शहर-प्रांत विलय की अफवाहों के बाद भूमि की तलाश: निवेशकों को सतर्क रहने की जरूरत है

हाल ही में, प्रांतों और शहरों के विलय की खबरें एक ऐसा विषय बन गई हैं जिसका इस्तेमाल कई लोग अपनी अचल संपत्ति का विज्ञापन करने के लिए करते हैं। डैन ट्राई के पत्रकारों द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण के अनुसार, कई इलाकों में ज़मीन के प्लॉट उपरोक्त जानकारी से गुलज़ार हो गए हैं।

उदाहरण के लिए, वियत त्रि सिटी ( फू थो प्रांत) में, थान मियू, जिया कैम, थो सोन, बाक हैक, सोंग लो... जैसे कम्यून्स और वार्डों में बिक्री के लिए ज़मीन की कीमतों में पिछले साल के अंत की तुलना में तेज़ी से वृद्धि हुई है। फू थो के एक ब्रोकर, श्री तू के अनुसार, मार्च की शुरुआत से ही, बेन गोट शहरी क्षेत्र (थो सोन वार्ड, वियत त्रि सिटी) में ज़मीन देखने के लिए बहुत से लोग उमड़ पड़े हैं। टेट से पहले, इस क्षेत्र में ज़मीन की कीमत लगभग 13-15 मिलियन VND/m2 थी, लेकिन अब बिक्री मूल्य बढ़कर 20 मिलियन VND/m2 से भी ज़्यादा हो गया है।

कुछ दलाल जमीन बेचने के लिए प्रांतीय विलय की अफवाहों का इस्तेमाल करते हैं (स्क्रीनशॉट)।

उपरोक्त स्थिति को देखते हुए, फू थो प्रांत के निर्माण विभाग ने चेतावनी दी है कि ज़मीन की ऊँची कीमतें शायद ज़मीन दलालों द्वारा कीमतें बढ़ाने की चालें हैं। साथ ही, विभाग ने यह भी कहा है कि कार्यशील इकाइयाँ जानकारी की जाँच करेंगी और उसे संभालेंगी।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (वीएआरएस) से प्राप्त जानकारी के अनुसार, प्रांतों और शहरों के विलय के प्रस्ताव की जानकारी मिलने के कुछ ही सप्ताह बाद, देश भर के कुछ इलाकों में जमीन की कीमतें बढ़ गई हैं, कुछ स्थानों पर तो 20% तक बढ़ गई हैं।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दीन्ह ने कहा कि यह विकास वियतनामी रियल एस्टेट बाजार के लिए नया नहीं है। बाजार का इतिहास बताता है कि जब भी नई योजनाओं की जानकारी सामने आती है, तो संबंधित क्षेत्र में जमीन की कीमतें अक्सर अल्पावधि में तेजी से बढ़ जाती हैं।

इसका मुख्य कारण निवेशकों का FOMO (पीछे छूट जाने का डर) मनोविज्ञान है। इस जानकारी के सामने आने पर, वे "पैसा लगाने" के अपने फ़ैसलों में ज़्यादा तत्पर और जल्दबाज़ी दिखाते हैं। इस दृढ़ विश्वास के साथ कि इस बदलाव से निश्चित रूप से आर्थिक और सामाजिक विकास होगा, साथ ही, अचल संपत्ति की कीमतें भी बढ़ेंगी।

इस बिंदु पर, यह निर्णय इस पूर्वानुमान से प्रेरित और प्रतिध्वनित होता है कि आने वाले समय में स्थानीय इलाकों में भूमि मूल्य तालिकाओं में समायोजन से अप्रत्यक्ष रूप से भूमि की कीमतें बढ़ेंगी। हालाँकि, वास्तव में, इनमें से अधिकांश मूल्य वृद्धि सट्टा प्रकृति की होती है। क्योंकि भले ही विलय के निर्णय से संबंधित कोई प्रशासनिक परिवर्तन हो, यह निश्चित नहीं है कि इससे क्षेत्रों में, कम से कम अल्पावधि में, विशेष रूप से हाल के दिनों में अधिकांश लोगों की आय की तुलना में अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि के संदर्भ में, उत्कृष्ट विकास होगा।

इसलिए, बिना सावधानीपूर्वक शोध और जानकारी का मूल्यांकन किए जल्दबाजी में लिए गए फ़ैसलों से निवेशकों को कई जोखिमों का सामना करना पड़ सकता है। नतीजतन, कई निवेशकों की पूँजी फँस जाती है और उनके पास रियल एस्टेट की कीमतों में वास्तविक वृद्धि तक टिके रहने के लिए पर्याप्त ताकत नहीं बचती।

श्री दिन्ह ने एक उदाहरण दिया: जब हनोई या हो ची मिन्ह सिटी के कुछ उपनगरीय ज़िलों के ज़िला उन्नयन की जानकारी जारी हुई, तो ज़मीन की कीमतें तुरंत "बेतहाशा" बढ़ गईं। हालाँकि, बुनियादी ढाँचे में निवेश के बिना कई इलाके जल्दी ही "फुलाए हुए बुलबुले" की स्थिति में आ गए, और "बुखार" के गुज़रने के बाद कीमतें पलट गईं और गिर गईं।

रियल एस्टेट निवेशकों को अफवाहों पर ध्यान देते समय सावधान रहने की जरूरत है।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री फाम डुक तोआन ने कहा कि अब तक, नियोजन संबंधी जानकारी का रियल एस्टेट बाज़ार पर हमेशा गहरा प्रभाव रहा है। उदाहरण के लिए, अतीत में, डोंग आन्ह या होई डुक ज़िलों के ज़िले बनने की नियोजन संबंधी जानकारी के कारण भी उस क्षेत्र में ज़मीन की कीमतें कई गुना बढ़ गई थीं।

हाल ही में, कुछ इलाकों के विलय के बाद प्रशासनिक केंद्र बनने की अफवाहों के बीच, रियल एस्टेट में एक खास उत्साह देखा गया है। रियल एस्टेट बाजार की प्रकृति उम्मीदों के मुताबिक खरीद-बिक्री की होती है।

अफवाहों के आधार पर खरीदारी करने वाले लोग अब सही चुनाव करने की उम्मीद कर रहे हैं और उन्हें उम्मीद है कि भविष्य में कीमतें तेज़ी से बढ़ेंगी। न केवल छोटे निवेशक, बल्कि कुछ परियोजना निवेशक भी विलय की अफवाहों के बाद, बिकवाली रोक चुके हैं और आधिकारिक सूचना का इंतज़ार कर रहे हैं कि कीमतें तेज़ी से बढ़ेंगी।

हनोई के बाहरी इलाके में एक भूखंड (फोटो: डुओंग टैम)।

श्री टोआन ने कहा कि कुछ लोग बड़ा मुनाफ़ा कमाने के मौके का फ़ायदा उठाने के लिए जोखिम उठाते हैं। हालाँकि, निवेशकों का अफ़वाहों पर यकीन करना बहुत जोखिम भरा होता है, खासकर उन लोगों के लिए जो उधार ली गई पूँजी का इस्तेमाल "सर्फिंग" के लिए करते हैं। इसलिए, निवेशकों को सावधानीपूर्वक शोध करने और आधिकारिक, स्पष्ट जानकारी का इंतज़ार करने की ज़रूरत है।

उनके अनुसार, दीर्घावधि में, प्रांतों और शहरों के विलय के बाद, बुनियादी ढाँचे में व्यवस्थित रूप से निवेश किया जाएगा। इसके बाद, प्रशासनिक केंद्र वाले रियल एस्टेट बाज़ार में स्थानीय कीमतों में वृद्धि हो सकती है। जहाँ तक उन जगहों का सवाल है जो प्रशासनिक केंद्र नहीं हैं, लेकिन जहाँ रियल एस्टेट की कीमतें ऊँची हैं, उन्हें समायोजित करना पड़ सकता है। हालाँकि, उन्होंने कहा कि इसमें लंबा समय लगेगा, जब तक कि बुनियादी ढाँचे में पूरी तरह से और व्यवस्थित रूप से निवेश नहीं हो जाता।

इसी विचार को साझा करते हुए, VARS के अध्यक्ष ने कहा कि प्रांतों और शहरों के विलय का रियल एस्टेट बाज़ार पर सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा। तदनुसार, इस विलय से परियोजना कार्यान्वयन के लिए कुछ कानूनी प्रक्रियाओं को कम करने में मदद मिल सकती है, जिससे बाज़ार में आपूर्ति बढ़ेगी, खासकर किफायती आवास क्षेत्र में, और लोगों के पास उचित दामों पर घर खरीदने के ज़्यादा विकल्प होंगे।

हालांकि, अचल संपत्ति के मूल्य में स्थायी वृद्धि के लिए एक आधार होना चाहिए, जिसका अर्थ है कि यातायात, आर्थिक और सामाजिक बुनियादी ढांचे का समकालिक विकास होना चाहिए, जैसे कि अधिक प्रमुख सड़कें, मेट्रो, स्कूल खोलना या पट्टे से नकदी प्रवाह उत्पन्न करने की क्षमता।

श्री दिन्ह के अनुसार, विकास निवेश योजनाओं के बिना केवल समाचारों पर आधारित भूमि बुखार अक्सर छोटे चक्रों में होता है, तेज़ी से बढ़ता है, लेकिन लंबे समय तक उच्च स्तर पर बनाए रखना मुश्किल होता है। इसलिए, निवेशकों को "आभासी बुखार" से पहले बहुत सावधान रहने की ज़रूरत है। क्योंकि अफवाहों पर आधारित "भूमि बुखार" अक्सर केवल सट्टेबाजों के एक छोटे समूह को ही लाभ पहुँचाता है। इस बीच, अधिकांश व्यक्तिगत निवेशकों और वास्तविक खरीदारों के फंसने का जोखिम होता है यदि वे बहुत अधिक बढ़ाई गई कीमतों पर खरीदारी करते हैं।

दरअसल, हर ज़मीनी बुखार के बाद, कीमत के चरम पर खरीदारी करने वाले कई निवेशकों को अपनी पूँजी लंबे समय तक दबाए रखनी पड़ी या कम तरलता के कारण नुकसान उठाना पड़ा। यहाँ तक कि "सर्फिंग" का अनुभव रखने वाले आत्मविश्वासी निवेशकों के कई समूह भी कई बार असफल रहे जब वे समय पर अपना माल नहीं बेच पाए।

"आभासी" उन्माद में पड़ने से बचने और अपेक्षित लाभ सुनिश्चित करने के लिए, निवेशकों को सतर्क रहने और भीड़ से दूर रहने की ज़रूरत है। निवेशकों को उस क्षेत्र में भूमि मूल्य स्तर का भी ध्यानपूर्वक अध्ययन करना चाहिए जहाँ वे निवेश करने की योजना बना रहे हैं और जोखिमों और विकास संभावनाओं का आकलन करने के लिए योजनागत परिवर्तनों की प्रगति को समझना चाहिए।

जब कीमतें तेज़ी से बढ़ी हों, तब खरीदारी करना अक्सर अपेक्षित मुनाफ़े से कहीं ज़्यादा जोखिम भरा होता है। विशिष्ट योजना और बुनियादी ढाँचे के कार्यान्वयन वाली जगहें या समकालिक और आधुनिक निवेश वाली परियोजनाएँ, जहाँ लोगों को रहने के लिए "आकर्षित" करने वाली कई नीतियाँ हों, उन जगहों की तुलना में ज़्यादा सुरक्षित विकल्प होंगे जहाँ सिर्फ़ अफ़वाहों के आधार पर कीमतें बढ़ाई जाती हैं।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/san-dat-theo-tin-don-sap-nhap-tinh-thanh-nha-dau-tu-can-tinh-tao-20250319175539932.htm