वियतनाम वाणिज्य एवं उद्योग महासंघ (वीसीसीआई) ने भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या अन्य भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए एक प्रस्ताव विकसित करने के प्रस्ताव पर कुछ टिप्पणियां प्राप्त की हैं (जिसे आगे मसौदा कहा जाएगा)।
प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय 1 जनवरी, 2025 से शुरू होने वाली 5-वर्षीय पायलट अवधि का प्रस्ताव करने की योजना बना रहा है। शहरी क्षेत्रों और अनुमोदित शहरी विकास योजना वाले क्षेत्रों में पायलटिंग को प्राथमिकता दी जाएगी।
वीसीसीआई के अनुसार, उद्यमों को अन्य भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण प्राप्त करने की अनुमति देना और अन्य भूमि के स्वामित्व वाले उद्यमों को वाणिज्यिक आवास परियोजनाएं चलाने की अनुमति देना, 2024 भूमि कानून का मसौदा तैयार करने की प्रक्रिया में उद्यमों की प्रमुख और महत्वपूर्ण सिफारिशों में से एक है।
नया 2024 भूमि कानून यह निर्धारित करता है कि उद्यमों को केवल आवासीय भूमि के हस्तांतरण की अनुमति होगी, और जिन उद्यमों के पास पहले से ही आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और अन्य भूमि है, उन्हें वाणिज्यिक आवास निर्माण निवेश परियोजनाएं चलाने की अनुमति होगी।
वीसीसीआई एक पायलट प्रस्ताव के विकास से पूरी तरह सहमत है जो उद्यमों को अन्य भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण की अनुमति देता है, जिससे अन्य भूमि के स्वामित्व वाले उद्यमों को वाणिज्यिक आवास परियोजनाएँ चलाने की अनुमति मिलती है। यह एक अत्यंत आवश्यक विनियमन है, जो व्यावहारिक आवश्यकताओं को पूरा करता है, वर्तमान बाधाओं को दूर करता है और कई मौजूदा परियोजनाओं की बाधाओं को दूर करता है।
आवेदन के विषयों के संबंध में, मसौदा प्रस्ताव आवेदन के विषयों को "अचल संपत्ति व्यवसाय पर कानून के प्रावधानों के अनुसार अचल संपत्ति व्यवसाय कार्यों वाले उद्यम; भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार भूमि उपयोगकर्ता" के रूप में परिभाषित कर रहा है।
2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 4 में निर्धारित "भूमि उपयोगकर्ताओं" में "अचल संपत्ति व्यवसाय वाले उद्यम" शामिल हैं। इसलिए, वीसीसीआई का मानना है कि लागू विषयों के रूप में "अचल संपत्ति व्यवसाय वाले उद्यमों" को निर्धारित करना आवश्यक नहीं है।
हस्तांतरित भूमि के संबंध में, वीसीसीआई के अनुसार, 2024 भूमि कानून के खंड 2, अनुच्छेद 127 में यह प्रावधान है कि हस्तांतरित किए जाने वाले भूमि क्षेत्र में, "राज्य एजेंसियों और संगठनों द्वारा प्रबंधित भूमि क्षेत्र है, लेकिन इसे स्वतंत्र परियोजनाओं में विभाजित नहीं किया जा सकता है, राज्य एजेंसियों और संगठनों द्वारा प्रबंधित भूमि क्षेत्र को परियोजना स्थापना के लिए कुल भूमि क्षेत्र में शामिल किया जाएगा और राज्य द्वारा इसे परियोजना को लागू करने के लिए निवेशकों को आवंटित या पट्टे पर देने के लिए पुनः प्राप्त किया जाएगा, भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के रूप में जाने के बिना, भूमि का उपयोग करके परियोजनाओं को लागू करने के लिए निवेशकों का चयन करने के लिए बोली लगाने के बिना"।
मसौदा प्रस्ताव वाणिज्यिक आवास निर्माण के लिए अन्य भूमि हस्तांतरण प्राप्त करने हेतु एक तंत्र प्रदान कर रहा है, जो 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 127 के खंड 1, बिंदु ख में निर्धारित भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के तंत्र के समान है। कार्यान्वयन प्रक्रिया को सुगम बनाने के लिए, वीसीसीआई ऊपर उल्लिखित 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 127 के खंड 2 के प्रावधानों के समान एक भूमि पुनर्प्राप्ति तंत्र जोड़ने पर विचार करने का प्रस्ताव करता है।
सामान्य मानदंडों को विनियमित करने पर विचार करने का प्रस्ताव
उल्लेखनीय रूप से, कार्यान्वयन क्षेत्र के संबंध में, मसौदे में प्रस्ताव किया गया है कि स्थानीय निकाय पायलट परियोजना के लिए स्वीकृत क्षेत्र में परियोजनाओं का चयन करने के लिए क्षेत्र, निवेश पूंजी और स्थानीय वास्तविकता के अनुरूप अन्य मानदंड जारी करेंगे।
यह देखते हुए कि यह प्रस्ताव पायलट तंत्र को लागू करने के लिए निवेश परियोजनाओं का निर्धारण करते समय अनुरोध-अनुदान तंत्र के बारे में चिंताएं पैदा कर सकता है, वीसीसीआई ने प्रस्ताव में सामान्य मानदंडों को निर्धारित करने पर विचार करने का सुझाव दिया है, स्थानीय लोग उपयुक्त परियोजनाओं को निर्धारित करने के लिए इस मानदंड पर भरोसा करेंगे।
प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या आवासीय भूमि न होने पर भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए राष्ट्रीय असेंबली संकल्प विकसित करने का प्रस्ताव कर रहा है।
इस मंत्रालय के अनुसार, 2024 के भूमि कानून के प्रभावी होने के बाद, रियल एस्टेट बाजार में केवल वाणिज्यिक आवास परियोजनाएं ही रहने का अनुमान है, जो शहरी निर्माण निवेश परियोजनाएं, राज्य के भूमि अधिग्रहण के माध्यम से बनाई गई ग्रामीण आवासीय क्षेत्र परियोजनाएं या ऐसी परियोजनाएं हैं, जिन्होंने 2024 के भूमि कानून के खंड 6, अनुच्छेद 127 में निर्धारित आवासीय भूमि और अन्य भूमि के अस्तित्व के कारण भूमि उपयोग के प्रयोजनों को वाणिज्यिक आवास में परिवर्तित कर दिया है।
इससे रियल एस्टेट बाजार का विकास सीमित हो जाएगा, तथा संकल्प संख्या 18-एनक्यू/टीडब्ल्यू की नीति को पूरी तरह से लागू करने में विफलता होगी, जिसमें "शहरी और वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करने में लोगों और उद्यमों के बीच स्व-बातचीत की व्यवस्था को लागू करना जारी रखने" की बात कही गई है।
इसके अलावा, 2024 भूमि कानून केवल उन निवेशकों को अनुमति देता है जिनके पास आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और अन्य भूमि का उपयोग करने का अधिकार है, ताकि वाणिज्यिक आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं को पूरा करने के लिए भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदला जा सके (पैराग्राफ 2, खंड 6, अनुच्छेद 127)।
इससे उत्पादन और व्यवसायिक परियोजनाएं, उदाहरण के लिए औद्योगिक पार्क और पर्यटन क्षेत्र, जिनकी भूमि उपयोग योजना को राज्य द्वारा आवासीय भूमि में समायोजित किया गया है, समायोजित योजना को लागू करने में सक्षम नहीं हो पाएंगी, जिससे भूमि उपयोग योजना की स्थापना और समायोजन के कार्य में राज्य बजट की बर्बादी होगी।
प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय का मानना है कि उपरोक्त मुद्दों के लिए राष्ट्रीय असेंबली में एक प्रस्ताव के विकास की आवश्यकता है, जिससे भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या आवासीय भूमि के अलावा अन्य भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के पायलट कार्यान्वयन की अनुमति मिल सके, ताकि संगठनों को उन्हें व्यवहार में लागू करने की अनुमति मिल सके।
प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय 1 जनवरी, 2025 से शुरू होने वाली 5-वर्षीय पायलट अवधि का प्रस्ताव करने की योजना बना रहा है। शहरी क्षेत्रों और अनुमोदित शहरी विकास योजना वाले क्षेत्रों में पायलटिंग को प्राथमिकता दी जाएगी।
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