ग्राहकों को आकर्षित करने के लिए रियल एस्टेट दलालों की अराजक तरकीबें

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ग्राहकों को "शीर्ष की तरह घुमाया जाता है"

पिछले कुछ महीनों से, हर सप्ताहांत, श्री गुयेन तुंग (45 वर्षीय, डोंग दा ज़िला, हनोई में रहते हैं) और उनकी पत्नी एक घर खरीदने की तलाश में हैं। फ़िलहाल शहर में एक घर में रह रहे इस जोड़े ने अपनी सारी संपत्ति बेचकर एक आधुनिक शहरी इलाके में एक टाउनहाउस खरीदने के लिए पैसे जमा करने शुरू कर दिए हैं।

हनोई के पश्चिम में लिडेको, हिनोडे पार्क, गेलेक्सिमको (होई डुक ज़िला) जैसी उपनगरीय परियोजनाओं में कुछ आस-पास के घरों को देखते हुए, श्री तुंग को कई दलालों ने उत्साहपूर्वक आमंत्रित किया। हालाँकि, अभी तक उन्होंने और उनकी पत्नी ने किसी भी घर पर फैसला नहीं किया है।

Loạn chiêu trò 'chăn' khách của môi giới bất động sản - Ảnh 1. — आजकल, ग्राहकों के लिए हनोई के पश्चिम में विला और टाउनहाउस खरीदना आसान नहीं है क्योंकि दलालों के पास कई "चालें" हैं।

"ऐसा नहीं है कि मैं और मेरे पति बहुत ज़्यादा नखरेबाज़ हैं, लेकिन हर बार जब हमें कोई घर पसंद आता है, जब हम सौदेबाजी के अंतिम चरण पर पहुँचते हैं, हमें लगता है कि हम इसे खरीदने ही वाले हैं, तो ब्रोकर हमें बताता है... किसी ने पहले ही पैसा जमा कर दिया है। यहाँ ^{तक कि} लगभग 100 वर्ग मीटर के टाउनहाउस भी हैं, जिनका विज्ञापन वे 9 बिलियन VND में कर रहे हैं, मैंने 8.7 बिलियन VND का भुगतान किया, लेकिन इससे पहले कि हम सौदा पूरा कर पाते, कुछ ही दिनों बाद ब्रोकर ने हमें बताया कि किसी ने सौदा पूरा कर लिया है, मेरे पति और मुझसे केवल 50 मिलियन VND ज़्यादा, अगर हम इसे वापस खरीदना चाहते हैं, तो हमें 8.9 बिलियन VND का भुगतान करना होगा," श्री तुंग ने गुस्से से बताया।

श्री तुंग के अनुसार, कम से कम तीन बार ऐसा हुआ जब वह और उनकी पत्नी इस तरह घर खरीदने में नाकाम रहे। बातचीत की प्रक्रिया में सभी विवरण एक जैसे थे: घर देखने, सहमति बनाने, "अंतिम" चरण तक मोलभाव करने के बाद, दोनों पक्षों के बीच केवल लगभग 100 मिलियन VND का अंतर था, या खरीदार या विक्रेता में से कौन कीमत चुकाएगा, इस पर सहमति बनने के चरण में, फिर अचानक कार "मुड़" गई।

हाल ही में, अगस्त की शुरुआत में, श्री तुंग ने गेलेक्सिमको डी क्षेत्र में 120 ^{वर्ग मीटर का} एक टाउनहाउस 11 अरब वीएनडी में खरीदने का सौदा पूरा किया। जब वे जमा राशि देने आए, तो मकान मालिक और दलाल, दोनों ने कहा कि उन्हें बेचने के लिए कीमत 30 करोड़ वीएनडी बढ़ानी पड़ेगी क्योंकि बाज़ार "गर्म" हो गया था; सरकार और स्टेट बैंक रियल एस्टेट को समर्थन और मंजूरी दे रहे थे।

अधिक भुगतान करने पर सहमत न होने पर, लगभग एक सप्ताह बाद, श्री तुंग ने उसी टाउनहाउस के बारे में एक अन्य दलाल से पूछा और उन्हें बताया गया कि मालिक इसे 11.5 बिलियन VND में बेच रहा है, लेकिन बातचीत 11.3 बिलियन VND से अधिक नहीं थी, क्योंकि किसी ने 11 बिलियन VND तक की पेशकश की थी लेकिन मालिक ने इसे अभी तक नहीं बेचा था।

श्री तुंग की पत्नी सुश्री होआ ने सवाल उठाया कि क्या यह दलालों और मकान मालिकों द्वारा रियल एस्टेट बाज़ार के "ठंडे" होने पर की गई "जाँच" की रणनीति थी। दलालों और मकान मालिकों ने बाज़ार की माँग का परीक्षण करने के लिए वास्तविक आवास की ज़रूरत वाले लोगों का फ़ायदा उठाया।

दलालों और मकान मालिकों की आम चाल यही होती है कि वे बिक्री मूल्य बढ़ाने के हर संभव तरीके खोजते हैं। जब भी वे किसी शहरी परियोजना या रियल एस्टेट क्षेत्र में खरीदारी या बिक्री के लिए किसी दलाल से संपर्क करते हैं, तो ग्राहकों को लगातार यह जानकारी देकर "आतंकित" किया जाता है कि यह घर अभी-अभी खरीदा या बेचा गया है, ताकि वे जल्दी से खरीदने के मूड में आ जाएँ, इससे पहले कि यह खत्म हो जाए; सड़क पूरी होने वाली है, अगर वे नहीं खरीदते हैं, तो कीमत बढ़ जाएगी...

इसी स्थिति में, श्री गुयेन क्वांग हाओ (40 वर्ष, काऊ गिया जिला, हनोई में रहते हैं) ने बताया कि अगस्त की शुरुआत में, उन्होंने गेलेक्सिमको बी क्षेत्र में एक अर्ध-पृथक विला की खरीद मूल्य पर 15 अरब वीएनडी पर समझौता किया था। लेकिन जब वे जमा राशि जमा करने के लिए गृहस्वामी से मिले, तो उन्हें एक शर्त दी गई कि उन्हें एक सप्ताह के भीतर कम से कम 70% भुगतान करना होगा। अगर वह शर्त पूरी नहीं कर पाए, तो वे इसे नहीं बेचेंगे, जो बहुत ही अरुचिकर था।

"लगभग 4 महीनों से, मैं हनोई के पश्चिमी क्षेत्र में एक विला या टाउनहाउस खरीदने की तलाश में हूँ, लेकिन मैं यह सौदा नहीं कर पाया हूँ क्योंकि मैं परियोजनाओं में दलालों या मकान मालिकों की "अजीब चालों" से मूर्ख बन गया हूँ। मेरे दोस्त को, क्योंकि उसे इसकी तत्काल आवश्यकता थी, हा डो चार्म विला परियोजना (एन थुओंग कम्यून, होई डुक जिला) में एक टाउनहाउस का सौदा पक्का करने के लिए दलाल को लगभग 400 मिलियन वीएनडी अधिक का भुगतान करना पड़ा। इसलिए, जो लोग वास्तव में इच्छुक हैं, वे केवल तभी घर खरीद सकते हैं जब वे अधिक पैसे देने को तैयार हों," श्री हाओ ने कहा।

शोध के अनुसार, रियल एस्टेट दलालों की उपरोक्त "चालें" सिर्फ़ टाउनहाउस और विला पर ही नहीं, बल्कि अपार्टमेंट, कॉन्डोमिनियम, टाउनहाउस और ज़मीन के प्लॉट पर भी लागू होती हैं, जो बहुत लोकप्रिय हैं। इनसे आवास की ज़रूरत वाले लोगों के लिए घर खरीदना मुश्किल हो जाता है या उन्हें और ज़्यादा पैसा गँवाना पड़ता है। इस वजह से रियल एस्टेट की कीमतें भी काफ़ी बढ़ जाती हैं।

चालों के प्रति सतर्क रहें

सुश्री गुयेन थू हैंग (36 वर्ष, हनोई के नाम तु लिएम जिले में निवास करती हैं), एक रियल एस्टेट ब्रोकर, जिन्होंने अपना पेशा बदल लिया है, ने बताया कि आमतौर पर, ज़मीन के दलाल खरीदारों को ऊँची कीमतों पर खरीदने के लिए मजबूर करने के कई हथकंडे अपनाते हैं। 2008-2012 के बाज़ार संकट के दौरान या अब भी, कीमतों को बढ़ावा देने और बाज़ार को गति देने के लिए, कई दलाल कीमतों को "बढ़ाने" के हथकंडे अपनाने में "हाथ मिलाने" से नहीं हिचकिचाते। ऊपर बताए गए ग्राहकों के मामलों जैसी कहानियाँ बाज़ार में आम हैं। हालाँकि, दलालों की "चालें" तेज़ी से विविध और परिष्कृत होती जा रही हैं।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (VARS) के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दीन्ह ने कहा कि व्यापक परिदृश्य को देखते हुए, यह देखा जा सकता है कि रियल एस्टेट बाज़ार अभी भी मुश्किल में है। तरलता, वैधता, पूँजी स्रोत, नकदी प्रवाह... में कोई सुधार नहीं हुआ है। जहाँ कई व्यवसाय परिपक्व हो रहे बॉन्डों के दबाव में हैं, वहीं बाज़ार में रियल एस्टेट के लिए ऋण ब्याज दरों में कमी नहीं आई है।

बैंकों ने ब्याज दरें कम कर दी हैं, लेकिन ब्याज दरें अभी भी ऊंची हैं। यह तो कहना ही क्या कि इस समय ऋण पूंजी प्राप्त करना आसान नहीं है, समीक्षा की शर्तें बहुत सख्त हैं; विशेषकर रियल एस्टेट ऋण के लिए प्राथमिकता वाला क्षेत्र नहीं है।

इसके अलावा, कानूनी मुद्दों, अचल संपत्ति को नियंत्रित और विनियमित करने वाले कानूनों जैसे भूमि कानून, अचल संपत्ति व्यवसाय कानून, आवास कानून आदि में अभी तक संशोधन या अनुपूरण नहीं किया गया है। इन बुनियादी कारकों के आधार पर, यह स्पष्ट रूप से देखा जा सकता है कि यह कहने का कोई स्पष्ट कारण नहीं है कि अचल संपत्ति "उन्नत" हो गई है और तरलता में सुधार हुआ है," श्री दिन्ह ने कहा।

श्री दिन्ह के अनुसार, दलालों द्वारा यह प्रचार करना असामान्य नहीं है कि रियल एस्टेट बाज़ार लंबे समय से "उठ रहा है", और ऐसा अक्सर होता है जिससे आभासी लहरें पैदा होती हैं। यहाँ तक कि दलालों, मकान मालिकों और निवेशकों के समूह भी हैं जो खरीदने-बेचने के लिए "हाथ मिलाने" से नहीं हिचकिचाते, और आभासी लेन-देन करने के लिए नोटरीकरण भी प्रस्तुत करते हैं, यानी "बाएँ हाथ" से "दाएँ हाथ" तक।

घर खरीदने वालों और निवेशकों को रियल एस्टेट दलालों की चालों के प्रति सतर्क रहने की जरूरत है, ताकि वे अधिक धन न गवां बैठें या अपना माल "फंस" न जाए, खासकर वर्तमान जैसे "स्थिर" बाजार में।

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