क्वांग नाम भूमि उपयोग शुल्क वसूलने के तरीके खोज रहा है

4.जेपीजी — कोन टीएन शहरी क्षेत्र (होई एन) उन परियोजनाओं में से एक है, जो 2024 में बड़ी मात्रा में भूमि उपयोग शुल्क एकत्र करने की संभावना रखती है।

संग्रह की प्रगति बहुत कम है

2023 में क्वांग नाम का घरेलू बजट राजस्व आर्थिक पतन (-8.25% GRDP) के संदर्भ में अनुमान से 2.7% अधिक रहा, जो कई लोगों (सरकार और प्रबंधन एजेंसियों सहित) की अपेक्षाओं से परे एक आश्चर्यजनक बात थी। इस प्रभावशाली परिणाम को स्थानीय बजट राजस्व में एक "शानदार वापसी" माना जा रहा है।

हालांकि, विश्लेषण से पता चलता है कि बजट राजस्व में वृद्धि हुई, लेकिन भूमि उपयोग शुल्क संग्रह सकारात्मक नहीं रहा, क्योंकि यह अनुमानित 2,300 बिलियन VND एकत्र नहीं कर सका, बल्कि केवल 1,911.6 बिलियन VND से अधिक ही एकत्र हुआ (जो अनुमान का केवल 83.1% तक ही पहुंच पाया)।

कुछ अप्रत्याशित हुआ। क्वांग नाम की बजट राजस्व योजना घट रही है। 2024 में सभी प्रमुख राजस्व मदें 2023 के अनुमान और कार्यान्वयन (2023 के 20,880 अरब VND के बजाय केवल 20,100 अरब VND निर्धारित) से कम हैं, लेकिन पिछले वर्ष के 2,300 अरब VND के अनुमान या उससे कम निर्धारित के बजाय, भूमि उपयोग शुल्क संग्रह 2,700 अरब VND तक निर्धारित किया गया है। यह आँकड़ा अनुमान से 17.4% बढ़ा है, जो 2023 में कार्यान्वयन की तुलना में 35% अधिक है।

भूमि उपयोग से अनुमानित राजस्व में 400 अरब VND की वृद्धि हुई है, जबकि अर्थव्यवस्था अभी भी अस्थिर है, और अचल संपत्ति बाजार में सुधार के कोई संकेत नहीं दिख रहे हैं, यह वास्तव में एक बड़ी राशि है। कई प्रबंधन एजेंसियां संग्रह प्राप्त न होने के जोखिम का अनुमान लगा रही हैं क्योंकि उन्हें पता नहीं है या उन्हें नहीं पता कि संग्रह कहाँ से करना है।

कर प्राधिकरण ने भूमि उपयोग से बजट राजस्व एकत्र करने में कठिनाई का भी अनुमान लगाया है, लेकिन रिकॉर्ड प्राप्त करने, प्रसारित करने और इलेक्ट्रॉनिक रूप से भूमि वित्तीय दायित्वों के पूरा होने का निर्धारण करने की योजना पर भरोसा करने की उम्मीद करता है, जिसे अक्टूबर 2023 से लागू किया गया है। इसके अलावा, यह उन उद्यमों से धन के संग्रह से गणना करेगा जो पिछले वर्षों और आने वाली परियोजनाओं से भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करते हैं।

हकीकत अनुमान से कहीं ज़्यादा कठिन है। कर प्राधिकरण ने घोषणा की है कि 30 अप्रैल, 2024 तक, 18/18 ज़िलों, कस्बों और शहरों ने प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण एजेंसी से प्राप्त लगभग 9,900 इलेक्ट्रॉनिक हस्तांतरण रसीदों के साथ इलेक्ट्रॉनिक भूमि रिकॉर्ड कनेक्शन पूरा कर लिया है और भूमि राजस्व से ऋण में 104 अरब वियतनामी डोंग की कमी आई है। हालाँकि, 31 मई, 2024 तक बजट राजस्व अनुमान के 43.3% (8,694 अरब वियतनामी डोंग से अधिक) तक पहुँच गया था।

अधिकांश राजस्व और कर राजस्व निर्धारित समय पर प्राप्त हो रहे हैं, लेकिन भूमि उपयोग शुल्क से प्राप्त राजस्व अनुमान का केवल 14.2% ही प्राप्त हुआ है। अभी तक जिन परियोजनाओं का भुगतान नहीं हुआ है, उनकी संख्या बहुत अधिक है, और उद्यमों पर बकाया भूमि उपयोग शुल्क की राशि भी वसूल नहीं हो पा रही है, इसलिए भूमि किराए से संसाधन जुटाना मुश्किल बना हुआ है।

क्वांग नाम कर विभाग के निदेशक श्री गुयेन वान टाईप ने कहा कि भूमि दोहन परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी धीमी गति से हो रही है। अचल संपत्ति पर रोक लगा दी गई है। परियोजनाओं का हस्तांतरण नहीं किया जा सकता।

कुछ परियोजनाओं को भूमि आवंटित की गई है और भूमि पट्टे पर दी गई है, लेकिन भूमि की कीमतों को मंजूरी देने के संबंध में कोई निर्णय नहीं लिया गया है... कई व्यवसायों पर भूमि उपयोग शुल्क की बड़ी राशि बकाया है, जिसके कारण राजस्व का यह स्रोत अनुमानित प्रगति सुनिश्चित नहीं कर पा रहा है।

"हालांकि कर विभाग ने ऋण प्रवर्तन उपायों को पूरी तरह से लागू कर दिया है, लेकिन अभी तक बकाया भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया वसूल नहीं किया है। उद्यम वित्तीय कठिनाइयों का सामना कर रहे हैं और उन्होंने अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा नहीं किया है। कुछ परियोजनाओं की प्रगति में विस्तार नहीं हुआ है, इसलिए उन्हें बैंकों से ऋण प्राप्त करने में कठिनाई हो रही है..." - श्री टाईप ने कहा।

3.जेपीजी — यदि रियल एस्टेट परियोजनाओं का शीघ्र समाधान कर लिया जाए तो इससे बजट में बड़ी मात्रा में राजस्व का योगदान होगा।

किस पते के आधार पर संग्रह करना है?

भूमि किराया, विकास निवेश के पूरक के रूप में स्थानीय राजस्व के प्रमुख स्रोतों में से एक माना जाता है। वित्तीय एजेंसियों का अनुमान है कि भूमि राजस्व में हर साल 10-11% की वृद्धि होगी, लेकिन इसे लागू करना आसान नहीं है।

स्थानीय वित्तीय प्रणाली अभी तक इतनी मज़बूत नहीं है कि इन क्षेत्रों से राजस्व एकत्र करने के उपाय बना सके। और तो और, बाज़ार में खरीद-बिक्री की कीमतें और हस्तांतरण कब तय कीमत से कम होते हैं, इसकी जाँच और नियंत्रण करना बहुत मुश्किल है। सभी अचल संपत्ति लेनदेन सार्वजनिक और पारदर्शी व्यापारिक मंच पर नहीं रखे गए हैं।

भूमि उपयोग से राजस्व की कमी के कारण क्वांग नाम को 2021-2025 के लिए अपनी मध्यम अवधि की सार्वजनिक निवेश योजना में बदलाव करने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है। भूमि राजस्व में 14,290 अरब वियतनामी डोंग का आँकड़ा लागू करना बहुत मुश्किल होगा, क्योंकि शेष दो वर्षों के लिए पूर्वानुमान लगाना और भी मुश्किल होगा।

उम्मीद है कि 2024 और 2025 में, इस अनुमान तक पहुँचने के लिए उसे लगभग 5,400 अरब डॉलर जुटाने होंगे। योजना एवं निवेश विभाग के उप निदेशक श्री गुयेन हंग ने कहा कि भूमि उपयोग शुल्क (लगभग 90%) वसूलने के लिए वह शहरी क्षेत्रों पर निर्भर रहेगा। लेकिन यह बहुत मुश्किल होगा क्योंकि शहरी परियोजनाएँ धीमी हैं, रियल एस्टेट ऋण कड़े हैं, और ऐसे कानून हैं जिनका समाधान करना मुश्किल है।

कर प्राधिकरण के आंकड़ों के अनुसार, वर्तमान में क्वांग नाम में लगभग 30 आवासीय और शहरी क्षेत्र की परियोजनाएँ हैं जिन पर अभी भी 1,860 अरब वियतनामी डोंग (VND) से अधिक की कुल राशि का वित्तीय दायित्व बकाया है, और 13 उद्यमों पर भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया की बड़ी राशि बकाया है। कर प्राधिकरण इस ऋण को राज्य के बजट में जमा करने के लिए हर संभव प्रयास करेगा।

इसके अलावा, प्रांतीय पीपुल्स कमेटी द्वारा निवेश परियोजनाओं को चलाने के लिए उद्यमों को भूमि आवंटित करने और पट्टे पर देने के लिए भूमि आवंटन और भूमि पट्टे पर 31 निर्णय जारी किए गए हैं।

हालाँकि, अब तक, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग, वित्त विभाग (भूमि मूल्य मूल्यांकन परिषद) और संबंधित एजेंसियों ने कर विभाग द्वारा भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए के भुगतान पर नोटिस जारी करने के लिए भूमि की कीमतों को मंजूरी देने के लिए प्रांतीय पीपुल्स समिति से परामर्श नहीं किया है, जिससे राज्य के बजट राजस्व अनुमानों के कार्यान्वयन पर सीधा असर पड़ा है।

कर विभाग के विश्लेषण के अनुसार, 2024 में केवल 4 परियोजनाओं से लगभग 1,840 बिलियन VND एकत्र करना संभव होगा, जैसे: काऊ हंग - लाई नघी आवासीय और सेवा क्षेत्र (चरण 2 और 3, 584 बिलियन VND के साथ); स्मार्ट सिटी क्वांग नाम शहरी क्षेत्र (250 बिलियन VND); कोन तिएन शहरी क्षेत्र (581 बिलियन VND); थान हा शहरी क्षेत्र (चरण 2, 423 बिलियन VND के साथ)। हालाँकि, इन परियोजनाओं और कई अन्य परियोजनाओं से भूमि किराया वसूलने के लिए, अकेले कर प्राधिकरण पर्याप्त रूप से सशक्त नहीं है और इसे लागू करना आसान नहीं है।

कर विभाग के अनुसार, 2024 के लिए निर्धारित बजट को पूरा करने और उससे अधिक खर्च करने के लिए, कर प्राधिकरण ने प्रांतीय पार्टी समिति और प्रांतीय पीपुल्स समिति की स्थायी समिति से अनुरोध किया है कि वे विभागों, शाखाओं और इलाकों को निर्देश दें कि वे प्रत्येक परियोजना के निवेशकों के साथ काम करने की योजना बनाएं ताकि कठिनाइयों को दूर किया जा सके और समस्याओं का समाधान किया जा सके।

विशेष रूप से, उन परियोजनाओं के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों को मंजूरी देने वाले निर्णय जारी करें जिनमें भूमि आवंटन और भूमि पट्टे के निर्णय लिए गए हैं। उन परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र जारी करें जिन्होंने भूमि संबंधी वित्तीय दायित्वों को पूरा कर लिया है और तकनीकी अवसंरचना का 100% निर्माण पूरा कर लिया है ताकि निवेशकों के लिए आगामी परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु बैंकों से ऋण प्राप्त करने की स्थिति निर्मित हो सके।

वीएन दा थान समूह के अध्यक्ष श्री ट्रान क्वोक बाओ ने कहा कि व्यवसाय पैसा देने को तैयार हैं, लेकिन व्यवसायों को लाल किताबें जारी किए बिना धन इकट्ठा करने में अभी भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।

सरकार और प्रबंधन एजेंसियाँ राज्य के बजट में भूमि किराया संसाधन एकत्र करने के तरीके खोजने की कोशिश कर रही हैं। कर विभाग के निदेशक गुयेन वान टाईप ने कहा कि वे लचीले समाधानों को लागू करने के लिए परियोजनाओं को समूहीकृत करेंगे, खासकर उन परियोजनाओं को जिन्होंने मुआवज़ा, साइट क्लीयरेंस और बुनियादी ढाँचे का निर्माण पूरा कर लिया है, और जिन्हें परियोजना कार्यान्वयन कार्यक्रम को जल्द से जल्द आगे बढ़ाने की आवश्यकता है। व्यवसायों के लिए करों का भुगतान करने में सक्षम होने के लिए बैंकों से पूंजी उधार लेने की परिस्थितियाँ बनाएँ।

इसके अतिरिक्त, वरिष्ठ अधिकारियों को विभागों और शाखाओं को निर्देश देने की आवश्यकता है कि वे भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये का तुरंत निपटान करें, जो निवेशकों ने वित्त विभाग के अस्थायी खाते में भुगतान किया है, ताकि राज्य के बजट का समय पर भुगतान किया जा सके और उद्यमों को अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने की अनुमति मिल सके, जिससे संबंधित प्रशासनिक प्रक्रियाओं को पूरा करने में उद्यमों के अधिकार सुनिश्चित हो सकें।

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