रियल एस्टेट ऋण को 'कड़ा' करने का प्रस्ताव: पूंजी प्रवाह अवरुद्ध है, बाजार 'स्थिर' है

टीपीओ - ​​विशेषज्ञों का कहना है कि बाज़ार को स्वस्थ बनाने और रियल एस्टेट की कीमतों को स्थिर करने की नीति सही है, लेकिन अगर निर्माण मंत्रालय द्वारा प्रस्तावित ऋण को "कड़ा" किया जाता है, तो इस पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है, क्योंकि रियल एस्टेट बाज़ार के लिए मनमाने प्रस्ताव और अस्थिर प्रबंधन बाज़ार में अराजकता और दहशत पैदा करेंगे, जिसके गंभीर परिणाम होंगे। इस बीच, सही समाधान आपूर्ति बढ़ाना और इनपुट लागत कम करना होना चाहिए।

ऋण पर सावधानीपूर्वक "कड़ाई"

रियल एस्टेट की कीमतों को नियंत्रित करने और उन पर अंकुश लगाने के लिए सरकार के मसौदा प्रस्ताव को निर्माण मंत्रालय ने सरकार को अधिसूचना के लिए प्रस्तुत करने से पहले 5 मंत्रालयों और शाखाओं को उनकी टिप्पणियों के लिए भेजा है।

तदनुसार, दूसरा घर खरीदार घर खरीद अनुबंध मूल्य का केवल 50% तक ही उधार ले सकता है। तीसरा या उससे अधिक घर खरीदने की स्थिति में, ऋण सीमा घर खरीद अनुबंध मूल्य के 30% से अधिक नहीं होगी, जो समाधान की प्रभावी तिथि से 1 मार्च, 2027 तक लागू रहेगी।

विशेषज्ञों का कहना है कि रियल एस्टेट बाज़ार को मज़बूत बनाने के लिए सट्टेबाज़ी से लड़ने और आवास की कीमतों को स्थिर करने की नीति सही है। हालाँकि, निर्माण मंत्रालय द्वारा प्रस्तावित ऋण-सख्ती का उपाय एक गैर-बाज़ार दृष्टिकोण है, जो आधुनिक आर्थिक सिद्धांतों के विरुद्ध है।

डॉ. ट्रुओंग वान फुओक - राष्ट्रीय वित्तीय पर्यवेक्षण समिति के पूर्व कार्यवाहक अध्यक्ष, प्रधानमंत्री के आर्थिक सलाहकार समूह के पूर्व स्थायी सदस्य - ने कहा: "नीति सही है लेकिन समाधान उचित नहीं है। बैंकों के ऋण देने के अधिकार पर प्रतिबंध लगाना या उसे सीमित करना एक प्रशासनिक दृष्टिकोण है, जो बाजार अर्थव्यवस्था के सिद्धांतों के विपरीत है - ऐसा कुछ जिसे अंतर्राष्ट्रीय मान्यता दिलाने के लिए वियतनाम कई वर्षों से प्रयास कर रहा है।"

गैर-बाज़ार हस्तक्षेप के गंभीर परिणाम होंगे।

इसी विचार को साझा करते हुए, सूचना विज्ञान एवं अनुप्रयुक्त अर्थशास्त्र संस्थान के निदेशक डॉ. दिन्ह द हिएन ने स्पष्ट रूप से कहा कि दुनिया के किसी भी देश ने वाणिज्यिक बैंकों और रियल एस्टेट क्षेत्र के संचालन में इतनी क्रूरता से हस्तक्षेप नहीं किया है। श्री हिएन के अनुसार, ऋण देना बैंकों, निवेशकों और ग्राहकों के बीच एक नागरिक संबंध है; यह लेन-देन ऋण संस्थानों पर कानून द्वारा विनियमित होता है। हस्तक्षेप करने के लिए प्रशासनिक आदेशों का उपयोग करना न केवल अवैध है, बल्कि पूंजी बाजार को भी विकृत करता है।

"व्यावसायिक बैंकों को प्रशासनिक आदेशों द्वारा ऋण देने पर प्रतिबंध लगाने के बजाय, जोखिमों का आकलन करने और ऋण देने के बारे में निर्णय लेने के लिए स्वतंत्र होना चाहिए। यदि अचल संपत्ति ऋण पर प्रतिबंध लगा दिया जाता है, तो भी लोग घर खरीदने के लिए उपभोग हेतु ऋण ले सकते हैं, जिसे नियंत्रित करना मुश्किल है, सामाजिक लागतें बढ़ाता है और आसानी से विकृतियों को जन्म दे सकता है," श्री हिएन ने कहा।

श्री हियन ने कहा कि एक परिवार अपने बच्चों के लिए कई घर खरीद सकता है, जिसे सट्टेबाजी नहीं कहा जा सकता। इसी तरह, किराए के लिए घर खरीदना, व्यवसाय के लिए दुकानें खरीदना या सिर्फ़ संपत्ति जमा करना... भी लोगों की जायज़ ज़रूरतें हैं। ऋण राशि को केवल 30-50% तक सीमित करना बहुत कम है और इसका आर्थिक आधार भी नहीं है।

वर्तमान बाजार स्थिति को देखते हुए प्रस्ताव पर सावधानीपूर्वक विचार करें।

विशेषज्ञों के अनुसार, निर्माण मंत्रालय को वर्तमान जैसे मनमाने प्रस्तावों से बचने के लिए सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है। अस्थिर प्रबंधन से बाज़ार में अव्यवस्था और घबराहट फैलेगी, विश्वास कम होगा और निवेश के माहौल को नुकसान पहुँचेगा।

"आज यह नीति है, कल कोई और नीति होगी, निवेश का माहौल कैसा होगा?", विशेषज्ञ दीन्ह द हिएन ने पूछा। उन्होंने चिंता व्यक्त की कि अगर ऋण सख्त करने की नीति को मंज़ूरी मिल जाती है, तो आपूर्ति की कमी की स्थिति और भी बदतर हो जाएगी। नीति की अनिश्चितता व्यवसायों का विश्वास खो सकती है, वे अस्थायी रूप से निवेश करना बंद कर सकते हैं, या बाज़ार छोड़ भी सकते हैं। नतीजतन, आपूर्ति और भी कम हो जाएगी। इसके अलावा, व्यवसाय "तूफ़ान से बचने" के लिए उत्पादों को बाज़ार में लाने के लिए ऋण सख्त करने के नियम की समाप्ति (1 मार्च, 2027) तक इंतज़ार कर सकते हैं। दो साल के इंतज़ार का मतलब है कि पूँजीगत लागत बढ़ेगी, और अंत में, वे अभी भी बिक्री मूल्य में शामिल होंगे, जिससे घर की कीमतें और भी बढ़ जाएँगी।

नीतिगत दृष्टिकोण से, डॉ. ट्रुओंग वान फुओक का मानना ​​है कि राज्य हस्तक्षेप कर सकता है और उसे करना भी चाहिए, लेकिन उसे सही जगह और सही भूमिका में होना चाहिए। विशेष रूप से, राज्य को कानूनी बाधाओं को दूर करना चाहिए ताकि व्यवसाय अपनी परियोजनाओं को तेज़ी से क्रियान्वित कर सकें और बाज़ार में आपूर्ति बढ़ा सकें।

विशेष रूप से, राज्य पूंजीगत उत्पादन को कम करने के बजाय, व्यवसायों के लिए इनपुट लागत कम करने हेतु विशिष्ट नीतियाँ अपना सकता है। निर्णायक कारकों में से एक भूमि उपयोग शुल्क है, जो वर्तमान में आवास की कीमतों का एक बहुत बड़ा हिस्सा है।

"ज़मीन का स्वामित्व सभी लोगों के पास है, राज्य मालिक का प्रतिनिधित्व करता है और उसका समान रूप से प्रबंधन करता है। राज्य व्यवसायों की लागत कम करने के लिए भूमि उपयोग शुल्क को पूरी तरह से नियंत्रित कर सकता है। जब इनपुट लागत कम होगी, तो आवास की कीमतें अपने आप कम हो जाएँगी। बाज़ार में हस्तक्षेप करने का यही एकमात्र उचित तरीका है," श्री फुओक ने ज़ोर दिया।

व्यापक दृष्टिकोण से, राष्ट्रीय वित्तीय एवं मौद्रिक नीति सलाहकार परिषद के सदस्य डॉ. ले झुआन न्घिया चिंतित हैं कि रियल एस्टेट ऋण को कड़ा करना अर्थव्यवस्था के मुख्य विकास इंजनों में से एक की "साँस लेने वाली नली" को हटाने जैसा है। रियल एस्टेट वर्तमान में सकल घरेलू उत्पाद में लगभग 10% का योगदान देता है, जो निर्माण सामग्री, इंटीरियर डिज़ाइन से लेकर बैंकिंग तक, 40 से ज़्यादा अन्य क्षेत्रों को पीछे छोड़ता है... 2022 का सबक वही है: अगर पूँजी प्रवाह अवरुद्ध होता है, तो बाज़ार "स्थिर" हो जाता है, व्यवसायों को संघर्ष करना पड़ेगा, कई अन्य उद्योग ध्वस्त हो जाएँगे, लाखों लोग अपनी नौकरियाँ खो देंगे, जिससे विकास को खतरा होगा।

श्री नघिया ने बताया कि वैश्विक रियल एस्टेट बाज़ार का पूंजीकरण 360,000 अरब अमेरिकी डॉलर तक है, जो विश्व जीडीपी का तीन गुना है - लगभग 120,000 अमेरिकी डॉलर, जो हर अर्थव्यवस्था के लिए इस क्षेत्र के महत्व को दर्शाता है। वियतनाम में, रियल एस्टेट बाज़ार का पूंजीकरण लगभग 1,500 अरब अमेरिकी डॉलर है, जो जीडीपी का तीन गुना है।

"रियल एस्टेट जितना बड़ा और दूरगामी कोई क्षेत्र नहीं है। अगर हम अभी प्रशासनिक आदेशों के ज़रिए इसे और सख्त कर देंगे, तो इससे न सिर्फ़ घरों की कीमतें कम होंगी, बल्कि आर्थिक मंदी भी आएगी। चीन ने अपनी तीन लाल रेखाओं वाली नीति से यह साबित कर दिया है," श्री नघिया ने चेतावनी दी।

विशेषज्ञ के अनुसार, आवास की बढ़ती कीमतों का मुख्य कारण अटकलें नहीं, बल्कि पिछले कई वर्षों से कानूनी गतिरोध के कारण आपूर्ति में कमी है। वर्तमान में, परियोजना अनुमोदन प्रक्रियाएँ बहुत जटिल हैं, जिन्हें लागू होने में 5-7 साल, यहाँ तक कि एक दशक भी लग जाता है। इस बीच, आवास की माँग लगातार बढ़ रही है।

"हज़ारों परियोजनाएँ स्थगित कर दी जाती हैं, जिससे वित्तीय लागत बढ़ जाती है और व्यवसायों को इसकी भरपाई के लिए ऊँची कीमतों पर सामान बेचने पर मजबूर होना पड़ता है। अगर कानूनी अड़चनें दूर कर दी जाएँ और आपूर्ति प्रचुर हो, तो बाज़ार आपूर्ति और माँग के नियम के अनुसार स्व-नियमन करेगा। इसके विपरीत, किसी बीमारी के इलाज के लिए गलत दवा का इस्तेमाल करने से बीमारी और भी बदतर हो जाएगी," श्री नघिया ने विश्लेषण किया।

स्रोत: https://tienphong.vn/de-xuat-siet-tin-dung-bat-dong-san-dong-von-ach-tac-thi-truong-dong-bang-post1785450.tpo