यह अनुशंसा की जाती है कि जोखिम से बचने के लिए लोगों को घर के मूल्य के 50% से अधिक उधार नहीं लेना चाहिए।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) की सिफारिश है कि लोगों को घर खरीदने के अवसर का लाभ उठाना चाहिए, जब ब्याज दरें कम हों और आवास आपूर्ति में सुधार हो, लेकिन संपत्ति के मूल्य के 50% से अधिक उधार नहीं लेना चाहिए।

निकट भविष्य में ब्याज दरों में वृद्धि की चिंताओं के बीच, VARS ने सिफारिश की है कि घर खरीदारों को जोखिम से बचने के लिए घर के मूल्य के 50% से अधिक उधार नहीं लेना चाहिए - फोटो: होंग क्वांग

वीएआरएस के अनुसार, इसका कारण निकट भविष्य में ब्याज दरों में बदलाव के जोखिम से बचना है।

क्या कम ब्याज दरें केवल "अस्थायी" हैं?

इसके अलावा, VARS अनुशंसा करता है कि घर खरीदारों को मजबूत वित्तीय क्षमता वाले प्रतिष्ठित निवेशकों द्वारा परियोजनाओं को चुनने को प्राथमिकता देनी चाहिए, जिससे वैधता और निर्माण प्रगति सुनिश्चित हो सके, विशेष रूप से भविष्य में बनने वाले आवास उत्पादों के मामले में।

वीएआरएस विश्लेषण के अनुसार, बड़े ऋण उत्तोलन का उपयोग करने की विशेषता के साथ, रियल एस्टेट निवेश चैनल है जो ब्याज दर में उतार-चढ़ाव से सबसे अधिक सीधे और गहराई से प्रभावित होता है।

अतीत में, 2011-2013 में रियल एस्टेट बाजार में तीव्र गिरावट आई थी, जब ऋण ब्याज दरें 18-20%/वर्ष से अधिक हो गई थीं, कई व्यवसायों और निवेशकों को घाटे को कम करने के लिए अपनी संपत्तियां बेचनी पड़ी थीं, जिससे बाजार लंबे समय तक "स्थिर" रहा, केंद्रीय क्षेत्र सहित कई क्षेत्रों में रियल एस्टेट की कीमतों में 30-40% की कमी आई।

इसका एक कारण अल्पकालिक ऋणों पर निर्भर रहने की निवेश मानसिकता है, जबकि रियल एस्टेट परियोजनाओं और परिसंपत्तियों का निवेश चक्र लंबा होता है। जब पूंजीगत लागत अचानक बढ़ जाती है, नकदी प्रवाह बाधित हो जाता है, और तरलता की कमी का जोखिम लगभग अपरिहार्य हो जाता है, तो VARS चिंतित है।

वीएआरएस के अनुसार, हाल के वर्षों में, बाजार को प्रोत्साहित करने के लिए, कई निवेशकों और वाणिज्यिक बैंकों ने केवल 5.5%/वर्ष से लेकर ब्याज-मुक्त, और 5 वर्ष तक की मूलधन छूट अवधि वाले तरजीही ब्याज दरों वाले गृह ऋण पैकेज शुरू किए हैं। इस नीति से बड़ी संख्या में लोगों और निवेशकों को अचल संपत्ति खरीदने के लिए सस्ती पूंजी प्राप्त करने में मदद मिलती है।

हालाँकि, तरजीही अवधि केवल अस्थायी होती है। जब फ्लोटिंग ब्याज दर की अवधि आती है, तो सामान्य ब्याज दर बढ़ने पर ऋण चुकाने का दबाव तेज़ी से बढ़ेगा। कई ग्राहक ऐसी स्थिति में आ गए हैं जहाँ उन्होंने मूलधन तो नहीं चुकाया, लेकिन ब्याज दोगुना हो गया है।

वीएआरएस ने इस बात पर जोर दिया कि जब बाजार में तरलता कम होती है, तो घाटे को कम करने के लिए उत्पादों को पुनः बेचना कठिन हो जाता है, तथा खराब ऋण का जोखिम ऋण प्रणाली में वापस आ सकता है।

रियल एस्टेट के मामले में, VARS का मानना ​​है कि ब्याज दरें बढ़ने पर उन्हें दोहरा जोखिम उठाना पड़ेगा। एक ओर, उन्हें परियोजनाओं को लागू करने के लिए ऋण की उच्च वित्तीय लागत वहन करनी होगी।

दूसरी ओर, बाज़ार में क्रय शक्ति में गिरावट आई है क्योंकि लोगों को घर खरीदने के लिए ऋण प्राप्त करने में कठिनाई हो रही है। इस बीच, कॉर्पोरेट बॉन्ड के माध्यम से पूंजी जुटाने का माध्यम अभी पूरी तरह से बहाल नहीं हुआ है।

	अपार्टमेंट	एकल परिवार का घर
निर्माणाधीन वाणिज्यिक आवास परियोजना	174,047	444,324
वाणिज्यिक आवास परियोजना का निर्माण पूरा हो गया	3,239	6,257
भविष्य में घरों की बिक्री के लिए पात्र वाणिज्यिक आवास परियोजनाएं	15,649	16,800
सामाजिक आवास परियोजना का निर्माण शुरू	19,644
सामाजिक आवास परियोजना पूरी हुई	13,955
सामाजिक आवास परियोजनाएँ भविष्य में घरों की बिक्री के लिए पात्र हैं	5,561

प्रतिवर्ती

वीएआरएस सर्वेक्षण के अनुसार, वर्तमान में यह काफी निम्न स्तर पर बना हुआ है, लेकिन अधिकतम 36 महीने तक ही बना रहेगा, उसके बाद यह अस्थिर रहेगा।

जिसमें, एग्रीबैंक पहले 2 वर्षों में 6.5% की स्थिर दर पर ऋण दे रहा है, तथा अगले वर्षों में यह दर परिवर्तनशील रहेगी।

बीआईडीवी पहले 6-12 महीनों में 5-5.5%/वर्ष की दर से उधार देता है; वियतकॉमबैंक 5.5-5.7%/वर्ष की दर से उधार देता है, जो पहले 6-36 महीनों तक बना रहता है, फिर बाजार के अनुसार बदलता रहता है।

इन तीन सरकारी स्वामित्व वाले वाणिज्यिक बैंकों की गृह ऋण सीमा गृह खरीद अनुबंध मूल्य का 100% है।

इसी प्रकार, वियतिनबैंक अनुबंध मूल्य का 70-100% उधार देता है, जिसमें मध्यम और दीर्घकालिक ब्याज दर 5.6%/वर्ष है; एबीबैंक अनुबंध मूल्य का 100% उधार देता है, जिसमें ब्याज दर 9.65%/वर्ष है; बीएसी ए बैंक पूंजी मांग का 100% उधार देता है, जिसमें ब्याज दर 6.6%/वर्ष है।

अधिकांश बैंकों के गृह ऋण पैकेजों में अधिकतम ऋण अवधि 35 वर्ष तक होती है, लेकिन कम ब्याज दरें अधिकतम 3 वर्षों तक ही रखी जाती हैं, जिससे VARS को चिंता होती है कि जब ब्याज दरें पलट जाएंगी और निकट भविष्य में तेजी से बढ़ेंगी, तो गृह खरीदारों पर बड़ी ब्याज अदायगी का दबाव होगा।

स्टेट बैंक द्वारा प्रकाशित नवीनतम आंकड़ों के अनुसार, इस वर्ष अगस्त के अंत तक बकाया रियल एस्टेट ऋण लगभग 4.1 मिलियन बिलियन VND था, जिसमें से बकाया रियल एस्टेट निवेश और व्यवसाय ऋण लगभग 1.82 मिलियन बिलियन VND था।

बकाया अचल संपत्ति निवेश ऋण में लगभग VND614,000 बिलियन का शहरी क्षेत्र निर्माण और आवास विकास परियोजनाओं के लिए निवेश ऋण, लगभग VND61,000 बिलियन का कार्यालय किराया परियोजनाओं के लिए ऋण, लगभग VND114,000 बिलियन का औद्योगिक पार्क और निर्यात प्रसंस्करण क्षेत्र निर्माण परियोजनाओं के लिए ऋण, और लगभग VND62,000 बिलियन का पारिस्थितिकी-पर्यटन और रिसॉर्ट परियोजनाओं के लिए ऋण शामिल हैं।

मकान बनाने, मरम्मत करने, बिक्री या किराये के लिए खरीदने वाले ग्राहकों का ऋण लगभग 130,000 बिलियन VND है, भूमि उपयोग अधिकार खरीदने वाले ग्राहकों का ऋण लगभग 190,000 बिलियन VND है, अन्य अचल संपत्ति निवेश और व्यवसाय का ऋण लगभग 584,000 बिलियन VND है।

बकाया रियल एस्टेट बांड के संबंध में, निर्माण मंत्रालय ने कहा कि इस वर्ष के पहले 9 महीनों में, रियल एस्टेट कॉर्पोरेट बांड का कुल मूल्य लगभग 70,000 बिलियन VND था।

बीएओ एनजीओसी

स्रोत: https://tuoitre.vn/khuyen-nghi-nguoi-dan-khong-nen-vay-qua-50-gia-tri-can-nha-de-tranh-rui-ro-20251106122048406.htm