Nghịch lý thị trường căn hộ tại TP HCM và nhu cầu nhà ở giá rẻ

Bài toán nhà ở giá rẻ luôn bị kẹt trong vòng lặp giữa nhu cầu và thu nhập

जबकि कई लोग शिकायत करते हैं कि शहर के केंद्र में 5 अरब वीएनडी में एक संतोषजनक अपार्टमेंट खरीदना मुश्किल है, वास्तव में कई पुराने अपार्टमेंट या उपनगरीय इलाकों में केवल 2-3 अरब वीएनडी में बिक्री के लिए अपार्टमेंट उपलब्ध हैं, लेकिन बहुत कम लोग इनमें रुचि रखते हैं। यह तस्वीर घर खरीदारों की वास्तविक ज़रूरतों और वित्तीय क्षमता के बीच बड़े अंतर को दर्शाती है, और शहरी आवास बाजार में स्तरीकरण को स्पष्ट रूप से दर्शाती है।

2-3 बिलियन VND वाले अपार्टमेंट्स की कोई कमी नहीं है।

सीबीआरई वियतनाम के अनुसार, दूसरी तिमाही में, हो ची मिन्ह सिटी में टाउनहाउस की औसत कीमत 160-300 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुँच गई, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 9% अधिक है। अपार्टमेंट की कीमत 82-220 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के बीच उतार-चढ़ाव करती रही, जो 29% की वृद्धि है। केंद्रीय क्षेत्रों में, 5 बिलियन वीएनडी के बजट वाला अपार्टमेंट ढूँढ़ना मुश्किल हो गया, लेकिन वास्तविक सर्वेक्षणों से पता चला कि उपनगरों में या 10-20 वर्षों में सौंपे गए प्रोजेक्ट्स में, 3 बिलियन वीएनडी से कम कीमत वाले अपार्टमेंट की आपूर्ति अभी भी काफी बड़ी थी। समस्या यह है कि ये उत्पाद अक्सर खरीदारों के बढ़ते सख्त मानदंडों पर खरे नहीं उतरते।

डोंग थाप निवासी श्री हुइन्ह वान हंग ने बताया कि उन्होंने अपने बेटे के विश्वविद्यालय में अध्ययन हेतु हो ची मिन्ह सिटी में 2 अरब वीएनडी की कीमत में एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए एक विज्ञापन पोस्ट किया था, और तुरंत ही उन्हें दर्जनों दलालों से संदेश प्राप्त हुए, जो केंद्र से दूर वार्डों और कम्यूनों में नए और पुराने अपार्टमेंट बेचने की पेशकश कर रहे थे, जिनकी सामान्य कीमतें 2-3 अरब वीएनडी के बीच थीं। अंततः, उन्होंने अपने बेटे के पास के स्कूल जाने की सुविधा के लिए विन्होम्स ग्रैंड पार्क (लॉन्ग बिन्ह वार्ड) में लगभग 50 वर्ग मीटर का एक अपार्टमेंट 2.6 अरब वीएनडी में खरीदने का फैसला किया।

न्गुओई लाओ डोंग समाचार पत्र के एक संवाददाता द्वारा किए गए सर्वेक्षण के अनुसार, वर्तमान में केंद्र से दूर परियोजनाओं में कई माध्यमिक अपार्टमेंट हैं जैसे कि मूनलाइट बुलेवार्ड (एन लैक वार्ड); ग्रीन टाउन बिन्ह टैन (विन्ह लोक कम्यून); विजन, कोनिक बुलेवार्ड (टैन ताओ वार्ड); अकारी सिटी (एन लैक वार्ड); वेस्टगेट (बिन्ह चान्ह कम्यून); साइगॉनइंटेला (बिन्ह हंग) ... केवल 2-3 बिलियन वीएनडी पर बिक्री के लिए विज्ञापित किया जा रहा है, जितना कि कई लोग सोचते हैं।

सनराइज रिवरसाइड अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स (न्हा बे कम्यून) की कीमत वर्तमान में 2.5-3 बिलियन VND/अपार्टमेंट है।

यहां तक ​​कि हो ची मिन्ह सिटी के पूर्व में, जो कई वर्षों से गर्म है, में कई किफायती अपार्टमेंट हैं जैसे कि विन्होम्स सेंट्रल पार्क (लॉन्ग बिन्ह वार्ड); 9 व्यू अपार्टमेंट (फियोक लॉन्ग वार्ड); द आर्ट जिया होआ (फियोक लॉन्ग वार्ड) ... हालांकि, विक्रेताओं के लिए खरीदारों को ढूंढना हमेशा आसान नहीं होता है। सुश्री होंग (ग्रीन रिवर अपार्टमेंट बिल्डिंग, बिन्ह डोंग वार्ड में रहने वाली) ने कहा कि उन्होंने खरीदार खोजने से पहले कई महीनों तक बिक्री के लिए 70 वर्ग मीटर से अधिक के अपने अपार्टमेंट का विज्ञापन दिया था, भले ही कीमत केवल 2.7 बिलियन वीएनडी थी। मुख्य कारण यह है कि यह एक सामाजिक आवास अपार्टमेंट है, इसलिए खरीदार तुरंत स्वामित्व को स्थानांतरित नहीं कर सकता है, इसलिए लेनदेन बहुत धीमा है, भले ही स्थान केंद्र के काफी करीब हो और सुविधाएं पूरी हों।

यह ध्यान देने योग्य है कि प्रति वर्ग मीटर कीमतों की तुलना करने पर, अंतर बहुत स्पष्ट है। केंद्र के पास नई परियोजनाओं की लागत शायद ही कभी 50 मिलियन VND/m² से कम होती है, जबकि 10 साल से अधिक समय पहले सौंपी गई परियोजनाओं की लागत केवल 31-37 मिलियन VND/m² है। उदाहरण के लिए, फु होआंग आन्ह परियोजना (न्हा बे कम्यून) में, 129 वर्ग मीटर का एक अपार्टमेंट लगभग 4.5 बिलियन VND में बिक्री के लिए है, जो 35 मिलियन VND/m² के बराबर है। हालाँकि, आकर्षण अधिक नहीं है क्योंकि परियोजना जल्दी खराब हो गई है, डिज़ाइन इष्टतम नहीं है और लोकप्रिय मांग की तुलना में क्षेत्रफल बहुत बड़ा है। इस बीच, पड़ोसी परियोजनाओं की लागत 70-90 मिलियन VND/m² तक है, जो मूल्य में बहुत अधिक बढ़ रही है।

आवश्यकताओं और वित्तीय क्षमता के बीच बेमेल

वियत ए रियल एस्टेट कंपनी के निदेशक, श्री ता ट्रुंग किएन ने बताया कि उन्होंने केवल 2 हफ़्तों में सनराइज़ रिवरसाइड परियोजना (न्हा बे कम्यून) के शेष 70/100 अपार्टमेंट और ऑफिसटेल बेच दिए। ये छोटे अपार्टमेंट हैं, जिनका क्षेत्रफल केवल 50-55 वर्ग मीटर है, और इनकी कीमत 2.5-3.3 बिलियन VND/अपार्टमेंट है। सभी सुविधाओं के साथ, खरीदार तुरंत रहने या किराए पर रहने के लिए तैयार हैं, साथ ही बैंक ऋण नीति के तहत, उन्हें केवल लगभग 1.2-1.5 बिलियन VND की प्रारंभिक पूंजी की आवश्यकता होती है। श्री किएन ने बताया, "ग्राहक मुख्य रूप से युवा जोड़े या कार वाले एकल लोग हैं, जो रहने के लिए एक आरामदायक, आधुनिक जगह की तलाश में हैं।"

श्री कीन के अनुसार, सबसे बड़ी समस्या अभी भी माँग और वित्तीय क्षमता के बीच का बेमेल है। श्री कीन ने कहा, "खरीदार अक्सर विशाल अपार्टमेंट, 2-3 बेडरूम, केंद्रीय स्थान, पूरी पिंक बुक और किश्तों के भुगतान के लिए बैंक सहायता चाहते हैं। लेकिन 3 अरब वियतनामी डोंग की वित्तीय क्षमता के साथ, इन मानदंडों को पूरा करना लगभग असंभव है।"

डीकेआरए ग्रुप रियल एस्टेट सर्विसेज कंपनी के उप-महानिदेशक, श्री वो होंग थांग ने भी स्वीकार किया कि हो ची मिन्ह सिटी में, खासकर उपनगरों या पुराने बिन्ह डुओंग प्रांत में, 3 अरब वीएनडी से कम कीमत वाले अपार्टमेंट्स की कोई कमी नहीं है। हालाँकि, ये प्रोजेक्ट अक्सर केंद्र से दूर होते हैं या पुराने अपार्टमेंट होते हैं जिनमें आधुनिक सुविधाओं और सेवाओं का अभाव होता है। श्री थांग ने बताया, "आजकल युवा सुविधाओं, रहने के माहौल और संचालन प्रबंधन को प्राथमिकता देते हैं, इसलिए वे अक्सर पुराने अपार्टमेंट्स को "नापसंद" करते हैं, भले ही उनकी कीमत कम हो। इसके अलावा, कानूनी कारक भी बिक्री की कीमतों पर गहरा प्रभाव डालते हैं, क्योंकि पिंक बुक और पूरी सुविधाओं वाले प्रोजेक्ट्स की कीमतें हमेशा कम पारदर्शिता वाले प्रोजेक्ट्स से 10% -30% अधिक होती हैं।"

उन्होंने विश्लेषण किया कि ऋण पूंजी के साथ 2.5 बिलियन वीएनडी अपार्टमेंट खरीदने के लिए, खरीदार के पास 1-1.5 बिलियन वीएनडी उपलब्ध होना चाहिए। बाकी को कर्ज चुकाने के लिए 10 साल तक 35-40 मिलियन वीएनडी/माह की स्थिर आय की आवश्यकता है। लेकिन आय वाले लोगों का यह समूह अक्सर सुविधाओं की कमी वाले पुराने अपार्टमेंट नहीं खरीदना चाहता है, बल्कि केंद्र में 7-10 बिलियन वीएनडी की कीमत वाले अधिक उच्च-स्तरीय प्रोजेक्ट्स की तलाश करेगा। इसके विपरीत, 15-20 मिलियन वीएनडी/माह की औसत आय वाले लोग 2-3 बिलियन वीएनडी अपार्टमेंट खरीदने के लिए पर्याप्त बचत करने में सक्षम होने की संभावना नहीं रखते हैं। इसलिए, कम लागत वाले आवास की समस्या हमेशा मांग और आय के बीच एक लूप में फंसी रहती है: जब खरीदार तैयार होते हैं, तो कोई संतोषजनक उत्पाद नहीं होते हैं,

विशेषज्ञों के अनुसार, आने वाले समय में अपार्टमेंट बाज़ार में भारी विविधता देखने को मिलेगी। सामाजिक आवास परियोजनाएँ कम आय वाले श्रमिकों की ज़रूरतों को आंशिक रूप से पूरा कर सकती हैं, लेकिन 10-15 मिलियन VND/माह की आय के साथ, अपार्टमेंट खरीदना आसान नहीं है। श्री थांग ने ज़ोर देकर कहा, "20 मिलियन VND/माह से ज़्यादा आय वाले समूहों को भी सामाजिक आवास खरीद नीति का लाभ मिलने की संभावना नहीं है। इससे पता चलता है कि आपूर्ति और वास्तविक माँग के बीच का अंतर जारी रहेगा, खासकर भूमि निधि की कमी और परियोजना विकास की बढ़ती लागत के संदर्भ में।"

स्रोत: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm