ऋण कानून नीतियों द्वारा बाजार को विनियमित करने का प्रस्ताव

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दुनिया में लागू उपाय

वीएआरएस के अनुसार, क्रेडिट नीतियों और कानूनों के माध्यम से रियल एस्टेट बाजार को विनियमित करना, बाजार के सतत और स्थिर विकास को सुनिश्चित करने और अर्थव्यवस्था पर अस्थिर प्रभावों से बचने के प्रभावी तरीकों में से एक है। या इससे भी अधिक नकारात्मक रूप से, रियल एस्टेट बाजार में तेजी या मंदी बड़े वित्तीय संकटों को जन्म दे सकती है।

ऐतिहासिक रूप से, रियल एस्टेट को अक्सर वियतनाम की आर्थिक कठिनाइयों के मुख्य कारणों में से एक माना जाता रहा है, क्योंकि इस उद्योग का प्रत्यक्ष प्रभाव पड़ता है और अप्रत्यक्ष रूप से इस महत्वपूर्ण क्षेत्र से प्रभावित सहायक आर्थिक क्षेत्रों, जैसे निर्माण, पर्यटन , वित्त-बैंकिंग, का भी। जिन कारकों का उल्लेख किया जा सकता है उनमें खराब ऋण, उच्च रियल एस्टेट इन्वेंट्री, पूंजी जुटाने में कठिनाइयाँ और निवेशकों के विश्वास में गिरावट शामिल हैं।

उपरोक्त कठिनाइयाँ न केवल बाज़ार के विकास को सीधे तौर पर प्रभावित करती हैं, बल्कि पूरी अर्थव्यवस्था पर भी व्यापक प्रभाव डालती हैं। इसलिए, माँग और आपूर्ति के प्राकृतिक नियमों का अधिकतम सम्मान करते हुए, राज्य के लिए यह अत्यंत आवश्यक है कि जब बाज़ार में "अस्थिरता के संकेत" दिखाई दें, तो वह सक्रिय रूप से रियल एस्टेट बाज़ार के नियमन को मज़बूत करे। दुनिया भर के कई देशों की सरकारें और वित्तीय एजेंसियाँ भी यही उपाय अपनाती हैं।

कानूनी नीतियों द्वारा बाजार को विनियमित करने का प्रस्ताव छवि 1 — अर्थव्यवस्था पर नकारात्मक प्रभाव से बचने के लिए रियल एस्टेट बाजार को विनियमित करना एक महत्वपूर्ण उपाय है।

विशेष रूप से, अचल संपत्ति बाजार के सतत और स्थिर विकास को सुनिश्चित करने और अर्थव्यवस्था पर अस्थिर प्रभावों से बचने के लिए, कई सरकारों ने अचल संपत्ति बाजार को विनियमित करने के लिए ऋण नीतियों को एक उपकरण के रूप में इस्तेमाल किया है। ऋण को कड़ा या ढीला करके, सरकार अचल संपत्ति की कीमतों को नियंत्रित कर सकती है, बुलबुले को रोक सकती है और बाजार में स्थिरता सुनिश्चित कर सकती है। हालाँकि, इस नीति का लचीलापन प्रत्येक बाजार और प्रत्येक देश की विशिष्ट आर्थिक स्थिति पर निर्भर करता है। इस मुद्दे पर कुछ देशों के अनुभव इस प्रकार हैं:

उदाहरण के लिए, चीन में, निवेश पूँजी प्रवाह को नियंत्रित करने के लिए, चीनी सरकार ने ऋण के ज़रिए अचल संपत्ति की ख़रीद पर, ख़ासकर सट्टेबाजी के लिए ऋण पर, कई प्रतिबंध लगाए। उन्होंने सट्टेबाज़ी से आने वाले धन को विदेशी अचल संपत्ति बाज़ारों में आने से रोकने के लिए विदेशों में पूँजी प्रवाह को भी नियंत्रित किया।

विशेष रूप से, 2010 में, चीन में रियल एस्टेट बाज़ार तेज़ी से विकसित हुआ और घरों की कीमतें तेज़ी से बढ़ीं। उस समय, चीन में करोड़ों अपार्टमेंट लंबे समय से बने हुए थे, लेकिन उनमें कोई नहीं रहता था। यह स्थिति इतनी लंबी और गंभीर हो गई कि 2017 के अंत में, चीनी सरकार को "मकान रहने के लिए हैं, सट्टेबाज़ी के लिए नहीं" की नीति जारी करनी पड़ी, और साथ ही बाज़ार को नियंत्रित और विनियमित करने के लिए एक नीति प्रणाली स्थापित करने का निर्देश दिया, ताकि सट्टेबाज़ों और वास्तविक आवास की ज़रूरत वाले घर खरीदारों के बीच अंतर किया जा सके।

दूसरे या उससे ज़्यादा घर के मालिक होने पर बेहद सख्त नियमों के अलावा, जैसे कि दूसरे घर के खरीदारों के लिए 60-85% और तीसरे घर के लिए 100% जमा राशि जमा करना; घर खरीदने वाले को कम से कम साढ़े तीन साल तक संपत्ति अपने पास रखने की ज़रूरत; उन इलाकों के उच्च पदस्थ अधिकारियों को बर्खास्त करना जहाँ घरों की कीमतें आसमान छू रही हैं; और यहाँ तक कि संदर्भ मूल्य निर्धारण के उपाय लागू करना, खरीद कोटा वितरित करना... इसके अलावा, कई चीनी शहरों ने भी कई उपाय किए हैं जैसे गृह ऋण ऋण की सीमा तय करना, गृह ऋणों पर ब्याज दरें बढ़ाना और बंधक नियमों को कड़ा करना। ये समायोजन कुछ हद तक प्रभावी रहे हैं, जिससे सट्टेबाजी में उल्लेखनीय कमी आई है।

कानूनी नीतियों द्वारा बाजार को विनियमित करने का प्रस्ताव छवि 2 — कई नियम घर खरीदारों की जेब पर भारी पड़ते हैं, तथा सट्टेबाजी से बचने के लिए लागू किए जाते हैं।

सिंगापुर में, सट्टेबाजी को नियंत्रित करने और रियल एस्टेट बुलबुले को रोकने के लिए, सिंगापुर सरकार ने रियल एस्टेट खरीदने के लिए, खासकर दूसरे या तीसरे घर खरीदने वालों के लिए, ऋण लेते समय न्यूनतम जमा दर बढ़ा दी है। साथ ही, ऋण राशि कम करने और रियल एस्टेट की कीमतों को नियंत्रित करने के लिए, सरकार ने सख्त ऋण नीति के साथ ऋण अवधि भी सीमित कर दी है।

कनाडा में, सरकार ने उच्च जोखिम वाले ऋणों को सीमित करने के लिए ऋण-से-मूल्य अनुपात पर नियमों को कड़ा कर दिया है। टोरंटो और वैंकूवर जैसे बड़े शहरों में घर खरीदारों को अक्सर अचल संपत्ति खरीदने के लिए ऋण लेते समय अधिक जमा राशि देनी पड़ती है। कई देश सट्टेबाजी को सीमित करने, घरों की बढ़ती कीमतों को नियंत्रित करने और ऑस्ट्रेलिया, कनाडा आदि जैसे बड़े शहरों में मध्यम आय वर्ग के लोगों की सुरक्षा के लिए विदेशी अचल संपत्ति खरीदारों पर ऋण नियंत्रण उपाय भी लागू करते हैं।

अन्य देशों के अनुभव बताते हैं कि ऋण नीतियाँ और कानून सरकारों के लिए अचल संपत्ति बाजार को विनियमित करने के महत्वपूर्ण साधनों में से एक हैं। अन्य देशों द्वारा सफलतापूर्वक लागू की गई कई नीतियों का संदर्भ लिया जा सकता है, सीखा जा सकता है और वियतनाम में लागू किया जा सकता है।

बाजार को विनियमित करने के लिए वियतनाम में आवेदन करने की आवश्यकता

दुनिया भर के कई देशों में प्राप्त प्रभावशीलता के साथ, VARS ने बाजार को विनियमित करने के लिए ऋण नीति पर कई समाधान प्रस्तावित किए हैं, जब बाजार में 3 महीने में 20% से अधिक उतार-चढ़ाव होता है या अचल संपत्ति बाजार में अन्य उतार-चढ़ाव होते हैं जो लोगों की आवास की मांग को प्रभावित किए बिना सामाजिक-आर्थिक स्थिरता को प्रभावित करते हैं, जो निम्नानुसार है:

सबसे पहले, सट्टेबाजों के लिए ऋण नीतियों को सख्त करें। सट्टेबाज़ी के लिए या बहुत ज़्यादा ऋण लेने के लिए पैसे उधार लेने वालों की संख्या कम करने के लिए, ऋण संस्थाएँ ऋण-से-मूल्य अनुपात को समायोजित करके, ज़्यादा इक्विटी भुगतान की माँग करके, या दूसरे घर या उससे ज़्यादा ख़रीदारों पर ऊँची ब्याज दरें लागू करके ऋण सीमा को समायोजित कर सकती हैं।

दूसरा, ऋण निगरानी और प्रबंधन को मज़बूत करें। सरकार ऋण गुणवत्ता नियंत्रण पर नियम लागू कर सकती है, जिससे बैंकों को रियल एस्टेट से संबंधित ऋणों पर अधिक विवरण देने की आवश्यकता होगी, जिससे जोखिम निगरानी को मज़बूत किया जा सकेगा। सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए एक ऋण तंत्र स्थापित करें, जिसमें निम्न-आय वर्ग के लोगों की आवास आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए सामाजिक आवास और किफायती आवास विकास परियोजनाओं के वित्तपोषण को प्राथमिकता दी जाए।

कानूनी नीतियों द्वारा बाजार को विनियमित करने का प्रस्ताव चित्र 3 — वीएआरएस बाजार को सर्वाधिक उचित तरीके से विनियमित करने के लिए कई उपायों का प्रस्ताव करता है।

इसके अतिरिक्त, राज्य को ऋण में ढील देने की नीति भी अपनानी होगी, जिसमें ब्याज दरों में कमी करना तथा पहली बार घर खरीदने वालों, या सामाजिक स्थिरता के उद्देश्य से कुछ अन्य प्राथमिकता वाले समूहों, जैसे नवविवाहित युवा जोड़ों के लिए अधिमान्य ब्याज दरों के साथ दीर्घकालिक ऋण का समर्थन करना शामिल है...

हालांकि, वीएआरएस के अनुसार, नीति को "सही और सटीक" ढंग से लागू करने के लिए, राज्य को एक ऐसा डेटाबेस सिस्टम बनाना होगा जो पर्याप्त बड़ा, सटीक और अत्यधिक अद्यतन हो ताकि वास्तविक उत्पादन और व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए इसका उपयोग करने वाले वास्तविक घर खरीदारों और सट्टेबाजों व मुनाफाखोरों के बीच स्पष्ट अंतर सुनिश्चित हो सके। राज्य को कब हस्तक्षेप करना चाहिए, यह निर्धारित करने के लिए एक आधार प्रदान करने हेतु अचल संपत्ति लेनदेन मूल्य सूचकांक और कुछ प्रभावशाली संकेतकों की घोषणा में तेज़ी लाना अत्यंत आवश्यक है।

विशेष रूप से, वर्तमान में अचल संपत्ति की कीमतों के संदर्भ में, जो चिंता का विषय है। अचल संपत्ति बाजार को अधिक व्यापक रूप से विनियमित करने के लिए, ऋण नीतियों को अचल संपत्ति हस्तांतरण कर या संपत्ति कर के अनुप्रयोग के साथ जोड़ा जाना चाहिए। साथ ही, नियामक नीतियों का अनुप्रयोग लचीला होना चाहिए, जिससे अचल संपत्ति बाजार में स्थिरता और व्यवस्था सुनिश्चित हो और जोखिम कम से कम हों।

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स्रोत: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html