2023 आवास कानून अपार्टमेंट इमारतों के प्रबंधन और संचालन को कैसे बदलता है?

नये कानून को लागू करते समय कई सकारात्मक पहलू सामने आये।

तदनुसार, आवास कानून 2023 ने आवास विकास, नवीनीकरण, पुराने अपार्टमेंटों के निर्माण, सामाजिक आवास और अपार्टमेंट भवनों के प्रबंधन एवं उपयोग पर कई नए बिंदु निर्धारित किए हैं। बाजार और परियोजना प्रबंधन एवं संचालन पर प्रभाव का आकलन करते हुए, सैविल्स हनोई रियल एस्टेट प्रबंधन विभाग के उप निदेशक, श्री ट्रान न्गोक दुय ने कहा कि आवास कानून 2023 सभी चीजों को और अधिक व्यवस्थित बनाने में मदद करेगा, जिससे बाजार की पुनर्प्राप्ति प्रक्रिया में सकारात्मक योगदान मिलेगा।

इसके अलावा, आवास कानून 2023 पुराने कानून में सीमाओं को दूर करने में भी मदद करता है, परियोजनाओं के विषयों और अवधि, निर्माण गुणवत्ता, आवास स्वामित्व अधिकार आदि को स्पष्ट करता है। विशेष रूप से, आवास परियोजना प्रबंधन और संचालन के क्षेत्र में, यह ग्राहकों और प्रबंधन इकाइयों के बीच आम विवादों को सुलझाने में मदद करता है, और संबंधित पक्षों के अधिकारों और जिम्मेदारियों को अधिक स्पष्ट रूप से निर्धारित करता है।

हालाँकि, इस कानून के प्रभाव दीर्घकालिक होंगे। वास्तव में, जब इसे मूल योजना से 5 महीने पहले लागू किया गया था, तब भी कार्यान्वयन के लिए कोई विशिष्ट नियम और निर्देश नहीं थे। उदाहरण के लिए, नए आवास कानून को निर्देशित करने वाला केवल डिक्री 95/2024/ND-CP 24 जुलाई, 2024 को घोषित किया गया था और परिपत्र 05/2024/TT-BXD 31 जुलाई, 2024 को जारी किया गया था।

श्री ट्रान न्गोक दुय - सैविल्स हनोई रियल एस्टेट प्रबंधन विभाग के उप निदेशक

आवास कानून 2023 और आवास कानून 2014 के बीच हुए बदलावों के बारे में, सैविल्स के विशेषज्ञों ने बताया कि नया कानून निर्माण और संचालन के दौरान सेवाओं की गुणवत्ता पर केंद्रित है। निर्माण की गुणवत्ता के संबंध में, पहले की तरह उपयोग अवधि को 50 वर्ष पर स्थिर रखने के बजाय, नए कानून में यह प्रावधान किया गया है कि परियोजना उपयोग अवधि को निर्माण की वास्तविक गुणवत्ता के आधार पर समायोजित किया जाएगा, ताकि खराब परियोजनाओं का समय पर रखरखाव और मरम्मत की जा सके।

सेवा की गुणवत्ता के संबंध में, नया कानून परिचालन प्रबंधन में बदलाव करता है, जैसे राजस्व/व्यय का विवरण और प्रबंधन इकाई की क्षमता पर विशिष्ट आवश्यकताएँ। इसके अतिरिक्त, अग्नि बीमा निधि और प्रबंधन बोर्ड का पारिश्रमिक सेवा शुल्क से अलग कर दिया जाएगा और एक अलग व्यय बन जाएगा। परिचालन प्रबंधन इकाई को कानून के प्रावधानों के अनुसार नई सेवा लागत गणना तालिकाएँ शीघ्रता से जारी करने के लिए प्रबंधन बोर्डों/निवेशकों के साथ मिलकर काम करना होगा।

2023 आवास कानून में यह भी प्रावधान है कि सामान्य क्षेत्रों के उपयोग से प्राप्त सभी राजस्व, जैसे लॉबी, लिफ्ट या मोटरबाइक पार्किंग स्थल, सामान्य सुविधाओं में विज्ञापन से होने वाला लाभ... को रखरखाव निधि में स्थानांतरित किया जाना चाहिए।

"पहले, इन राजस्वों को परिचालन लागतों की भरपाई के लिए प्रबंधन निधि में जोड़ा जाता था। यह परिवर्तन प्रबंधन निधि के राजस्व को प्रभावित करेगा, जिससे परिचालन इकाइयों को अपने बजट और परिचालन योजनाओं को नए नियमों के अनुकूल बनाने के लिए पुनर्संतुलित करना होगा, जिससे स्थिर संचालन सुनिश्चित होगा और निवासियों पर कोई प्रभाव नहीं पड़ेगा," श्री ट्रान न्गोक दुय ने कहा।

इसके अलावा, निदेशक मंडल के कार्यकाल के अनुसार सेवा अनुबंध की अवधि भी अधिकतम 3 वर्ष निर्धारित की गई है। परिचालन प्रबंधन इकाइयों को संपूर्ण परिचालन अवधि के दौरान गुणवत्ता और क्षमता सुनिश्चित और बनाए रखनी होगी। इससे प्रबंधन इकाइयों को कार्य कुशलता पर अधिक ध्यान केंद्रित करने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है, न केवल तात्कालिक आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए, बल्कि अनुबंध की समाप्ति के बाद नवीनीकरण के लिए प्रतिस्पर्धात्मकता सुनिश्चित करने के लिए भी।

परिचालन प्रबंधन में पारदर्शिता सुनिश्चित करना

निवासियों पर पड़ने वाले प्रभावों के बारे में बात करते हुए, सैविल्स हनोई रियल एस्टेट प्रबंधन विभाग के उप निदेशक ने यह भी कहा कि आवास कानून 2023 में 2014 के नियमों की तुलना में महत्वपूर्ण समायोजन किए गए हैं, कानूनी ढांचे को मजबूत किया गया है, प्रबंधन और संचालन में पारदर्शिता सुनिश्चित की गई है और निवासियों के अधिकारों की रक्षा की गई है।

विशेष रूप से, नए कानून ने उन मामलों में साझा और अलग स्वामित्व निर्धारित करने के नियम जोड़े हैं जहाँ अनुबंध में निर्दिष्ट नहीं है, जिससे घर खरीदारों के अधिकारों की रक्षा करने में मदद मिलती है। कानून में बालकनियों और बरामदों से जुड़े उपकरणों और घटकों के साझा स्वामित्व को निर्धारित करने के तरीके भी शामिल किए गए हैं।

अग्नि बीमा और प्रबंधन बोर्ड के पारिश्रमिक और सेवा शुल्क की इकाई कीमत के बीच स्पष्ट अंतर, निवासियों को शुल्क के उपयोग के उद्देश्य को बेहतर ढंग से समझने में मदद करता है। इसके अलावा, नए कानून में यह प्रावधान है कि साझा संपत्ति के लिए सेवाओं के दोहन से प्राप्त राजस्व को संचालन प्रबंधन निधि में शामिल करने के बजाय रखरखाव निधि में स्थानांतरित किया जाना चाहिए, जिससे साझा वस्तुओं के रखरखाव और बुनियादी ढाँचे की गुणवत्ता में सुधार के लिए एक अनुकूल तंत्र बनाने में मदद मिलेगी।

2023 आवास कानून अपार्टमेंट भवनों की प्रबंधन प्रक्रिया को पारदर्शी बनाता है, तथा निवासियों के अधिकारों को सुनिश्चित करता है।

इसके अलावा, अपार्टमेंट बिल्डिंग सम्मेलन में प्रबंधन बोर्ड के लिए अपार्टमेंट बिल्डिंग प्रबंधन और संचालन में पेशेवर ज्ञान और कौशल में प्रशिक्षण के लिए योजना की घोषणा पर नए विनियमन में यह भी आवश्यक है कि प्रबंधन बोर्ड के सदस्यों को प्रशिक्षित और प्रमाणित किया जाना चाहिए (मान्यता निर्णय की तारीख से 3 महीने से अधिक नहीं), यह सुनिश्चित करना कि प्रबंधन बोर्ड के सदस्यों के पास अपार्टमेंट बिल्डिंग प्रबंधन और संचालन से संबंधित पेशेवर ज्ञान और कौशल की मजबूत समझ है।

आवास कानून, डिक्री 95/2024/ND-CP द्वारा निर्देशित, निवेशकों को खरीदारों और पट्टेदारों के लिए परियोजना के कानूनी दस्तावेजों का सार्वजनिक रूप से खुलासा करने की भी आवश्यकता रखता है, जिसमें पूर्ण किए गए कार्यों की स्वीकृति के मिनट, अग्नि निवारण और अग्निशमन स्वीकृति परिणामों को मंजूरी देने वाले दस्तावेज, विशेष निर्माण एजेंसियों से अनुमोदन की सूचनाएं, पार्किंग क्षेत्रों के चित्र आदि शामिल हैं। यह विनियमन निवेशकों की परियोजना संचालन प्रगति और बाजार में अपार्टमेंट की आपूर्ति को प्रभावित कर सकता है, लेकिन यह पारदर्शिता, संचालन में सुरक्षा सुनिश्चित करेगा और घर खरीदारों के लिए जोखिम को कम करेगा।

इसके अलावा, अपार्टमेंट भवनों के वर्गीकरण को सख्ती से विनियमित किया गया है और इसमें अधिक विशिष्ट मानदंड हैं, जिससे खरीदारों को परियोजना की गुणवत्ता का सही आकलन करने में मदद मिलती है, तथा अपार्टमेंट की कीमतों को अनुचित रूप से बढ़ाने के लिए स्व-वर्गीकरण की स्थिति को रोका जा सकता है।

"श्रेणी ए, बी, सी को विनियमित करने के बजाय, परियोजनाओं को 1, 2, 3 के रूप में वर्गीकृत किया जाएगा। वर्गीकरण 8 अनिवार्य मानदंडों पर आधारित होगा जिनमें शामिल हैं: स्थान, अपार्टमेंट भवन का स्थान; अपार्टमेंट भवन में सुविधाएं; पार्किंग स्थान; गलियारा, लॉबी; लिफ्ट; बिजली की आपूर्ति; अपार्टमेंट; न्यूनतम मानदंड निर्माण मानकों का अनुपालन है। इसके साथ ही 5 अतिरिक्त मानदंड हैं जिनमें शामिल हैं: संचालन प्रबंधन सेवाएं; पर्यावरण; सुरक्षा, सुरक्षा, अग्नि निवारण; हरित भवन, कुशल ऊर्जा उपयोग; डिजिटलीकरण और स्मार्ट घर", सैविल्स विशेषज्ञों ने विश्लेषण किया।

स्रोत: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html