उपग्रह तरंगें और अचल संपत्ति बाजार के विकास के अवसर

विलय के बाद, विस्तारित शहरी स्थान हो ची मिन्ह सिटी को "सुपर शहरी" मॉडल के करीब ले जाने में मदद करेगा, साथ ही यह उम्मीद भी होगी कि पूंजी प्रवाह और जनसंख्या नई दिशाओं में आगे बढ़ेगी।

इस संदर्भ में, सैटेलाइट रियल एस्टेट बाज़ार को एक बेहतरीन अवसर के रूप में देखा जा सकता है। वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (VNREA) द्वारा लाओ डोंग न्यूज़पेपर और रियल एस्टेट रिव्यू कम्युनिटी के सहयोग से 18 सितंबर की दोपहर हो ची मिन्ह सिटी में आयोजित "सैटेलाइट वेव" थीम वाले 2025 हाउसिंग रियल एस्टेट फ़ोरम में, आने वाले समय के लिए एक उपयुक्त विकास मॉडल तैयार करने हेतु कई प्रमुख मुद्दों पर चर्चा की गई।

सकारात्मक परिवर्तन

नीतिगत दृष्टिकोण से, वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष, प्रधानमंत्री की सुधार सलाहकार परिषद के सदस्य और हनोई पीपुल्स कमेटी के पूर्व उपाध्यक्ष डॉ. गुयेन वान खोई ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार ने हाल ही में तीन प्रेरक शक्तियों के एकीकरण से बड़े अवसर खोले हैं: मुद्रा - ऋण ब्याज दरों में कमी; राजमार्गों, मेट्रो, हवाई अड्डों के माध्यम से सार्वजनिक निवेश में वृद्धि, उपनगरों के निकट बुनियादी ढाँचा लाना; नया और अधिक पारदर्शी कानूनी ढाँचा। उनके अनुसार, कम ब्याज दरें आवास की वास्तविक क्रय शक्ति को सीधे बढ़ाती हैं; बड़े पैमाने की बुनियादी ढाँचा परियोजनाएँ उपग्रह क्षेत्रों की ओर एक स्वाभाविक "गुरुत्वाकर्षण" पैदा करती हैं; संशोधित और पूरक कानून व्यवसायों को कानूनी जोखिमों को कम करने और आपूर्ति की तैनाती में तेजी लाने में मदद करते हैं।

रियल एस्टेट आपूर्ति में भी बेहतर स्थिति दर्ज की गई। निर्माण मंत्रालय के आवास एवं रियल एस्टेट बाजार प्रबंधन विभाग के उप निदेशक श्री वुओंग दुय डुंग ने कहा कि वर्ष की शुरुआत से ही आपूर्ति प्रचुर रही है, जो इसी अवधि की तुलना में 120% के बराबर है। उत्पाद संरचना अधिक विविध है, जिसमें निम्न-आय वर्ग और शहरी क्षेत्रों में सामाजिक आवास सेवा प्रदान करने वाला खंड भी शामिल है।

कीमतों के बारे में, श्री डंग ने स्वीकार किया कि हालाँकि कीमतें अभी भी ऊँची हैं, "पूरा बाज़ार आम तौर पर अपेक्षाकृत स्थिर है, बिना किसी उतार-चढ़ाव के।" सामर्थ्य के बारे में, उनके अनुसार, मशीनों की तुलना औसत मासिक आय से करने के बजाय, इसे संचित आय और घरेलू खर्च संरचना के नज़रिए से देखना ज़रूरी है।

श्री डंग ने टिप्पणी की, "आजकल, खरीदारों के पास न केवल एक घर है, बल्कि एक गुणवत्तापूर्ण जीवन भी है।" उन्होंने ज़ोर देकर कहा कि आज शहरी क्षेत्रों में जीवन स्तर 20 साल पहले से बहुत अलग है, जिसके कारण कीमतें सुविधाओं, सेवाओं और संचालन जैसे कई कारकों को प्रभावित करती हैं।

डीकेआरए समूह के उप महानिदेशक, श्री वो होंग थांग ने विशेष रूप से कहा कि 2025 के पहले 8 महीनों में, हो ची मिन्ह सिटी और पड़ोसी प्रांतों में सुधार के सकारात्मक संकेत दिखाई दिए। अपार्टमेंट की आपूर्ति 28,114 इकाइयों तक पहुँच गई, जो इसी अवधि की तुलना में 58% अधिक है; अवशोषण 20,000 इकाइयों से अधिक था, जो 2024 की तुलना में 3.1 गुना अधिक है।

टाउनहाउस और विला खंड में 10,133 उत्पाद उपलब्ध थे, जो 71% अधिक है; 4,817 उत्पादों की खपत हुई, जो इसी अवधि की तुलना में 4 गुना अधिक है। ज़मीन के भूखंडों में 7,167 उत्पाद उपलब्ध थे, जो केवल 3% अधिक है, लेकिन अवशोषण मात्रा 1,130 उत्पादों तक पहुँच गई, जो 2.2 गुना अधिक है। उल्लेखनीय रूप से, निवेश की मांग अभी भी आवासीय मांग से अधिक है; अचल संपत्ति खरीदने में रुचि रखने वाला समूह अधिकतर 35-44 आयु वर्ग (36%) का है, जबकि आवास के खरीदार आमतौर पर 25-34 आयु वर्ग के होते हैं, जो 40% है।

2025 हाउसिंग रियल एस्टेट फ़ोरम में बड़ी संख्या में निवेशक और विशेषज्ञ शामिल हुए। फोटो: होआंग ट्रियू

कई मानदंडों को पूरा करना होगा

मंच पर यह राय व्यक्त की गई कि नियोजन में "उपग्रह तरंगों" को दीर्घकालिक प्रेरक शक्ति बनाने के लिए आवश्यक शर्तें निर्धारित की जानी चाहिए।

नियोजन विशेषज्ञ डॉ. न्गो वियतनाम सोन का मानना ​​है कि निकट भविष्य में, हो ची मिन्ह सिटी "लगभग एक सुपर शहरी उप-क्षेत्र" बन जाएगा, जो उपग्रह क्षेत्रों में उद्योग और सेवाओं को जोड़ने और बढ़ावा देने वाले एक केंद्र की भूमिका निभाएगा। उनके अनुसार, व्यवसाय उपयोगिताओं के बारे में बहुत बात करते हैं, लेकिन "लोगों को जीवन बेचना ही आकर्षक है"। उपग्रह शहर जो चाहते हैं कि लोग रहें, उन्हें स्कूल, नौकरियाँ और सार्वजनिक स्वास्थ्य सेवाएँ प्रदान करनी चाहिए, ताकि उनके पास स्थिर नौकरियाँ और अच्छी आय हो, "माता-पिता शहरी क्षेत्र के करीब जाकर घर खरीद सकें या किराए पर ले सकें, दोनों ही अभी भी अच्छे हैं"।

श्री सोन ने दक्षिण साइगॉन क्षेत्र का उदाहरण दिया, जिसकी योजना पहले व्यवस्थित रूप से बनाई गई थी, जहाँ अचल संपत्ति बेचने से पहले सामाजिक बुनियादी ढाँचे को प्राथमिकता दी जाती थी, और एक विस्तृत योजना बनाई जाती थी जिसे स्थायी रूप से मूल्य वृद्धि में मदद करने के लिए लगातार लागू किया जाता था। उनके अनुसार, शहरी क्षेत्रों का विकास करते समय तीन कमज़ोरियों को ध्यान में रखना ज़रूरी है: तंत्र - वैधता, आसपास का वातावरण (जैसे बाढ़, एक सुनियोजित क्षेत्र में भी) और पहचान का मुद्दा - जब आसपास का क्षेत्र अव्यवस्थित हो, तो स्थानिक प्रबंधन, जो समग्र गुणवत्ता को कम कर सकता है।

बाज़ार के नज़रिए से, सैविल्स वियतनाम आवासीय बिक्री विभाग के निदेशक, श्री गुयेन खान दुय ने "भूत शहरों" से बचने के लिए व्यावहारिक मानदंड जोड़े। विशेष रूप से, एक सफल उपग्रह शहर में कम से कम निवासी होने चाहिए, शहर के केंद्र से 30-40 किमी के दायरे में स्थित होना चाहिए, सार्वजनिक परिवहन द्वारा अधिकतम 40-45 मिनट की यात्रा अवधि होनी चाहिए, हरियाली और मध्यम जनसंख्या घनत्व होना चाहिए ताकि लोग दूर रहने के लिए तैयार हों; बिक्री मूल्य उपयुक्त, वहनीय और केंद्रीय क्षेत्र से 40%-50% कम होना चाहिए। ये मानदंड सीधे अंतर-क्षेत्रीय बुनियादी ढाँचे की कनेक्टिविटी क्षमता, साइट पर सेवा की गुणवत्ता और निवेशक की मूल्य निर्धारण रणनीति से जुड़े हैं।

नीतिगत मोर्चे पर, श्री वुओंग दुय डुंग ने इस बात पर जोर दिया कि आने वाले समय में राज्य का लक्ष्य कानून में संशोधन जारी रखना, निवेश, भूमि, योजना और निर्माण संबंधी प्रक्रियाओं को हटाना है, ताकि व्यवसायों के लिए लागत कम करने, बाजार में आपूर्ति बढ़ाने, विशेष रूप से निम्न आय वर्ग के लोगों के लिए उपयुक्त उत्पाद समूहों के लिए सरलीकरण और परिस्थितियां बनाई जा सकें।

उनके अनुसार, एक ही समय में गुणवत्ता और मात्रा में सुधार करने से वास्तविक खरीदारों के लिए विकल्प बढ़ेंगे, स्थानीय कमी के कारण मूल्य वृद्धि सीमित होगी, और साथ ही उपग्रह शहरों के लिए एक स्थिर परिचालन मंच तैयार होगा।

दीर्घकालिक दृष्टिकोण में, डॉ. गुयेन वान खोई ने इस बात पर ज़ोर दिया कि 2025-2030 की अवधि में "उपग्रह तरंगें" एक अपरिहार्य प्रवृत्ति हैं। पारदर्शी नीतियों, समकालिक नियोजन और वास्तविक मांग वाले आवासों को प्रोत्साहित करने वाले तंत्रों सहित सही दिशा में आगे बढ़ने से रियल एस्टेट न केवल आवासीय उद्देश्यों की पूर्ति करेगा, बल्कि सतत आर्थिक विकास का आधार भी बनेगा।

"वास्तव में, कम ब्याज दरें, त्वरित सार्वजनिक निवेश और बेहतर कानूनी ढाँचे का संयोजन अनुकूल "बहिर्जात परिस्थितियाँ" पैदा कर रहा है। अवसरों को मूल्य में बदलने के लिए, उपग्रह शहरों को "अंतर्जात परिस्थितियों" को पूरी तरह अपनाना होगा: स्थानीय नौकरियाँ, गुणवत्तापूर्ण सार्वजनिक सेवाएँ, पारदर्शी शासन और ऐसी कीमतें जो अधिकांश लोगों के लिए वहनीय हों," विशेषज्ञ ने ज़ोर दिया।

पत्रकार, डॉ. तो दीन्ह तुआन - न्गुओई लाओ डोंग समाचार पत्र के प्रधान संपादक:

अचल संपत्ति बाजार के साथ

मंच का विषय "उपग्रह तरंगें" सामयिक और विचारोत्तेजक है। "उपग्रह शहरों" की अवधारणा से केंद्रीय क्षेत्र पर भार कम होने, रहने की जगह का विस्तार होने और बड़ी संख्या में लोगों के लिए आवासीय अवसर उपलब्ध होने की उम्मीद थी।

हाल के वर्षों में, लोगों ने हो ची मिन्ह सिटी, हनोई और कई अन्य बड़े शहरों में सैटेलाइट शहरी परियोजनाओं में तेज़ी देखी है। हालाँकि, इनका क्रियान्वयन अपेक्षा के अनुरूप नहीं रहा है। सैटेलाइट शहरी परियोजनाएँ तभी एक वास्तविक लहर बन सकती हैं जब वे वास्तविक आवास आवश्यकताओं से जुड़ी हों, जब लोगों को रहने के लिए जगह मिले, न कि केवल अटकलों का उत्पाद। इस प्रक्रिया में, प्रेस की भूमिका अत्यंत महत्वपूर्ण है।

लाओ डोंग समाचार पत्र की बात करें तो, हम वर्षों से रियल एस्टेट बाज़ार के साथ जुड़े रहे हैं और इसे अपनी मुख्य विषयवस्तु में से एक मानते हैं। हर साल, लाओ डोंग समाचार पत्र 50 से ज़्यादा कार्यक्रम, सेमिनार, कार्यशालाएँ, टॉक शो आदि आयोजित करता है, जिनमें रियल एस्टेट बाज़ार पर कई कार्यक्रम शामिल हैं, जहाँ विशेषज्ञ, व्यवसायी और प्रबंधक चर्चा कर सकते हैं, जानकारी साझा कर सकते हैं और समाधान खोज सकते हैं। इसके माध्यम से, हम एक स्वस्थ और पारदर्शी रियल एस्टेट बाज़ार के निर्माण में योगदान देने की आशा करते हैं, जिससे देश की अर्थव्यवस्था के समग्र विकास में महत्वपूर्ण योगदान मिलेगा।

डॉ. कैन वान ल्यूक - बीआईडीवी के मुख्य अर्थशास्त्री, प्रधानमंत्री की नीति सलाहकार परिषद के सदस्य:

अचल संपत्ति की कीमतों को उचित स्तर पर लाना

वर्तमान में, कई रियल एस्टेट कंपनियाँ एक ही क्षेत्र में एक ही समय में कई परियोजनाएँ लागू करती हैं, जिससे पूँजी और नकदी प्रवाह पर दबाव पड़ता है और वित्तीय जोखिम बढ़ जाते हैं। दीर्घकालिक नकारात्मक परिणामों से बचने के लिए इस बारे में पहले से ही चेतावनी देना ज़रूरी है।

एक आँकड़े से पता चलता है कि वियतनाम में एक सिविल सेवक को एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए लगभग 26 साल काम करना पड़ता है, जो स्पष्ट रूप से उस अंतर को दर्शाता है जब अचल संपत्ति की कीमतें आय की तुलना में बहुत तेज़ी से बढ़ती हैं, जिससे विश्व औसत की तुलना में एक बड़ा अंतर पैदा होता है। इसलिए, कीमतों को नियंत्रित करना, अचल संपत्ति की कीमतों को अधिक उचित स्तर पर लाना और लोगों की वास्तविक ज़रूरतों को पूरा करने के लिए पूंजी स्रोतों और उत्पादों में विविधता लाना एक तत्काल आवश्यकता है।

स्थिर विकास के लिए, उद्यमों को सक्रिय रूप से डिजिटल रूप से, पर्यावरण के अनुकूल रूप से बदलाव लाने और पारदर्शिता बढ़ाने के लिए रियल एस्टेट डेटाबेस बनाने में भागीदारी करने की आवश्यकता है। राज्य की ओर से, मूल्य स्तरों को स्थिर और धीरे-धीरे कम करने, पूंजी स्रोतों में विविधता लाने, रियल एस्टेट वित्त विकसित करने, बॉन्ड बाजार को बहाल करने, राष्ट्रीय आवास कोष की स्थापना करने, नकदी रहित भुगतान को बढ़ावा देने और एक उचित कर रोडमैप बनाने के लिए व्यवहार्य समाधान आवश्यक हैं... यदि इसे अच्छी तरह से लागू किया जाए, तो मौजूदा अवसर चुनौतियों से कहीं अधिक होंगे, जिससे रियल एस्टेट बाजार के स्थायी विकास के लिए एक आधार तैयार होगा।

विज्ञान एवं वास्तुकार डॉ. न्गो वियतनाम सोन के अनुसार, सार्वजनिक परिवहन (टीओडी) से जुड़े शहरी विकास में सबसे बड़ी बाधा नियोजन और स्थल स्वीकृति का कानूनी ढाँचा है। स्पष्ट और पारदर्शी मुआवज़ा व्यवस्था के बिना, परियोजना आसानी से ठप हो सकती है।

अंतर्राष्ट्रीय अनुभव बताते हैं कि इस समस्या के समाधान के लिए "दो-मूल्य" तंत्र लागू करना आवश्यक है। तदनुसार, जब बुनियादी ढाँचा उपलब्ध हो, तो भूमि की कीमत के अनुसार शीघ्र मुआवज़ा दिया जाए, ताकि लोग आसानी से ज़मीन सौंप सकें, और बुनियादी ढाँचा चालू होने के बाद राज्य अतिरिक्त मूल्य का आनंद ले सके।

स्रोत: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm