नए संदर्भ में रियल एस्टेट बाजार के लिए अवसरों का लाभ उठाएं और चुनौतियों पर काबू पाएं।

एसबी लॉ लॉ फर्म द्वारा गोफलैंड क्लब के सहयोग से 7 जून को आयोजित "रियल एस्टेट निवेशकों के लिए महत्वपूर्ण जानकारी" विषयगत सेमिनार में, विशेषज्ञों ने रियल एस्टेट बाजार के लिए समाधानों पर चर्चा की और रणनीतिक दृष्टिकोण प्रस्तावित किए।

इस आयोजन ने न केवल अद्यतन जानकारी प्रदान की बल्कि एक खुले मंच के रूप में भी काम किया, जिसमें आर्थिक विशेषज्ञों, नीति निर्माताओं, प्रमुख व्यवसायों और बाजार में वास्तविक दुनिया की परियोजनाओं को लागू करने में सीधे तौर पर शामिल एक्सचेंजों के नेताओं की विविध आवाजों को एक साथ लाया गया।

7 जून को आयोजित विषयगत संगोष्ठी "रियल एस्टेट निवेशकों के लिए महत्वपूर्ण जानकारी" का संक्षिप्त विवरण। (फोटो: हांग चुयेन)

सेमिनार में बोलते हुए, बीआईडीवी बैंक के मुख्य अर्थशास्त्री डॉ. कैन वान लुक ने कहा कि हाल के समय में, घरेलू और अंतरराष्ट्रीय कारकों के संयुक्त प्रभाव के कारण वियतनामी अर्थव्यवस्था और विशेष रूप से रियल एस्टेट बाजार को कई कठिनाइयों और चुनौतियों का सामना करना पड़ा है। मुद्रास्फीति, ब्याज दरें, ऋण प्रवाह में कमी और वैश्विक आर्थिक उतार-चढ़ाव के दबाव ने कई रियल एस्टेट उद्यमों की उत्पादन और व्यावसायिक क्षमता को गंभीर रूप से प्रभावित किया है।

इस पृष्ठभूमि में, पार्टी और सरकार ने कई महत्वपूर्ण कानूनी तंत्रों और नीतियों की निरंतर समीक्षा, संशोधन और सुधार के माध्यम से अचल संपत्ति क्षेत्र पर विशेष ध्यान दिया है। इसके साथ ही, सरकार और मंत्रालयों द्वारा जारी किए गए अनेक निर्देशों और आदेशों के माध्यम से व्यापक सहायता उपायों को लागू किया गया है, जिनका उद्देश्य धीरे-धीरे बाधाओं को दूर करना, विश्वास बहाल करना और अचल संपत्ति बाजार को सुरक्षित, स्वस्थ और टिकाऊ तरीके से विकसित करने के लक्ष्य की ओर बढ़ना है।

रियल एस्टेट बाजार के प्रेरक बल।

डॉ. कैन वैन ल्यूक का अनुमान है कि वैश्विक अर्थव्यवस्था में 2025-2026 की अवधि में भी लगभग 2.8% की कमजोर वृद्धि जारी रहेगी (जो 2024 में 3.3% और 2011-2019 की अवधि में 3.5% से कम है)। वैश्विक मुद्रास्फीति में मामूली कमी आएगी, व्यापार में धीमी वृद्धि होगी और ब्याज दरों में भी धीरे-धीरे ही कमी आएगी। इसके अलावा, रियल एस्टेट व्यवसाय वर्तमान में इनपुट लागत, लॉजिस्टिक्स और डिजिटलीकरण एवं हरितकरण की आवश्यकताओं जैसी चुनौतियों का सामना कर रहे हैं।

हालांकि, श्री ल्यूक का मानना है कि अर्थव्यवस्था सकारात्मक संकेत दिखा रही है और विकास के कारक लगभग एकसमान रूप से पटरी पर लौट रहे हैं। तदनुसार, घरेलू उपभोक्ता मांग में सुधार हो रहा है, निर्यात में उल्लेखनीय वृद्धि हो रही है लेकिन इसमें कमी आ रही है; निजी निवेश में सुधार हो रहा है, प्रत्यक्ष विदेशी निवेश में उल्लेखनीय वृद्धि हो रही है लेकिन इसमें कमी आ सकती है; सार्वजनिक निवेश को बढ़ावा दिया जा रहा है। सेवाओं (विशेष रूप से पर्यटन, आवास - भोजन और पेय पदार्थ, रसद, वित्त - बैंकिंग, आदि) में उल्लेखनीय वृद्धि हो रही है; शेयर और अचल संपत्ति बाजार धीरे-धीरे पटरी पर लौट रहे हैं…

इसके अतिरिक्त, "चार स्तंभ" जिनमें शामिल हैं: विज्ञान, प्रौद्योगिकी, नवाचार और राष्ट्रीय डिजिटल परिवर्तन के विकास में उपलब्धियों पर पोलित ब्यूरो का संकल्प संख्या 57-NQ/TW; नई परिस्थितियों में अंतर्राष्ट्रीय एकीकरण पर पोलित ब्यूरो का संकल्प संख्या 59-NQ/TW; नए युग में राष्ट्रीय विकास की आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए कानूनों के मसौदा तैयार करने और उन्हें लागू करने के कार्य में सुधार पर पोलित ब्यूरो का संकल्प संख्या 66-NQ/TW; और निजी अर्थव्यवस्था के विकास पर पोलित ब्यूरो का संकल्प संख्या 68-NQ/TW, ने मिलकर राष्ट्रीय विकास के लिए रणनीतिक सोच और कार्रवाई में एक एकीकृत समग्रता का निर्माण किया है।

बीआईडीवी बैंक के मुख्य अर्थशास्त्री डॉ. कैन वान लुक ने चेतावनी दी है कि हालांकि रियल एस्टेट बाजार में सुधार हुआ है, फिर भी इसमें कीमतों में बुलबुले बनने का खतरा बना हुआ है। (फोटो: हांग चुयेन)

रियल एस्टेट क्षेत्र में, तीन महत्वपूर्ण कानून - भूमि कानून, आवास कानून और रियल एस्टेट व्यापार कानून - पारित किए गए हैं और प्रभावी हैं, जो वर्तमान और भविष्य के संदर्भ में बाजार को महत्वपूर्ण समर्थन प्रदान करते हैं। ये कुशल और टिकाऊ बाजार विकास को बढ़ावा देने के लिए सकारात्मक संकेत हैं। इसके अलावा, बाजार को पोलित ब्यूरो, राष्ट्रीय सभा और सरकार द्वारा जारी किए गए प्रस्तावों और आदेशों से भी पर्याप्त समर्थन मिल रहा है, जैसे: हो ची मिन्ह सिटी, दा नांग और खान्ह होआ में निरीक्षण निष्कर्षों और निर्णयों में परियोजनाओं और भूमि के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करने पर संकल्प 170/2024/QH15 और आदेश 76/2025/ND-CP; भूमि उपयोग अधिकारों या मौजूदा भूमि उपयोग अधिकारों ("आवासीय भूमि और अन्य भूमि") पर समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन का पायलट करने पर संकल्प 171/2024/QH15 और आदेश 75/2025/ND-CP। सामाजिक आवास के विकास के लिए कई विशिष्ट तंत्रों और नीतियों के प्रायोगिक परीक्षण संबंधी संकल्प संख्या 201/2025/QH15 दिनांक 29 मई, 2025…

श्री ल्यूक ने पुष्टि करते हुए कहा, "नीतियों और कानूनों से मिल रही नई प्रेरणा, साथ ही बुनियादी ढांचे में बढ़ते निवेश से रियल एस्टेट बाजार के लिए नई उम्मीदें खुल रही हैं।"

रणनीतिक समाधान समूह को लागू करें।

विशेषज्ञ कैन वैन लुक ने रियल एस्टेट बाजार के जोखिमों और चुनौतियों की ओर भी इशारा किया: व्यापार और प्रौद्योगिकी संबंधी संघर्ष जो लॉजिस्टिक्स रियल एस्टेट, औद्योगिक पार्कों, आवास की मांग, पर्यटन और उपभोग को प्रभावित कर रहे हैं; सार्वजनिक निवेश का धीमा और असमान वितरण; प्रांतों और शहरों के विलय में कुछ कठिनाइयाँ; आने वाले समय में निजी निवेश में उल्लेखनीय वृद्धि का अनुमान; प्रशासनिक प्रक्रिया सुधार के समाधान और कार्यान्वयन में समय लगेगा; रियल एस्टेट बाजार की रिकवरी में स्थिरता की कमी है और कीमतें अभी भी ऊंची बनी हुई हैं...

नए संदर्भ में विकास की चुनौतियों और अवसरों का सामना करते हुए, डॉ. कैन वान लुक का मानना है कि रियल एस्टेट व्यवसायों को रणनीतिक समाधानों के एक समूह को लागू करने की आवश्यकता है, जैसे: परिचालन का निरंतर पुनर्गठन करना; नकदी प्रवाह जोखिमों को नियंत्रित करने और परिपक्व हो रहे ऋणों का प्रबंधन करने पर ध्यान देना (लगभग 93,500 बिलियन वीएनडी के कॉर्पोरेट बॉन्ड 2025 में परिपक्व होंगे); समर्थन नीतियों, विशेष रूप से सामाजिक आवास सहायता पैकेजों, बुनियादी ढांचे में निवेश और नए प्रस्तावों और आदेशों का सक्रिय रूप से अनुसंधान और उपयोग करना...

इसके अलावा, डॉ. कैन वैन लुक ने चेतावनी दी कि हालांकि रियल एस्टेट बाजार में सुधार हुआ है, फिर भी इसमें मूल्य बुलबुले का खतरा बना हुआ है, जिसके लिए व्यवसायों को सतर्क रहने और नीतियों में पारदर्शिता लाने की आवश्यकता है। विशेष रूप से, शेयर बाजार में 2025 के पहले पांच महीनों में 5.2% की वृद्धि हुई, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में लगभग दोगुनी है, लेकिन फिर भी इसमें स्थिरता की कमी है। इसलिए, कॉर्पोरेट गवर्नेंस क्षमता में सुधार, विनिमय दर और ब्याज दर जोखिमों का प्रबंधन और वित्तीय नियमों का अनुपालन सतत विकास के लिए महत्वपूर्ण कारक हैं।

प्रांतों के विलय से मजबूत विकास केंद्र बनेंगे।

Batdongsan.com.vn के उप महाप्रबंधक श्री गुयेन क्वोक अन्ह ने कहा कि हाल के समय में प्रशासनिक इकाइयों के विलय ने रियल एस्टेट निवेशकों का काफी ध्यान आकर्षित किया है। प्रांतों और शहरों का विलय आर्थिक विकास को बढ़ावा देने वाले संसाधनों में से एक माना जाता है। किसी भी क्षेत्र के सतत विकास के लिए पर्याप्त जनसंख्या, संसाधन और बुनियादी ढांचा सुनिश्चित करना आवश्यक है।

श्री क्वोक अन्ह के अनुसार, एक सर्वेक्षण के बाद, Batdongsan.com.vn ने पाया कि वियतनाम में वर्तमान में 64 प्रांत/शहर हैं, जिनमें से प्रत्येक प्रांत की औसत जनसंख्या 10 लाख से अधिक है। अन्य देशों की तुलना में यह अंतर काफी बड़ा है। चीन में केवल 30 से अधिक प्रांतीय स्तर की प्रशासनिक इकाइयाँ हैं, लेकिन प्रत्येक प्रांत की औसत जनसंख्या लगभग 30-40 करोड़ है। यहाँ तक कि अमेरिका और कई अन्य देशों में भी केंद्रीकृत प्रशासनिक संरचना है, जहाँ प्रति इकाई जनसंख्या का आकार कहीं अधिक है।

Batdongsan.com.vn के उप महा निदेशक श्री गुयेन क्वोक अन्ह ने संगोष्ठी में अपने विचार साझा किए। (फोटो: हांग चुयेन)

श्री क्वोक अन्ह ने कहा, “इससे पता चलता है कि वियतनाम की प्रशासनिक संरचना वर्तमान में बहुत खंडित है, जिससे शासन करना कठिन हो जाता है और संसाधनों का वितरण असमान हो जाता है। प्रांतों के विलय से संसाधन अधिक केंद्रित होंगे, जिससे विकास के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ बनेंगी। यद्यपि विलय के बाद सभी क्षेत्रों में विकास एक समान नहीं होगा, लेकिन संसाधनों के केंद्रीकरण से मजबूत विकास केंद्र बनेंगे।”

इसका एक प्रमुख उदाहरण दा नांग और क्वांग नाम का मामला है। दा नांग में विकास की अपार संभावनाएं हैं, लेकिन बंदरगाहों और औद्योगिक भूमि की कमी है। वहीं, क्वांग नाम संसाधनों और भूमि क्षेत्र के मामले में समृद्ध है। इन दोनों का विलय करने से एक एकीकृत इकाई का निर्माण होगा, जिसकी विकास क्षमता कहीं अधिक स्पष्ट होगी।

दीर्घकाल में, यदि अगले 10 वर्षों में कर और निवेश नीतियां स्थिर रहती हैं, तो विकास दर बहुत तीव्र होगी। इसलिए, Batdongsan.com.vn के अनुसार, निवेशकों को केवल अल्पकालिक कारकों पर ही ध्यान नहीं देना चाहिए।

अल्पकाल में, निवेश के रुझान अक्सर प्रारंभिक लहर की तरह होते हैं; विलय की खबर सुनते ही लोग इस उम्मीद में जमीन खरीदने के लिए दौड़ पड़ते हैं कि "कीमतें निश्चित रूप से बढ़ेंगी।" हालांकि, वास्तविकता यह दर्शाती है कि कई मामलों में, खरीद के बाद जमीन की कीमतें अपरिवर्तित रहती हैं, बुनियादी ढांचा और योजनाएँ पहले जैसी ही रहती हैं, और कोई नया बदलाव नहीं होता।

इसलिए, एक अधिक दीर्घकालिक और व्यापक दृष्टिकोण की आवश्यकता है। विलय के बाद, यह विचार करना महत्वपूर्ण है कि संसाधनों का आवंटन कैसे किया जाएगा, क्या बुनियादी ढांचे में उचित निवेश किया जाएगा, और क्या समग्र योजना प्रांत के आर्थिक विकास को बढ़ावा देने में सहायक होगी।

यदि किसी इलाके का विकास होता है, तो निवासियों की आय बढ़ती है, जिससे श्रम आकर्षित होता है और जनसंख्या में वृद्धि होती है। इससे निश्चित रूप से निवेश की मांग बढ़ेगी, खासकर उनके रहने के आसपास की अचल संपत्ति में। इसके बाद, जमीन की कीमतें लगातार बढ़ सकती हैं।

स्रोत: https://baoquocte.vn/tan-dung-co-hoi-hoa-gia-i-thach-thuc-cho-thi-truo-ng-bat-dong-sa-n-trong-boi-ca-nh-moi-317148.html