स्टेट बैंक को परिपत्र में संशोधन की आवश्यकता

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हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) ने स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम (SBV) के संबंध में एक दस्तावेज जारी किया है, जिसमें पुष्टि की गई है कि यह परिपत्र संख्या 22/2023/TT-NHNN (परिपत्र संख्या 41/2016/TT-NHNN के कई लेखों को संशोधित और पूरक करते हुए) में भविष्य में आवास खरीदने के लिए संगठनों और व्यक्तियों के अधिकारों को प्रतिबंधित नहीं करता है।

अभी भी कई गलतफहमियाँ हैं

तदनुसार, HoREA का मानना है कि यद्यपि इससे आरंभ में भावी घर खरीदारों को अधिक सुरक्षित महसूस करने में मदद मिली है, फिर भी परिपत्र 22 की "कानूनी समस्याएं" अभी भी बनी हुई हैं।

विशेष रूप से: परिपत्र 41/2016/TT-NHNN के अनुच्छेद 2 के खंड 11 के बिंदु a (परिपत्र 22/2023/TT-NHNN के अनुच्छेद 1 के खंड 1 में संशोधित और पूरक) केवल "हस्तांतरण के लिए पूर्ण" वाणिज्यिक आवास के मामलों पर लागू विनियमों को प्रदान करता है, अर्थात "उपलब्ध" वाणिज्यिक आवास, लेकिन इसमें "हस्तांतरण के लिए पूर्ण नहीं" वाणिज्यिक आवास खरीदने के लिए ऋण ऋण के मामले शामिल नहीं हैं, अर्थात "भविष्य में निर्मित" वाणिज्यिक आवास।

HoREA के अनुसार, "हस्तांतरण के लिए तैयार मकान" की अवधारणा में "भविष्य के आवास" को शामिल नहीं किया जा सकता है, जिसे वाणिज्यिक बैंकों द्वारा उसी मकान को खरीदने के लिए ऋण हेतु संपार्श्विक के रूप में स्वीकार किया जाएगा।

इसके अलावा, स्टेट बैंक की घोषणा ने पुष्टि की कि "वाणिज्यिक बैंकों और विदेशी बैंक शाखाओं के पूंजी सुरक्षा अनुपात को विनियमित करने वाला परिपत्र 41/2016/TT-NHNN, ऋण संस्थाओं के ऋण प्रदान करने के संचालन का मार्गदर्शन करने वाला दस्तावेज़ नहीं है"।

लेकिन वास्तव में, परिपत्र 41 (परिपत्र 22/2023/TT-NHNN के अनुच्छेद 1, खंड 1 में संशोधित और पूरक) में कानूनी विनियम शामिल हैं जो "वाणिज्यिक बैंकों और विदेशी बैंक शाखाओं के पूंजी सुरक्षा अनुपात पर विनियमन" से संबंधित नहीं हैं, बल्कि "ऋण संस्थानों के ऋण देने के संचालन" से संबंधित हैं।

विशेष रूप से, अनुच्छेद 2 के खंड 11 में "शर्तों को पूरा करने वाले मकान खरीदने के लिए व्यक्तियों को अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण" का प्रावधान है, जो स्टेट बैंक के परिपत्रों में "ऋण संस्थाओं के ऋण प्रदान करने संबंधी कार्यों का मार्गदर्शन करने" के प्रावधानों के समान है।

" एसोसिएशन का मानना है कि यदि परिपत्र 41 केवल "वाणिज्यिक बैंकों और विदेशी बैंक शाखाओं के पूंजी सुरक्षा अनुपात" को विनियमित करता है, तो अनुच्छेद 2 के खंड 11 में "गृह बंधक ऋण व्यक्तियों द्वारा घर खरीदने के लिए अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण है" की "शर्तों" को विनियमित करने के लिए कानूनी विनियमन होना आवश्यक नहीं है, क्योंकि स्टेट बैंक के परिपत्र पहले से ही क्रेडिट संस्थानों के ऋण देने के संचालन का मार्गदर्शन कर रहे हैं ", HoREA के दस्तावेज़ ने इस मुद्दे को उठाया।

इसके अलावा, HoREA के अनुसार, स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम द्वारा हाल ही में जारी किया गया दस्तावेज़ "बैंकों और विदेशी बैंक शाखाओं के लिए पूंजी सुरक्षा अनुपात पर विनियमन से संबंधित कुछ जानकारी" परिपत्रों की तरह एक "कानूनी दस्तावेज" नहीं है, इसलिए यह केवल जानकारी प्रदान करने के लिए मूल्यवान है।

इस बीच, बैंकों और विदेशी बैंक शाखाओं को ऋण देने के कार्य करने के लिए ऋण संस्थाओं पर कानून और स्टेट बैंक के परिपत्रों को आधार बनाना होगा।

भविष्य की अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित बंधकों को कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है। (चित्रण: कांग हियू)

परिपत्रों को स्पष्ट रूप से संशोधित और अनुपूरित किया जाना चाहिए।

उपरोक्त कठिनाइयों के मद्देनजर, HoREA का मानना है कि 1 जुलाई, 2024 से परिपत्र संख्या 22/2023/TT-NHNN के प्रभावी होने से पहले, रियल एस्टेट बाज़ार को सुधार और पारदर्शी, सुरक्षित, स्वस्थ और सतत विकास की प्रक्रिया में सहयोग देने के लिए इसमें शीघ्र संशोधन और पूरकता आवश्यक है। साथ ही, यह ऋण संस्थानों के लिए ऐसे हालात पैदा करेगा जहाँ वे व्यक्तियों को उस घर द्वारा सुरक्षित (बंधक) "भविष्य-निर्मित व्यावसायिक आवास" खरीदने के लिए ऋण ऋणों की समीक्षा और अनुमोदन कर सकें।

कई अन्य विशेषज्ञ भी इस बात से सहमत हैं कि स्टेट बैंक को परिपत्र में संशोधन करके उसे कानूनी रूप से स्पष्ट और पारदर्शी बनाने की आवश्यकता है, न कि केवल सूचना की घोषणा करने और जनता की राय पर प्रतिक्रिया देने की।

केंद्रीय आर्थिक प्रबंधन संस्थान के पूर्व निदेशक डॉ. ले डांग दोआन्ह ने कहा कि उधार लेने और देने में ऋण कानून का पालन होना चाहिए और स्टेट बैंक के पास स्पष्ट लिखित निर्देश होने चाहिए। परिपत्र जारी होने से पहले, ऐसे निर्देश दिए जाने चाहिए ताकि संबंधित पक्ष अपनी राय दे सकें और गलतफहमी और अनावश्यक बहस से बच सकें।

एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. दिन्ह ट्रोंग थिन्ह ने कहा कि भविष्य में आवास खरीद के लिए ऋण पर प्रतिबंध न लगाना आवश्यक है। हालाँकि, स्टेट बैंक ने इस मुद्दे पर कोई कानूनी दस्तावेज़ जारी नहीं किया है, जिससे वाणिज्यिक बैंकों को अपनी मूल्यांकन क्षमता में सुधार करने और निर्णय लेने के लिए स्व-मूल्यांकन करने की आवश्यकता हो।

विशेषज्ञ भविष्य में घर खरीदने के लिए उधार लेने संबंधी परिपत्र को स्पष्ट करने की सलाह देते हैं। (चित्र)

एक अन्य आर्थिक विशेषज्ञ ने विश्लेषण किया: " क्रेडिट संस्थान अक्सर स्टेट बैंक द्वारा जारी किए गए स्पष्ट कानूनी मूल्यों वाले आदेशों और परिपत्रों का पालन करते हैं। यदि परिपत्र संख्या 22 इन अवधारणाओं को स्पष्ट नहीं करता है, तो इससे व्यवसायों और लोगों में गलतफहमी, घबराहट और संदेह पैदा होगा, और क्रेडिट संस्थान भ्रमित हो जाएँगे, यहाँ तक कि ऋण देने में भी हिचकिचाएँगे।"

यदि स्टेट बैंक ने भविष्य में घर खरीदने के लिए ऋण देने पर प्रतिबंध नहीं लगाया है, तो उसे परिपत्र के प्रभावी होने के बाद सभी पक्षों के लिए कठिनाइयों को दूर करने के लिए इसे वैध बनाने के लिए कार्रवाई करनी चाहिए।

कई रियल एस्टेट व्यवसायों के प्रतिनिधियों ने भी नए नियमों को लेकर भ्रम व्यक्त किया। हनोई में एक व्यवसाय के प्रमुख ने कहा: "यदि स्टेट बैंक स्पष्ट रूप से विनियमन नहीं करता है, तो हमारे पास बैंकों के साथ लेन-देन करने का कोई कानूनी आधार नहीं होगा। ऋण पूंजी प्राप्त करने में कठिनाई के वर्तमान संदर्भ में, व्यवसायों की सुरक्षा के लिए परिपत्र में संशोधन और स्पष्टीकरण अत्यंत आवश्यक है।"

हाल ही में एक दस्तावेज में, स्टेट बैंक ने पुष्टि की कि नया विनियमन भावी घर खरीदारों के अधिकारों को प्रतिबंधित नहीं करता है और वर्तमान विनियमों के विपरीत नहीं है।
"गृह क्रय अनुबंध के अंतर्गत पूर्ण गृह की शर्त केवल गृह बंधक ऋणों पर लागू होती है (जो अन्य अचल संपत्ति-सुरक्षित ऋणों की तुलना में कम जोखिम कारक के अधीन होते हैं)।
यदि किसी संगठन या व्यक्ति को भविष्य में मकान बनाने या खरीदने की आवश्यकता है और वह मकान को गिरवी रखता है, तो यह परिपत्र 41 के अनुच्छेद 2 के खंड 10 में निर्धारित अनुसार अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण का मामला होगा और परिपत्र 41 के अनुच्छेद 9 के खंड 10 में निर्धारित अनुसार संबंधित जोखिम गुणांक लागू किया जाएगा।
विशेष रूप से, जिन संगठनों और व्यक्तियों को घर खरीदना है और इस भावी घर को सुरक्षित (बंधक) रखना है, वे गारंटी अनुपात (एलटीवी) के आधार पर 30-120% का जोखिम गुणांक लागू करेंगे, जिसकी गणना ऋण शेष और संपार्श्विक के मूल्य के अनुपात से की जाती है। यदि एलटीवी अनुपात के बारे में कोई जानकारी उपलब्ध नहीं है, तो जोखिम गुणांक 150% है।

कांग हियू

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स्रोत