भूमि लेनदेन प्रभावी होने का समय

भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र (एसडीडी, जिसे लाल किताब के रूप में भी जाना जाता है) वाली भूमि, जो विवाद, निर्णय के निष्पादन, जब्ती आदि के अधीन नहीं है, को हस्तांतरित करने की अनुमति है।

चूँकि भूमि एक विशेष संपत्ति है, इसलिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण को भूमि कानून और नोटरीकरण के प्रावधानों का पालन करना आवश्यक है। इसीलिए हस्तांतरण अनुबंध की वैधता और भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण की वैधता में अंतर होता है।

अनुबंध पर हस्ताक्षर कर दिए हैं, लेकिन अभी तक यह नहीं पता कि यह प्रभावी है या नहीं

कर्ज़ चुकाने के लिए बड़ी रकम की तत्काल ज़रूरत होने पर, श्रीमती पीटीजी (डोंग टैम कम्यून, डोंग नाई प्रांत में निवास करती हैं) और उनके पति ने श्री एचवीबी (डोंग नाई प्रांत के टैन लोई कम्यून में निवास करती हैं) को कुल 2 हेक्टेयर बारहमासी ज़मीन (लाल किताब वाली) में से 4 साओ ज़मीन 800 मिलियन वीएनडी में हस्तांतरित करने का अनुबंध किया। चूँकि श्री एचवीबी के पास एकमुश्त भुगतान करने के लिए पर्याप्त धनराशि नहीं थी, इसलिए उन्होंने केवल 100 मिलियन वीएनडी जमा किए और एक महीने बाद ज़मीन खरीदने के लिए पूरी राशि का भुगतान करने का वचन दिया। इसके बाद, दोनों पक्ष अनुबंध को प्रमाणित कराने के लिए नज़दीकी नोटरी कार्यालय गए।

डोंग नाई प्रांतीय बार एसोसिएशन के वकील अगस्त 2025 में डोंग टैम कम्यून के निवासियों को कानूनी सलाह प्रदान करते हैं। फोटो: दोआन फु

एक महीने बाद भी, श्री एचवीबी ने अपनी प्रतिबद्धता पूरी नहीं की। इसलिए, श्रीमती पीटीजी और उनके पति ने ज़मीन उनके नाम नहीं की, बल्कि किसी और के नाम नोटरीकृत हस्तांतरण अनुबंध कर दिया। चूँकि वह श्रीमती पीटीजी और उनके पति से ज़मीन नहीं खरीद सकते थे क्योंकि किसी और ने उसे "हथिया" लिया था, इसलिए श्री एचवीबी ने श्रीमती पीटीजी और उनके पति से मिलकर जमा राशि वापस माँगी। अगर श्रीमती पीटीजी और उनके पति ने जमा राशि वापस नहीं की, तो वह उन पर मुकदमा करने और उनके और किसी और के बीच लेन-देन को रोकने के लिए एक वकील नियुक्त करेंगे।

जटिल स्थिति को सीमित करने के लिए, श्रीमती पीटीजी और उनके पति श्री एचवीबी को 100 मिलियन वीएनडी जमा राशि वापस करने पर सहमत हो गए। हालाँकि, वह और उनके पति अभी भी जानना चाहते हैं: उनके और श्री एचवीबी तथा बाद में हस्तांतरित व्यक्ति के बीच 4 सौ एकड़ ज़मीन के हस्तांतरण का कौन सा अनुबंध लागू हुआ है, कौन सा नहीं?

भूमि हस्तांतरण अनुबंध कब प्रभावी होता है और भूमि हस्तांतरण अनुबंध और भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण के प्रभावी होने के समय में कितना अंतर होता है, यह न जानने के कारण कई लोगों को अनुबंध समाप्त करने में कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है। उदाहरण के लिए, श्री डीवीआर (डोंग नाई प्रांत के जिया कीम कम्यून में रहने वाले) का मामला।

श्री डीवीआर ने कहा: जब उन्होंने कीमत तय कर ली, तो उन्होंने सुश्री एनटीडी (जो बिएन होआ वार्ड, डोंग नाई प्रांत में रहती हैं) को लाल किताब वाली 150 वर्ग ^मीटर आवासीय भूमि हस्तांतरित करने के लिए एक अनुबंध पर हस्ताक्षर किए। दोनों पक्षों ने केवल हस्ताक्षर किए, अनुबंध को नोटरीकृत किया गया। हालाँकि, अनुबंध में बताई गई समय सीमा के बाद भी, हस्तांतरितकर्ता, सुश्री एनटीडी, उन्हें देने के लिए पर्याप्त धनराशि तैयार नहीं कर पाईं। इसी कारण, उन्होंने सुश्री एनटीडी के नाम भूमि हस्तांतरित करने की प्रक्रिया पूरी नहीं की।

श्री डीवीआर जानना चाहते हैं कि क्या उनके और सुश्री एनटीडी के बीच स्थानांतरण अनुबंध अभी प्रभावी है और क्या उन्हें भुगतान और नाम परिवर्तन प्रक्रिया की तिथि आने पर, लेकिन सुश्री एनटीडी अनुपस्थित होने पर अनुबंध को रद्द करने का अधिकार है?

हस्ताक्षर या नोटरीकरण के समय से प्रभावी?

2015 के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 401 में प्रावधान है कि कानूनी रूप से संपन्न अनुबंध, समापन के समय से ही प्रभावी होता है। अनुबंध के प्रभावी होने के समय से, पक्षों को एक-दूसरे के प्रति अपने अधिकारों और दायित्वों का निर्वहन करना होगा।

वहीं, 2015 नागरिक संहिता के अनुच्छेद 500 से अनुच्छेद 503 तक, यह निर्धारित किया गया है कि भूमि उपयोग अधिकारों पर एक अनुबंध पक्षों के बीच एक समझौता है, जिसके अनुसार भूमि उपयोगकर्ता भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार भूमि उपयोग के अधिकार दूसरे पक्ष को हस्तांतरित करता है; दूसरा पक्ष भूमि उपयोगकर्ता के साथ अनुबंध के तहत अधिकारों और दायित्वों का प्रयोग करता है। भूमि उपयोग अधिकारों पर अनुबंध की सामग्री उपयोग के उद्देश्य, भूमि उपयोग की अवधि, नियोजन, भूमि उपयोग योजना और भूमि कानून के प्रावधानों और संबंधित कानूनों के अन्य प्रावधानों के अनुसार अन्य अधिकारों और दायित्वों के प्रावधानों के विपरीत नहीं होनी चाहिए।

भूमि उपयोग अधिकारों पर अनुबंध लिखित रूप में, 2015 नागरिक संहिता, भूमि कानून और अन्य प्रासंगिक कानूनी प्रावधानों के अनुरूप होने चाहिए। भूमि उपयोग अधिकारों पर अनुबंधों के कार्यान्वयन में भूमि कानून और अन्य प्रासंगिक कानूनी प्रावधानों द्वारा निर्धारित सही प्रक्रियाओं और औपचारिकताओं का पालन किया जाना चाहिए। भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण भूमि कानून द्वारा निर्धारित पंजीकरण के समय से प्रभावी होगा।

"भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण अनुबंध नोटरीकरण के समय प्रभावी होता है। भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार परिवर्तनों के पंजीकरण के समय से प्रभावी होता है।"

वकील गुयेन डुक, डोंग नाई प्रांतीय बार एसोसिएशन।

इसके अलावा, 2024 के नोटरीकरण कानून के अनुच्छेद 6 में स्पष्ट रूप से प्रावधान है कि नोटरीकृत दस्तावेज़ उस समय से प्रभावी होते हैं जब नोटरी द्वारा उन पर हस्ताक्षर किए जाते हैं और नोटरी संस्था दस्तावेज़ पर मुहर लगाती है। नोटरीकृत दस्तावेज़ संबंधित पक्षों के लिए प्रभावी होते हैं और लेन-देन में शामिल पक्षों के लिए नोटरीकृत लेनदेन से संबंधित प्रक्रियाओं को पूरा करने के लिए सक्षम राज्य एजेंसियों से अनुरोध करने का आधार होते हैं।

वकील गुयेन डुक (डोंग नाई प्रांत बार एसोसिएशन) ने कहा: उपरोक्त नियमों के आधार पर, श्रीमती पीटीजी और श्री एचवीबी के बीच 4 साओ भूमि हस्तांतरण का अनुबंध अभी तक प्रभावी नहीं हुआ है क्योंकि यह औपचारिक शर्तों (नोटरीकृत या प्रमाणित नहीं) का पालन नहीं करता है। जहाँ तक दम्पति के बीच बाद वाले के साथ स्थापित अनुबंध का प्रश्न है, वह नोटरीकृत होने के समय से प्रभावी होता है। श्री एचवीबी द्वारा जमा राशि वापस माँगने और दम्पति द्वारा स्वीकार किए जाने का मुद्दा, भूमि हस्तांतरण अनुबंध के प्रभावी होने या न होने के मुद्दे से संबंधित नहीं है।

श्री डीवीआर के मामले में: उनके और सुश्री एनटीडी के बीच हस्तांतरण अनुबंध प्रभावी होने के योग्य है। हालाँकि, चूँकि सुश्री एनटीडी ने अनुबंध में सहमत दायित्वों का उचित ढंग से पालन नहीं किया, इसलिए उन्हें हस्ताक्षरित अनुबंध को रद्द करने का अनुरोध करने का अधिकार है। नोटरीकृत अनुबंध को रद्द करने के लिए निम्नलिखित शर्तें पूरी होनी चाहिए: जब उस अनुबंध में भाग लेने वाले सभी लोगों की सहमति और लिखित प्रतिबद्धता हो। साथ ही, नोटरीकृत अनुबंध को रद्द करने का नोटरीकृत कार्य पिछले नोटरी संस्थान में और एक नोटरी द्वारा किया जाना चाहिए।

नोटरी संगठन में नोटरीकृत अनुबंध को रद्द करने में विफल होने पर, श्री डीवीआर को मुकदमा दायर करने का अधिकार है, अदालत से अनुबंध को रद्द करने का अनुरोध करना क्योंकि सुश्री एनटीडी ने अनुबंध संबंधी दायित्वों का गंभीर उल्लंघन किया और अनुबंध में किए गए दायित्वों को ठीक से पूरा नहीं किया।

दोआन फु

स्रोत: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/