नेशनल असेंबली में इस बात पर चर्चा हो रही है कि 'क्या सदन के माध्यम से रियल एस्टेट लेनदेन अनिवार्य है या नहीं'

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31 अक्टूबर की सुबह, नेशनल असेंबली ने रियल एस्टेट बिजनेस (संशोधित) पर मसौदा कानून की कई विवादास्पद सामग्री पर चर्चा की, जिसमें यह भी शामिल था कि सदन के माध्यम से लेन-देन करना अनिवार्य है या नहीं।

मौजूदा नियमों (रियल एस्टेट बिज़नेस पर कानून 2014) के तहत लेन-देन सीधे तौर पर करने की ज़रूरत नहीं है। पाँचवें सत्र (जून 2023) में नेशनल असेंबली में पेश किए गए इस प्रस्ताव में, सरकार ने दो विकल्प प्रस्तावित किए हैं: भविष्य की रियल एस्टेट की ख़रीद, बिक्री, हस्तांतरण और लीज़िंग के लिए सीधे तौर पर लेन-देन करना होगा, जबकि अन्य लेन-देन ज़रूरी नहीं हैं।

पाँचवें सत्र में कई प्रतिनिधियों ने इस आवश्यकता से असहमति जताई और कहा कि रियल एस्टेट लेनदेन को केवल खुले मंच के माध्यम से ही प्रोत्साहित किया जाना चाहिए। राष्ट्रीय सभा की स्थायी समिति भी इस दृष्टिकोण से सहमत थी, और रियल एस्टेट व्यवसाय पर मसौदा कानून (संशोधित) ने स्पष्टीकरण और स्वीकृति के बाद रियल एस्टेट लेनदेन को खुले मंच के माध्यम से करने के अनिवार्य प्रावधान को हटा दिया। इसके बजाय, राज्य रियल एस्टेट के खुले मंच के माध्यम से घरों, निर्माण कार्यों और भूमि उपयोग अधिकारों की खरीद, बिक्री, हस्तांतरण, पट्टे और पट्टे-खरीद को प्रोत्साहित करता है।

नेशनल असेंबली की स्थायी समिति ने स्पष्ट किया कि 2014 के रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के कार्यान्वयन से पता चलता है कि मौजूदा रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर लेन-देन की कानूनी सुरक्षा सुनिश्चित करने में सक्षम नहीं हैं। यहाँ तक कि रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर द्वारा बाज़ार में व्यवधान उत्पन्न करने के कई मामले भी सामने आए हैं।

नेशनल असेंबली की स्थायी समिति ने कहा, "एक्सचेंजों के माध्यम से अचल संपत्ति के लेन-देन की आवश्यकता से शोषण का जोखिम पैदा होगा और इससे स्वस्थ, सुरक्षित और टिकाऊ अचल संपत्ति बाजार का विकास सुनिश्चित नहीं होगा।"

इसके अलावा, सख्ती सुनिश्चित करने के लिए, मसौदा कानून में रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर के प्रबंधन पर अनुच्छेद 59 जोड़ा जाएगा। तदनुसार, यह फ़्लोर की गतिविधियों के प्रबंधन में प्रांतीय स्तर पर आवास और रियल एस्टेट बाज़ार की राज्य प्रबंधन एजेंसी की ज़िम्मेदारियों को स्पष्ट रूप से परिभाषित करेगा।

हनोई के पश्चिम में रियल एस्टेट, सितंबर 2023। फोटो: न्गोक थान — हनोई के पश्चिम में रियल एस्टेट, सितंबर 2023। फोटो: *न्गोक थान*

इसके अलावा, नेशनल असेंबली की स्थायी समिति के अनुसार, भविष्य के आवास लेनदेन (कागज़ पर आवास और अचल संपत्ति) पर विनियमों को 5वें सत्र में नेशनल असेंबली के प्रतिनिधियों से कई टिप्पणियां प्राप्त हुईं।

तदनुसार, कागज़ पर अचल संपत्ति खरीदते और बेचते समय जमा राशि के संबंध में, कुछ लोगों ने एक नियम जोड़ने का प्रस्ताव रखा कि जमा राशि केवल तभी स्वीकार की जाए जब घर या निर्माण परियोजना व्यवसाय में लगाने के योग्य हो। कुछ लोगों ने सुझाव दिया कि निवेशकों को एक निवेश प्रमाणपत्र, भूमि आवंटन और भूमि पट्टे पर निर्णय और खरीदारों से जमा राशि प्राप्त करने से पहले एक विस्तृत 1/500 योजना को मंजूरी मिलनी चाहिए।

कई अलग-अलग राय के कारण, नेशनल असेंबली की स्थायी समिति ने दो विकल्प प्रस्तावित किए। पहला , परियोजना निवेशकों को ग्राहकों से जमा राशि तभी प्राप्त करने की अनुमति होगी जब मकान और निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाने योग्य हों और नियमों के अनुसार लेन-देन किया गया हो।

नेशनल असेंबली की स्थायी समिति का मानना है कि यह ग्राहकों के लिए एक कम जोखिम वाला विकल्प है - जो रियल एस्टेट लेनदेन में सबसे कमज़ोर वर्ग है। क्योंकि जमा राशि तभी जमा की जाती है जब रियल एस्टेट व्यावसायिक शर्तों को पूरा करता है और दोनों पक्ष अनुबंध पर हस्ताक्षर करते हैं, जिससे विवादों की संभावना कम हो जाती है। यह विकल्प सरकार और नेशनल असेंबली के प्रतिनिधिमंडलों और नेशनल असेंबली एजेंसियों की 38% राय द्वारा चुना गया है।

लेकिन इस पद्धति की भी सीमाएं हैं, अर्थात निवेशक को जमा प्राप्त करने और संभावित ग्राहकों के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करने का अवसर नहीं मिलता है।

दूसरा, निवेशक ग्राहक के साथ हुए समझौते के अनुसार तभी जमा राशि लेता है जब परियोजना का मूल डिज़ाइन हो, जिसका मूल्यांकन किसी राज्य एजेंसी द्वारा किया गया हो और भूमि उपयोग अधिकारों से संबंधित कोई दस्तावेज़ हो। जमा राशि के समझौते में घर या निर्माण कार्य की बिक्री, किराये या खरीद की कीमत स्पष्ट रूप से बताई जानी चाहिए। अधिकतम जमा राशि सरकार द्वारा विनियमित होती है, लेकिन बिक्री या किराये की कीमत के 10% से अधिक नहीं होनी चाहिए।

इस विकल्प का फ़ायदा यह है कि निवेशक जल्दी पूँजी जुटा सकता है, लेकिन यह ग्राहकों के लिए जोखिम भरा भी है क्योंकि उन्हें तब भुगतान करना पड़ता है जब परियोजना का निर्माण शुरू भी नहीं हुआ होता। अगर परियोजना के निर्माण शुरू करने के लिए ज़रूरी प्रक्रियाएँ जैसे निर्माण परमिट, तकनीकी डिज़ाइन, निर्माण चित्र देरी से या लंबे समय तक चलते हैं, तो इससे खरीदार को नुकसान होगा और विवाद पैदा होंगे। नेशनल असेंबली की स्थायी समिति ने प्रस्ताव दिया है कि सरकार प्रभाव आकलन की सामग्री को इस विकल्प के साथ पूरक बनाए।

कई परिणामों और बाज़ार में व्यवधानों के कारण, कागज़ पर अचल संपत्ति व्यापार को विनियमित न करने के प्रस्ताव के जवाब में, राष्ट्रीय सभा की स्थायी समिति ने कहा कि भविष्य में बनने वाले घरों और निर्माण कार्यों की बिक्री पर नियम 2014 के कानून से विरासत में मिले हैं। इस संशोधित कानून के मसौदे के प्रावधान भविष्य में बनने वाली संपत्तियों, संपत्ति के लेन-देन के निर्णय लेने, स्थापित करने, बदलने और समाप्त करने में संगठनों और व्यक्तियों के अधिकारों पर नागरिक संहिता के सामान्य सिद्धांतों और प्रावधानों के अनुरूप भी हैं।

परियोजना निवेशकों द्वारा पूंजी जुटाना और भविष्य के आवास एवं निर्माण कार्यों में व्यापार, दो अलग-अलग प्रकार के लेन-देन हैं। नागरिक संहिता ने भविष्य की संपत्तियों के लेन-देन को विनियमित किया है। इसलिए, मसौदा कानून, लेन-देन में भाग लेने वाले संगठनों और व्यक्तियों के वैध अधिकारों और हितों को सुनिश्चित करने के लिए, कागज़ पर आवास और निर्माण कार्यों की बिक्री को विनियमित करता है।

कागज पर मकान और अचल संपत्ति खरीदने, बेचने और किराये पर देने के लिए भुगतान के संबंध में, नेशनल असेंबली की स्थायी समिति ने मसौदा कानून में दो विकल्प भी प्रस्तावित किए हैं।

विकल्प 1 : यदि क्रेता या भाड़े पर क्रेता को भूमि उपयोग अधिकार, मकान स्वामित्व और भूमि से जुड़ी अन्य संपत्तियों का प्रमाण पत्र नहीं दिया गया है, तो विक्रेता बिक्री अनुबंध के मूल्य का अधिकतम 95% ही वसूल सकता है। शेष 5% मूल्य का भुगतान सक्षम प्राधिकारी द्वारा क्रेता को प्रमाण पत्र प्रदान किए जाने पर किया जाएगा।

विकल्प 2 , विक्रेता बिक्री अनुबंध के मूल्य का अधिकतम 95% ही वसूल सकता है, यदि क्रेता या भाड़े पर लेने वाले को भूमि उपयोग अधिकार, मकान स्वामित्व और भूमि से जुड़ी अन्य संपत्तियों का प्रमाण पत्र नहीं दिया गया है। अनुबंध मूल्य का शेष 5% ग्राहक द्वारा प्रबंधन के लिए बैंक में खोले गए निवेशक के खाते में स्थानांतरित कर दिया जाता है और निवेशक इस राशि का उपयोग नहीं कर सकता। इस राशि से संबंधित लागत और लाभ निवेशक और बैंक के बीच सहमति से तय किए जाते हैं।

निवेशक इस राशि का उपयोग लाभ (यदि कोई हो) के साथ तभी कर सकता है जब सक्षम राज्य एजेंसी क्रेता या पट्टेदार को भूमि उपयोग अधिकार, मकान स्वामित्व अधिकार और भूमि से जुड़ी अन्य परिसंपत्तियों का प्रमाण पत्र जारी कर दे।

एजेंडे के अनुसार, 31 अक्टूबर की दोपहर को, नेशनल असेंबली ने 2023 की सामाजिक-आर्थिक स्थिति, 2024 की प्रस्तावित योजना और सामाजिक-आर्थिक सुधार कार्यक्रम पर प्रस्ताव 43 के कार्यान्वयन पर हॉल में चर्चा की। नेशनल असेंबली ने दा नांग शहर में कई पायलट तंत्रों के कार्यान्वयन के साथ-साथ कानूनी दस्तावेजों की समीक्षा के परिणामों पर भी चर्चा की।

होई थू

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