मांग के अनुरूप मूल्य में कमी स्वीकार करें
2023 में, पूरे रियल एस्टेट बाजार में एक ग्रे तस्वीर देखी गई जब सभी खंड निराशाजनक थे, बाजार की तरलता केवल कुछ खंडों में ही कभी दिखाई दी, जिससे कई निवेशक चिंतित हो गए।
कई कठिनाइयों के कारण डेवलपर्स और निवेशक घाटे की "कठिन" स्थिति में फंस गए हैं। वहीं, विशेषज्ञों का कहना है कि बाज़ार में सबसे मुश्किल आपूर्ति है, जब इसकी कोई गारंटी कानूनी मुद्दों से नहीं मिलती। यह आपूर्ति मौजूदा निवेशकों की ज़रूरतों, खासकर अपर्याप्त भुगतान क्षमता की ज़रूरतों के लिए उपयुक्त नहीं है।
फु डोंग ग्रुप के महानिदेशक श्री न्गो क्वांग फुक ने टिप्पणी की: "वर्तमान अचल संपत्ति की आपूर्ति दुर्लभ है, अगर बाजार में उत्पाद हैं, तो वे बहुत अधिक कीमतों पर हैं, जिससे आपूर्ति और मांग के बीच का अंतर तेजी से स्पष्ट हो जाता है। इस बीच, निवेशकों की वर्तमान मांग और भुगतान क्षमता उपयुक्त नहीं है।"
वर्तमान में अचल संपत्ति की आपूर्ति कम है और वास्तविक घर खरीदारों की मांग की तुलना में कीमतें अधिक हैं।
"उदाहरण के लिए, एक अपार्टमेंट में रहने वाला व्यक्ति टाउनहाउस में जाना चाहता है, लेकिन टाउनहाउस उसके बजट में होना चाहिए। अगर एक अपार्टमेंट 3 अरब में बिकता है, तो वह 5 अरब में एक घर खरीदने को तैयार है, लेकिन उस कीमत पर आवासीय क्षेत्र ढूंढना आसान नहीं है। अगर वह खरीदना चाहता है, तो उसे मुनाफ़ा कमाने के लिए 7-10-15 अरब चुकाने होंगे," श्री फुक ने बताया।
श्री फुक के अनुसार, कानूनी कठिनाइयों के अलावा, सबसे कठिन समस्या यह है कि उत्पाद लोगों की भुगतान क्षमता के अनुकूल नहीं है। इससे तरलता की समस्या का समाधान नहीं होता। और अगर उत्पाद वॉलेट के लिए उपयुक्त है, तो कानूनी पहलू ज़रूरी नहीं कि सही हो।
"इस बाज़ार को सुचारू रूप से हल करने के लिए, हमें परियोजना के कानूनी पहलू को सुलझाना होगा, उसे पूरा करना होगा, और ऐसे उत्पाद लॉन्च करने होंगे जो लोगों के बजट के अनुकूल हों। बाज़ार अपने आप समायोजित हो जाएगा और संचालन की प्रक्रिया में प्रवेश करेगा, क्योंकि सभी की माँग है। जब बाज़ार में अच्छी तरलता होगी, तो बैंक ऋण देंगे क्योंकि निवेशकों ने अपने उत्पाद बेच दिए हैं, और बैंकों के पास ऋण वसूलने की क्षमता होगी," फु डोंग समूह के महानिदेशक ने कहा।
श्री फुक के अनुसार, वर्तमान में तरलता केवल हो ची मिन्ह सिटी के कुछ निवेशकों पर केंद्रित है जैसे नाम लोंग, खांग डिएन, या बिन्ह डुओंग जैसे फु डोंग, बीकॉन्स, ले फोंग... ये वे इकाइयां हैं जिनका मूल्यांकन उत्पादों को बेचने और बाजार में हिस्सेदारी हासिल करने के लिए किया जाता है।
"निवेशक अभी भी उत्पाद बेच रहे हैं, हालाँकि ज़्यादा नहीं, फिर भी यह बाज़ार में एक आकर्षक स्थान है। इस व्यवसाय के लिए सबसे ज़रूरी है परियोजना को लागू करने की क्षमता, जो निवेशक की आंतरिक अर्थव्यवस्था है। कानूनी रूप से पूर्ण और सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि उत्पाद किफ़ायती हो, निवेशक शर्तों को पूरा करते हों। निवेशक तेज़ी से निर्माण करते हैं, समय से पहले निर्माण करके ग्राहकों को सौंप देते हैं, इसे एक प्रतिष्ठित काम और निवेशकों की मज़बूत क्षमता माना जा सकता है। क्योंकि अर्थव्यवस्था के बिना, वे इस मुश्किल दौर में परियोजना को लागू नहीं कर सकते," श्री फुक ने साझा किया।
कानूनी मामलों पर ध्यान केंद्रित करना, परियोजनाएं बनाना तथा उपयुक्त ग्राहक खोजने के लिए कम लाभ स्वीकार करना उन मुद्दों में से एक है, जिन पर निवेशक ध्यान केंद्रित कर रहे हैं।
"मेरी राय में, आपूर्ति अब बहुत कम है, इस क्षेत्र में लोगों की वास्तविक आवास माँग बढ़ रही है। हालाँकि, बाजार की प्रकृति और अचल संपत्ति से जुड़े उद्योग भी विकसित हो रहे हैं, श्रम, निर्माण, सामग्री और इनपुट लागत कम नहीं हो रही है। यह अचल संपत्ति की बिक्री मूल्य को बढ़ाने के लिए मजबूर करता है ताकि व्यवसाय लाभ कमा सकें। आपूर्ति और माँग को पूरा करने के लिए, निवेशकों के पास जल्द से जल्द एक पूर्ण कानूनी रोडमैप होना चाहिए, खरीदारों की ज़रूरतों के अनुरूप उत्पाद बेचने के लिए कम लाभ स्वीकार करना चाहिए, तभी तरलता और नकदी प्रवाह का निर्माण होगा," श्री न्गो क्वांग फुक ने कहा।
2024 का बाजार “उज्ज्वल रंग”
विशेषज्ञों का आकलन है कि यद्यपि रियल एस्टेट बाजार की कठिनाइयां प्रत्येक चरण में दिखाई दे रही हैं, फिर भी 2024 में रियल एस्टेट बाजार में काफी उज्ज्वल रंग होंगे।
विशेषज्ञों के अनुसार, बाजार को एक साथ विकसित करने में मदद करने के लिए सबसे ज़रूरी चीज़ है रियल एस्टेट खरीदने के मनोविज्ञान को बदलना। क्योंकि अगर खरीदार रियल एस्टेट की कीमतों में गिरावट का इंतज़ार करते रहेंगे, तो वे बाजार को तरल नहीं बना पाएँगे।
नाम फाट रियल एस्टेट कंस्ट्रक्शन ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के निदेशक, श्री ले वान हंग, न्गुओई दुआ टिन से बात करते हुए, टिप्पणी की: "मौजूदा आपूर्ति मौजूद है, अगर मांग नहीं खरीदती है, तो यह "अटक" जाएगी। अब हालत यह है कि अचल संपत्ति की कीमतें पैसे बचाने, सोना खरीदने के बजाय, एक आकर्षक सीमा पर तय की जानी चाहिए, फिर लोग उस पैसे का इस्तेमाल घर खरीदने में करते हैं। इसलिए, आपूर्ति को उपयुक्त उत्पाद प्रदान करने चाहिए, कीमत उचित होनी चाहिए, ताकि खरीदारों के लिए आकर्षण बढ़े। खरीदार देखेंगे कि इससे बेहतर कोई अवसर नहीं है, और यहीं से मांग बढ़ेगी।
आजकल बहुत से लोग घर खरीदने का इरादा रखते हैं। बैंक की ब्याज दरें कम होने के बावजूद, लोग घर खरीदने और किराए पर देने के लिए पैसे निकालते हैं... जब मुद्रास्फीति बढ़ती है, तो वे पैसे को सामान में बदल देते हैं।
"लेकिन अब, आप उतना नहीं खरीद सकते जितना आपके पास पैसा है। आजकल, अचल संपत्ति खरीदना बहुत सख्त है। लोग बहुत सोच-समझकर चुनाव करेंगे, भले ही उन्हें कम कीमत पर मिल जाए। आपूर्तिकर्ताओं को तदनुसार कीमतें कम करने के लिए मजबूर किया जाना चाहिए, और मांग को प्रोत्साहित किया जाना चाहिए," श्री ले वान हंग ने कहा।
हाल ही में हो ची मिन्ह सिटी में आयोजित वियतनाम रियल एस्टेट सम्मेलन - वीआरईएस 2023 में, विशेषज्ञों ने भविष्यवाणी की कि 2024 की पहली छमाही में रियल एस्टेट बाजार भावना सूचकांक 2023 की दूसरी छमाही की तुलना में 3 अंक बढ़ जाएगा।
तदनुसार, 2024 की शुरुआत में बाजार भावना सूचकांक में वृद्धि हुई, क्योंकि बाजार के साथ संतुष्टि का स्तर, यह विश्वास कि भविष्य में अचल संपत्ति की कीमतें अच्छी तरह से बढ़ेंगी, घर खरीदने की क्षमता, बाजार की स्थिति का आकलन, नीतियां और ब्याज दरें सभी बढ़ गईं।
हो ची मिन्ह सिटी में वर्ग ए मूल्य वाले कई अपार्टमेंट विकसित किए जा रहे हैं।
दक्षिणी क्षेत्र में Batdongsan.com.vn के निदेशक, विशेषज्ञ दीन्ह मिन्ह तुआन का मानना है कि रियल एस्टेट खरीदारों और विक्रेताओं का अधिक सकारात्मक मनोविज्ञान 2024 के बाजार के लिए 2023 में शेष कठिनाइयों को विकसित करने और दूर करने का अवसर होगा।
डाट ज़ान्ह सर्विसेज की महानिदेशक सुश्री फाम थी गुयेन थान का मानना है कि 2024 खरीदारों का बाजार होगा।
2024 में कुल मिलाकर माँग कमज़ोर रहेगी, लेकिन 2023 की तुलना में इसमें थोड़ा सुधार होगा, क्योंकि क्रय शक्ति मुख्य रूप से हनोई और हो ची मिन्ह सिटी के बाज़ारों में केंद्रित रहेगी। किफायती आवास खंड बाज़ार में अग्रणी बना हुआ है। किराये के आवास बाज़ार में अच्छी वृद्धि हो रही है, और किराये की कीमतों में वृद्धि का अनुमान है। विशेष रूप से, प्राथमिक बिक्री मूल्य लगभग 3% - 5% की मामूली वृद्धि के साथ स्थिर रहने का अनुमान है। द्वितीयक बिक्री मूल्य अब बहुत अधिक गिरावट में नहीं हैं, और बिक्री में मुख्य रूप से ग्राहकों द्वारा बैंक ऋण का तत्काल भुगतान करने के लिए बिक्री की आवश्यकता के कारण नुकसान हो रहा है।
सुश्री थान ने कहा, "बाजार का विश्वास अब बहुत महत्वपूर्ण है, और 2023 में इसमें सुधार हुआ है और सुधार के स्पष्ट संकेत दिखने लगे हैं। इस महत्वपूर्ण बिंदु से 2024 में बाजार अवशोषण में थोड़ी वृद्धि होकर 30%-35% तक पहुँचने में भी मदद मिलने की उम्मीद है।"
निवेशकों का लक्ष्य किफायती अपार्टमेंट्स होगा।
2024 में निवेशकों को सलाह देते हुए, सुश्री थान ने कहा कि अचल संपत्ति खरीदने वाले ग्राहकों के लिए, उन्हें रुझानों को समझने के लिए नियमित रूप से बाजार की जानकारी की निगरानी करने, सर्वोत्तम मूल्य पर अचल संपत्ति खरीदने के अवसरों का अनुमान लगाने की आवश्यकता है; वित्तीय संसाधनों को सावधानीपूर्वक तैयार करें, उच्च दरों पर खरीदने के लिए उधार को सीमित करें; रुझानों, भीड़ मनोविज्ञान, विशेष रूप से कम तरलता वाले अचल संपत्ति के प्रकारों के बाद अटकलों को सीमित करें; प्रतिष्ठित और सक्षम निवेशकों, डेवलपर्स, बिक्री इकाइयों से अच्छे उत्पाद चुनें; बिक्री नीतियों और कार्यक्रमों का लाभ उठाएं जिनमें ग्राहकों के लिए कई प्रोत्साहन और समर्थन हैं।
"बाजार भले ही सबसे कठिन दौर से गुज़र चुका हो, लेकिन जल्द सुधार की संभावना अभी भी सवालों के घेरे में है। यह वह समय है जब व्यवसायों और ग्राहकों, दोनों को सतर्क मानसिकता बनाए रखने की ज़रूरत है, नकारात्मक सूचनाओं के सामने ज़्यादा अतिवादी न हों और "नकली" सकारात्मक संकेतों के सामने ज़्यादा आशावादी न हों। आने वाले समय में रियल एस्टेट कानून बाजार को पारदर्शी बनाने, आपूर्ति को मांग के अनुरूप बनाने, रियल एस्टेट मूल्य बनाने और पूरे बाजार को "उज्ज्वल रंग" दिखाने में मदद करेगा," डाट ज़ान्ह सर्विसेज की महानिदेशक सुश्री फाम थी गुयेन थान ने साझा किया।
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