महंगाई के बाद अपार्टमेंट्स में फंस सकते हैं निवेशक, वजह बाक गियांग ने रद्द की 102 परियोजनाएं, भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरित करने की शर्तें

हनोई बाजार अब छोटे निवेशकों के लिए आसान नहीं रहा, बाक गियांग ने 100 से अधिक परियोजनाओं को रद्द करने का फैसला किया, दा नांग ने लगभग 44,000 बिलियन वीएनडी मूल्य की एक सुपर रिसॉर्ट शहरी क्षेत्र परियोजना की योजना को समायोजित किया... ये नवीनतम रियल एस्टेट समाचार हैं।

2024 की चौथी तिमाही तक, रियल एस्टेट बाज़ार में VND60 मिलियन/m2 से कम कीमत वाली लगभग कोई नई परियोजना नहीं है, यहाँ तक कि डोंग आन्ह जैसे उपनगरों में बिक्री के लिए उपलब्ध कई परियोजनाओं की कीमत VND100 मिलियन/m2 से भी ज़्यादा है। (फोटो: हाई एन)

मूल्य बुखार के बाद, क्या हनोई अचल संपत्ति छोटे निवेशकों के लिए 'संकीर्ण द्वार' बन जाएगी?

2024 में रियल एस्टेट बाजार के प्रदर्शन पर रिपोर्ट में, निर्माण मंत्रालय ने कहा कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट सेगमेंट 2023 की तुलना में बढ़ गया है। विशेष रूप से, हनोई मूल्य वृद्धि दर में अग्रणी है।

मूल्य वृद्धि के कारण निम्न-श्रेणी खंड, जो पहले 30 मिलियन VND/m2 से कम था, अब बढ़कर 45 मिलियन VND/m2 से कम हो गया है। मध्यम-श्रेणी खंड, जिसकी कीमत पहले 30-45 मिलियन VND/m2 थी, अब बढ़कर लगभग 45-70 मिलियन VND/m2 हो गई है।

उच्च-स्तरीय खंड की लागत पहले 50-70 मिलियन VND/m2 हुआ करती थी, जो अब बढ़कर 70-100 मिलियन VND/m2 हो गई है। वास्तव में, प्रत्येक खंड के लिए मानदंड 28-44% तक बढ़ गए हैं।

सीबीआरई के आंकड़ों के अनुसार, 2024 की चौथी तिमाही तक, हनोई में प्राथमिक अपार्टमेंट की बिक्री कीमत 72 मिलियन वीएनडी/एम2 तक पहुंच गई, जो कई वर्षों में राजधानी के रियल एस्टेट बाजार के इतिहास में उच्चतम स्तर है।

यह ध्यान देने योग्य बात है कि बाजार में 60 मिलियन VND/m2 से कम कीमत वाली लगभग कोई नई परियोजना नहीं है, बिक्री के लिए कई परियोजनाएं तो डोंग आन्ह जैसे उपनगरों में 100 मिलियन VND/m2 से अधिक कीमत पर उपलब्ध हैं।

प्राथमिक और द्वितीयक, दोनों ही बाज़ारों में अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ी हैं, और पुरानी परियोजनाएँ भी इसका अपवाद नहीं हैं। सीबीआरई के अनुसार, पिछले साल हनोई में द्वितीयक अपार्टमेंट की कीमतों में 26% से ज़्यादा की वृद्धि हुई। यह अब तक का सबसे ऊँचा स्तर है, जो औसतन 48 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर तक पहुँच गया है।

न केवल अपार्टमेंट, बल्कि हनोई के उपनगरीय क्षेत्रों में भूमि की नीलामी भी 2024 में रियल एस्टेट बाजार में एक "हॉट स्पॉट" है, जब थान ओई और होई डुक जिलों में नीलामी... ने बड़ी संख्या में पंजीकरण आकर्षित किए, नीलामी पूरी रात चली और जीतने वाली बोलियां आसमान छू रही थीं, जो शुरुआती कीमत से दर्जनों गुना अधिक थीं।

अपार्टमेंट और नीलाम की गई भूमि में तीव्र वृद्धि के बाद, हनोई में उपनगरीय क्षेत्रों से लेकर आंतरिक शहर की छोटी गलियों तक अचल संपत्ति की बिक्री में तीव्र वृद्धि के साथ विज्ञापन दिए जा रहे हैं, जिससे लोगों के लिए घर बसाने का सपना और भी कठिन हो गया है।

सेविल्स हनोई के परामर्श एवं अनुसंधान विभाग की वरिष्ठ निदेशक सुश्री डू थू हैंग ने कहा कि 2025 में हनोई रियल एस्टेट बाजार के साथ-साथ राष्ट्रीय बाजार के भी एक नए विकास चक्र में प्रवेश करने की उम्मीद है।

सुश्री हैंग के अनुसार, कानूनी ढाँचे के पूरा होने और मज़बूत व्यापक आर्थिक विकास कारकों से मिलने वाले मज़बूत समर्थन के कारण यह चक्र सतत विकास की ओर बढ़ेगा। विशेष रूप से, 2021-2030 की अवधि के लिए रियल एस्टेट व्यवसाय, भूमि, आवास और हनोई पूंजी नियोजन से संबंधित कानूनों के साथ-साथ 2050 के दृष्टिकोण के साथ, इसने लोगों और निवेशकों के लिए हनोई के शहरी विकास की दिशा और स्वरूप को और अधिक स्पष्ट रूप से देखने के लिए परिस्थितियाँ तैयार की हैं।

"इस नए बाजार चक्र में, कानूनी ढाँचे के पूरा होने से प्रतिस्पर्धा और मज़बूत होगी, जिससे उत्पादों और निवेशकों का एक नया सफ़ाया होगा। अगर पहले निवेशकों को बाजार में भाग लेने के लिए केवल पूँजी और परियोजनाओं की आवश्यकता होती थी, तो अब, निवेशकों को परियोजनाओं को विकसित करने में सक्षम होने के लिए प्रतिष्ठा, अनुभव और वित्तीय क्षमता का निर्माण करना होगा," विशेषज्ञ ने आकलन किया।

विशेष रूप से, विशेषज्ञों ने बताया कि इस बाजार में अंतर विदेशी निवेशकों की प्रत्यक्ष भागीदारी है।

"विदेशी निवेशक बाज़ार में और अधिक गहराई से और व्यापक रूप से भाग लेंगे और अपने निवेश क्षेत्रों में विविधता लाएँगे। उन्होंने निवेश सहयोग गतिविधियों और परियोजनाओं के विकास के लिए बड़े घरेलू निवेशकों के साथ मिलकर काम करके और भी गहराई से भागीदारी की है। इसके अलावा, इन सहयोग सौदों से उत्पन्न वित्तीय क्षमता मौजूदा बाज़ार को उन्नत करेगी, जिससे छोटे निवेशकों के लिए बाज़ार में भागीदारी के रास्ते कम हो जाएँगे," सुश्री हैंग ने टिप्पणी की।

इस साल हनोई अपार्टमेंट्स का आकलन करते हुए, एसोसिएट प्रोफ़ेसर डॉ. दिन्ह ट्रोंग थिन्ह ने कहा कि कीमतों में बढ़ोतरी धीमी हो जाएगी, बाज़ार ज़्यादा स्थिर होगा, पहले जैसा "गर्म" नहीं रहेगा। तदनुसार, खरीदारों का नकदी प्रवाह ऊँची कीमतों वाले क्षेत्रों से ज़्यादा प्रतिस्पर्धी कीमतों और विकास की ज़्यादा गुंजाइश वाले क्षेत्रों की ओर स्थानांतरित होगा।

ईज़ी प्रॉपर्टी इन्वेस्टमेंट एंड रियल एस्टेट डेवलपमेंट जेएससी के सीईओ श्री फाम डुक टोआन का मानना ​​है कि हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें कम करना या तो मुश्किल होगा या फिर बहुत मुश्किल होगा। हालाँकि, उनके अनुसार, अपार्टमेंट केवल उन लोगों के लिए उपयुक्त हैं जिन्हें रहने की ज़रूरत है, जबकि निवेश प्रभावी नहीं होगा, और निवेशक फंस भी जाएँगे।

विशेषज्ञों का कहना है कि निवेशकों के लिए उन क्षेत्रों पर सावधानीपूर्वक विचार करना और उनका मूल्यांकन करना आवश्यक है, जहां उच्च मूल्य स्तर स्थापित हो चुके हैं, तथा जहां अच्छे आर्थिक विकास की संभावना और मजबूत औद्योगिक विकास वाले क्षेत्रों में विस्तार किया जा सकता है, क्योंकि यही वह स्थान है जहां बड़े लाभ मार्जिन हासिल किए जा सकते हैं।

बाक गियांग ने 100 से अधिक शहरी और आवासीय क्षेत्र की परियोजनाओं को रद्द कर दिया

बाक गियांग ने 102 शहरी और आवासीय क्षेत्र परियोजनाओं को रद्द करने का निर्णय लिया है, जिन्हें निवेश आकर्षित करने की आवश्यकता है, जिन्हें मंजूरी तो मिल चुकी है, लेकिन अभी तक उनकी निवेश नीतियों पर निर्णय नहीं लिया गया है।

इस निर्णय पर बाक गियांग प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के उपाध्यक्ष श्री फान द तुआन ने हस्ताक्षर कर इसे जारी कर दिया है।

इन 102 परियोजनाओं में निवेश आकर्षित करने की आवश्यकता वाली शहरी और आवासीय क्षेत्र परियोजनाओं की सूची को प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के 3 निर्णयों और प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के अध्यक्ष के 24 निर्णयों में अनुमोदित किया गया है, लेकिन अभी तक उनकी निवेश नीति तय नहीं की गई है।

इससे पहले, दिसंबर 2024 के अंत में, बाक गियांग के निर्माण विभाग के उप निदेशक गुयेन नोक सोन ने प्रांतीय पीपुल्स कमेटी और प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के अध्यक्ष को प्रस्तुत करने के लिए एक दस्तावेज पर हस्ताक्षर किए, जिसमें क्षेत्र में निवेश आकर्षित करने की आवश्यकता वाले 102 शहरी और आवासीय क्षेत्र परियोजनाओं की सूची को रद्द करने पर विचार किया गया ताकि प्रांत में शहरी और आवासीय क्षेत्र परियोजनाओं का कार्यान्वयन नियमों के अनुसार किया जा सके।

बाक गियांग निर्माण विभाग द्वारा शहरी एवं आवासीय क्षेत्र की 102 परियोजनाओं को रद्द करने का प्रस्ताव इसलिए रखा गया है क्योंकि वर्तमान नियमों के अनुसार, शहरी एवं आवासीय क्षेत्र के निर्माण हेतु निवेश प्रक्रियाएँ बदल गई हैं। इसलिए, स्वीकृत परियोजनाओं की सूची को रद्द करना आवश्यक है, लेकिन निवेश नीति को अभी तक मंजूरी नहीं मिली है।

इसके अलावा, बाक गियांग प्रांत के निर्माण विभाग ने प्रस्ताव दिया कि प्रांतीय जन समिति जिलों, कस्बों और शहरों की जन समितियों को प्रतिवर्ष समीक्षा करने और भूमि पुनर्प्राप्ति की आवश्यकता वाली परियोजनाओं, चावल उगाने वाली भूमि को अन्य प्रयोजनों में परिवर्तित करने वाली परियोजनाओं की सूची बनाने, प्रांतीय जन समिति को विचार के लिए रिपोर्ट करने और कानून के प्रावधानों के अनुसार अनुमोदन के लिए प्रांतीय जन परिषद को प्रस्तुत करने का काम सौंपे।

रद्द की गई 102 परियोजनाओं की सूची में, जिलों, शहरों और कस्बों में स्थित कई परियोजनाएं हैं: ल्यूक नाम, तान येन, हीप होआ, लैंग गियांग, येन थे, ल्यूक नगन, बेक गियांग, वियत येन... 2020-2024 तक की सूची को मंजूरी देने वाले निर्णयों के साथ।

उल्लेखनीय है कि न्हाम बिएन पारिस्थितिक शहरी क्षेत्र, न्हाम बिएन नगर, येन डुंग जिला, को 2020 में 45.3 हेक्टेयर के पैमाने पर सूची में शामिल करने का निर्णय लिया गया था। 2020 में रद्द की गई परियोजनाओं की सूची में क्वांग चाऊ नया शहरी क्षेत्र, वियत येन जिला (30 हेक्टेयर), क्वेट तिएन - थान कांग नया आवासीय क्षेत्र, तिएन फोंग कम्यून, येन डुंग जिला (19.6 हेक्टेयर) भी शामिल हैं...

या कुछ बड़े पैमाने की परियोजनाएं जैसे कि बाक गियांग शहर के दक्षिण में उच्च श्रेणी, स्मार्ट पारिस्थितिक और सेवा शहरी क्षेत्र (280.2 हेक्टेयर), निन्ह सोन शहरी क्षेत्र, निन्ह सोन कम्यून और क्वांग मिन्ह कम्यून, वियत येन जिला (लगभग 144 हेक्टेयर), बाक गियांग मिश्रित उपयोग शहरी क्षेत्र और अंतर्राष्ट्रीय बाजार (296 हेक्टेयर)...

दा नांग ने लगभग 44,000 बिलियन वीएनडी मूल्य की सुपर परियोजना की योजना को समायोजित किया

6 फरवरी को, लिएन चिएउ जिला (डा नांग शहर) की पीपुल्स कमेटी ने लैंग वान पर्यटन परिसर और रिसॉर्ट शहरी क्षेत्र परियोजना के विस्तृत नियोजन 1/500 के समायोजन को मंजूरी देने के निर्णय की घोषणा की।

स्वीकृत जानकारी के अनुसार, नियोजन अनुसंधान हेतु भूमि लिएन चियू जिले के होआ हीप बाक वार्ड की है। नियोजन समायोजन से पहले इसका क्षेत्रफल 1,067 हेक्टेयर से अधिक था, और समायोजन के बाद यह क्षेत्रफल 512 हेक्टेयर से अधिक हो गया है।

मूल योजना की तुलना में समायोजित क्षेत्रफल लगभग 555.7 हेक्टेयर कम हो गया है। इसमें से 63.3 हेक्टेयर प्राकृतिक वन भूमि परियोजना से हटा दी गई है। इसके अलावा, 6.4 हेक्टेयर प्राकृतिक रेतीली भूमि; लिएन चियू बंदरगाह से आच्छादित 6.6 हेक्टेयर भूमि; पुरातात्विक अन्वेषण और उत्खनन हेतु 2.7 हेक्टेयर भूमि और 476.7 हेक्टेयर समुद्री सतह भी परियोजना से हटा दी गई है।

परियोजना की जनसंख्या लगभग 19,000 है (जिसमें आधिकारिक जनसंख्या लगभग 18,000 है और अस्थायी जनसंख्या लगभग 1,000 है)।

यह परियोजना एक अंतर्राष्ट्रीय स्तर के इको-पर्यटन और रिसॉर्ट परिसर के रूप में बनाई गई है; एक स्मार्ट शहरी क्षेत्र, आवास और वाणिज्यिक सेवाएं, जिसमें भूभाग और प्राकृतिक परिदृश्य के साथ सामंजस्य रखते हुए सामाजिक और तकनीकी बुनियादी ढांचे की पूरी श्रृंखला होगी।

इससे पहले, नवंबर 2024 में, प्रधान मंत्री ने लैंग वान रिसॉर्ट और मनोरंजन परिसर परियोजना के लिए निवेश नीति के समायोजन को मंजूरी देते हुए एक निर्णय जारी किया था।

परियोजना का लक्ष्य वाणिज्यिक सेवा सुविधाओं, पारिस्थितिकी पर्यटन विकास तथा प्रकृति संरक्षण से जुड़े कम घनत्व वाले आवास सहित एक परिसर का निर्माण करना है।

परियोजना की कुल निवेश पूंजी लगभग 44,000 अरब वियतनामी डोंग है। परियोजना की प्रगति निवेश नीति समायोजन की स्वीकृति की तिथि से 5 वर्षों तक चलेगी। इसमें, चरण 1 में पहले वर्ष से दूसरे वर्ष तक निवेश तैयारी प्रक्रियाएँ पूरी की जाएँगी; चरण 2 में दूसरे वर्ष से पाँचवें वर्ष (2027-2029) के अंत तक निवेश, स्वीकृति और कार्यान्वयन का कार्यान्वयन होगा।

भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान न करने पर भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण के बारे में जानने योग्य बातें

2024 भूमि कानून के अनुसार, भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र, मकान स्वामित्व अधिकार और भूमि से जुड़ी अन्य संपत्ति (जिसे लाल किताब भी कहा जाता है) या भूमि उपयोग अधिकार से संबंधित अन्य लेनदेन के नाम पर हस्तांतरण के लिए, भूमि उपयोगकर्ता को वित्तीय दायित्वों को पूरा करना होगा।

यदि मुझ पर भूमि उपयोग शुल्क बकाया है तो क्या मैं लाल किताब को स्थानांतरित कर सकता हूं?

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 45 के खंड 5 में उन मामलों में भूमि उपयोग अधिकारों का प्रयोग करने की शर्तें निर्धारित की गई हैं जहां भूमि उपयोगकर्ताओं पर भूमि उपयोग शुल्क बकाया है:

यदि भूमि उपयोगकर्ता को वित्तीय दायित्वों के निष्पादन में विलंब करने की अनुमति दी जाती है या उसे वित्तीय दायित्वों को पूरा करने की अनुमति दी जाती है, तो उसे भूमि उपयोग अधिकारों को परिवर्तित करने, हस्तांतरण करने, पट्टे पर देने, उप-पट्टे पर देने, भूमि उपयोग अधिकारों को दान करने, बंधक रखने या भूमि उपयोग अधिकारों का उपयोग करके पूंजी योगदान करने के अधिकारों का प्रयोग करने से पहले वित्तीय दायित्वों को पूरा करना होगा।

इस प्रकार, भूमि उपयोग शुल्क ऋण के मामले में, भूमि का हस्तांतरण या दान तभी किया जा सकता है जब ऋण की पूरी राशि चुका दी गई हो। नाम शीघ्रता से बदलने के लिए, कृपया प्रमाणपत्र पर दिए गए दस्तावेज़ों और नाम परिवर्तन प्रक्रियाओं के निर्देशों को देखें और उनका पालन करें।

भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण की शर्तें

2024 का भूमि कानून भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकारों, जैसे कि हस्तांतरण अधिकार, के प्रयोग के लिए स्पष्ट रूप से शर्तें निर्धारित करता है, विशेष रूप से:

हस्तांतरक (विक्रेता) की शर्तें

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 45 के खंड 1 के अनुसार, भूमि उपयोगकर्ताओं को निम्नलिखित शर्तों के पूरा होने पर अपने भूमि उपयोग के अधिकारों को दूसरों को हस्तांतरित या दान करने की अनुमति है:

भूमि उपयोगकर्ताओं को भूमि उपयोग अधिकारों को परिवर्तित करने, हस्तांतरित करने, पट्टे पर देने, उप-पट्टे पर देने, उत्तराधिकार में देने, दान करने, बंधक रखने और भूमि उपयोग अधिकारों का उपयोग करते हुए पूंजी योगदान करने का अधिकार है, बशर्ते वे निम्नलिखित सभी शर्तें पूरी करते हों:

क) भूमि उपयोग अधिकार का प्रमाण पत्र या मकान स्वामित्व और भूमि उपयोग अधिकार का प्रमाण पत्र या भूमि उपयोग अधिकार, मकान स्वामित्व और भूमि से जुड़ी अन्य परिसंपत्तियों का प्रमाण पत्र या भूमि उपयोग अधिकार, भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व का प्रमाण पत्र, भूमि उपयोग अधिकार की विरासत के मामलों को छोड़कर, भूमि को समेकित करते समय कृषि भूमि का रूपांतरण, भूखंडों का आदान-प्रदान, राज्य को भूमि उपयोग अधिकार दान करना, आवासीय समुदाय और इस कानून के खंड 7, अनुच्छेद 124 और बिंदु क, खंड 4, अनुच्छेद 127 में निर्दिष्ट मामले;

(ख) भूमि विवादग्रस्त नहीं है या विवाद का समाधान किसी सक्षम राज्य एजेंसी, न्यायालय के निर्णय या फैसले, मध्यस्थता निर्णय या पंचाट द्वारा किया गया है जो कानूनी प्रभाव में आ गया है;

ग) भूमि उपयोग के अधिकार जब्ती या नागरिक निर्णय प्रवर्तन कानून के प्रावधानों के अनुसार निर्णयों के प्रवर्तन को सुनिश्चित करने के लिए अन्य उपायों के अधीन नहीं हैं;

घ) भूमि उपयोग अवधि के दौरान;

घ) भूमि उपयोग अधिकार कानून द्वारा निर्धारित अस्थायी आपातकालीन उपायों के अधीन नहीं हैं।

हस्तांतरिती (खरीदार) के लिए शर्तें

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 45 के खंड 8 के अनुसार, निम्नलिखित मामलों में भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण या दान प्राप्त करने की अनुमति नहीं है:

ऐसे मामले जहां भूमि उपयोग के अधिकार हस्तांतरित या दान नहीं किए जा सकते, निम्नानुसार निर्धारित हैं:

क) आर्थिक संगठनों को व्यक्तियों से सुरक्षात्मक वनों और विशेष उपयोग वाले वनों के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण प्राप्त करने की अनुमति नहीं है, सिवाय उन मामलों को छोड़कर जहां भूमि उपयोग के उद्देश्यों को भूमि उपयोग नियोजन और सक्षम प्राधिकारियों द्वारा अनुमोदित योजनाओं के अनुसार बदल दिया जाता है;

ख) जो व्यक्ति सुरक्षात्मक वनों या विशेष उपयोग वाले वनों में नहीं रहते हैं, उन्हें सुरक्षात्मक वनों, कड़ाई से संरक्षित क्षेत्रों, या उन विशेष उपयोग वाले वनों में पारिस्थितिक पुनर्स्थापन क्षेत्रों में आवासीय भूमि और अन्य भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण या उपहार प्राप्त करने की अनुमति नहीं है;

ग) संगठन, व्यक्ति, आवासीय समुदाय, धार्मिक संगठन, संबद्ध धार्मिक संगठन, विदेश में रहने वाले वियतनामी मूल के लोग, तथा विदेशी निवेश पूंजी वाले आर्थिक संगठन जिन्हें कानून द्वारा भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण या उपहार प्राप्त करने की अनुमति नहीं है।

तदनुसार, भले ही हस्तांतरणकर्ता शर्तों को पूरा करता हो, लेकिन अगर हस्तांतरिती शर्तों को पूरा नहीं करता है, तो हस्तांतरण या दान वैध नहीं होगा। दूसरे शब्दों में, यदि हस्तांतरिती हस्तांतरण या दान प्राप्त करने से प्रतिबंधित किसी मामले में आता है, तो हस्तांतरणकर्ता नाम नहीं बदल सकता।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html