बचत ब्याज दरें बढ़ने से रियल एस्टेट बाजार पर क्या प्रभाव पड़ेगा?

हाल ही में, कई बैंकों ने जमा ब्याज दरों में वृद्धि शुरू कर दी है, जिससे घर खरीदारों, व्यवसायों और रियल एस्टेट बाजार पर असर पड़ने की उम्मीद है।

विशेषज्ञों के अनुसार, जब जमा ब्याज दरें बढ़ेंगी, तो बैंकों की इनपुट लागत बढ़ेगी, जिससे ऋण ब्याज दरों पर दबाव पड़ना लगभग अपरिहार्य है, हालांकि इसमें कुछ देरी हो सकती है।

यह अनुमान लगाया गया है कि आने वाले महीनों में, बैंकों को 2025 की शुरुआत की तरह कम उधार स्तर बनाए रखना मुश्किल होगा। इसलिए, चौथी तिमाही में औसत उधार ब्याज दरें 2025 की तीसरी तिमाही की तुलना में बढ़ सकती हैं।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के अनुसार, ऋण दरों में वृद्धि का पहला और सबसे स्पष्ट प्रभाव बाजार में तरलता में कमी है। घर खरीदने वाले, खासकर ऋण लेने वाले, अपनी वित्तीय योजनाओं पर पुनर्विचार करेंगे। इस बीच, निवेशक अपने पोर्टफोलियो का विस्तार करने की योजनाओं को लेकर अधिक सतर्क हैं, क्योंकि अपेक्षित लाभप्रदता पूंजी की बढ़ी हुई लागत की भरपाई करने में सक्षम होने की संभावना नहीं है।

साथ ही, परियोजना विकास उद्यमों को दोहरा जोखिम झेलना पड़ता है: माँग में गिरावट के साथ वित्तीय लागत में वृद्धि, जिससे नकदी प्रवाह धीमा हो जाता है और नई आपूर्ति कम हो जाती है। जब आपूर्ति कम हो जाती है, तो लेन-देन स्थिर हो जाते हैं, और इसलिए कीमतों के लिए पिछली अवधि की तरह ऊपर की ओर गति बनाए रखना मुश्किल हो जाता है।

ब्याज दरें बढ़ने पर रियल एस्टेट बाज़ार प्रभावित हो सकता है। (चित्रण: कांग हियू)

बड़े ऋण उत्तोलन का उपयोग करने की विशेषता के साथ, रियल एस्टेट ब्याज दरों में उतार-चढ़ाव से सबसे ज़्यादा सीधे और गहराई से प्रभावित होने वाला निवेश चैनल है। इसका एक कारण अल्पकालिक ऋणों पर निर्भर रहने का निवेश मनोविज्ञान है, जबकि रियल एस्टेट परियोजनाओं और परिसंपत्तियों का निवेश चक्र लंबा होता है। जब पूंजीगत लागत अचानक बढ़ जाती है, तो नकदी प्रवाह बाधित हो जाता है, और तरलता की कमी का जोखिम लगभग अपरिहार्य हो जाता है।

वीएआरएस के अनुसार, यह दबाव तरजीही आवास ऋणों से भी आता है। हाल के वर्षों में, बाजार को प्रोत्साहित करने के लिए, कई निवेशकों और वाणिज्यिक बैंकों ने केवल 5.5%/वर्ष से लेकर ब्याज मुक्त, 5 वर्ष तक की मूलधन छूट अवधि वाले तरजीही ब्याज दरों वाले आवास ऋण पैकेज शुरू किए हैं। इस नीति से बड़ी संख्या में लोगों और निवेशकों को अचल संपत्ति खरीदने के लिए सस्ती पूंजी प्राप्त करने में मदद मिलती है।

हालाँकि, तरजीही अवधि अक्सर अस्थायी ही होती है। फ्लोटिंग ब्याज दर अवधि में प्रवेश करते समय, यदि सामान्य ब्याज दर का स्तर बढ़ता है, तो घर खरीदारों पर ऋण चुकाने का दबाव तेज़ी से बढ़ेगा। जब बाज़ार में तरलता कम होती है, तो घाटे को कम करने के लिए उत्पादों को फिर से बेचना मुश्किल हो जाता है और खराब ऋण का जोखिम ऋण प्रणाली में वापस आ सकता है।

वीएआरएस के अनुसार, लंबे समय तक उच्च ब्याज दरें भूमि निधि का विस्तार करने और नई परियोजनाएँ शुरू करने की क्षमता को भी कमज़ोर कर सकती हैं। दरअसल, बैंक अक्सर बाज़ार में मंदी के दौर में ब्याज दरें बढ़ा देते हैं। ऐसे समय में, कई व्यवसाय घाटे को कम करने के लिए निवेश बढ़ाने के बजाय "स्थिर बैठे रहना" पसंद करते हैं। नतीजतन, मध्यम अवधि में आवास आपूर्ति में गिरावट का खतरा है।

आर्थिक विशेषज्ञ, एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. दिन्ह ट्रोंग थिन्ह के अनुसार, ब्याज दरें रियल एस्टेट बाजार के लिए सबसे संवेदनशील "नियामक वाल्व" हैं। जब उधारी की लागत बढ़ती है, तो आवास की कीमतों में पिछली अवधि की तरह तेज़ी से वृद्धि होने की संभावना नहीं होती है। उच्च वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करने वाले निवेशकों को अपने ऋण के बोझ को कम करने के लिए अपने पोर्टफोलियो का पुनर्गठन करने या संपत्तियां बेचने के लिए मजबूर होना पड़ता है। इस बीच, जिन लोगों को वास्तव में आवास की ज़रूरत है, उन्हें मासिक ऋण चुकाने के बढ़ते दबाव के कारण अपनी वित्तीय योजनाओं की पुनर्गणना भी करनी पड़ती है।

घर खरीदने वालों को पैसे उधार लेते समय सावधानी बरतनी चाहिए। (फोटो: कांग हियू)

घर खरीदने वालों को क्या करना चाहिए?

इस संदर्भ में, VARS अनुशंसा करता है कि ब्याज दरों में वृद्धि के जोखिम से बचने के लिए लोगों को अपनी संपत्ति के मूल्य के 50% से अधिक ऋण नहीं लेना चाहिए। साथ ही, उन्हें प्रतिष्ठित निवेशकों और पारदर्शी कानूनी स्थिति वाली परियोजनाओं का चयन करना चाहिए ताकि परियोजना के निर्धारित समय से पीछे होने या उसे सौंपे न जा पाने की स्थिति में धन और संपत्ति दोनों का नुकसान न हो।

वित्त और बैंकिंग विशेषज्ञ डॉ. गुयेन त्रि हियू भी सलाह देते हैं कि घर खरीदारों को संपत्ति के मूल्य का केवल 80% तक ही उधार लेना चाहिए, और यह भी सुनिश्चित करना चाहिए कि मासिक भुगतान शुद्ध आय के 50% से अधिक न हो। इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि नौकरी छूटने या आय में कमी की स्थिति में, उनके पास कम से कम 6-12 महीने का आरक्षित कोष होना चाहिए।

थोई दाई मोई रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड ट्रेडिंग कंपनी के सीईओ श्री डो क्वी दुय ने बताया कि 30-40 मिलियन वीएनडी/माह की मासिक आय वाले परिवार के लिए, बैंक ब्याज का भुगतान करने के लिए उस नकदी प्रवाह मूल्य का केवल 40% उधार लेना उचित है।

खास तौर पर, अगर आपकी मासिक आय 3 करोड़ है, तो आपको बैंक को लगभग 12 करोड़ रुपये चुकाने होंगे, और अगर आपकी मासिक आय 4 करोड़ है, तो आपको लगभग 16.17 करोड़ रुपये चुकाने होंगे। यह एक उपयुक्त ऋण है।

जहां तक ​​उन लोगों का सवाल है जिनकी आय केवल 20 मिलियन VND है, उन्हें जोखिम से बचने के लिए गृह ऋण लेने से पहले नकदी प्रवाह बढ़ाने पर विचार करना चाहिए।

नवंबर की शुरुआत से, कई बैंकों ने अपनी जमा ब्याज दरों में वृद्धि की है। उदाहरण के लिए, वीपीबैंक ने पिछले महीने की तुलना में 0.3%/वर्ष की वृद्धि की है। टेककॉमबैंक ने घोषणा की है कि 1-2 महीने की अवधि के लिए ब्याज दर 0.2%/वर्ष बढ़कर 3.95%/वर्ष हो गई है; 3 महीने की अवधि के लिए ब्याज दर 0.3%/वर्ष बढ़कर 4.75%/वर्ष हो गई है। पीवीसीओमबैंक ने इसके साथ ही 1-36 महीने की अवधि के लिए ब्याज दरों में 0.5%/वर्ष की वृद्धि की। हो ची मिन्ह सिटी डेवलपमेंट ज्वाइंट स्टॉक कमर्शियल बैंक ( एचडीबैंक ) ने 1-5 महीने की अवधि के लिए ब्याज दरों में 0.15%/वर्ष और 6 महीने की अवधि के लिए 0.2%/वर्ष की वृद्धि की है। प्रॉस्पेरिटी एरा कमर्शियल ज्वाइंट स्टॉक बैंक (जीपीबैंक) ने सभी अवधियों के लिए अपनी जमा ब्याज दरों में समायोजन किया है। 1-5 महीने की अवधि की जमाओं के लिए यह वृद्धि 0.1% प्रति वर्ष और 6-36 महीने की अवधि की जमाओं के लिए 0.2% प्रति वर्ष है।

स्रोत: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html