बचत के साथ, ग्राहक अभी भी हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में मकान खरीदने के लिए बैंकों से ऋण लेने में हिचकिचा रहे हैं।

उच्च आवास कीमतें, बड़े शहरों में 2 बिलियन VND से कम कीमत वाले घर की तलाश में "लाल आँखें"

पिछले दो सालों से एक अपार्टमेंट खरीदने का इरादा था, लेकिन अब तक, श्री क्वांग आन्ह ( हा नाम ) के परिवार ने पैसे खर्च करने की हिम्मत नहीं जुटाई। 2022 में, उनके परिवार ने लगभग 1 अरब VND बचाकर लगभग 2.5 अरब VND में एक अपार्टमेंट खरीदने की योजना बनाई, बाकी रकम बैंक से उधार ली जाएगी। हालाँकि, उस समय, बैंक की ब्याज दरें 10% से 12%/वर्ष तक ऊँची थीं। इसलिए, उन्होंने घर खरीदने की अपनी योजना को अस्थायी रूप से स्थगित कर दिया और ब्याज दरों में कमी का इंतज़ार किया।

अब तक, बैंकों में गृह ऋण की ब्याज दरें तरजीही अवधि के दौरान 6-8%/वर्ष तक गिर गई हैं, लेकिन श्री क्वांग अन्ह अभी भी घर खरीदने की हिम्मत नहीं कर रहे हैं क्योंकि कीमत बहुत अधिक बढ़ गई है।

उन्होंने कहा, "मैं हनोई में एक 2-बेडरूम वाले अपार्टमेंट की मौजूदा कीमत लगभग 4 बिलियन VND पर देख रहा हूँ। मेरे परिवार की बचत वर्तमान में लगभग 1.2 बिलियन VND है, जो जमा राशि के केवल 30% के लिए पर्याप्त है। मुझे शेष 70% उधार लेना होगा। मेरे परिवार की कुल आय लगभग 35 मिलियन VND/माह है, जो बैंक को मासिक मूलधन ब्याज का भुगतान करने के लिए ही पर्याप्त होगी, जिससे जीवन-यापन के खर्च के लिए कोई पैसा नहीं बचेगा।"

श्री क्वांग आन्ह के अनुसार, मकानों की ऊँची कीमतों के कारण उनकी घर खरीदने की योजना अभी भी स्थगित है। वे आर्थिक दबाव कम करने के लिए उपनगरों में जाकर कम कीमत वाला घर ढूँढने की योजना बना रहे हैं।

इसी प्रकार, मीडिया कंपनी (थान झुआन जिला, हनोई) के कर्मचारी श्री हंग ने कहा कि इस वर्ष की शुरुआत से ही उनका परिवार एक घर खरीदने का इरादा रखता है, उनके पास 2 बिलियन वीएनडी की बचत है, शेष राशि बैंक से उधार लेने की उम्मीद है।

मूल्य सर्वेक्षण की एक अवधि के बाद, श्री हंग को एहसास हुआ कि घर की कीमत बहुत ज़्यादा बढ़ गई है। अगर वह इसे खरीदते, तो उन्हें 4 अरब वियतनामी डोंग खर्च करने पड़ते, जिनमें से 2 अरब वियतनामी डोंग बैंक से उधार लेने पड़ते। पहले वर्ष में अधिमान्य ब्याज दर लगभग 7-8% प्रति वर्ष होती है। उन्होंने कहा, "इस प्रकार, मेरे परिवार को हर महीने मूलधन और ब्याज के रूप में लगभग 3 करोड़ वियतनामी डोंग चुकाने होंगे। अधिमान्य ब्याज दर की अवधि के बाद, परिवार का मासिक भुगतान बहुत बढ़ जाएगा।"

उन्होंने आगे कहा, "मेरे परिवार की आय लगभग 40 मिलियन वियतनामी डोंग प्रति माह है। अगर हमें घर की आधी कीमत बैंक से उधार लेनी पड़े, तो हम पर हर महीने कर्ज़ चुकाने का बहुत दबाव होगा। इसलिए मेरा परिवार फिलहाल घर खरीदने की योजना को अस्थायी रूप से टाल रहा है और कीमत के समायोजित होने का इंतज़ार कर रहा है।"

सुश्री न्गोक (जिला 1, HCMC) ने बताया कि घर खरीदने के लिए उनका बजट लगभग 4 अरब VND है, जिसमें से लगभग 2 अरब की बचत है और 2 अरब बैंक से उधार लिए गए हैं। वह जिला 7 के आसपास के इलाके में एक 2-बेडरूम अपार्टमेंट खरीदना चाहती हैं। उन्होंने और उनके पति ने कुछ ऐसे अपार्टमेंट ढूंढे हैं जो इन मानदंडों को पूरा करते हों, लेकिन वे हिचकिचा रहे हैं क्योंकि उन्हें लगता है कि अपार्टमेंट की वास्तविक कीमत की तुलना में कीमत अभी भी ज़्यादा है।

उन्होंने सोचा: "शायद अभी घरों की कीमतें बढ़ रही हैं। मैं और मेरे पति बाज़ार के बदलने और ज़्यादा विविधतापूर्ण आपूर्ति के लिए और ज़्यादा विकल्प उपलब्ध होने का इंतज़ार करेंगे।" उनके अनुसार, बाज़ार में बिक्री के लिए बहुत कम नई परियोजनाएँ उपलब्ध हैं।

कई इकाइयों द्वारा किए गए सर्वेक्षणों के अनुसार, हाल के दिनों में आवास की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, खासकर अपार्टमेंट सेगमेंट में। सैविल्स वियतनाम के आंकड़ों के अनुसार, तीसरी तिमाही में हनोई में प्राथमिक अपार्टमेंट की कीमत 69 मिलियन VND/m2 तक पहुँच गई, जो तिमाही-दर-तिमाही 6% और साल-दर-साल 28% की वृद्धि है। पुराने अपार्टमेंट की बिक्री कीमत बढ़कर 51 मिलियन VND/m2 हो गई, जो तिमाही-दर-तिमाही 10% और साल-दर-साल 41% की वृद्धि है।

उल्लेखनीय रूप से, VND4 बिलियन से अधिक कीमत वाले अपार्टमेंट बेचे गए कुल अपार्टमेंटों की संख्या का 70% थे, जो 2020 में केवल 2% की तुलना में तेज वृद्धि थी। इस बीच, VND2 बिलियन से कम कीमत वाले अपार्टमेंट का खंड बाजार से लगभग गायब हो गया, जो कुल आपूर्ति का केवल 1% था।

सीबीआरई वियतनाम के आंकड़ों के अनुसार, तीसरी तिमाही में, हनोई में अपार्टमेंट की बिक्री मूल्य में प्राथमिक और द्वितीयक, दोनों बाजारों में वृद्धि जारी रही। प्राथमिक बाजार में, हनोई में अपार्टमेंट की औसत बिक्री मूल्य 64 मिलियन/वर्ग मीटर (वैट और रखरखाव शुल्क को छोड़कर) तक पहुँच गई, जो हो ची मिन्ह सिटी की तुलना में 3% कम है।

द्वितीयक बाज़ार में, औसत बिक्री मूल्य पिछली तिमाही से बढ़ता रहा और 46 मिलियन/वर्ग मीटर (वैट और रखरखाव शुल्क को छोड़कर) तक पहुँच गया, जो तिमाही-दर-तिमाही 5.5% और साल-दर-साल लगभग 26% की वृद्धि दर्शाता है। द्वितीयक बिक्री मूल्यों में वृद्धि रुकने का नाम नहीं ले रही है और वर्तमान में यह हो ची मिन्ह सिटी में द्वितीयक अपार्टमेंट की कीमत से केवल 2 मिलियन/वर्ग मीटर दूर है।

निर्माण मंत्रालय की रिपोर्ट में कहा गया है कि अपार्टमेंट की कीमतों में बढ़ोतरी सिर्फ़ नए लॉन्च हुए प्रोजेक्ट्स में ही नहीं, बल्कि कई सालों से इस्तेमाल हो रहे पुराने अपार्टमेंट्स में भी हो रही है। इसलिए घर खरीदार कीमतों में कमी का इंतज़ार कर रहे हैं।

ऋण ब्याज दरों में कमी आई है, लेकिन कई लोग अभी भी घर और जमीन खरीदने के लिए बैंक ऋण नहीं लेना चाहते हैं क्योंकि उन्हें लगता है कि ऋण चुकाने की उनकी क्षमता की तुलना में यह दर अभी भी अधिक है (फोटो: मान क्वान)।

कम ब्याज दरें अभी भी लोगों को उधार लेने से हिचकिचाती हैं

इस साल की शुरुआत से ही, गृह ऋण, सामान्य कठिनाइयों के संदर्भ में ऋण वृद्धि को बढ़ावा देने के लिए बैंकों द्वारा अपनाई गई नीतियों में से एक रहा है। कई बैंकों ने एक साथ व्यक्तियों के लिए मध्यम और दीर्घकालिक घर खरीदने हेतु नए ऋण पैकेज शुरू किए हैं, जिनकी ब्याज दरें 5-6%/वर्ष हैं, जो 12 महीने की बचत जमा राशि के बराबर या उससे केवल 1-2%/वर्ष अधिक हैं।

यह ब्याज दर दीर्घकालिक ऋण के पहले 6-36 महीनों के दौरान लागू होती है और कई बैंक प्रतिनिधियों द्वारा इसे "अभूतपूर्व रूप से कम" माना जाता है।

डैन ट्राई के संवाददाताओं द्वारा किए गए सर्वेक्षण के अनुसार, बड़े 4 समूह (राज्य की पूंजी वाले 4 बैंक) में, एग्रीबैंक पहले 6 महीनों के लिए 6%/वर्ष की निश्चित ब्याज दर लागू करता है, पहले 12 महीनों के लिए 6.5%/वर्ष (न्यूनतम 3 वर्ष का ऋण), घर खरीदने, जीवन-यापन की जरूरतों और रियल एस्टेट व्यवसाय के उद्देश्य से मध्यम और दीर्घकालिक ऋणों के लिए पहले 24 महीनों के लिए 7%/वर्ष (न्यूनतम 5 वर्ष का ऋण) निर्धारित करता है।

इस बीच, BIDV पर न्यूनतम गृह ऋण ब्याज दर पहले 6 महीनों (36 महीने की अवधि) के लिए 5%/वर्ष या पहले 12 महीनों (60 महीने की अवधि) के लिए 5.5%/वर्ष निर्धारित है, जो हनोई और हो ची मिन्ह सिटी के ग्राहकों पर लागू होती है। इन दोनों शहरों के बाहर के ग्राहकों के लिए, न्यूनतम गृह ऋण ब्याज दर 24 महीनों के लिए 6%/वर्ष या पहले 36 महीनों के लिए 7%/वर्ष निर्धारित है।

वियतिनबैंक घर निर्माण और मरम्मत के लिए निम्नलिखित ब्याज दरों पर ऋण प्रदान करता है: पहले 18 महीनों के लिए 6.2%/वर्ष की निश्चित ब्याज दर; 24 महीनों के लिए 6.7%/वर्ष की निश्चित ब्याज दर; 36 महीनों के लिए 8.2% की निश्चित ब्याज दर। निश्चित ब्याज दर अवधि के अलावा, समय के आधार पर ब्याज दर में एक मार्जिन भी जोड़ा जाएगा।

वियतकॉमबैंक में, 24 महीने से कम अवधि के ऋणों के लिए पहले 6 महीनों के लिए ब्याज दर 5.5%/वर्ष है; 24 महीने से अधिक अवधि के ऋणों के लिए पहले 12 महीनों के लिए 5.7%/वर्ष; पहले 2 वर्षों के लिए 6.5%/वर्ष स्थिर; पहले 3 वर्षों के लिए 8.5%/वर्ष स्थिर। तरजीही अवधि के बाद, ब्याज दर वियतकॉमबैंक की 12 महीने की मोबिलाइज़ेशन ब्याज दर + 3.5%/वर्ष के बराबर होगी।

कुछ निजी बैंकों में भी गृह ऋण पर तरजीही ब्याज दरें उपलब्ध हैं। वीपीबैंक में, गृह ऋण की ब्याज दरें 3 महीने के लिए 4.6%/वर्ष, 6 महीने के लिए 5.9%/वर्ष, 12 महीने के लिए 7.2%/वर्ष, 18 महीने के लिए 9.8%/वर्ष, और 24 महीने के लिए 10.3%/वर्ष निर्धारित हैं। कम से कम 48 महीने की अवधि वाले ऋणों पर लागू। तरजीही उपचार के बाद ब्याज दर मार्जिन 3.5%/वर्ष है।

एक्ज़िमबैंक में, पहले 2 महीनों के लिए स्थिर ब्याज दर 3.5%/वर्ष है; अगले 22 महीनों के लिए 7.5%/वर्ष। अधिमान्य ऋण के बाद की ब्याज दर की गणना आधार ब्याज दर और 3%/वर्ष के मार्जिन के आधार पर की जाती है। वर्तमान में, इस बैंक की अस्थायी ब्याज दर लगभग 10-11%/वर्ष है।

वीसीबीएस सिक्योरिटीज कंपनी की पिछली रिपोर्ट के अनुसार, इस वर्ष की पहली छमाही में ही रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण में 10% से अधिक की वृद्धि हुई, जबकि उपभोक्ता गृह ऋण ऋण में केवल 1% से अधिक की वृद्धि हुई।

उपभोक्ता आवास ऋणों की धीमी वृद्धि की व्याख्या करते हुए, इस इकाई ने कहा कि आवास की सीमित आपूर्ति के कारण घर खरीदने की मांग में सुधार नहीं हुआ है। इस बीच, हाल के दिनों में आवास की कीमतों में तेज वृद्धि ने भी निवेशकों और घर खरीदारों के बीच आशंका पैदा कर दी है।

विशेषज्ञ: सामाजिक आवास के विकास को मजबूती से बढ़ावा देने की आवश्यकता

अर्थशास्त्री दीन्ह द हिएन ने कहा कि पहले रियल एस्टेट चैनल में जोखिम कम था क्योंकि बाज़ार अभी अपनी प्रारंभिक अवस्था में था और कीमतें कम थीं। हालाँकि, अब टाउनहाउस, अपार्टमेंट से लेकर उपनगरीय ज़मीन तक, सभी क्षेत्रों में बहुत ज़्यादा वृद्धि हुई है। इसलिए, रियल एस्टेट में निवेश का जोखिम ज़्यादा है।

श्री हिएन ने कहा कि असली निवासियों के लिए, अगर खरीदार ने लंबे समय तक किसी घर को देखा है और उसकी सही कीमत जानता है, और अब मालिक उसे औसत कीमत से कम में बेच रहा है, तो वे उसे खरीद सकते हैं। हालाँकि, 2 अरब VND की वित्तीय स्थिति में, अगर वे घर खरीदना चाहते हैं, तो उन्हें बैंक से कम से कम 1-2 अरब VND उधार लेना होगा।

सामान्य अर्थव्यवस्था और रियल एस्टेट बाज़ार में सुधार न होने के संदर्भ में, अपार्टमेंट खरीदने के लिए उधार लेते समय भुगतान क्षमता के संदर्भ में भी सावधानीपूर्वक गणना करने की आवश्यकता है। यदि नकदी प्रवाह बाधित होता है, तो यह ऋण चुकौती प्रक्रिया को प्रभावित करेगा और खरीदार के लिए जोखिम पैदा करेगा।

जिन संपत्तियों को अभी तक पूरी तरह से समझा नहीं गया है, उनके लिए खरीदारों को अपनी योजनाओं को रोककर उन्हें देखने और सीखने के लिए समय निकालना चाहिए। उन्होंने कहा, "मुझे लगता है कि अब से 2028 तक रियल एस्टेट की कीमतें हर साल अधिकतम 5% की दर से बढ़ेंगी। अगर खरीदार अभी भी जल्दी खरीदना चाहते हैं, तो उन्हें उन्हें ढूंढने के लिए प्रयास करने होंगे। खरीदारों को गली-मोहल्लों में अपार्टमेंट या घर जैसे मानदंड तय करने होंगे, और एक ऐसा वित्तीय स्तर तय करना होगा जिससे पूरी ऋण अवधि के दौरान भुगतान सुनिश्चित हो सके।"

श्री हिएन के अनुसार, अगर आपको तुरंत कोई खरीदार न भी मिले, तो भी घर खरीदारों को जल्दबाज़ी नहीं करनी चाहिए, बल्कि शांत रहना चाहिए। दलालों की बातों में न आएँ, वरना कीमतें तेज़ी से बढ़ती रहेंगी।

विशेषज्ञ यह भी सलाह देते हैं कि पूंजी उधार लेते समय, निवेशकों को ऋण ब्याज, आवधिक मूलधन और ब्याज चुकौती स्रोत, ऋण अवधि, भुगतान अवधि, बंधक विकल्प आदि जैसे कारकों के आधार पर वित्तीय दक्षता की गणना करने की आवश्यकता होती है।

कई बैंकों में गृह ऋण पर ब्याज दरें कम हो गई हैं (फोटो: मान्ह क्वान)।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री फाम डुक तोआन ने कहा कि ब्याज दरें कम होने के बावजूद, कई लोग अभी भी घर खरीदने से हिचकिचा रहे हैं क्योंकि कीमतें बहुत ज़्यादा बढ़ गई हैं। इसके अलावा, कई व्यवसायों को अभी भी मुश्किलों का सामना करना पड़ रहा है। घर खरीदने की इच्छा रखने वाले मज़दूरों को भी डर है कि उनकी आय कभी भी कम हो जाएगी, जिससे कर्ज़ चुकाने की प्रक्रिया प्रभावित होगी।

बैंक की ब्याज दरें सस्ती हैं, लेकिन घर खरीदने की प्रक्रिया में लगभग 10-20 साल लगेंगे। इसलिए, कुछ लोगों को डर है कि भविष्य में ब्याज दरें बढ़ेंगी और अगले चरण में उन्हें आर्थिक दबाव का सामना करना पड़ सकता है।

उनके अनुसार, वर्तमान में, हनोई में अपार्टमेंट मुख्य रूप से 60-70 मिलियन VND/m2 के मूल्य खंड में केंद्रित हैं। इस प्रकार, लगभग 70m2 क्षेत्रफल वाले 2-बेडरूम वाले अपार्टमेंट की कीमत 4 बिलियन से 5 बिलियन VND से अधिक होगी, जिसमें इंटीरियर डिज़ाइन की लागत शामिल नहीं है।

घर खरीदने के लिए, एक परिवार के पास जमा राशि का कम से कम 30% बचा होना चाहिए, जो लगभग 1.5 अरब वियतनामी डोंग के बराबर है। शेष राशि, जो घर के मूल्य का 70% है, यानी 2.5-3 अरब वियतनामी डोंग के बराबर, घर खरीदार को बैंक से उधार लेना होगा। हालाँकि अभी ब्याज दर कम है, लेकिन इतनी बड़ी रकम उधार लेने पर, घर खरीदार को हर महीने लगभग 35-40 मिलियन वियतनामी डोंग चुकाने होंगे।

"मौजूदा आवास की कीमतों को देखते हुए, मुझे लगता है कि किश्तों पर घर खरीदने के लिए एक परिवार की आय ऊँची होनी चाहिए, कम से कम 60 मिलियन VND/माह। अगर किसी परिवार की आय कम है, तो घर खरीदना बहुत मुश्किल, या यहाँ तक कि असंभव हो जाएगा," श्री टोआन ने कहा।

इस व्यक्ति के अनुसार, आवास की समस्या के समाधान के लिए, सरकार को सामाजिक आवास के विकास को ज़ोरदार तरीक़े से बढ़ावा देना होगा। इससे लोगों को आवास आसानी से मिल सकेगा। ख़ासकर हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में, सामाजिक आवास परियोजनाओं को बढ़ावा देने के लिए विशेष व्यवस्था होनी चाहिए।

स्रोत: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm