रियल एस्टेट विवाद तेजी से जटिल होते जा रहे हैं और जोखिम प्रबंधन समाधान

हाल के दिनों में रियल एस्टेट बाजार के तेजी से विकास ने कई अवसर खोले हैं, लेकिन साथ ही कई चुनौतियां भी उत्पन्न की हैं।

विशेषज्ञों के अनुसार, यदि कानूनी ढांचे को समकालिक रूप से लागू किया जाए और व्यवसाय सक्रिय रूप से अपनी जोखिम प्रबंधन क्षमता में सुधार करें, तो रियल एस्टेट विवादों में काफी कमी आ सकती है।

28 अगस्त को, हो ची मिन्ह सिटी में, कॉर्पोरेट लीगल मैनेजमेंट (एलएमएस) 2025 कार्यक्रम श्रृंखला के अंतर्गत, हो ची मिन्ह सिटी निवेश एवं व्यापार संवर्धन केंद्र (आईटीपीसी) ने वियतनाम अंतर्राष्ट्रीय मध्यस्थता केंद्र (वीआईएसी) के साथ मिलकर "बाजार और कानूनी उतार-चढ़ाव के संदर्भ में अचल संपत्ति लेनदेन" विषय पर एक कार्यशाला का आयोजन किया। विशेषज्ञों और प्रबंधकों ने अक्सर विवादों से उत्पन्न होने वाले कई मुद्दों का विश्लेषण करने पर ध्यान केंद्रित किया, साथ ही एक अधिक पारदर्शी और स्वस्थ अचल संपत्ति बाजार के निर्माण के लिए समाधान सुझाए।

रियल एस्टेट विवादों की संख्या में लगातार वृद्धि हो रही है।

आईटीपीसी की उप निदेशक सुश्री हो थी क्य्येन ने कहा कि रियल एस्टेट न केवल विकास में योगदान देने वाला एक प्रमुख क्षेत्र है, बल्कि अर्थव्यवस्था में कई उद्योगों पर इसका मजबूत प्रभाव भी है।

हाल के दिनों में रियल एस्टेट बाज़ार के तेज़ी से विकास ने कई अवसर खोले हैं, लेकिन कई चुनौतियाँ भी पेश की हैं, खासकर जब कानूनी ढाँचे में लगातार बदलाव हो रहे हों। सुश्री क्वेन ने कहा, "उद्यमों को सुरक्षित, पारदर्शी और टिकाऊ निवेश वातावरण सुनिश्चित करने के लिए समय पर जानकारी और रियल एस्टेट लेनदेन की व्यापक जानकारी उपलब्ध होनी चाहिए।"

28 अगस्त की सुबह कार्यशाला में विशेषज्ञों द्वारा रियल एस्टेट विवादों को जन्म देने वाले कई मुद्दों पर चर्चा की गई।

विवाद समाधान के क्षेत्र में, VIAC हो ची मिन्ह सिटी शाखा के उप निदेशक, वकील चाऊ वियत बाक ने कहा कि रियल एस्टेट दूसरा सबसे विवादित क्षेत्र बनता जा रहा है। अगर 2024 में रियल एस्टेट विवादों की कुल संख्या में 14% हिस्सेदारी थी, तो 2025 के पहले 6 महीनों में यह दर बढ़कर 18% हो जाएगी, जो कई अन्य क्षेत्रों से आगे निकलकर, व्यापार और माल विवादों के बाद दूसरे स्थान पर होगी।

श्री बेक ने बताया कि रियल एस्टेट विवाद केवल निवेशकों और खरीदारों के बीच लेन-देन तक ही सीमित नहीं हैं, बल्कि निर्माण, वित्त और बैंकिंग जैसे क्षेत्रों से भी जुड़े हैं। उनके अनुसार, यह स्थिति काफी हद तक पिछली कानूनी व्यवस्था की कमियों के कारण है। उन्हें उम्मीद है कि भूमि कानून 2024, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 और कई नए नियमों के आने से कानूनी माहौल और भी बेहतर होगा, जिससे लेन-देन सुरक्षित हो सकेंगे।

"संस्थागत सुधार आधार है, लेकिन यह उद्यमों की पहल के बिना संभव नहीं है। उद्यमों को स्वयं कानूनी ज्ञान से पूरी तरह सुसज्जित होना चाहिए और अवसरों का लाभ उठाने तथा अचल संपत्ति विवादों को न्यूनतम करने के लिए जोखिम प्रबंधन क्षमता में सुधार करना चाहिए," श्री बेक ने टिप्पणी की।

व्यवसायों को क्या करना चाहिए?

रियल एस्टेट विवादों का एक मुख्य कारण यह है कि कई निवेशक कानूनी शर्तों को पूरा किए बिना ही परियोजनाएं बेच देते हैं।

इंस्टीट्यूट ऑफ इंटरनेशनल एंड कम्पेरेटिव लॉ (अर्थशास्त्र और विधि विश्वविद्यालय, वीएनयू-एचसीएम) के विशेषज्ञ, एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. वो त्रि हाओ ने विश्लेषण किया: "ऐसे कई मामले हैं जहाँ निवेशक परियोजनाओं को बढ़ावा देने के लिए ऐसे शब्दों का उपयोग करते हैं जो कानून में नहीं हैं, जिससे खरीदारों को गलतफहमी हो जाती है। जब परियोजना निर्धारित समय पर नहीं सौंपी जाती है या उसमें कानूनी समस्याएँ होती हैं, तो तुरंत विवाद उत्पन्न हो जाते हैं।"

श्री हाओ ने यह भी बताया कि अनुबंध संबंधी दायित्वों का उल्लंघन विवाद का एक सामान्य रूप है, जिसमें निवेशक द्वारा प्रतिबद्ध प्रगति सुनिश्चित न करने से लेकर खरीदार द्वारा समय पर भुगतान न करने तक शामिल है। दोनों पक्षों में मुकदमेबाजी लंबी खिंचने का खतरा है।

इस बीच, राजा एंड टैन एलसीटी लॉयर्स के अध्यक्ष, वकील वु थी क्यू ने ज़ोर देकर कहा कि विदेशी संस्थाओं के साथ सौदे कई जोखिम पैदा करते हैं। कई विवाद तब उत्पन्न होते हैं जब वियतनाम में विक्रेता अंतरराष्ट्रीय निवेशकों के लिए प्रतिबद्ध पूर्वापेक्षाओं को पूरा करने में विफल रहता है। परियोजना के कानूनी मूल्यांकन के दौरान खामियों को छिपाने या तुरंत पता न लगाने के भी गंभीर परिणाम होते हैं।

"2023 के रियल एस्टेट बिज़नेस लॉ में भविष्य में घर खरीदने के लिए जमा राशि पर कड़े नियम हैं। हालाँकि, अभी भी ऐसे निवेशक हैं जो पूँजी जुटाने के लिए "कानून को दरकिनार" करते हैं, जिससे खरीदारों के लिए बड़ा जोखिम पैदा होता है," सुश्री क्यू ने कहा।

कई विशेषज्ञों का मानना ​​है कि जोखिमों से बचने और अवसरों का लाभ उठाने के लिए, व्यवसायों को सक्रिय रूप से और नियमित रूप से अपनी कार्यप्रणाली और नीतियों में बदलावों को अपडेट करना चाहिए। सभी लेन-देन कानून के अनुसार, पारदर्शी तरीके से और शुरू से ही कानूनी सलाह के साथ किए जाने चाहिए। ज़मीन से सीधे जुड़ी परियोजनाओं के लिए, निवेशकों को और भी अधिक सतर्क रहना चाहिए, और नए नियमों के अनुकूल होने के लिए अपनी ज़रूरतों और क्षमताओं पर सावधानीपूर्वक विचार करना चाहिए।

घर खरीदार और निवेशक अपनी सुरक्षा की ज़रूरत को नज़रअंदाज़ नहीं कर सकते। परियोजना की जानकारी को अच्छी तरह समझना, उसकी वैधता की जाँच करना और पारदर्शी व वैध अनुबंधों का अनुरोध करना, भविष्य में विवादों के जोखिम को कम करने के लिए ज़रूरी कदम हैं।

कई कानूनों और प्रस्तावों को पारित करने पर विचार करें

नेशनल असेंबली की आर्थिक एवं वित्तीय समिति के स्थायी सदस्य, श्री फान डुक हियू के अनुसार, रियल एस्टेट बाज़ार एक साथ कई संशोधित कानूनों से प्रभावित हो रहा है। निवेश कानून, सार्वजनिक-निजी भागीदारी निवेश कानून (पीपीपी) और बोली कानून ने आवास परियोजनाओं, औद्योगिक पार्कों और निर्यात प्रसंस्करण क्षेत्रों के लिए निवेश नीतियों को मंजूरी देने के अधिकार को समायोजित किया है। 2024 का भूमि कानून नियोजन, भूमि उपयोग योजनाओं, भूमि पुनर्प्राप्ति, भूमि मूल्यांकन और मूल्य सूचियों से संबंधित कई नियमों में संशोधन करता है। इस बीच, सामाजिक आवास के लिए एक तंत्र के संचालन पर संकल्प 201/2025/QH15 भी एक नई दिशा प्रदान करता है।

श्री हियू ने बताया कि आने वाले समय में, राष्ट्रीय सभा 48 मसौदा कानूनों और प्रस्तावों पर विचार और अनुमोदन करेगी, जिनमें से कई सीधे तौर पर रियल एस्टेट से संबंधित हैं। इसके लिए व्यवसायों को बारीकी से निगरानी करने, रणनीतियों में बदलाव करने और उचित संचालन सुनिश्चित करने की आवश्यकता है।

"कानूनी विनियमन न केवल एक प्रबंधन ढांचा तैयार करते हैं, बल्कि अवसर और चुनौतियां भी लेकर आते हैं। जो उद्यम जानते हैं कि कैसे तुरंत अनुपालन और अनुकूलन करना है, वे जोखिम को कम करेंगे और स्थायी रूप से विकसित होंगे," श्री हियू ने जोर दिया।

स्रोत: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm