वसूली की प्रक्रिया बहुत धीमी है।
आर्थिक मंदी (8.25% की सकल घरेलू उत्पाद दर में गिरावट) के बावजूद, 2023 में क्वांग नाम का घरेलू राजस्व संग्रह पूर्वानुमान से 2.7% अधिक रहा। यह एक आश्चर्यजनक परिणाम है जिसने कई भविष्यवाणियों (सरकार और प्रबंधन एजेंसियों सहित) को पीछे छोड़ दिया। इस प्रभावशाली उपलब्धि को स्थानीय राजस्व संग्रह में एक "शानदार बदलाव" माना जा रहा है।
हालांकि, विश्लेषण से पता चलता है कि बजट राजस्व में वृद्धि हुई, लेकिन भूमि उपयोग शुल्क से राजस्व आशाजनक नहीं रहा, जो 2,300 बिलियन वीएनडी के अनुमानित आंकड़े तक पहुंचने में विफल रहा, और केवल 1,911.6 बिलियन वीएनडी (अनुमानित राशि का केवल 83.1%) ही एकत्र कर पाया।
एक चौंकाने वाला घटनाक्रम सामने आया है। क्वांग नाम की बजट राजस्व योजना में लगातार गिरावट आ रही है। 2024 के लिए सभी प्रमुख राजस्व स्रोत 2023 के अनुमानित और वास्तविक आंकड़ों से कम हैं (2023 के 20,880 बिलियन वीएनडी के बजाय केवल 20,100 बिलियन वीएनडी निर्धारित किए गए हैं)। हालांकि, पिछले वर्ष के अनुमानित 2,300 बिलियन वीएनडी या उससे भी कम के बजाय, भूमि उपयोग शुल्क से राजस्व 2,700 बिलियन वीएनडी अनुमानित किया गया है। यह आंकड़ा अनुमानित राशि की तुलना में 17.4% और 2023 के वास्तविक राजस्व की तुलना में 35% की वृद्धि दर्शाता है।
भूमि उपयोग शुल्क से अनुमानित राजस्व में 400 अरब वियतनामी डॉलर की वृद्धि हुई है, जबकि अर्थव्यवस्था अस्थिर बनी हुई है और रियल एस्टेट बाजार में सुधार के कोई संकेत नहीं दिख रहे हैं। यह वास्तव में एक बहुत बड़ी राशि है। कई प्रबंधन एजेंसियां राजस्व संग्रह के लक्ष्य को पूरा न कर पाने का जोखिम जता रही हैं क्योंकि उन्हें यह नहीं पता है, या अभी तक पता नहीं चला है, कि राजस्व के किन स्रोतों से संग्रह किया जाए।
कर अधिकारियों को भूमि उपयोग शुल्क से राजस्व संग्रह में कठिनाइयों की आशंका है, लेकिन उन्हें उम्मीद है कि वे दस्तावेजों को प्राप्त करने और संसाधित करने तथा भूमि संबंधी वित्तीय दायित्वों की पूर्ति का निर्धारण इलेक्ट्रॉनिक रूप से करने की योजना पर निर्भर रहेंगे, जिसे अक्टूबर 2023 से लागू किया गया है। इसके अलावा, वे पिछले वर्षों से भूमि उपयोग शुल्क बकाया रखने वाले व्यवसायों और नए उभरते प्रोजेक्टों से एकत्रित राशि की गणना करेंगे।
वास्तविकता अनुमानों से कहीं अधिक चुनौतीपूर्ण है। कर अधिकारियों ने घोषणा की कि 30 अप्रैल, 2024 तक, सभी 18 जिलों, कस्बों और शहरों में इलेक्ट्रॉनिक भूमि अभिलेखों को लिंक कर दिया गया था, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग से लगभग 9,900 इलेक्ट्रॉनिक हस्तांतरण पर्चियां प्राप्त हुई थीं, और भूमि संबंधी बकाया करों में 104 अरब वीएनडी की कमी आई थी। हालांकि, 31 मई, 2024 तक बजट राजस्व अनुमानित लक्ष्य (8,694 अरब वीएनडी से अधिक) का केवल 43.3% ही प्राप्त हुआ था।
राजस्व और कर संग्रह के अधिकांश लक्ष्य पूरे हो गए, लेकिन भूमि उपयोग शुल्क से प्राप्त राजस्व अनुमानित राशि का केवल 14.2% ही रहा। नव आरंभिक परियोजनाओं से संबंधित बकाया भूमि उपयोग शुल्क का केवल एक छोटा प्रतिशत ही वसूल नहीं हो पाया है, जिसके चलते व्यवसायों द्वारा देय राशि भी वसूल नहीं हो पा रही है, और इस प्रकार उन्हें भूमि किराए से राजस्व प्राप्त करने में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।
क्वांग नाम कर विभाग के निदेशक श्री गुयेन वान टिएप ने कहा कि भूमि विकास परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी धीमी गति से हो रही है। रियल एस्टेट बाजार ठप्प पड़ा है। परियोजनाओं का हस्तांतरण संभव नहीं है।
कुछ परियोजनाओं के लिए भूमि आवंटित या पट्टे पर दी जा चुकी है, लेकिन भूमि की कीमत अभी तक स्वीकृत नहीं हुई है... कई व्यवसायों पर भूमि उपयोग शुल्क का भारी बकाया है, जिसके कारण वे अनुमानित राजस्व लक्ष्यों को पूरा करने में विफल हो रहे हैं।
“हालांकि ऋण वसूली के सभी उपाय पूरी तरह और व्यवस्थित रूप से लागू किए गए हैं, फिर भी कर विभाग बकाया भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क की वसूली नहीं कर पाया है। व्यवसायों को वित्तीय कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है और वे अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने में असमर्थ हैं। कुछ परियोजनाओं को समय सीमा में विस्तार नहीं दिया गया है, जिससे उनके लिए बैंकों से ऋण प्राप्त करना मुश्किल हो गया है…” - श्री टाईप ने कहा।
किस पते के आधार पर चंदा इकट्ठा किया जाएगा?
भूमि किराया स्थानीय निकायों के लिए विकास में निवेश के पूरक के रूप में राजस्व के मुख्य स्रोतों में से एक माना जाता है। वित्तीय एजेंसियों का अनुमान है कि भूमि से राजस्व में प्रतिवर्ष 10-11% की वृद्धि होगी, लेकिन इसे हासिल करना आसान नहीं है।
स्थानीय वित्तीय प्रणाली अभी भी इतनी मजबूत नहीं है कि इन क्षेत्रों से कर वसूलने के लिए प्रभावी समाधान तैयार कर सके। इसके अलावा, बाजार में संपत्तियों की खरीद-बिक्री और हस्तांतरण बाजार मूल्य से कम होने पर निगरानी और नियंत्रण करना मुश्किल है। सभी रियल एस्टेट लेनदेन अभी तक सार्वजनिक, पारदर्शी एक्सचेंज पर सूचीबद्ध नहीं हैं।
भूमि उपयोग से प्राप्त राजस्व में कमी के कारण क्वांग नाम प्रांत को 2021-2025 के लिए अपनी मध्यम अवधि की सार्वजनिक निवेश योजना में बदलाव करने के लिए मजबूर होना पड़ा है। भूमि राजस्व में 14,290 अरब वियतनामी डोंग का लक्ष्य हासिल करना बेहद मुश्किल होगा, क्योंकि शेष दो वर्षों में और भी अधिक चुनौतियों का सामना करने की आशंका है।
अनुमान है कि बजट लक्ष्य को पूरा करने के लिए 2024 और 2025 में लगभग 5,400 बिलियन वियतनामी डॉलर जुटाने होंगे। योजना एवं निवेश विभाग के उप निदेशक श्री गुयेन हंग ने कहा कि वे भूमि उपयोग शुल्क (लगभग 90%) शहरी क्षेत्रों से वसूल करेंगे। हालांकि, शहरी परियोजनाओं की धीमी गति, अचल संपत्ति ऋण में सख्ती और जटिल कानूनों के कारण यह बहुत मुश्किल होगा।
कर अधिकारियों के अनुसार, क्वांग नाम प्रांत में वर्तमान में लगभग 30 आवासीय और शहरी विकास परियोजनाएं हैं जिन पर 1,860 अरब वीएनडी से अधिक का वित्तीय बकाया है। इनमें से 13 व्यवसायों पर भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क की भारी राशि बकाया है। कर अधिकारी इन बकाया राशि को राज्य के बजट में वसूलने के लिए हर संभव प्रयास करेंगे।
इसके अतिरिक्त, प्रांतीय जन समिति द्वारा जारी किए गए 31 भूमि आवंटन और पट्टा संबंधी निर्णय हैं, जिनमें निवेश परियोजनाओं के लिए व्यवसायों को भूमि आवंटित करने और पट्टे पर देने का प्रावधान है।
हालांकि, अब तक प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग, वित्त विभाग (भूमि मूल्यांकन परिषद) और संबंधित एजेंसियों ने प्रांतीय जन समिति को भूमि की कीमतों को मंजूरी देने के लिए सलाह नहीं दी है ताकि कर विभाग भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क के भुगतान के लिए नोटिस जारी कर सके, जिससे राज्य के बजट राजस्व पूर्वानुमान के कार्यान्वयन पर सीधा असर पड़ा है।
कर विभाग के विश्लेषण के अनुसार, 2024 में केवल 4 परियोजनाओं से लगभग 1,840 बिलियन वीएनडी का राजस्व एकत्र किया जा सकता है: काऊ हंग - लाई न्घी आवासीय और सेवा क्षेत्र (चरण 2 और 3, 584 बिलियन वीएनडी); क्वांग नाम स्मार्ट सिटी शहरी क्षेत्र (250 बिलियन वीएनडी); कॉन टिएन शहरी क्षेत्र (581 बिलियन वीएनडी); और थान्ह हा शहरी क्षेत्र (चरण 2, 423 बिलियन वीएनडी)। हालांकि, इन और कई अन्य परियोजनाओं से भूमि किराया एकत्र करना कर अधिकारियों के संसाधनों से कहीं अधिक है और यह आसान काम नहीं है।
कर विभाग के अनुसार, 2024 के लिए आवंटित बजट को पूरा करने और उससे अधिक हासिल करने के लिए, कर अधिकारियों ने प्रांतीय पार्टी समिति की स्थायी समिति और प्रांतीय जन समिति से संबंधित विभागों, एजेंसियों और स्थानीय निकायों को प्रत्येक परियोजना के निवेशकों के साथ बैठकें आयोजित करने का निर्देश देने का अनुरोध किया है ताकि कठिनाइयों और बाधाओं को दूर किया जा सके।
विशेष रूप से, यह निर्णय उन परियोजनाओं के लिए विशिष्ट भूमि कीमतों को मंजूरी देता है जिन्हें पहले ही भूमि आवंटन या पट्टे के निर्णय प्राप्त हो चुके हैं। भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र उन परियोजनाओं के लिए जारी किए जाते हैं जिन्होंने भूमि संबंधी अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा कर लिया है और अपनी तकनीकी अवसंरचना का 100% निर्माण पूरा कर लिया है, जिससे निवेशकों को आगामी परियोजनाओं के लिए बैंकों से ऋण प्राप्त करने में सुविधा होती है।
वीएन दा थान ग्रुप के चेयरमैन श्री ट्रान क्वोक बाओ ने कहा कि व्यवसाय भुगतान करने को तैयार हैं, लेकिन व्यवसायों को भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी किए बिना धन एकत्र करना अभी भी कई कठिनाइयों को प्रस्तुत करता है।
सरकार और प्रबंधन एजेंसियां राज्य के बजट में भूमि किराया वसूलने के सभी संभावित तरीकों पर विचार कर रही हैं। कर विभाग के निदेशक गुयेन वान टिएप के अनुसार, समाधानों को लचीले ढंग से लागू करने के लिए परियोजनाओं को वर्गीकृत किया जाएगा, विशेष रूप से उन परियोजनाओं के लिए जिनमें भूमि मुआवजा और सफाई का काम पूरा हो चुका है और बुनियादी ढांचा पूरी तरह से विकसित है। परियोजनाओं के कार्यान्वयन की समय सीमा को यथाशीघ्र बढ़ाया जाना चाहिए। व्यवसायों को बैंकों से पूंजी उधार लेने की सुविधा प्रदान करने के लिए परिस्थितियां बनाई जाएंगी ताकि वे करों का भुगतान कर सकें।
इसके अलावा, उच्च अधिकारियों को संबंधित विभागों और एजेंसियों को निर्देश देना चाहिए कि वे निवेशकों द्वारा वित्त विभाग के अस्थायी खाते में जमा किए गए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क को शीघ्रता से संसाधित करें। इससे राज्य के बजट में समय पर भुगतान सुनिश्चित होगा, व्यवसायों को अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने में मदद मिलेगी और संबंधित प्रशासनिक प्रक्रियाओं को पूरा करने में उनके अधिकारों की रक्षा होगी।
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