निवेश हेतु नियोजन प्रतिबंधों वाली संपत्तियों की तलाश का विरोधाभासी 'प्रवृत्ति'

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नियमों के अनुसार, नियोजित भूमि, जिसकी पुनर्प्राप्ति का निर्णय लिया गया हो, को भूमि उपयोग अधिकारों (भूमि बिक्री) के लिए हस्तांतरित नहीं किया जा सकता। हालाँकि, नियोजित भूमि पर, लेकिन पुनर्प्राप्ति का निर्णय न होने पर, प्रत्येक विशिष्ट मामले के आधार पर, भूस्वामी के कुछ भूमि उपयोग अधिकार प्रतिबंधित हो सकते हैं, लेकिन फिर भी वह भूमि बेच सकता है। बाजार में, नियोजित भूमि अक्सर सस्ती कीमत पर बिकती है।

लाभ कमाने की योजना से 'सर्फिंग' हाउस प्रभावित

सुश्री गुयेन न्गोक आन्ह ( नाम दीन्ह ) ने बताया कि कई खोजों के बाद, उन्होंने डोंग थिएन स्ट्रीट (विन्ह हंग वार्ड, होआंग माई जिला, हनोई) पर 40 वर्ग मीटर का एक भूखंड खरीदने का फैसला किया। इस भूखंड का अग्रभाग 5 वर्ग मीटर है, घर के सामने वाली कार लेन 4 मीटर से ज़्यादा चौड़ी है, और मालिक इसे 3 अरब VND में बेच रहे हैं, जो लगभग 75 मिलियन VND/वर्ग मीटर के बराबर है। लगभग 100 मिलियन VND/वर्ग मीटर की कीमत वाले इसी स्थान पर स्थित अन्य भूखंडों की तुलना में, यह भूखंड 1 अरब VND सस्ता है। लेकिन यह ध्यान देने योग्य है कि यह सड़क विस्तार योजना में 100% शामिल है।

" लोग अक्सर योजना में ज़मीन के शामिल होने से डरते हैं, लेकिन मैं अलग तरह से सोचती हूँ। मुख्य सड़कों पर स्थित ज़मीन के भूखंडों के निकासी में शामिल होने का ख़तरा ज़्यादा होता है। लेकिन गलियों में स्थित ज़मीन के भूखंडों और योजना को तैयार हुए लगभग दस साल हो गए हैं, लेकिन लागू नहीं होने के कारण, यह एक स्थगित योजना बन गई है और इसे रद्द करना पड़ सकता है। उस समय, मेरी ज़मीन के भूखंड से काफ़ी मुनाफ़ा होगा। वर्तमान में, 1/2000 योजना के साथ, लोग अभी भी सामान्य घर बना सकते हैं ," सुश्री न्गोक आन्ह ने बताया।

सुश्री न्गोक आन्ह ने आगे बताया कि उनके माता-पिता पिछले 30 सालों से बाक डांग स्ट्रीट (हाई बा ट्रुंग ज़िला, हनोई ) पर एक बिना लाल किताब वाले घर में रह रहे हैं। यह घर एक सड़क निर्माण परियोजना में भी शामिल है, लेकिन यह परियोजना दशकों से लागू नहीं हुई है, इसलिए इससे उनके निवास स्थान पर कोई असर नहीं पड़ा है।

" योजना के अधीन घर खरीदना है या नहीं, यह प्रत्येक व्यक्ति के दृष्टिकोण पर निर्भर करता है। अचल संपत्ति की कीमतें अब बहुत अधिक हैं, केवल योजना के अधीन भूमि के भूखंड ही सस्ते हैं और मेरे परिवार की आय के लिए उपयुक्त हैं," सुश्री न्गोक आन्ह ने बताया।

कई लोग नियोजन से प्रभावित संपत्तियां खरीदना चाह रहे हैं। (चित्रण: Ngoc Vy)

पत्रकारों को जानकारी देते हुए कई रियल एस्टेट दलालों ने कहा कि हाल ही में, न केवल वास्तविक आवास की जरूरत वाले लोग, बल्कि निवेशक भी मुआवजे की प्रतीक्षा करने के लिए योजना संबंधी मुद्दों के साथ जमीन खरीदते हैं और योजना को हटाए जाने का इंतजार करते हैं।

नियोजन संबंधी समस्याओं वाली ज़मीनों की तलाश में विशेषज्ञता रखने वाले निवेशक श्री फाम वान हो ने कहा कि नियोजन संबंधी समस्याओं वाली सभी ज़मीनों को बेचना मुश्किल नहीं होगा और न ही उनका कोई खरीदार होगा। अगर पूरी ज़मीन नियोजन संबंधी समस्याओं से प्रभावित है, तो मुख्य सड़क पर या लंबे समय से रह रहे आवासीय क्षेत्र में स्थित ज़मीन को रहने या बिक्री के लिए घर बनाने के लिए खरीदा जा सकता है। अगर ज़मीन 1/2000 नियोजन समस्या से प्रभावित है, तो भी उस पर घर बनाना संभव है, इसलिए कोई समस्या नहीं है। जहाँ तक 1/500 नियोजन समस्या वाली ज़मीन का सवाल है, उससे बिल्कुल दूर रहें।

उन्होंने कहा कि 2022 में, वे नियोजन से प्रभावित क्षेत्रों में रियल एस्टेट ट्रेडिंग से अरबों कमाएँगे। विशेष रूप से, उन्होंने दीन्ह कांग (होआंग माई जिला, हनोई) में 3 अपार्टमेंट खरीदे, प्रत्येक अपार्टमेंट का क्षेत्रफल 35 वर्ग मीटर है, 5 मंजिलें बिल्कुल नई बनाई गईं, लेकिन 100% नियोजन के कारण उनकी कीमत केवल 4.6 बिलियन VND/अपार्टमेंट थी। वहीं, उसी स्थान पर ज़मीन के प्लॉट की कीमत लगभग 150 मिलियन VND/वर्ग मीटर है, जो लगभग 5.3 बिलियन VND/अपार्टमेंट के बराबर है।

इसके बाद, श्री हो ने इसे पुनः 5 बिलियन VND/घर के हिसाब से बेच दिया, और गणना की कि उन्होंने 3 घरों से 1 बिलियन VND से अधिक का लाभ कमाया।

श्री हो ने यह भी बताया कि उन्होंने हाल ही में लॉन्ग बिएन ज़िले में 500 वर्ग मीटर का एक गार्डन प्लॉट खरीदा है, और योजना के अनुसार, यह ज़मीन एक ग्रीन पार्क बनेगी। उन्होंने बताया कि इस क्षेत्र की योजना लगभग 15 साल पहले स्वीकृत हुई थी, और वर्तमान में यहाँ कई घर बने हुए हैं, इसलिए इस ज़मीन को आवासीय भूमि में बदलने की संभावना बहुत ज़्यादा है।

" यदि योजना को हटा दिया जाए और आवासीय भूमि में परिवर्तित कर दिया जाए, तो मुझे बड़ा लाभ मिल सकता है ," श्री हो ने बताया।

जोखिमों से सावधान रहें, दबी हुई पूंजी के जोखिम से सावधान रहें

श्री गुयेन अनह तुआन - तुआन अनह रियल एस्टेट के निदेशक ने कहा कि नियोजन के मुद्दों के साथ घरों और जमीन की तलाश करने की प्रवृत्ति लंबे समय से कई निवेशकों के लिए "उपयुक्त" रही है, लेकिन हाल ही में, विशेष रूप से 2021 की शुरुआत से, एक स्पष्ट "बुखार" प्रवृत्ति रही है।

" हनोई में कई निलंबित योजना परियोजनाएँ हैं, इसलिए कम पैसे वाले ग्राहक सस्ती अचल संपत्ति खरीदने के लिए इस क्षेत्र की तलाश में हैं। वास्तव में, 50-वर्षीय योजना परियोजनाएँ ऐसी हैं जो अभी तक लागू नहीं हुई हैं, जबकि उसी स्थान पर, नियोजित भूमि की कीमत उस भूमि के आधे से भी कम हो सकती है जो योजना में शामिल नहीं है। अगर योजना को हटाने का सौभाग्य मिला, तो ग्राहकों को बड़ी जीत मिलेगी , " श्री तुआन ने कहा।

योजना से प्रभावित कई संपत्तियों और भूमि की कीमतें काफी सस्ती हैं, जो कई लोगों के बजट के अनुकूल हैं। (चित्रण फोटो)

इसके अलावा, श्री तुआन के अनुसार, हाल ही में, कई निवेशक आंशिक रूप से योजना के दायरे में आने वाले मकानों और ज़मीन के प्लॉटों की तलाश में हैं क्योंकि उनकी कीमतें समान स्थानों पर मौजूद ज़मीन के प्लॉटों की तुलना में काफ़ी सस्ती हैं। उनकी मानसिकता ज़मीन की कीमतें बढ़ने की योजना का इंतज़ार करने और जीने की है।

हालांकि, श्री तुआन ने चेतावनी दी कि यद्यपि नियोजित भूमि खरीदना लाभदायक है, लेकिन इसमें जोखिम भी बहुत अधिक है।

श्री तुआन ने विश्लेषण किया कि मूलतः, "निलंबित" नियोजन एक ऐसा शब्द है जिसका प्रयोग भूमि उपयोग संबंधी योजनाओं के क्रियान्वयन न होने या समय से पीछे रहने की स्थिति को संदर्भित करने के लिए किया जाता है। तदनुसार, उस क्षेत्र की सभी अचल संपत्तियाँ, जिन्हें राज्य एजेंसी ने किसी विशिष्ट उद्देश्य के लिए पुनः प्राप्त करने की घोषणा की है, लेकिन योजना के अनुसार कार्यान्वित नहीं की गई हैं, "निलंबित" नियोजन के कारण अटकी हुई अचल संपत्ति हैं।

यह निर्धारित करने की समय सीमा कि कोई परियोजना "निलंबित" है या नहीं, 2013 के भूमि कानून के खंड 8, अनुच्छेद 49 में स्पष्ट रूप से निर्धारित की गई है, जिसे 2019 में संशोधित और पूरक किया गया है। विशेष रूप से, निरसन की घोषणा के बाद, अधिकतम तीन साल, यदि उपयोग के उद्देश्य को मंजूरी देने या बदलने का कोई आधिकारिक निर्णय नहीं है, तो सक्षम अनुमोदन प्राधिकारी को योजना को समायोजित या रद्द करना होगा।

हालाँकि, वास्तव में, यह प्रक्रिया कुछ दिनों या हफ़्तों में नहीं होती। खरीदारों को परियोजना का भविष्य जानने के लिए वर्षों तक इंतज़ार करना पड़ सकता है। अगर वे बिना किसी योजना के ज़मीन में निवेश करने का विकल्प चुनते हैं, तो इसका मतलब है पूँजी का नुकसान।

इसके अतिरिक्त, यदि आप "निलंबित" योजना के साथ कोई मकान या जमीन खरीदते हैं, जिसमें जिला स्तर से वार्षिक भूमि उपयोग योजना होती है, तो खरीदार को मकान के दोहन, उपयोग, निर्माण, नवीनीकरण और मरम्मत पर प्रतिबंध होगा।

इसके अलावा, अगर आपने ऐसे रियल एस्टेट उत्पादों में निवेश किया है जिनकी योजना "स्थगित" है और आप विनिवेश करना चाहते हैं, तो खरीदारों को हस्तांतरण और लेन-देन के साझेदार खोजने में कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा। क्योंकि, सामान्य मनोविज्ञान में, ज़्यादातर ग्राहक अभी भी रियल एस्टेट की योजना बनने से डरते हैं।

न्गोक वी

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