खाली खुदरा स्थान, कीमतें अभी भी आसमान छू रही हैं

बिक्री नहीं हुई लेकिन कोई छूट नहीं

कुशमैन एंड वेकफील्ड की एक हालिया रिपोर्ट बताती है कि डोंग खोई स्ट्रीट (जिला 1, हो ची मिन्ह सिटी) दुनिया की सबसे महंगी खुदरा सड़कों की सूची में 13वें स्थान पर है। न्यूयॉर्क का फिफ्थ एवेन्यू (यूएसए) दुनिया में सबसे महंगा है, उसके बाद मिलान का वाया मोंटे नेपोलियन (इटली) और हांगकांग (चीन) में त्सिम शा त्सूई स्ट्रीट दुनिया में तीसरा सबसे महंगा है। रिपोर्ट में कहा गया है कि डोंग खोई स्ट्रीट पर परिसर का किराया मूल्य 350 USD/m²/माह के बराबर है। इसी अवधि में यह आंकड़ा 17% बढ़ा और कोविड-19 महामारी से पहले की तुलना में 40% बढ़ा। इस प्रकार, डोंग खोई स्ट्रीट पर परिसर का किराया मूल्य म्यूनिख (जर्मनी), एम्स्टर्डम (नीदरलैंड) या बैंकॉक (थाईलैंड) की सबसे महंगी सड़कों से अधिक है

यद्यपि इन्हें किराये पर नहीं दिया जा सकता, फिर भी कई परिसरों का किराया काफी अधिक है।

डोंग खोई स्ट्रीट के अलावा, हनोई का ट्रांग तिएन स्ट्रीट भी एशिया- प्रशांत क्षेत्र में किराये के लिए सबसे महंगे खुदरा स्थानों की श्रेणी में शामिल है। यहाँ किराये की कीमत इसी अवधि की तुलना में 20% और महामारी से पहले की तुलना में 50% बढ़कर लगभग 300 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति माह हो गई है। यह आँकड़ा पिछले वर्ष की तुलना में ट्रांग तिएन स्ट्रीट को तीन स्थान ऊपर, यानी इस क्षेत्र में 17वें स्थान पर लाता है।

यह भले ही महँगा हो, लेकिन हो ची मिन्ह सिटी के मध्य क्षेत्र में डोंग खोई, ले लोई, न्गुयेन ह्यू, न्गुयेन ट्राई, न्गुयेन दीन्ह चीउ जैसी गलियों, "सुनहरे" और "हीरे" जैसे स्थानों का निरीक्षण करते हुए, हमने कई किराये के परिसरों को बंद देखा, जिन पर किराये के बोर्ड लटके हुए थे। गौरतलब है कि सड़क के किनारे बने कुछ टाउनहाउस कई सालों से बंद पड़े हैं, लेकिन मालिक किराये की कीमत कम करने से इनकार कर रहे हैं।

किरायेदार बनकर, हमने खुओंग नाम के एक दलाल के ज़रिए डोंग खोई स्ट्रीट पर एक घर पर दिए गए फ़ोन नंबर पर संपर्क किया और हमें 200 वर्ग मीटर के एक घर से परिचित कराया गया, जिसमें एक भूतल और सात ऊपरी मंज़िलें थीं, जिसका किराया 30,000 अमेरिकी डॉलर प्रति माह, यानी लगभग 700 मिलियन वियतनामी डोंग प्रति माह था। जब हमने कहा कि आर्थिक स्थिति ठीक नहीं है और छूट मांगी, तो हमें 25,000 अमेरिकी डॉलर प्रति माह पर "अटक" दिया गया। "यह जगह चार महीने से खाली पड़ी है। अगर आप सच्चे हैं, तो कीमत तय कर दीजिए, इसे और कम नहीं किया जा सकता," श्री खुओंग ने कहा।

किराया ज़्यादा है, इसलिए दुकानदार भी ऊँची कीमतों पर सामान बेचते हैं, इसलिए कई विदेशी ग्राहक सिर्फ़ एक बार आते हैं और दोबारा नहीं आते। व्यवसायों और मकान मालिकों को इस तथ्य को समझना होगा ताकि बदलाव लाया जा सके और किराया कम करके अंतरराष्ट्रीय ग्राहकों को वापस आकर्षित किया जा सके। हालाँकि, किराया कम करने के लिए, बैंक ब्याज दरों में भारी कमी करनी होगी।

श्री होआंग तुआन अन्ह (रियल एस्टेट व्यवसाय)

ब्रोकर खा ने गुयेन ह्यू स्ट्रीट (डिस्ट्रिक्ट 1) पर दो परिसर पेश किए, जिनमें से एक 12 मीटर चौड़ा और 25 मीटर लंबा है, जिसका कुल उपयोग योग्य क्षेत्रफल लगभग 700 वर्ग मीटर है, जिसकी कीमत 25,000 अमेरिकी डॉलर प्रति माह या 600 मिलियन वीएनडी प्रति माह से अधिक है। किराए पर लेने पर, ग्राहकों को 3 महीने पहले जमा करना होगा और 3 साल का अनुबंध करना होगा। ठीक बगल में लगभग 1,100 वर्ग मीटर का एक व्यावसायिक परिसर है, जिसमें दो स्ट्रीट फ्रंटेज हैं, जिसका किराया लगभग 45,000 अमेरिकी डॉलर प्रति माह या उससे अधिक है।

1 बिलियन VND/माह। ज्ञातव्य है कि यह परिसर एक रेस्टोरेंट मालिक ने 38,000 अमेरिकी डॉलर/माह पर किराए पर लिया था। व्यावसायिक घाटे के कारण, रेस्टोरेंट मालिक ने 2023 की शुरुआत में परिसर वापस कर दिया और अब तक खाली पड़ा है। ब्रोकर ने कहा, "आर्थिक कठिनाइयों के कारण कई लोगों को आर्थिक नुकसान हुआ है और उन्हें परिसर वापस करना पड़ा है। इस तरह के बड़े परिसर किराए पर लेना बहुत मुश्किल होता है। अगर आप ईमानदार हैं, तो आप और भी कम किराए पर बातचीत कर सकते हैं।"

गुयेन थी मिन्ह खाई - काच मांग थांग 8 के कोने पर, 1,100 वर्ग मीटर से ज़्यादा के उपयोग योग्य क्षेत्रफल वाली एक जगह, दात नाम के एक दलाल ने लगभग 1 अरब वीएनडी/माह पर किराए पर ली थी। जब हमने कीमत में कमी के बारे में पूछा क्योंकि यह जगह लगभग 2 साल से खाली पड़ी है, तो दात ने पुष्टि की: "यह खाली है, लेकिन इसकी रणनीतिक स्थिति के कारण हम कीमत कम नहीं कर सकते। अगर आप इसे किराए पर लेते हैं, तो बस किस्मत आजमाने के लिए छूट पर बातचीत कर लें, कल हम सीधे मकान मालिक से मिलेंगे।"

शहर की "बिलियन डॉलर" वाली सड़क, ले लोई स्ट्रीट (डिस्ट्रिक्ट 1) पर, कई खाली पड़े किराये के परिसरों पर "किराये के लिए" के बोर्ड लगे हुए हैं जिन पर फ़ोन नंबरों की भरमार है। एक परिसर के बारे में पूछताछ करने के लिए फ़ोन करने पर, मकान मालिक ने बताया कि 400 वर्ग मीटर के तीन मंज़िला घर की कीमत 400 मिलियन VND/माह है। एक रियल एस्टेट ब्रोकर ने बताया कि बड़ी संख्या में खाली परिसरों के बावजूद, डिस्ट्रिक्ट 1 के केंद्र में परिसरों का किराया अभी भी बहुत ज़्यादा है। यहाँ परिसरों का किराया क्षेत्र और स्थान के आधार पर 200 से 600 मिलियन VND/माह है। हालाँकि बड़े परिसर लंबे समय से खाली पड़े हैं, फिर भी मकान मालिक ने कीमत कम नहीं की है।

बैंक ऋण ब्याज की तुलना में उच्च कीमत फिर भी नुकसानदेह

सैविल्स के आकलन के अनुसार, 2023 की तीसरी तिमाही में, हालाँकि आपूर्ति में थोड़ी कमी दर्ज की गई, लेकिन पट्टे पर उपलब्ध खुदरा परिसरों की परिचालन क्षमता अभी भी 91% पर बनी हुई है, जो तिमाही से अपरिवर्तित है। विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी के केंद्र के बाहर के क्षेत्र में स्थित परिसरों की कुल आपूर्ति में 91% हिस्सेदारी है। किराये की कीमतों के संदर्भ में, मध्य क्षेत्र के अधिकांश मकान मालिक अभी भी स्थिर उच्च किराये की कीमतों को लेकर आश्वस्त हैं, जो केंद्र के बाहर के लोगों की तुलना में तीन गुना अधिक है।

सुस्त कारोबार और ऊंचे किराए के बावजूद, सीबीआरई वियतनाम की एक रिपोर्ट बताती है कि इस केंद्रीय क्षेत्र में किराये की कीमतें अभी भी प्रति वर्ष 1-1.5% की दर से बढ़ रही हैं। गौरतलब है कि न केवल कीमतें ऊंची हैं, बल्कि केंद्रीय क्षेत्र के परिसरों को भी कई कठिनाइयों और समस्याओं का सामना करना पड़ रहा है, जैसे कि व्यावसायिक लाइसेंस, अग्नि निवारण और अग्निशमन लाइसेंस प्राप्त करने में कठिनाई, आदि। इसलिए, खुदरा विक्रेता कम समय में अस्थायी खुदरा स्टोर खोलने के लिए गैर-केंद्रीय क्षेत्रों में अधिक जगह की तलाश करेंगे। इसलिए, बिना बिके केंद्रीय क्षेत्र के परिसर अभी भी बिना बिके हैं।

रियल एस्टेट व्यवसायी श्री होआंग तुआन आन्ह ने विश्लेषण किया: किराये की कीमत अधिक होने के बावजूद मकान मालिक द्वारा इसे कम न करने का कारण यह है कि उन्होंने पहले घर 400 - 600 मिलियन VND/m² में खरीदा था, 200 m² के घर की कीमत लगभग 100 बिलियन VND है। यदि औसत किराया मूल्य 5%/वर्ष/संपत्ति है, तो प्रत्येक माह वे 416 मिलियन VND कमाएंगे। इस बीच, मकान मालिक 10%/वर्ष बैंक ऋण ब्याज का भुगतान करता है, जो लगभग 800 मिलियन VND से अधिक है, जिससे उसे लगभग 400 मिलियन VND/माह का नुकसान होता है। अचल संपत्ति खरीदते समय, मकान मालिक को उम्मीद होती है कि घर की कीमत 10 साल पहले की तरह बढ़ जाएगी। हालाँकि, यह असंभव है क्योंकि हो ची मिन्ह शहर के केंद्र में अचल संपत्ति की कीमत वर्तमान में चीन, सिंगापुर जितनी अधिक है; यूरोप, अमेरिका से अधिक; थाईलैंड, मलेशिया, फिलीपींस से कई गुना अधिक...

"हालांकि, एक विरोधाभास यह है कि इस समय व्यावसायिक किरायेदार 200 वर्ग मीटर के परिसर के लिए 416 मिलियन VND/माह का भुगतान नहीं कर सकते। उच्च अचल संपत्ति की कीमतें और उच्च बैंक ब्याज दरों का मतलब है कि हर कोई पैसा खो रहा है, यही वजह है कि केंद्रीय क्षेत्र में परिसर लंबे समय तक बंद रहते हैं। बेन थान बाजार के आसपास के क्षेत्र पर एक नज़र डालें, जो मुख्य रूप से विदेशी ग्राहकों को सेवा प्रदान करता है। किराया अधिक है, इसलिए दुकानदार भी उच्च कीमतों पर बेचते हैं, इसलिए कई विदेशी ग्राहक केवल एक बार आते हैं और वापस नहीं आते हैं। व्यवसायों और मकान मालिकों को परिसर के किराये की कीमत कम करके अंतरराष्ट्रीय ग्राहकों को वापस लाने के लिए इस तथ्य को बदलने और आकर्षित करने की आवश्यकता है। हालांकि, किराये की कीमत कम करने के लिए, बैंक ब्याज दरों में तेजी से कमी करनी होगी," श्री होआंग तुआन आन्ह ने विश्लेषण किया।

सूचना प्रौद्योगिकी एवं अनुप्रयुक्त अर्थशास्त्र संस्थान के उप निदेशक डॉ. सु न्गोक खुओंग ने कहा कि हो ची मिन्ह शहर के मध्य क्षेत्र में स्थित परिसर मुख्यतः अंतरराष्ट्रीय पर्यटकों की सेवा करने वाले उत्पादों के व्यवसाय के लिए हैं। जब इन आगंतुकों की संख्या कम हो जाती है, तो राजस्व कम हो जाता है, किरायेदारों के पास आय का कोई स्रोत नहीं रह जाता और वे परिसर वापस लौटने को मजबूर हो जाते हैं। श्रृंखलाबद्ध व्यवसायों के लिए, राजस्व में कमी के कारण, वे आगे विस्तार को सीमित कर देते हैं। व्यवसाय लागत के मुद्दे पर विचार करेंगे, और यदि किराया बहुत अधिक है, तो उन्हें परिसर वापस लौटने के लिए कोई दूसरा क्षेत्र ढूँढना होगा या कुछ शाखाएँ बंद करनी होंगी।

सेविल्स के एक सर्वेक्षण के अनुसार, खाद्य सेवा उद्योग किराये के लिए उपलब्ध कुल खुदरा स्थान का 37% हिस्सा है, इसके बाद फैशन उद्योग का स्थान है जिसकी बाजार हिस्सेदारी 24% है; शेष क्षेत्र जैसे स्वास्थ्य, सौंदर्य और मनोरंजन प्रत्येक की हिस्सेदारी 13% है।

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/mat-bang-ban-le-de-trong-gia-van-tren-troi-185231123233108938.htm