वियतनाम रियल एस्टेट विलय और अधिग्रहण गतिविधियों के लिए एक आकर्षक गंतव्य है।
पीवी: हाल के दिनों में, कई नीतियां प्रभावी होने लगी हैं, जिससे रियल एस्टेट बाजार में धीरे-धीरे सुधार हो रहा है। 2024 में रियल एस्टेट परिदृश्य का आपका आकलन क्या है?
डॉ. गुयेन मिन्ह फोंग: कुल मिलाकर, हालांकि रियल एस्टेट बाजार को अभी भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है और विभिन्न क्षेत्रों में सुधार असमान है, मेरी राय में, रियल एस्टेट बाजार ने सबसे चुनौतीपूर्ण चरण को पार कर लिया है।
2024 में रियल एस्टेट बाजार में आपूर्ति और मांग, इनपुट और आउटपुट, मैक्रो और माइक्रो दोनों स्तरों पर, अल्पावधि और मध्यम अवधि में, नीतिगत पहलुओं के साथ-साथ परिचालन और व्यावसायिक प्रथाओं के संदर्भ में भी सकारात्मक विकास देखने को मिलेगा।
अर्थशास्त्री , डॉ. गुयेन मिन्ह फोंग।
आने वाले समय में, नीतिगत संशोधनों और कानूनी वातावरण में सुधारों का प्रभाव और प्रभावशीलता अधिक स्पष्ट होगी, जिसमें संशोधित आवास कानून, संशोधित अचल संपत्ति व्यापार कानून और संशोधित अचल संपत्ति कानून जैसे कई नए मसौदा कानून शामिल होंगे।
परियोजनाओं में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने में धीरे-धीरे प्रगति हो रही है। 2023 में, हनोई ने कठिनाइयों और बाधाओं का सामना कर रही 58.8% परियोजनाओं का समाधान किया, जबकि हो ची मिन्ह सिटी ने 37.2% परियोजनाओं का समाधान किया। जिन परियोजनाओं का समाधान हो चुका है या किया जा रहा है और जो बाधाओं से मुक्त हो चुकी हैं, वे आने वाले समय में आपूर्ति सुनिश्चित करने और बाजार को बढ़ावा देने में योगदान देंगी।
नए आवासीय विकास परियोजनाओं की मंजूरी में आ रही बाधाएं दूर हो जाएंगी और बाजार में आपूर्ति बढ़ रही है। देश भर में सरकारी और निजी दोनों तरह की बड़े पैमाने की परियोजनाओं से आपूर्ति में उल्लेखनीय वृद्धि के कारण सामाजिक आवास बाजार में बेहतर सुधार देखने को मिलेगा।
देशभर में बुनियादी ढांचा परियोजनाओं के क्रियान्वयन और प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) में वृद्धि के कारण औद्योगिक रियल एस्टेट क्षेत्र में अधिक जीवंतता आएगी। उच्च श्रेणी के वाणिज्यिक आवास क्षेत्र में सुधार की गति धीमी रहेगी क्योंकि वास्तविक मांग में तेजी आने की उम्मीद नहीं है। सार्वजनिक निवेश क्रियान्वयन और एफडीआई आकर्षण के परिणामों से रियल एस्टेट बाजार को नई गति मिल रही है और आगे भी मिलती रहेगी। कुल मिलाकर, रियल एस्टेट बाजार में अधिक जीवंतता आएगी और 2024 के अंत से लेन-देन में तेजी देखने को मिलेगी।
ऊपर उल्लिखित सभी कारकों का सकारात्मक प्रभाव पड़ता है, जिससे रियल एस्टेट बाजार में विश्वास और मजबूती बढ़ती है और राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था के 40 से अधिक अन्य क्षेत्रों में इसका प्रसार होता है।
पीवी: कई लोगों का मानना है कि रियल एस्टेट बाजार में अपार संभावनाएं हैं। आपके विचार में, क्या वियतनाम 2024 में विदेशी निवेशकों को आकर्षित करने वाला एक उज्ज्वल केंद्र बन जाएगा?
डॉ. गुयेन मिन्ह फोंग: पर्यटन क्षेत्र में आई नई तेजी, जिसमें हनोई और हो ची मिन्ह सिटी के होटलों का प्रदर्शन कोविड-19 से पहले के स्तर पर लौट आया है, यह संकेत देती है कि पुनर्गठन अधिक मजबूत होगा और अवसर केवल उन्हीं व्यवसायों को मिलेंगे जिनके पास सुरक्षित और टिकाऊ विकास रणनीतियाँ हैं, जो वास्तविक मांग को पूरा करने वाले क्षेत्रों पर ध्यान केंद्रित करते हैं और जिनके पास पर्याप्त वित्तीय क्षमता है। साथ ही, यह धीरे-धीरे उन अक्षम व्यवसायों को खत्म कर देगा जो अल्पकालिक और अवसरवादी तरीके से काम करते हैं।
अनुमान है कि 2024-2026 के दौरान वियतनामी रियल एस्टेट बाजार में विदेशी निवेश में भारी वृद्धि होगी, खासकर दक्षिण कोरिया, सिंगापुर, मलेशिया और थाईलैंड जैसे एशियाई देशों के साथ-साथ मध्य पूर्वी निवेशकों से। मेरे विचार में, निवेश का मुख्य उद्देश्य अच्छी गुणवत्ता वाली, वास्तविक मूल्य और विकास क्षमता वाली साफ-सुथरी जमीनें (कानूनी स्वामित्व और पूर्ण मुआवजे के साथ) खोजना है।
घरेलू और क्षेत्रीय मांग के रुझानों और वैश्विक आपूर्ति श्रृंखलाओं में बदलाव के अनुरूप विस्तार योग्य रियल एस्टेट परियोजनाएं घरेलू और विदेशी दोनों निवेशकों का ध्यान आकर्षित करती रहेंगी। वियतनाम रियल एस्टेट विलय और अधिग्रहण गतिविधियों के लिए एक आकर्षक गंतव्य बना हुआ है, क्योंकि वियतनामी कानूनी नियम अधूरी रियल एस्टेट परियोजनाओं की बिक्री की अनुमति देते हैं (जबकि अन्य देशों में यह संभव नहीं है)।
औद्योगिक, आवासीय और होटल रियल एस्टेट में अपार संभावनाएं हैं। औद्योगिक रियल एस्टेट में विलय और अधिग्रहण (M&A) गतिविधियों में कई मुक्त व्यापार समझौतों (FTAs) से मिलने वाले लाभों के साथ-साथ व्यापक बुनियादी ढांचे और सहायक उद्योगों, अनुभवी ज्ञान और वियतनामी बाजार की समझ के कारण अधिक अवसर देखने को मिलेंगे, जो घरेलू व्यवसाय विदेशी भागीदारों के साथ साझेदारी में लाते हैं।
उच्च श्रेणी के, पर्यावरण-अनुकूल प्रमाणित कार्यालय स्थानों के बाजार में उच्च अधिभोग दर और स्थिर किराये की कीमतों में वृद्धि बनी हुई है, जिससे रियल एस्टेट विलय और अधिग्रहण बाजार में उनकी आकर्षण क्षमता और बढ़ जाती है।
कुल मिलाकर, रियल एस्टेट विलय और अधिग्रहण बाजार, और विशेष रूप से रियल एस्टेट व्यवसाय, हमेशा आकर्षक अवसर प्रदान करता है, लेकिन यह सभी निवेशकों के लिए उपयुक्त क्षेत्र नहीं है। मेरा मानना है कि सफलता केवल उन्हीं व्यवसायों को मिलती है जो बाजार का आकलन और विश्लेषण करने की क्षमता रखते हैं और जिनके पास ठोस वित्तीय संसाधन होते हैं।
प्रशासनिक प्रक्रिया संबंधी बाधाओं को दूर करने की प्रक्रिया में तेजी लाएं।
पीवी: यद्यपि 2024 में रियल एस्टेट बाजार में कई महत्वपूर्ण प्रगति के अवसर हैं, फिर भी इसे कठिनाइयों और चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है। आपके विचार में, रियल एस्टेट बाजार के स्वस्थ और सतत विकास में सहायक उपाय क्या हो सकते हैं?
डॉ. गुयेन मिन्ह फोंग: आने वाले समय में, उपभोक्ता विश्वास को पुनः प्राप्त करने, विभिन्न क्षेत्रों के बीच असंतुलन को सुधारने और बांड बाजार और ग्राहक अग्रिम भुगतान सहित विभिन्न स्रोतों से नकदी प्रवाह को अनलॉक करने के लिए सभी हितधारकों, विशेष रूप से व्यवसायों से, अधिक प्रयासों की आवश्यकता है।
रियल एस्टेट बाजार में सुधार के संकेत दिख रहे हैं (उदाहरण के लिए चित्र)।
बाजार की कठिनाइयों को कम करने के लिए, वियतनाम के स्टेट बैंक को व्यवसायों के लिए ऋण पूंजी संबंधी कठिनाइयों को दूर करने के संबंध में प्रधानमंत्री की 7 दिसंबर, 2023 की बैठक के निर्देशों का सख्ती से पालन करना होगा। तदनुसार, निम्नलिखित बातों पर ध्यान दिया जाना चाहिए: ऋण ब्याज दरों में उल्लेखनीय कमी करना; ऋण पुनर्गठन जारी रखना; नए ऋणों के लिए शर्तों में सुधार करना; सट्टेबाजी और धोखाधड़ी के कारण उत्पन्न खराब ऋणों का प्रबंधन बढ़ाना और उन्हें समाप्त करना; और मौद्रिक नीति का समर्थन करने के लिए पूंजी, करों, शुल्कों और सार्वजनिक निवेश से संबंधित राजकोषीय नीतियों को जारी रखना।
विशेष रूप से, स्थानीय निकायों को योजना योजनाओं की तैयारी और अनुमोदन में तेजी लाने की आवश्यकता है, जो अचल संपत्ति परियोजनाओं के कार्यान्वयन का आधार बनेंगी; बोली के माध्यम से निवेशकों के चयन की आवश्यकता वाली अचल संपत्ति परियोजनाओं की सूची सार्वजनिक रूप से जारी करें ताकि व्यवसाय पूरी जानकारी को समझ सकें, सक्रिय रूप से शोध कर सकें और खुले और पारदर्शी तरीके से भाग लेने के लिए पंजीकरण कर सकें...
अचल संपत्ति परियोजनाओं से संबंधित प्रशासनिक बाधाओं को दूर करने की प्रक्रिया में तेजी लाएं; व्यवसायों और नागरिकों के लिए प्रशासनिक प्रक्रियाओं के समाधान में कठिनाई और असुविधा से बचने के लिए निरीक्षण और पर्यवेक्षण को मजबूत करें। स्थानीय परिस्थितियों के अनुरूप सामाजिक आवास विकास के लिए नीतियां और तंत्र जारी करने हेतु प्रांतीय जन समितियों के अधिकार को बढ़ाएं।
रियल एस्टेट व्यवसायों को अपने उत्पाद खंडों और मूल्य निर्धारण का पुनर्गठन करने, परियोजना की गुणवत्ता में सुधार करने और निवेशकों का विश्वास मजबूत करने की आवश्यकता है। साथ ही, व्यवसायों को शेयर बाजार में कॉर्पोरेट बॉन्ड जारी करके पूंजी जुटाने को बढ़ावा देना चाहिए।
साक्षात्कारकर्ता: साक्षात्कार के लिए धन्यवाद!
एन. जियांग
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