'रियल एस्टेट में हेरफेर स्टॉक से कम जटिल नहीं है'

यह देखते हुए कि रियल एस्टेट में हेरफेर, शेयरों में इसी तरह के व्यवहार से कम खतरनाक नहीं है, नेशनल असेंबली के प्रतिनिधियों ने बाजार में मूल्य हेरफेर और बुलबुले से बचने के लिए इस पर प्रतिबंध लगाने का प्रस्ताव रखा।

रियल एस्टेट कारोबार पर मसौदा कानून (संशोधित) रियल एस्टेट कारोबार में अनेक निषिद्ध कृत्यों को पूरक बनाता है, जैसे दस्तावेजों में जालसाजी करना, जानबूझकर गलत जानकारी देना और कारोबार में लगाई गई रियल एस्टेट के बारे में जानकारी को सार्वजनिक न करना; धोखाधड़ी, ग्राहकों के साथ धोखाधड़ी करना...

31 अक्टूबर को राष्ट्रीय असेंबली के चर्चा सत्र में बोलते हुए, श्री त्रिन्ह झुआन आन (राष्ट्रीय रक्षा और सुरक्षा समिति के पूर्णकालिक सदस्य) ने इस व्यवसाय क्षेत्र में निषिद्ध गतिविधियों की सूची में अचल संपत्ति की कीमतों में हेरफेर और निर्धारण के कार्य को जोड़ने का प्रस्ताव रखा।

उन्होंने विश्लेषण किया कि रियल एस्टेट बाज़ार में हेरफेर करना शेयर बाज़ार में इसी तरह के व्यवहार से कम ख़तरनाक नहीं है। हेरफेर सिर्फ़ ऊँची कीमतों पर बोली लगाने और फिर जमा राशि छोड़ देने के ज़रिए ही नहीं होता, बल्कि एक प्रोजेक्ट का इस्तेमाल करके दूसरी प्रोजेक्ट की कीमत "बढ़ाने" के ज़रिए भी होता है, जिससे बुलबुला बनता है और वास्तविकता की तुलना में आसमान छूती कीमतें बनती हैं।

श्री अन ने कहा, "यदि इसे पूरी तरह से नहीं संभाला गया, तो यह एक बुलबुला पैदा करेगा, जैसा कि चीनी रियल एस्टेट कंपनी चाइना एवरग्रैंड ग्रुप के मामले में हुआ था।" उन्होंने आगे कहा कि कानून में रियल एस्टेट के हेरफेर और मूल्य निर्धारण पर रोक लगाना और विशेष रूप से विशिष्ट मामलों को बाहर करना आवश्यक है।

श्री त्रिन्ह झुआन आन (राष्ट्रीय रक्षा एवं सुरक्षा समिति के पूर्णकालिक सदस्य) ने 31 अक्टूबर की सुबह रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून के मसौदे (संशोधित) पर चर्चा सत्र में भाषण दिया। फोटो: नेशनल असेंबली मीडिया

इसी विचार को साझा करते हुए, श्री गुयेन हू थोंग ( बिन थुआन प्रांत के प्रतिनिधिमंडल के उप प्रमुख) और त्रिन्ह लाम सिन्ह (एन गियांग प्रांत के प्रतिनिधिमंडल के उप प्रमुख) ने अचल संपत्ति बाजार में हेरफेर और बाधा डालने के कृत्यों पर रोक लगाने के लिए नियम जोड़ने का प्रस्ताव रखा।

श्री थोंग ने बताया कि भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी और आसपास के इलाकों में कीमतें बढ़ाने के उद्देश्य से की जाने वाली नीलामी में मिलीभगत आम बात है। इससे ज़मीन की कीमतें बढ़ जाती हैं और जिन लोगों को वास्तव में आवास की ज़रूरत है, वे ज़मीन खरीदकर घर नहीं बना पाते।

इस बीच, रियल एस्टेट कारोबार में निषिद्ध कार्यों का भी उल्लेख करते हुए, श्री गुयेन वान मान्ह ( आर्थिक समिति के सदस्य) ने कहा कि भविष्य में क्रेता और क्रेता से किराया-खरीद के लिए अचल संपत्ति खरीदने और बेचने के लिए धन एकत्र करने और उसका उपयोग करने संबंधी नियम अवैध हैं। श्री मान्ह के अनुसार, मौजूदा नियमों की तुलना में, यह मसौदा कानून पूंजी जुटाने और अवैध रूप से हड़पने की गतिविधियों को समाप्त करता है, जिससे निवेशकों द्वारा पूंजी के उपयोग में अनजाने में खामियाँ पैदा होती हैं, साथ ही पूंजी जुटाने के अन्य रास्ते भी खुलते हैं।

उन्होंने इस व्यवहार को वास्तविकता में घटित होने से रोकने के लिए अवैध कब्जे के निषेध से संबंधित नियमों को बनाये रखने का प्रस्ताव रखा।

भविष्य के आवास लेनदेन (आवास, कागज़ पर अचल संपत्ति) के लिए जमा राशि संबंधी नियमों पर भी चर्चा सत्र में कई टिप्पणियाँ हुईं। वर्तमान में, मसौदा कानून में दो विकल्प प्रस्तावित हैं। एक यह है कि परियोजना निवेशक केवल तभी जमा राशि एकत्र कर सकता है जब आवास और निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाने के योग्य हों। या, निवेशक ग्राहक के साथ हुए समझौते के अनुसार जमा राशि तब एकत्र कर सकता है जब परियोजना का मूल डिज़ाइन किसी राज्य एजेंसी द्वारा मूल्यांकित हो और उसके पास भूमि उपयोग अधिकारों से संबंधित कोई दस्तावेज़ हो। अधिकतम जमा राशि सरकार द्वारा विनियमित होती है, लेकिन बिक्री या किराये की कीमत के 10% से अधिक नहीं।

सुश्री ट्रान होंग गुयेन (कानून समिति की उप प्रमुख) ने विकल्प 1 चुना, क्योंकि उनका मानना ​​था कि इससे खरीदार - जो लेन-देन में कमज़ोर पक्ष है - के लिए कम जोखिम होगा। जमा राशि तभी जमा की जाती है जब अचल संपत्ति व्यावसायिक शर्तों को पूरा करती है और दोनों पक्ष अनुबंध पर हस्ताक्षर करते हैं, जिससे विवादों की संभावना कम हो जाती है।

सुश्री गुयेन के अनुसार, यदि निवेशक को जमा राशि तब प्राप्त होती है जब परियोजना का मूल डिजाइन स्वीकृत हो चुका होता है, या उसके पास भूमि उपयोग अधिकारों (विकल्प 2) पर दस्तावेजों में से एक होता है, तो खरीदार को कई जोखिम उठाने होंगे, क्योंकि जमा राशि प्राप्त करने से लेकर परियोजना निर्माण तक का समय लंबा है।

दरअसल, रियल एस्टेट बाज़ार हाल ही में काफ़ी जटिल हो गया है, जहाँ परियोजना निवेशक मनमाने ढंग से पूँजी जुटाने के लिए जमा राशि और पूँजी अंशदान अनुबंधों का फ़ायदा उठा रहे हैं। विधि समिति के उपाध्यक्ष ने अपनी राय व्यक्त करते हुए कहा, "कई परियोजनाएँ जिन्हें 5 या 10 साल बाद जमा राशि मिली है, अभी तक क्रियान्वित नहीं हुई हैं, इसलिए भविष्य में बनने वाली रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए जमा राशि को "कड़ा" करने के लिए नियम बनाना ज़रूरी है।"

इस बीच, श्री गुयेन दाई थांग (हंग येन प्रांत के विशेष प्रतिनिधिमंडल के उप प्रमुख) और श्री फाम वान होआ ने विकल्प 2 चुना, क्योंकि उन्होंने सोचा कि नियमों में स्पष्ट रूप से परिभाषित किया गया है कि किन मामलों में निवेशक जमा राशि, जमा राशि एकत्र कर सकता है, और वे सार्वजनिक और पारदर्शी थे।

श्री फाम वान होआ ने कहा कि निवेशक के पास परियोजना को पूरा करने के लिए पूरी पूँजी नहीं होती और उसे बैंक से उधार लेना पड़ता है। बिक्री के लिए अपार्टमेंट के मूल्य का 10% जमा करना भी वास्तविकता के लिए उपयुक्त है। उन्होंने कहा, "एक अरब डॉलर के घर पर 10% जमा का मतलब 10 करोड़ डॉलर है, और चार अरब डॉलर के घर पर 40 करोड़ डॉलर जमा है। मुझे लगता है कि घर खरीदते समय ग्राहकों के लिए यह राशि कोई बड़ी रकम नहीं है। ग्राहक पहले से जमा कर देते हैं, कभी-कभी निवेशक घर कम कीमत पर बेच देता है।"

इसके अलावा, निवेशक के पास जमा राशि प्राप्त करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के दस्तावेज़ हैं, उनके अनुसार, "वे बेईमान नहीं हैं"। इसलिए, मसौदा कानून में लचीले नियमन प्रदान करने की आवश्यकता है ताकि निवेशक परियोजना को लागू करने के लिए पूंजी जुटा सके और निवेशक और ग्राहक के बीच विश्वास पैदा हो।

रियल एस्टेट परियोजनाओं के हस्तांतरण के दौरान भूमि संबंधी वित्तीय दायित्वों को पूरा करने संबंधी नियमों पर भी चर्चा हुई। पाँचवें सत्र (जून) में, आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान ने राष्ट्रीय सभा की स्थायी समिति को स्पष्टीकरण और स्वीकृति देते हुए रिपोर्ट प्रस्तुत करते हुए कहा कि परियोजनाओं के हस्तांतरण से पहले "दायित्वों को अनिवार्य रूप से पूरा करने" की आवश्यकता पर कई राय सहमत थीं। हालाँकि, ऐसी राय भी थी कि उन निवेशकों के लिए परिस्थितियाँ बनाई जानी चाहिए जिनके पास अब पर्याप्त क्षमता नहीं है।

इसलिए, नेशनल असेंबली की स्थायी समिति ने दो विकल्प प्रस्तावित किये।

सबसे पहले , यदि निवेशक परियोजना भूमि या राज्य के साथ हस्तांतरित परियोजना भाग के संबंध में वित्तीय दायित्वों को हस्तांतरित करता है, लेकिन पूरा नहीं करता है, तो दोनों पक्ष अधूरे वित्तीय दायित्वों को पूरा करना जारी रखने के लिए सहमत हो सकते हैं।

दूसरा, यदि हस्तांतरित करने वाले निवेशक ने किसी सक्षम राज्य एजेंसी से परियोजना को क्रियान्वित करने के लिए भूमि आवंटित करने या पट्टे पर लेने का निर्णय लिया है और उसने परियोजना की भूमि से संबंधित वित्तीय दायित्वों (भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया, कर, फीस, आदि) को पूरा कर लिया है, तो हस्तांतरित परियोजना के संपूर्ण या आंशिक भाग के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र की आवश्यकता नहीं है।

नेशनल असेंबली की स्थायी समिति ने विकल्प 1 चुना। यह विकल्प सख्त विनियमन सुनिश्चित करता है और परियोजनाओं को हस्तांतरित करने तथा लाभ कमाने के लिए अयोग्य निवेशकों के चयन को रोकता है।

श्री फाम वान होआ ने विकल्प 1 चुनने पर सहमति जताई, जिसका अर्थ है कि जब निवेशक परियोजना या परियोजना के किसी हिस्से को किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित करता है, तो प्राप्तकर्ता को राज्य के प्रति अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करना होगा। श्री होआ ने कहा कि राज्य को कोई नुकसान नहीं होगा क्योंकि वित्तीय दायित्वों की पूर्ति जारी रहेगी।

उन्होंने कहा, "जो निवेशक "कुपोषित" हैं और अब नई परियोजनाओं को जारी रखने में सक्षम नहीं हैं, उन्हें उन्हें स्थानांतरित करना होगा, और लेनदेन करने में सक्षम होने से पहले उन्हें अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के लिए मजबूर करना उचित नहीं है।"

श्री फाम वान होआ ने 31 अक्टूबर की सुबह रियल एस्टेट व्यवसाय (संशोधित) पर मसौदा कानून के चर्चा सत्र में अपनी राय व्यक्त की। फोटो: नेशनल असेंबली मीडिया

राष्ट्रीय रक्षा एवं सुरक्षा समिति के पूर्णकालिक सदस्य श्री त्रिन्ह झुआन आन ने भी कहा कि रियल एस्टेट परियोजनाओं के हस्तांतरण में लचीलेपन की आवश्यकता है। उन्होंने सुझाव दिया कि संबंधित पक्षों को राज्य के प्रति अपने वित्तीय दायित्वों पर बातचीत करने की अनुमति दी जानी चाहिए।

विज्ञान, प्रौद्योगिकी और पर्यावरण समिति के स्थायी सदस्य गुयेन न्गोक सोन इस बात से चिंतित हैं कि वर्तमान में "किसी रियल एस्टेट परियोजना के पूर्ण या आंशिक हस्तांतरण" के अर्थ के बारे में कई अलग-अलग समझ हैं।

श्री सोन ने इस तथ्य का हवाला दिया कि जाँच और निरीक्षण एजेंसियों को भी उन परियोजनाओं को संभालने में कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है जो भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के हस्तांतरण, भूमि से जुड़ी संपत्तियों को बेचने जैसे तरीकों से निवेशकों को बदल देती हैं। इसलिए, उन्होंने सुझाव दिया कि शोषण से बचने के लिए मसौदा कानून में संपत्तियों के हस्तांतरण की अवधारणा और विधि को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया जाना चाहिए।

राष्ट्रीय असेंबली द्वारा 27 नवंबर को रियल एस्टेट व्यवसाय पर मसौदा कानून (संशोधित) को पारित करने के लिए मतदान किए जाने की उम्मीद है।

श्री मिन्ह

स्रोत लिंक: https://vnexpress.net/thao-tung-bat-dong-san-tinh-vi-khong-kem-trong-chung-khoan-4671132.html