अस्पष्ट बिक्री अनुबंध और कानूनी खामियां, अपार्टमेंट निर्माण निवेशकों के साथ स्वामित्व विवादों में घर खरीदारों को जोखिम में डालती हैं।
हनोई और कुछ प्रांतों की कई अपार्टमेंट इमारतों में निवेशकों के विरोध में बैनर लिए निवासियों की तस्वीरें सामने आई हैं। सबसे ज़्यादा विवाद ज़मीन, सार्वजनिक और निजी स्वामित्व वाली सुविधाओं जैसे बेसमेंट और पार्किंग, सामुदायिक कक्ष, जिम , व्यावसायिक और किराये के क्षेत्रों को लेकर हैं... विशेषज्ञ और वकील इस स्थिति के कई कारण बताते हैं।
अस्पष्ट बिक्री अनुबंध से निवेशक को लाभ होता है
हनोई बिल्डिंग मैनेजमेंट क्लब के अध्यक्ष, श्री त्रान खान ने विश्लेषण किया कि डिक्री 71/2010 में पहले यह प्रावधान था कि अपार्टमेंट की बिक्री और खरीद के अनुबंध में निजी और साझा स्वामित्व का स्पष्ट रूप से उल्लेख होना चाहिए। हालाँकि, वर्तमान आवास कानून के कार्यान्वयन को निर्देशित करने वाली डिक्री 99/2015 में यह प्रावधान नहीं है। प्रत्येक अपार्टमेंट परियोजना का एक अलग बिक्री और खरीद अनुबंध होता है, जिसकी विषयवस्तु की कई तरह से व्याख्या की जा सकती है, जिससे विवाद उत्पन्न होते हैं। निवेशकों द्वारा तैयार किए गए कई बिक्री और खरीद अनुबंध विस्तृत नहीं होते हैं, और यहाँ तक कि निवेशक के अनुकूल तरीके से साझा स्वामित्व को भी छोड़ दिया जाता है।
श्री खान के अनुसार, अधिकांश खरीदार केवल अपार्टमेंट की कीमत और गुणवत्ता पर ध्यान देते हैं और अनुबंध में साझा और अलग स्वामित्व की शर्तों पर बहुत कम ध्यान देते हैं। अपार्टमेंट सौंपे जाने के बाद, निवासियों का प्रतिनिधित्व करने वाले प्रबंधन बोर्ड के पास निवेशक के साथ साझा और अलग स्वामित्व क्षेत्रों को विभाजित करने का कोई आधार नहीं होता है। यहीं से, अपार्टमेंट रखरखाव निधि (अपार्टमेंट मूल्य या स्वामित्व क्षेत्र का 2%) में निवेशक और निवासियों के योगदान को लेकर विवाद उत्पन्न होते रहते हैं।
वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष श्री गुयेन मान हा ने भी टिप्पणी की कि कई अपार्टमेंट खरीद और बिक्री अनुबंध नियमों के अनुरूप नहीं होते, यहाँ तक कि अवैध भी होते हैं, जिससे विवाद उत्पन्न होते हैं। खरीद और बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय, ग्राहक अक्सर शर्तों का ध्यानपूर्वक अध्ययन नहीं करते। वहीं, कई निवेशक अपने उत्पाद बेचना चाहते हैं, इसलिए वे "वास्तविकता से अलग विज्ञापन करते हैं, और फिर अपने लाभ के लिए निवासियों के सार्वजनिक क्षेत्र में उपयोगिताओं में कटौती करते हैं।"
बोनान्ज़ा बिल्डिंग (23 ड्यू टैन, हनोई) के निवासियों और कार्यालय कर्मचारियों ने 23 अप्रैल को निवेशक से बातचीत करने और विवादित मुद्दों को स्पष्ट करने की मांग करते हुए बैनर पकड़े। फोटो: निवासियों द्वारा प्रदान की गई।
कानून में अभी तक अपार्टमेंट इमारतों के लिए पार्किंग स्थल को विशेष रूप से परिभाषित नहीं किया गया है।
अपार्टमेंट इमारतों में साझा और निजी स्वामित्व को लेकर हालिया विवाद बेसमेंट में मोटरसाइकिल, साइकिल और कारों की पार्किंग की जगह को लेकर है। मौजूदा आवास कानून के अनुसार, साइकिल और मोटरसाइकिल की पार्किंग की जगहें साझा स्वामित्व में होनी चाहिए। हालाँकि, कार पार्किंग के लिए, अपार्टमेंट खरीदारों को इसे किराए पर लेना या खरीदना होगा। अगर वे इसे नहीं खरीदते या किराए पर नहीं लेते हैं, तो कार पार्किंग की जगह निवेशक के प्रबंधन में होती है, और इस पार्किंग की जगह बनाने की निवेश लागत अपार्टमेंट की बिक्री मूल्य में शामिल नहीं होती है।
ट्रुओंग आन्ह तु लॉ फर्म के निदेशक, अटॉर्नी ट्रुओंग आन्ह तु ने अपार्टमेंट के पार्किंग स्थल की प्रकृति का विश्लेषण किया और पाया कि यह साझा संपत्ति है और बिक्री मूल्य में शामिल होने के कारण, हस्तांतरण के समय से ही निवेशक का स्वामित्व समाप्त हो जाएगा। अपार्टमेंट का बिक्री मूल्य निश्चित नहीं है, बल्कि समय के साथ घटता-बढ़ता रहता है, इसलिए यह साबित करना मुश्किल है कि निवेशक ने घर के बिक्री मूल्य में पार्किंग स्थल बनाने की लागत शामिल नहीं की है।
इसके अलावा, पार्किंग की जगह अपार्टमेंट बिल्डिंग के फ्लोर एरिया से जुड़ी होती है और प्रोजेक्ट का एक ज़रूरी हिस्सा भी होती है। श्री तु ने कहा, "इसलिए, पार्किंग की जगह बनाने की लागत को अपार्टमेंट की बिक्री कीमत से अलग करना मुश्किल है।"
हालाँकि अपार्टमेंट इमारतों में पार्किंग स्थलों को लेकर कई विवाद हैं, लेकिन मौजूदा आवास कानून और राष्ट्रीय सभा द्वारा अपने पाँचवें सत्र में विचाराधीन संशोधित आवास कानून के मसौदे में इन्हें स्पष्ट रूप से परिभाषित करने के लिए कोई बदलाव नहीं किया गया है। श्री तु ने कहा, "साझा और निजी स्वामित्व की परिभाषा में स्पष्टता का अभाव निवेशकों और निवासियों के बीच विवादों का मूल कारण है, और निवासियों को ही सबसे ज़्यादा नुकसान उठाना पड़ता है।"
कोस्मो ताई हो परियोजना के निवासियों ने मार्च में निवेशक से रखरखाव शुल्क का भुगतान करने की मांग की थी। फोटो: निवासियों द्वारा प्रदत्त
कोई सार्वजनिक भवन रिकॉर्ड नहीं
हनोई बिल्डिंग मैनेजमेंट क्लब के अध्यक्ष श्री ट्रान खान ने वर्तमान आवास कानून और उप-कानून दस्तावेजों की कमियों की ओर ध्यान दिलाया, जिनके तहत निवेशकों को भवन के कानूनी दस्तावेज प्रकाशित करने की आवश्यकता नहीं होती है। जैसे निजी स्वामित्व के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र, स्वीकृत डिज़ाइन, परियोजना निपटान (लेखापरीक्षित)। यदि निवेशक पारदर्शी रिकॉर्ड प्रकाशित नहीं करता है, तो निवासियों के पास साझा और निजी स्वामित्व निर्धारित करने के लिए पर्याप्त जानकारी नहीं होती है।
दरअसल, प्रबंधन बोर्ड को भवन के दस्तावेज़ सौंपते समय, निवेशक को निर्माण पूरा होने के चित्र और पार्किंग क्षेत्र के फ्लोर प्लान जैसे दस्तावेज़ सौंपने होते हैं। हालाँकि, श्री खान ने कहा कि चूँकि इन दस्तावेज़ों को प्रमाणित या नोटरीकृत करने की आवश्यकता नहीं है, इसलिए निवेशक पार्किंग क्षेत्र के ऐसे चित्र सौंप सकते हैं जो मूल दस्तावेज़ों के अनुरूप नहीं हैं, और यह भी निर्धारित करना संभव नहीं है कि पार्किंग स्थल की निर्माण लागत अपार्टमेंट की बिक्री मूल्य में शामिल है या नहीं।
अपार्टमेंट इमारतों के वर्तमान प्रबंधन और संचालन में पाँच संस्थाएँ शामिल हैं, जिनमें राज्य प्रबंधन एजेंसियाँ, निवेशक, प्रबंधन बोर्ड, प्रबंधन और संचालन इकाइयाँ, और अपार्टमेंट मालिक शामिल हैं। जब निवासियों और निवेशकों के बीच कोई विवाद होता है, तो राज्य प्रबंधन एजेंसियों के हस्तक्षेप की आवश्यकता होती है। श्री खान ने कहा, "हालांकि, मौजूदा कानूनी नियमों के अनुसार, ऐसा लगता है कि राज्य एजेंसियाँ अलग हटकर निवेशकों को खुद फैसला करने देती हैं।" उन्होंने यह भी कहा कि जब विवाद उत्पन्न होते हैं, तो लोग निर्माण विभाग या प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग से भवन संबंधी रिकॉर्ड उपलब्ध कराने का अनुरोध नहीं कर सकते।
श्री खान ने कहा, "अपार्टमेंट विवादों में सबसे बड़ी बाधा यह है कि राज्य एजेंसियां लोगों के लिए निर्माण संबंधी दस्तावेज़ सार्वजनिक नहीं करतीं। जब लोगों के पास कानूनी दस्तावेज़ होंगे, तभी वे स्पष्ट कर पाएंगे कि कौन से क्षेत्र संयुक्त स्वामित्व वाले हैं और कौन से निजी स्वामित्व वाले, और विवादों का शीघ्र समाधान हो सकेगा।"
उपरोक्त कारणों के अलावा, निर्माण मंत्रालय के मुख्य निरीक्षक श्री गुयेन नोक तुआन ने कहा कि अपार्टमेंट इमारतों में आम और निजी स्वामित्व पर विवाद कानूनी जागरूकता की कमी, निवेशकों और निवासियों का प्रतिनिधित्व करने वाले प्रबंधन बोर्ड के बीच सहयोग की कमी के कारण भी हैं; निवेशक मनमाने ढंग से कार्यों को बदलते हैं, सामान्य स्वामित्व का अतिक्रमण करते हैं और उसका उपयोग करते हैं, प्रबंधन बोर्ड को अपार्टमेंट के पूरे दस्तावेज नहीं सौंपते हैं या नहीं सौंपते हैं।
दोआन ऋण
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