वियतनाम के स्टेट बैंक को परिपत्र में संशोधन करने की आवश्यकता है।

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हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (होआरईए) ने स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम (एसबीवी) के इस कथन के संबंध में एक दस्तावेज जारी किया है कि यह परिपत्र संख्या 22/2023/टीटी-एनएचएनएन (परिपत्र संख्या 41/2016/टीटी-एनएचएनएन के कुछ अनुच्छेदों में संशोधन और पूरक) में निर्माणाधीन आवास खरीदने के लिए संगठनों और व्यक्तियों के अधिकारों को प्रतिबंधित नहीं करता है।

अभी भी कई गलतफहमियां बनी हुई हैं।

तदनुसार, होआरईए का मानना है कि हालांकि परिपत्र 22 ने शुरू में निर्माणाधीन संपत्तियों के खरीदारों को आश्वस्त करने में मदद की है, फिर भी इसकी "कानूनी बाधाएं" बनी हुई हैं।

विशेष रूप से: परिपत्र 41/2016/टीटी-एनएचएनएन (परिपत्र 22/2023/टीटी-एनएचएनएन के अनुच्छेद 1 के खंड 11 द्वारा संशोधित और पूरक) के बिंदु ए में केवल यह निर्धारित किया गया है कि यह "हस्तांतरण के लिए पूर्ण" वाणिज्यिक आवास पर लागू होता है, अर्थात् "तैयार" वाणिज्यिक आवास, लेकिन इसमें "हस्तांतरण के लिए अभी तक पूर्ण नहीं" वाणिज्यिक आवास, अर्थात् "निर्माणाधीन" वाणिज्यिक आवास खरीदने के लिए ऋण लेने के मामले शामिल नहीं हैं।

HoREA के अनुसार, "हस्तांतरण के लिए तैयार पूर्ण मकान" की अवधारणा में "निर्माणाधीन मकान" को शामिल नहीं किया जा सकता है, जिन्हें वाणिज्यिक बैंक उन मकानों को खरीदने के लिए ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में स्वीकार करेंगे।

इसके अलावा, वियतनाम के स्टेट बैंक की घोषणा इस बात की पुष्टि करती है कि "परिपत्र 41/2016/टीटी-एनएचएनएन, जो वाणिज्यिक बैंकों और वियतनाम के स्टेट बैंक की शाखाओं के पूंजी पर्याप्तता अनुपात को विनियमित करता है, क्रेडिट संस्थानों के ऋण प्रदान करने के संचालन का मार्गदर्शन करने वाला दस्तावेज नहीं है।"

हालांकि, वास्तविकता में, परिपत्र 41 (परिपत्र 22/2023/टीटी-एनएचएनएन के अनुच्छेद 1 के खंड 1 द्वारा संशोधित और पूरक) में "वाणिज्यिक बैंकों और वियतनाम स्टेट बैंक की शाखाओं के पूंजी पर्याप्तता अनुपात पर विनियमन" से असंबंधित कानूनी प्रावधान हैं, बल्कि "ऋण संस्थानों के ऋण प्रदान करने के संचालन" से संबंधित हैं।

विशेष रूप से, अनुच्छेद 2 का खंड 11 "व्यक्तियों द्वारा घर खरीदने के लिए अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण जो शर्तों को पूरा करते हैं" का प्रावधान करता है, जो वियतनाम के स्टेट बैंक के परिपत्रों में "ऋण संस्थानों के ऋण प्रदान करने के संचालन का मार्गदर्शन" करने वाले नियमों के समान है।

होआरईए दस्तावेज़ में कहा गया है, " एसोसिएशन का मानना है कि यदि परिपत्र 41 में केवल 'वाणिज्यिक बैंकों और वियतनाम स्टेट बैंक की शाखाओं के पूंजी पर्याप्तता अनुपात' का उल्लेख है, तो अनुच्छेद 2 के खंड 11 में 'घर खरीदने के लिए व्यक्तियों द्वारा अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित बंधक ऋण' के लिए 'शर्तों' को निर्दिष्ट करने वाले कानूनी नियमों की कोई आवश्यकता नहीं है, क्योंकि वियतनाम स्टेट बैंक के परिपत्र पहले से ही ऋण संस्थानों के ऋण प्रदान करने के संचालन का मार्गदर्शन करते हैं। "

इसके अलावा, HoREA के अनुसार, वियतनाम के स्टेट बैंक द्वारा जारी किया गया हालिया दस्तावेज़ "विदेशी बैंकों के बैंकों और शाखाओं के लिए पूंजी पर्याप्तता अनुपात पर विनियमों से संबंधित कुछ जानकारी" परिपत्रों की तरह "कानूनी मानक दस्तावेज़" नहीं है, और इसलिए इसका मूल्य केवल सूचना प्रदान करने में है।

इस बीच, बैंकों और विदेशी बैंकों की शाखाओं को अपने ऋण प्रदान करने के संचालन को वियतनाम के स्टेट बैंक के ऋण संस्थानों संबंधी कानून और परिपत्रों पर आधारित करना होगा।

निर्माणाधीन संपत्तियों पर गिरवी रखे गए बंधक ऋणों को कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है। (उदाहरण चित्र: कोंग हियू)

परिपत्र में स्पष्ट रूप से संशोधन और पूरक जानकारी जोड़ी जानी आवश्यक है।

उपरोक्त कठिनाइयों को देखते हुए, HoREA का मानना है कि परिपत्र संख्या 22/2023/TT-NHNN के 1 जुलाई, 2024 को प्रभावी होने से पहले, इसमें जल्द ही संशोधन और पूरक प्रावधान किए जाने चाहिए ताकि रियल एस्टेट बाजार को पारदर्शी, सुरक्षित, स्वस्थ और टिकाऊ तरीके से सुधार और विकास प्रक्रिया में सहायता मिल सके। साथ ही, इससे ऋण संस्थानों के लिए ऐसी परिस्थितियाँ बननी चाहिए जिससे वे व्यक्तियों को निर्माणाधीन वाणिज्यिक आवास खरीदने के लिए ऋण स्वीकृत कर सकें, जो स्वयं मकान द्वारा सुरक्षित (गिरवी) हों।

कई अन्य विशेषज्ञ भी इस बात से सहमत हैं कि वियतनाम के स्टेट बैंक को केवल सूचना जारी करने और जनमत पर प्रतिक्रिया देने के बजाय, स्पष्ट और पारदर्शी कानूनी आधार सुनिश्चित करने के लिए परिपत्र में संशोधन करने की आवश्यकता है।

केंद्रीय आर्थिक प्रबंधन अनुसंधान संस्थान के पूर्व निदेशक डॉ. ले डांग डोन्ह का मानना है कि उधार लेने और देने का कार्य ऋण कानूनों के अनुरूप होना चाहिए, और वियतनाम के स्टेट बैंक को स्पष्ट लिखित दिशानिर्देश प्रदान करने चाहिए। परिपत्र जारी करने से पहले, इन दिशानिर्देशों को प्रकाशित किया जाना चाहिए ताकि संबंधित पक्ष अपनी प्रतिक्रिया दे सकें, जिससे गलतफहमियों और अनावश्यक बहसों से बचा जा सके।

एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. दिन्ह ट्रोंग थिन्ह ने कहा कि निर्माणाधीन मकानों की खरीद के लिए ऋण पर प्रतिबंध न लगाना आवश्यक है। हालांकि, चूंकि वियतनाम के स्टेट बैंक ने अभी तक इस विषय पर कोई कानूनी रूप से बाध्यकारी दस्तावेज जारी नहीं किया है, इसलिए वाणिज्यिक बैंकों को सूचित निर्णय लेने के लिए अपनी मूल्यांकन और स्व-मूल्यांकन क्षमताओं में सुधार करने की आवश्यकता है।

विशेषज्ञों का सुझाव है कि निर्माणाधीन मकानों की खरीद के लिए ऋण संबंधी परिपत्र में स्पष्टीकरण की आवश्यकता है। (उदाहरण चित्र)

एक अन्य आर्थिक विशेषज्ञ ने विश्लेषण किया: " ऋण संस्थान आमतौर पर वियतनाम स्टेट बैंक द्वारा जारी किए गए स्पष्ट कानूनी प्रावधानों और परिपत्रों का पालन करते हैं। यदि परिपत्र 22 अवधारणाओं को स्पष्ट नहीं करता है, तो इससे व्यवसायों और व्यक्तियों के बीच गलतफहमी, भ्रम और संदेह पैदा होगा, जबकि ऋण संस्थान ऋण देने में हिचकिचाएंगे, और यहां तक कि अनिच्छुक भी हो सकते हैं।"

यदि वियतनाम के स्टेट बैंक ने भविष्य में घर खरीदने के लिए ऋण देने पर रोक नहीं लगाई है, तो उसे परिपत्र के प्रभावी होने के बाद सभी पक्षों की कठिनाइयों को कम करने के लिए इसे वैध बनाने के लिए कार्रवाई करनी चाहिए।

कई रियल एस्टेट व्यवसायों के प्रतिनिधियों ने भी नए नियमों को लेकर भ्रम व्यक्त किया। हनोई स्थित एक कंपनी के प्रमुख ने कहा, “यदि वियतनाम स्टेट बैंक इन नियमों को स्पष्ट रूप से परिभाषित नहीं करता है, तो हमारे पास बैंकों के साथ लेनदेन करने का कोई कानूनी आधार नहीं है। ऋण तक सीमित पहुंच के मौजूदा हालात में, व्यवसायों की सुरक्षा के लिए परिपत्र में संशोधन और स्पष्टीकरण करना आवश्यक है।”

हाल ही में एक बयान में, वियतनाम के स्टेट बैंक ने पुष्टि की कि नए नियम भविष्य में बनने वाले आवासों के खरीदारों के अधिकारों को प्रतिबंधित नहीं करते हैं और मौजूदा नियमों के विपरीत नहीं हैं।
"घर की बिक्री के अनुबंध के अनुसार घर का निर्माण पूरा होने की शर्त केवल गृह बंधक ऋणों पर लागू होती है (जिन पर अन्य अचल संपत्ति-सुरक्षित प्राप्तियों की तुलना में कम जोखिम भार लागू होता है)।"
जिन मामलों में संगठनों या व्यक्तियों को निर्माणाधीन आवास का निर्माण या खरीद करने और इस निर्माणाधीन आवास को गिरवी रखने की आवश्यकता होती है, तो यह परिपत्र 41 के अनुच्छेद 2 के खंड 10 में निर्धारित अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋणों की श्रेणी में आएगा और परिपत्र 41 के अनुच्छेद 9 के खंड 10 में निर्धारित अनुसार संबंधित जोखिम गुणांक लागू किया जाएगा।
विशेष रूप से, घर खरीदने और उस घर को गिरवी रखकर सुरक्षित करने के इच्छुक संगठन और व्यक्ति, ऋण-मूल्य अनुपात (LTV) के आधार पर 30-120% का जोखिम भार लागू करेंगे। LTV की गणना ऋण राशि और गिरवी रखी गई संपत्ति के मूल्य के अनुपात के रूप में की जाती है। यदि LTV अनुपात उपलब्ध नहीं है, तो जोखिम भार 150% होगा।

कोंग हियू

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स्रोत