भूमि वित्त का लोगों और व्यवसायों की "रोटी-रोटी" से गहरा संबंध है।

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भूमि की कीमतें बाजार के करीब ही लागू की जानी चाहिए।

8 मार्च की सुबह वीसीसीआई द्वारा आयोजित भूमि पर मसौदा कानून (संशोधित) पर टिप्पणी प्रदान करने के लिए कार्यशाला में साझा करते हुए, डॉ. कैन वान ल्यूक - बीआईडीवी के मुख्य अर्थशास्त्री, राष्ट्रीय वित्तीय और मौद्रिक नीति सलाहकार परिषद के सदस्य ने जोर देकर कहा कि भूमि पर मसौदा कानून (संशोधित) में भूमि की कीमतें और भूमि वित्त के मुद्दे सबसे जटिल और कठिन मुद्दे हैं।

उन्होंने कहा कि ज़मीन की कीमतें बाज़ार मूल्य के करीब तय करने के बारे में कई अलग-अलग राय हैं। ख़ास तौर पर, ज़मीन की बाज़ार मूल्य क्या है, यह समझना कोई आसान काम नहीं है, जैसा कि ज़मीन वित्त पर कई अन्य विषयों में होता है।

"भूमि वित्त लोगों और व्यवसायों की आजीविका से निकटता से जुड़ा हुआ मुद्दा है। इसलिए, इसे बाज़ार के नियमों और सिद्धांतों के अनुसार, वैज्ञानिकता सुनिश्चित करते हुए, वास्तविकता के अनुरूप, राज्य, संगठनों, व्यवसायों और लोगों के वैध अधिकारों और हितों को सुनिश्चित करते हुए, अधिक व्यापक, मौलिक, गहन और सुसंगत तरीके से हल करने की आवश्यकता है," श्री ल्यूक ने अपनी राय व्यक्त की।

रियल एस्टेट - भूमि वित्त लोगों और व्यवसायों की 'रोटी और मक्खन' से निकटता से जुड़ा हुआ है। — श्री कैन वान ल्यूक ने भूमि कानून (संशोधित) में 10 "हॉट स्पॉट" का प्रस्ताव रखा।

तदनुसार, भूमि वित्त के संबंध में, श्री कैन वान ल्यूक ने 10 मुद्दे प्रस्तावित किए, जिनका भूमि पर मसौदा कानून (संशोधित) में अधिक ध्यानपूर्वक अध्ययन किए जाने की आवश्यकता है।

सबसे पहले, भूमि की कीमतों के संबंध में, श्री ल्यूक ने कहा कि भूमि की कीमतों से संबंधित अवधारणाओं को पूरक बनाना आवश्यक है, जो वास्तविकता में उत्पन्न हो सकती हैं, बाजार में सामान्य भूमि की कीमतें/मानक भूमि की कीमतें, भूमि मूल्य सूची, मानक भूमि भूखंड, विशिष्ट भूमि की कीमतें जैसे शब्दों को मानकीकृत करना आवश्यक है ताकि भविष्य में सुसंगत समझ और अनुप्रयोग सुनिश्चित हो सके।

दूसरा, भूमि राजस्व के विनियमन के संबंध में, भूमि राजस्व को विनियमित करने का उद्देश्य जोड़ा जाना चाहिए, और एकत्रित धन का उपयोग बाद में भूमि पुनर्प्राप्ति और पुनर्वास के कार्य के लिए किया जा सकता है।

तीसरा, भूमि मूल्यांकन विधियों, भूमि मूल्यांकन प्रक्रियाओं और भूमि मूल्य सूची घोषणा के संबंध में, श्री ल्यूक के अनुसार, केवल 3 भूमि मूल्यांकन विधियों के चयन और सीमा पर विनियमन होना चाहिए।

साथ ही, कुछ बड़े इलाकों में पायलट प्रोजेक्ट के माध्यम से भूमि की कीमतों को बाजार मूल्य के करीब लागू करने के लिए एक रोडमैप पर विचार करना आवश्यक है, फिर 2026 से इसका विस्तार और आधिकारिक तौर पर लागू किया जाएगा। इसके अलावा, बाजार के करीब मानक भूमि मूल्य बनाने के लिए, भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया को मानकीकृत करना आवश्यक है।

चौथा, स्वतंत्रता, निष्पक्षता सुनिश्चित करने के लिए, तथा यह सुनिश्चित करने के लिए कि भूमि की कीमतें बाजार मूल्यों के करीब हों तथा स्थानीय प्रबंधन एजेंसियों और हित समूहों के दबाव या प्रभाव के अधीन न हों, विशेषज्ञ की सिफारिश है कि भूमि मूल्यांकन परामर्श संगठन एक स्वतंत्र, निष्पक्ष, पेशेवर एजेंसी होनी चाहिए, जिसके पास अभ्यास प्रमाणपत्र हो।

पांचवां, भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये के संबंध में, मसौदा कानून में कुछ प्रकार की परियोजनाओं/भूमि के प्रकारों के लिए अतिरिक्त भूमि किराये का प्रावधान किया गया है, जैसे भूमिगत निर्माण के लिए भूमि और हवाई निर्माण के लिए भूमि।

हालांकि, अधिक पूर्णता सुनिश्चित करने, नुकसान से बचने और नई प्रकार की भूमि की वास्तविकता और विकास प्रवृत्तियों के अनुरूपता सुनिश्चित करने के लिए, विशेषज्ञ ने कहा कि छोटे, संकीर्ण, बिखरे हुए भूखंडों के लिए वार्षिक भूमि किराया जोड़ा जाना चाहिए; समुद्री अतिक्रमण के बाद बनी भूमि।

इसके अतिरिक्त, व्यावसायिक प्रयोजनों के लिए भूमिगत निर्माण भूमि और हवाई निर्माण भूमि के लिए भूमि शुल्क संग्रह हेतु अधिक विस्तृत विनियम प्रदान किए गए हैं।

रियल एस्टेट - भूमि वित्त लोगों और व्यवसायों की 'रोटी और मक्खन' से निकटता से जुड़ा हुआ है (चित्र 2)। — संशोधित भूमि कानून में भूमि मूल्यांकन को लेकर अभी भी कई चिंताएं हैं (फोटो: फाम तुंग)।

छठा, उद्देश्य में परिवर्तन/भूमि उपयोग का विस्तार करते समय भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये के भुगतान के संबंध में, मसौदा भूमि कानून (संशोधित) में स्पष्ट रूप से यह उल्लेख किया जाना चाहिए कि कौन सी कीमत बाजार मूल्य के सबसे करीब है।

सातवें, भूमि उपयोग शुल्क और भूमि लगान से छूट के संबंध में, श्री ल्यूक ने कहा कि भूमि उपयोग शुल्क और भूमि लगान से छूट प्राप्त अतिरिक्त विषय होने चाहिए। साथ ही, दो मामलों का स्पष्ट पृथक्करण होना चाहिए: भूमि उपयोग शुल्क में छूट और कमी। यदि कोई छूट है, तो वह पूरी किराये की अवधि के लिए हो सकती है। यदि भूमि लगान में कमी है, तो पूरी किराये की अवधि और एक निश्चित अवधि के भीतर तीन मामलों का स्पष्ट पृथक्करण होना चाहिए।

आठवाँ, भूमि से प्राप्त वित्तीय राजस्व के प्रबंधन पर। भूमि संबंधी मसौदा कानून (संशोधित) में यह प्रावधान है कि "राज्य बजट कानून के प्रावधानों के अनुसार, भूमि से प्राप्त राजस्व केंद्रीय और स्थानीय बजट के लिए राजस्व का एक स्रोत है।"

श्री ल्यूक ने सुझाव दिया कि इसमें यह सामग्री जोड़ी जाए: "वित्त मंत्रालय और स्थानीय निकाय इस राजस्व स्रोत के प्रबंधन और प्रभावी उपयोग के लिए जिम्मेदार हैं, जो केंद्रीय बजट और स्थानीय बजट के बीच संतुलन सुनिश्चित करने में योगदान देता है" क्योंकि भूमि से प्राप्त राजस्व कई स्थानीय निकायों के बजट राजस्व में महत्वपूर्ण योगदान देता है।

नौवाँ, बड़े भू-भाग, कई घरों, परित्यक्त भूमि और धीमी गति से उपयोग वाले लोगों पर बढ़े/प्रगतिशील करों के मुद्दे पर। अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि को सीमित करने, निम्न/मध्यम आय वाले लोगों के लिए घर खरीदने की क्षमता बढ़ाने और सट्टेबाजी को सीमित करने के लिए जल्द ही व्यवहार्य और उपयुक्त समाधानों का अध्ययन करना आवश्यक है।

दूसरे या अधिक घरों के खरीदारों के लिए प्रगतिशील कर और अचल संपत्ति की बिक्री के समय के आधार पर प्रगतिशील कर, अतिरिक्त शुल्क (क्षेत्र या शहर जितना अधिक केंद्रीय होगा, अतिरिक्त शुल्क उतना ही अधिक होगा) जैसे करों और शुल्कों को लागू करने पर शोध, भूमि की अटकलों को सीमित करने, भूमि को बनाए रखने और अप्रयुक्त घरों/भूमि की स्थिति को सीमित करने के लिए।

दसवाँ, भूमि मूल्य प्रबंधन और भूमि वित्त में प्रौद्योगिकी और डिजिटलीकरण के अनुप्रयोग के संबंध में, भूमि और भूमि मूल्यों पर मानक, स्वच्छ जानकारी और विशाल डेटा का होना आवश्यक है। तदनुसार, सभी स्तरों पर स्थानीय अधिकारियों और संबंधित भूमि लेनदेन मध्यस्थों की भूमि संबंधी जानकारी और डेटा प्रदान करने, अद्यतन करने, खोजने और उसका उपयोग करने की ज़िम्मेदारियों को स्पष्ट करने वाले नियमों को पूरक बनाना आवश्यक है।

यह सुनिश्चित करें कि जिन लोगों की भूमि वापस ली गई है, उन्हें आवास और सामाजिक सुरक्षा मिले।

भूमि पुनर्प्राप्ति और मुआवजा तथा पुनर्वास सहायता नीतियों पर विनियमों का उल्लेख करते हुए, वीएसआईपी हाई फोंग कंपनी लिमिटेड के प्रतिनिधि श्री गुयेन हांग दाई ने टिप्पणी की कि मसौदे में विनियमों को धीरे-धीरे सुधारा जा रहा है, ताकि जिन लोगों की भूमि पुनर्प्राप्त की गई है, उनके लिए बेहतर परिस्थितियां बनाई जा सकें, उनके जीवन और उत्पादन को स्थिर किया जा सके।

रियल एस्टेट - भूमि वित्त लोगों और व्यवसायों की 'रोटी और मक्खन' से निकटता से जुड़ा हुआ है (चित्र 3)। — 8 मार्च की सुबह वीसीसीआई द्वारा भूमि पर मसौदा कानून (संशोधित) पर टिप्पणी करने के लिए कार्यशाला का आयोजन किया गया।

हालाँकि, श्री दाई के अनुसार, "बराबर या बेहतर" की अवधारणा एक सामान्य, भावनात्मक अवधारणा है, जिसमें किसी विशिष्ट मापदंड या मानदंड का अभाव है जिससे यह निर्धारित और समझा जा सके कि किसकी ज़मीन वापस ली जा रही है, और इसे लागू करने पर आसानी से निराशा और गलतफहमी पैदा हो सकती है। इससे साइट क्लीयरेंस की प्रक्रिया में देरी होती है, मुआवज़े की लागत बढ़ जाती है, और परियोजना की प्रगति धीमी हो जाती है।

इसलिए, नेता ने इस दिशा में संशोधन का प्रस्ताव रखा कि मुआवज़े में यह सुनिश्चित किया जाना चाहिए कि जिस व्यक्ति की ज़मीन वापस ली जा रही है, उसके पास रहने के लिए जगह हो और सामाजिक सुरक्षा सुनिश्चित हो। भूमि उपयोग अधिकार समझौतों पर नियम मूलतः 2013 के भूमि कानून के प्रावधानों को अपनाते हैं, साथ ही आवेदन के दायरे का विस्तार करते हैं और इस प्रकार के लिए राज्य की शर्तों, प्रक्रियाओं और प्रोत्साहन नीतियों का विवरण देते हैं ।

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