विधि समिति: 'कुछ अपार्टमेंट इमारतों में रखरखाव निधि का उपयोग पारदर्शी नहीं है'

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विधि समिति के अनुसार, कुछ अपार्टमेंट भवनों में रखरखाव निधि का प्रबंधन और उपयोग पारदर्शी नहीं है, तथा निवेशक मनमाने ढंग से उसका उपयोग कर रहे हैं।

विधि समिति द्वारा हाल ही में विषयगत निगरानी रिपोर्ट "अपार्टमेंट भवनों के प्रबंधन, संचालन, नवीकरण और पुनर्निर्माण पर नीतियों और कानूनों का कार्यान्वयन" में अपार्टमेंट भवन रखरखाव निधि के प्रबंधन और उपयोग में कई सीमाओं की ओर इशारा किया गया है।

कई निवेशक रख-रखाव निधि प्रबंधन बोर्ड को नहीं सौंपते हैं, सौंपने में देरी करते हैं या केवल आंशिक रूप से सौंपते हैं; निवेशकों के निजी स्वामित्व वाले क्षेत्रों के लिए रख-रखाव निधि का भुगतान नहीं करते हैं; रख-रखाव निधि का अन्य प्रयोजनों के लिए विनियोजन करते हैं, और प्रबंधन तथा उपयोग में खुले और पारदर्शी भी नहीं होते हैं।

ऐसे निवेशक भी हैं जो अपार्टमेंट खरीदारों से रखरखाव निधि प्राप्त करने के लिए एक ही समय में कई खाते खोलते हैं, लेकिन अपार्टमेंट खरीद या पट्टा-खरीद अनुबंध में इसे दर्ज नहीं करते हैं।

विधि समिति के अध्यक्ष होआंग थान तुंग। फोटो: नेशनल असेंबली मीडिया — विधि समिति के अध्यक्ष होआंग थान तुंग। फोटो: *नेशनल असेंबली मीडिया*

2014 के आवास कानून के प्रावधानों के अनुसार, अपार्टमेंट इमारतों की साझा संपत्ति के रखरखाव निधि का प्रबंधन और उपयोग दो चरणों में किया जाता है। पहले चरण में, पहले अपार्टमेंट भवन सम्मेलन के आयोजन से पहले, निवेशक रखरखाव निधि एकत्र करने और उसका प्रबंधन करने के लिए ज़िम्मेदार होता है। दूसरे चरण में, अपार्टमेंट भवन प्रबंधन बोर्ड (अपार्टमेंट भवन के संचालन के लिए निवासियों द्वारा निर्वाचित) की स्थापना के बाद, निवेशक को नियमों के अनुसार प्रबंधन और उपयोग के लिए रखरखाव निधि इस बोर्ड को हस्तांतरित करनी होगी।

हालाँकि, वास्तव में, रखरखाव शुल्क वसूली अवधि के दौरान, प्रबंधन बोर्ड की स्थापना नहीं की गई है। निवेशक अक्सर घर खरीदारों से वसूले जाने वाले रखरखाव शुल्क के प्रबंधन के लिए अलग से जमा खाता नहीं खोलते, बल्कि अक्सर उसे अपने खाते में जोड़ देते हैं। इससे ऐसी स्थिति पैदा होती है जहाँ निवेशक रखरखाव शुल्क का दुरुपयोग करते हैं और निवासियों के साथ विवाद करते हैं।

इसके अलावा, विधि समिति के अनुसार, वर्तमान कानूनों में अपार्टमेंट भवन प्रबंधन और संचालन शुल्क का भुगतान न करने के मामलों को संभालने के लिए पर्याप्त कड़े प्रतिबंध नहीं हैं; रखरखाव निधि का उपयोग करने वाले कार्य मदों पर विनियम विशिष्ट नहीं हैं, और 2% रखरखाव निधि (अपार्टमेंट मूल्य पर गणना) का उपयोग करने के बाद अतिरिक्त भुगतान के बारे में कोई निर्देश नहीं हैं।

कुछ प्रबंधन बोर्डों ने रखरखाव निधि के उपयोग का उल्लंघन किया और आवास कानून के प्रावधानों को पूरी तरह से नहीं समझा, जिसके कारण निवेशकों और निवासियों के साथ मतभेद और विवाद उत्पन्न हुए। रिपोर्ट में कहा गया है, "ऐसे मामले भी सामने आए जहाँ प्रबंधन बोर्ड ने निवासियों को शिकायत दर्ज कराने के लिए उकसाया, जिससे बड़ी संख्या में लोग इकट्ठा हुए और असुरक्षा और अव्यवस्था फैली।"

कारण के संबंध में, पर्यवेक्षी प्रतिनिधिमंडल ने मूल्यांकन किया कि कुछ स्थानों पर विशेष एजेंसियों और स्थानीय प्राधिकारियों की राज्य प्रबंधन भूमिका अच्छी तरह से नहीं निभाई गई है।

विधि समिति ने आवास कानून में संशोधन का प्रस्ताव रखा, जिससे अपार्टमेंट मालिकों और निवेशकों द्वारा रखरखाव शुल्क का भुगतान न करने के कृत्य को आवास कानून में निषिद्ध कृत्य बनाया जा सके, ताकि सरकार प्रशासनिक प्रतिबंधों पर विनियम जारी कर सके और प्रवर्तन सुनिश्चित करने के लिए उपाय लागू कर सके।

वीएनएक्सप्रेस को दिए गए अपने जवाब में, विधि समिति के पूर्णकालिक सदस्य, श्री ले थान होआन ने कहा कि रखरखाव निधि के प्रबंधन और उपयोग से संबंधित मौजूदा नियमों में अभी भी खामियाँ हैं। सबसे आम खामियाँ यह हैं कि प्रबंधन बोर्ड के सदस्य गलत तरीके से पैसा खर्च करते हैं, मनमाने ढंग से खर्च करते हैं, या रखरखाव निधि से लाभ कमाने के लिए समूह के हितों का इस्तेमाल करते हैं। उन्होंने कहा, "यह व्यवहार कई जगहों पर दर्ज किया गया है और कई मुकदमों का कारण भी बना है।"

आम तौर पर, प्रबंधन बोर्ड को सभी खर्चों, रखरखाव निधि के उपयोग की विस्तृत रिपोर्ट और व्याख्या देनी होती है और निवासियों से प्रतिक्रिया प्राप्त करनी होती है। हालाँकि, कुछ प्रबंधन बोर्ड अपनी शक्तियों का दुरुपयोग करते हैं, धन को अपारदर्शी तरीके से खर्च करते हैं, और कमीशन प्राप्त करने के लिए भवन प्रबंधन और संचालन ठेकेदारों के चयन का लाभ उठाते हैं।

"जैसे कि टूटी हुई फर्श की टाइलों को बदलना, लिफ्टों का निर्धारित समय से पहले रखरखाव करना, और मुनाफे को साझा करने के लिए अविश्वसनीय ठेकेदारों को चुनना। ये सभी वास्तविक जीवन की कहानियाँ हैं, लेकिन वर्तमान कानूनी नियमों को विनियमित करना बहुत कठिन है," श्री होआन ने कहा, जो मानते हैं कि "रखरखाव निधि में अरबों डॉलर को व्यक्तियों के हाथों में देने से" आसानी से नकारात्मक परिणाम हो सकते हैं।

विधि समिति के पूर्णकालिक सदस्य ने प्रस्ताव रखा कि रखरखाव निधि के प्रबंधन और उपयोग के लिए एक स्वतंत्र पर्यवेक्षी बोर्ड होना चाहिए। पर्यवेक्षी बोर्ड के सदस्यों को रखरखाव निधि खाते के उतार-चढ़ाव और शेष राशि की निगरानी करने का अधिकार है। पर्यवेक्षी बोर्ड को अपार्टमेंट भवन के लिए ठेकेदारों, प्रबंधन इकाइयों, सेवा प्रदाताओं के चयन, बैंकों के चयन और रखरखाव निधि के लिए जमा शर्तों में भी भाग लेने का अधिकार है।

सोन हा

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