अचल संपत्ति की आपूर्ति और मांग में असंतुलन और सामाजिक दबाव

(सीपीवी) - जैसे-जैसे कम लागत और मध्यम श्रेणी के आवास धीरे-धीरे बाज़ार से "गायब" होते जा रहे हैं, औसत और कम आय वाले लोगों के लिए रहने के लिए एक स्थिर घर का मालिक बनना लगातार मुश्किल होता जा रहा है। बाज़ार में आपूर्ति और माँग के बीच असंतुलन न केवल अर्थव्यवस्था के लिए परिणाम पैदा करता है, बल्कि सामाजिक जीवन पर भी दबाव डालता है।

निम्न और मध्यम आय वाले कई लोग उपयुक्त आवास की "प्यास" का सामना कर रहे हैं (फोटो: एचएनवी)

वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार में आपूर्ति और माँग के बीच असंतुलन वर्तमान में एक प्रमुख मुद्दा बनता जा रहा है और इसका ज़िक्र तेज़ी से हो रहा है। बाज़ार में, किफायती आवास – जो कि अधिकांश आबादी की बुनियादी ज़रूरत है – धीरे-धीरे "गायब" हो रहा है और उसकी जगह महंगे और विलासितापूर्ण उत्पादों ने ले ली है। यह स्थिति न केवल लाखों मज़दूरों के घर बसाने के सपने को सीधे तौर पर प्रभावित करती है, बल्कि अर्थव्यवस्था और समाज के लिए भी संभावित परिणाम पैदा करती है।

हनोई में रहने वाले एक युवा जोड़े, मिन्ह और लैन ने बताया कि एक साल से ज़्यादा समय तक बचत करने और परिवार से उधार लेने के बाद, उनके पास लगभग 2 अरब वियतनामी डोंग जमा हो गए थे और वे उपनगरों में एक अपार्टमेंट खरीदना चाहते थे। हालाँकि, जब उन्होंने परियोजनाओं पर शोध करना शुरू किया, तो उन्हें पता चला कि 2 अरब वियतनामी डोंग या उससे कम कीमत वाले अपार्टमेंट लगभग खत्म हो चुके थे। मौजूदा हालात में, यह जोड़ा शहर से दूर एक पुराना अपार्टमेंट ही किराए पर ले सकता था, लेकिन किसी स्थायी जगह पर बसना अभी भी एक दूर का सपना था।

किफायती अपार्टमेंट की कमी गंभीर होती जा रही है, और Batdongsan.com.vn के एक सर्वेक्षण के अनुसार, औसत और कम आय वाले कई लोग उपयुक्त आवास की "प्यास" की स्थिति का सामना कर रहे हैं। सभी नई परियोजनाओं की कीमतें 45 मिलियन से लेकर 100 मिलियन VND/m2 तक ऊँची हैं, जो केवल उच्च आय वाले ग्राहकों को ही सेवा प्रदान करती हैं, जिससे बाजार में उत्पाद संरचना में गंभीर असंतुलन पैदा होता है।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के अनुसार, बाज़ार में ज़्यादातर नई आपूर्ति लग्ज़री अपार्टमेंट की है, जिनकी औसत कीमत 6 करोड़ VND/m2 है। लग्ज़री और उच्च-स्तरीय परियोजनाएँ तेज़ी से बढ़ रही हैं, जबकि किफ़ायती और मध्यम-श्रेणी के अपार्टमेंट लगभग "गायब" हो गए हैं। ख़ासकर हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में, 2 करोड़ VND/m2 तक की कीमत वाले लग्ज़री अपार्टमेंट दिखाई देने लगे हैं। इसका मतलब है कि बाज़ार धीरे-धीरे ज़्यादातर लोगों की वास्तविक ज़रूरतों से दूर होता जा रहा है।

सीबीआरई की रिपोर्ट यह भी दर्शाती है कि इस वर्ष की तीसरी तिमाही में, हनोई में रियल एस्टेट की आपूर्ति मुख्य रूप से उच्च-स्तरीय श्रेणी से हुई, जो कुल आपूर्ति का 75% थी। यह एक चिंताजनक आँकड़ा है, क्योंकि लोगों की औसत आय बढ़ती आवास कीमतों को पूरा नहीं कर पा रही है। इस असंतुलन का परिणाम एक रियल एस्टेट "बबल" का निर्माण है - जहाँ अधिकांश उत्पाद निवेशकों और उच्च आय वालों पर केंद्रित होते हैं, जो धीरे-धीरे वास्तविक घर खरीदारों को बाजार से बाहर कर रहे हैं।

आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन न केवल रहने के लिए उपयुक्त जगह की तलाश कर रहे परिवारों को सीधे तौर पर प्रभावित करता है, बल्कि समाज और अर्थव्यवस्था के लिए भी बड़ी समस्याएँ पैदा करता है। किफायती अपार्टमेंट की कमी वाले बाजार में, और केवल उच्च-स्तरीय उत्पादों पर ध्यान केंद्रित करने से, गहरी अस्थिरता पैदा होगी।

सबसे पहले, समाज पर दबाव बढ़ रहा है, श्रमिक और कम आय वाले लोग अपने घर के सपने से तेज़ी से दूर होते जा रहे हैं, जिससे लंबी अवधि के लिए किराये के मकान की स्थिति आम होती जा रही है। इससे मनोवैज्ञानिक अस्थिरता पैदा हो सकती है और जीवन की गुणवत्ता पर नकारात्मक प्रभाव पड़ सकता है। इसके अलावा, केंद्र से दूर इलाकों में रहने के कारण श्रमिकों के लिए आवागमन मुश्किल हो जाता है, जिससे श्रम उत्पादकता कम हो जाती है।

इसके अलावा, जब ज़्यादातर आपूर्ति उच्च-स्तरीय खंड में केंद्रित होती है, तो आर्थिक अस्थिरता का ख़तरा बना रहता है, बाज़ार के "फुलाए जाने" का ख़तरा रहता है, जिससे रियल एस्टेट का बुलबुला बनता है। यह बुलबुला तब फूट सकता है जब बाज़ार वास्तविक माँग को पूरा नहीं कर पाता, जिससे लग्ज़री अपार्टमेंट्स के मूल्य में गिरावट आती है और पूरी अर्थव्यवस्था प्रभावित होती है।

इसके साथ ही , असमानता भी बढ़ेगी क्योंकि रियल एस्टेट केवल उच्च वर्ग और निवेशकों के लिए ही है, और कम आय वाले लोग बाज़ार से बाहर होते जाएँगे। इससे असमानता बढ़ेगी, जहाँ कुछ ही लोग बड़ी संपत्ति के मालिक बन पाएँगे, जबकि ज़्यादातर लोग घर खरीदने में असमर्थ होंगे।

विशेषज्ञों का कहना है कि रियल एस्टेट में आपूर्ति-मांग असंतुलन की समस्या को हल करने के लिए राज्य और निजी क्षेत्र दोनों की ओर से समकालिक हस्तक्षेप की आवश्यकता है।

तदनुसार, अब एक ज़रूरी समाधान किफायती आवास और सामाजिक आवास परियोजनाओं के विकास को बढ़ाना है। निर्माण मंत्रालय ने 2025 तक 10 लाख सामाजिक आवास इकाइयों के निर्माण का लक्ष्य रखा है। इस प्रगति में तेज़ी लाने के लिए, सरकार निवेशकों के लिए सहायक नीतियों पर विचार कर सकती है, जैसे भूमि कर या मूल्य वर्धित कर (वैट) से छूट, या ऋण ब्याज दरों में सहायता। ये प्रोत्साहन व्यवसायों की इनपुट लागत कम करने में मदद करेंगे, जिससे वे केवल उच्च-स्तरीय परियोजनाओं पर ध्यान केंद्रित करने के बजाय किफायती आवास क्षेत्र में अधिक निवेश करने के लिए प्रोत्साहित होंगे। इसके अलावा, अच्छे बुनियादी ढाँचे वाले क्षेत्रों में निर्माण घनत्व को समायोजित करना भी भूमि क्षेत्र का विस्तार किए बिना किफायती आवास की आपूर्ति बढ़ाने का एक समाधान है।

सट्टेबाज़ी से आवास की कीमतें बढ़ने से रोकने के लिए, सरकार कड़े नियंत्रण लगा सकती है। विशेषज्ञों ने अल्पकालिक लेनदेन पर उच्च कर लगाने जैसे समाधानों पर चर्चा की है, जिससे त्वरित लाभ कमाने के उद्देश्य से किए जाने वाले सट्टा लेनदेन को कम करने में मदद मिलेगी। साथ ही, अचल संपत्ति के स्वामित्व संबंधी नियमों की भी समीक्षा की जानी चाहिए ताकि खरीदारों को अपनी संपत्ति को कम समय में फिर से बेचने के बजाय लंबे समय तक रखने के लिए प्रोत्साहित किया जा सके। इन उपायों से आवास की कीमतों को स्थिर करने में मदद मिलेगी, जिससे वास्तविक आवास की ज़रूरत वाले लोगों के लिए बेहतर परिस्थितियाँ पैदा होंगी।

किफायती आवास के विकास में न केवल सरकार की भूमिका, बल्कि सार्वजनिक और निजी क्षेत्रों के बीच सहयोग भी आवश्यक है। राज्य सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए निःशुल्क भूमि या भूमि छूट प्रदान करके सहयोग कर सकता है, जबकि उद्यम परियोजना के कार्यान्वयन और प्रबंधन के लिए ज़िम्मेदार होते हैं। सार्वजनिक-निजी भागीदारी (पीपीपी) मॉडल जोखिमों और लाभों को साझा करने में मदद करेगा, जिससे किफायती आवास के सतत विकास को बढ़ावा मिलेगा।

इसके अलावा, रियल एस्टेट बाज़ार के बारे में जानकारी की पारदर्शिता लोगों और व्यवसायों के लिए सटीक निर्णय लेने का एक महत्वपूर्ण कारक है। प्रबंधन एजेंसियों को परियोजनाओं की कीमतों, योजना और प्रगति के बारे में पूरी जानकारी का खुलासा करना चाहिए ताकि लोगों को सही जानकारी मिल सके और अटकलों के कारण रियल एस्टेट की कीमतों में "तेज़ी" की स्थिति से बचा जा सके। संचार कार्य को भी बाज़ार मनोविज्ञान को दिशा देने में एक बड़ी भूमिका निभानी चाहिए, जिससे लोगों को आवास के वास्तविक मूल्य को समझने और "आभासी बुखार" से बचने में मदद मिल सके।

किफायती आवास निर्माण में व्यवसायों को सहयोग देने के अलावा, सरकार को इस क्षेत्र में घर खरीदने के इच्छुक लोगों के लिए वित्तीय सहायता कार्यक्रम भी शुरू करने चाहिए। तरजीही ब्याज दरों वाले गृह ऋण पैकेज एक व्यावहारिक विकल्प होंगे, जिससे औसत और कम आय वाले लोगों को आसानी से पूँजी प्राप्त करने और लंबी अवधि की किश्तों में घर खरीदने में मदद मिलेगी। कठिन परिस्थितियों में रहने वाले परिवारों के लिए, प्रत्यक्ष वित्तीय सहायता प्रदान करना या घर की खरीद मूल्य के कुछ हिस्से पर सब्सिडी देना भी उन्हें बसने का अवसर प्रदान करने का एक उपयोगी समाधान है।

एक और ज़रूरी समाधान उपनगरीय इलाकों में परिवहन के बुनियादी ढाँचे को उन्नत करना है। सीमित यातायात की स्थिति कई कामगारों को शहर के केंद्र से दूर इलाकों में आवास की तलाश करने के लिए मजबूर करती है, जिससे न केवल आंतरिक शहर में आवास की कीमतें बढ़ती हैं, बल्कि लोगों की नौकरियों और सामाजिक सुविधाओं तक पहुँच भी प्रभावित होती है। जब उपनगरीय इलाकों को जोड़ने वाली परिवहन व्यवस्था में सुधार होगा, तो ये इलाके मध्यम आय वाले लोगों के लिए एक आदर्श विकल्प बन जाएँगे, जिससे आंतरिक शहर के आवास बाजार पर दबाव कम होगा और आवास आपूर्ति अधिक स्थिर होगी।

रियल एस्टेट बाज़ार में आपूर्ति और माँग को पुनः संतुलित करने के लिए, सरकार, व्यवसायों और वित्तीय संस्थानों द्वारा समन्वित प्रयासों की आवश्यकता है। किफायती आवास के विकास को बढ़ावा देना, सट्टेबाजी पर नियंत्रण, सार्वजनिक-निजी भागीदारी को बढ़ावा देना और परिवहन अवसंरचना का उन्नयन जैसे उपाय वर्तमान स्थिति को सुधारने में मदद करेंगे। जब इन समाधानों को लागू किया जाएगा, तो न केवल अधिकांश लोगों के लिए आवास अधिक सुलभ हो जाएँगे, बल्कि भविष्य में रियल एस्टेट बाज़ार भी अधिक संतुलित और टिकाऊ विकसित होगा।

स्रोत: https://dangcongsan.vn/cung-ban-luan/lech-pha-cung-cau-bat-dong-san-va-ap-luc-xa-hoi-682305.html