कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने के लिए शुल्क के संग्रह स्तर को समायोजित करने से संबंधित प्रस्तावों की एक श्रृंखला

(एनएलडीओ) - एसोसिएशनों के अनुसार, ये प्रस्ताव न केवल लोगों पर बोझ कम करने में मदद करेंगे, बल्कि पारदर्शिता, निष्पक्षता भी पैदा करेंगे और आय का एक स्थायी स्रोत बनाए रखेंगे।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण अर्थशास्त्र संस्थान (आई.ई.ई.आर.) और हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (होआर.ई.ए.) ने हाल ही में 2024 भूमि कानून में संशोधन के लिए सरकार को लगातार सिफारिशें भेजी हैं, जिनमें लोगों पर वित्तीय बोझ कम करने के लिए भूमि उपयोग शुल्क को कम करने पर ध्यान केंद्रित किया गया है।

भूमि उपयोग शुल्क में भारी कमी का प्रस्ताव

आईईईआर के प्रस्ताव के अनुसार, 2024 के भूमि कानून (1 अगस्त, 2024) के लागू होने से पहले की भूमि मूल्य सूची के आधार पर, 1 जनवरी, 2026 से लागू होने वाली एक नई भूमि मूल्य सूची विकसित करना आवश्यक है। इस मूल्य सूची को गुणांक K के अनुसार हर बार 3-5% की वृद्धि या कमी के साथ समायोजित किया जाएगा।

इसका कारण यह बताया गया है कि वर्तमान भूमि मूल्य सूची पहले की तुलना में 2.3 गुना से बढ़कर 38 गुना हो गई है, जिससे लोगों और व्यवसायों के लिए भुगतान करना मुश्किल हो गया है। डिक्री 103/ND-2024 के अनुसार भूमि उपयोग रूपांतरण कर के लिए भी भूमि मूल्य का 100% भुगतान आवश्यक है, जो कई परिवारों की क्षमता से कहीं अधिक है, जिससे बजट हानि का जोखिम बढ़ जाता है।

आईईईआर के अनुसार, पुरानी भूमि मूल्य सूची को आधार के रूप में उपयोग करने, तथा उसे K गुणांक के साथ लचीले ढंग से समायोजित करने से वृहद अर्थव्यवस्था को स्थिर करने, भूमि सट्टेबाजी को सीमित करने, तथा साथ ही निवेश और रोजगार के लिए अधिक प्रेरणा पैदा करने में मदद मिलेगी।

इसके अलावा, IEEr ने एक स्थायी बजट सुनिश्चित करने के लिए भूमि की कीमतों में वृद्धि की भरपाई के लिए राजस्व के दो नए स्रोतों का भी प्रस्ताव रखा। पहला, प्रांतीय जन समिति द्वारा जारी आवासीय भूमि मूल्य के 0.01% के बराबर आवासीय भूमि शुल्क वसूलना, जो 1 अरब VND भूमि के लिए 1,00,000 VND/वर्ष के बराबर है। दूसरा, पूर्ण निर्माण के मूल्य के 0.5% के बराबर शहरी वास्तुशिल्प निर्माण शुल्क वसूलना, जिसे घर के स्तर के अनुसार वर्गीकृत किया गया है, जिसमें स्तर 1-3 के घरों को शुल्क का भुगतान करना होगा, स्तर 4 के घरों को छूट दी गई है। उदाहरण के लिए, 2 अरब VND की एक परियोजना 1 करोड़ VND का शुल्क अदा करेगी।

उचित भूमि उपयोग शुल्क के साथ भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन करना ताकि लोग घर बनाने में सुरक्षित महसूस कर सकें (फोटो: एस नहंग)

इस बीच, HoREA के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने प्रस्ताव रखा कि एक पायलट प्रस्ताव जारी किया जा सकता है, जो 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 156 के अनुसार, आवासीय भूमि के साथ एक ही भूखंड पर स्थित बगीचे, तालाब और कृषि भूमि को, या 1 जुलाई, 2004 से पहले अलग की गई भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने के मामलों पर लागू होगा। HoREA ने संग्रह दर नियमों को वर्तमान की तरह कठोर बनाने के बजाय, लचीले ढंग से संशोधित करने का प्रस्ताव रखा।

विशेष रूप से, भूमि आवंटन सीमा के भीतर के क्षेत्र की गणना भूमि उपयोग शुल्क के न्यूनतम 30% के बजाय 20% के रूप में की जानी चाहिए। सीमा से अधिक क्षेत्र पर 50% के बजाय 30% कर वसूला जाएगा, जिसकी अधिकतम सीमा वर्तमान 500 वर्ग मीटर के बजाय 2,000 वर्ग मीटर होगी। यदि यह 2,000 वर्ग मीटर से अधिक है, तो 100% की संग्रह दर लागू होगी। यह नियम प्रत्येक परिवार के लिए केवल एक बार ही लागू होगा, जब तक कि भूमि विभाजन का मामला न हो।

HoREA के अनुसार, समायोजन आवश्यक है क्योंकि नई भूमि मूल्य सूची 2020-2024 की अवधि की तुलना में 2.36 से 38.8 गुना बढ़ गई है, जिससे भूमि उपयोग शुल्क आसमान छू रहा है। उन्होंने हॉक मोन कम्यून (HCMC) में 1,000 वर्ग मीटर भूमि के भूखंड का उदाहरण दिया, जिसमें आवासीय भूमि की कीमत 36 मिलियन VND/m² और कृषि भूमि की कीमत 0.75 मिलियन VND/m² है, जिसकी सीमा 250 वर्ग मीटर है। यदि डिक्री 103/2024 लागू होती है, तो लोगों को 35.25 बिलियन VND तक का भुगतान करना होगा। भूमि कानून के मसौदे के अनुसार, राशि घटकर 12.77 बिलियन VND हो जाएगी, जो 63.7% की कमी है। लेकिन अगर HoREA के प्रस्ताव के अनुसार गणना की जाए, तो यह संख्या केवल 9.69 बिलियन VND होगी, जो 72.5% की कमी है। सीमा के भीतर के हिस्से को छूट देने और सीमा से अधिक हिस्से का केवल 30% वसूलने के प्रस्ताव को लागू करने की स्थिति में, राशि 7.93 बिलियन VND होगी, जो वर्तमान गणना की तुलना में 77.5% की कमी है।

वित्त मंत्रालय ने कृषि भूमि को आवासीय भूमि में बदलने के लिए शुल्क कम करने का प्रस्ताव रखा है

गौरतलब है कि न केवल संघों, बल्कि वित्त मंत्रालय ने भी हाल ही में भूमि उपयोग शुल्क से संबंधित सिफारिशें की हैं। कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने के लिए शुल्क की गणना में आने वाली कठिनाइयों को दूर करने संबंधी मसौदा प्रस्ताव में, वित्त मंत्रालय ने लोगों पर वित्तीय बोझ कम करने के लिए भूमि उपयोग शुल्क मूल्य के 30% से 50% की न्यूनतम संग्रह दर लागू करने का प्रस्ताव रखा है।

मसौदे के अनुसार, प्रांतीय जन समिति, प्रत्येक रूपांतरण मामले पर लागू उच्चतम और निम्नतम दरों का निर्धारण करते हुए, विशिष्ट संग्रह दर ढाँचे पर निर्णय के लिए जन परिषद को प्रस्ताव प्रस्तुत करेगी। इन विषयों में बगीचे की ज़मीन, तालाब, आवासीय भूमि के साथ एक ही भूखंड पर स्थित कृषि भूमि, या घरों से सटी ज़मीन शामिल हैं, लेकिन 2004 से पहले तकनीकी कारणों से उन्हें अलग-अलग भूखंडों में विभाजित कर दिया गया था।

प्रस्ताव में यह भी कहा गया है कि आवासीय भूमि आवंटन सीमा के भीतर आने वाले भूमि क्षेत्रों के लिए, लोगों को भूमि उपयोग शुल्क का न्यूनतम 30% ही देना होगा। सीमा से अधिक लेकिन 500 वर्ग मीटर से कम क्षेत्रफल वाले क्षेत्रों के लिए, न्यूनतम भुगतान 50% है। 500 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्रफल होने पर, लोगों को भूमि परिवर्तन के समय 100% भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना होगा। इसके अलावा, प्रत्येक परिवार या व्यक्ति इस प्रोत्साहन का लाभ केवल एक बार ही उठा सकता है। दूसरे परिवर्तन के बाद, उन्हें भूमि उपयोग शुल्क का 100% भुगतान करना होगा, और आवासीय भूमि आवंटन सीमा के भीतर आने वाले क्षेत्र का निर्धारण केवल एक बार किया जाएगा।

इस प्रस्ताव के साथ, वित्त मंत्रालय को उम्मीद है कि इससे भूमि परिवर्तन लागत में आने वाली कठिनाइयों को हल करने में मदद मिलेगी, लोगों के लिए अपने भूमि उपयोग के अधिकारों को वैध बनाने के लिए परिस्थितियां बनेंगी, साथ ही बजट राजस्व में संतुलन भी बना रहेगा।

स्रोत: https://nld.com.vn/loat-de-xuat-lien-quan-den-dieu-chinh-muc-thu-tien-chuyen-doi-dat-nong-nghiep-sang-tho-cu-196250914094328175.htm