भूमि की कीमतों का निर्धारण: यहां तक कि लेखा परीक्षकों को भी कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।

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18 अक्टूबर को हनोई में "आर्थिक सुधार और विकास को बढ़ावा देना: बाधाएं और राज्य लेखापरीक्षा की भूमिका" विषय पर एक मंच का आयोजन हुआ। मंच के महत्वपूर्ण विषयों में से एक था "भूमि प्रबंधन और भूमि मूल्यांकन - व्यवहार में कमियां और राज्य लेखापरीक्षा गतिविधियां"। इसकी अध्यक्षता उप महालेखा परीक्षक हा थी माई डुंग और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण उप मंत्री ले मिन्ह नगन ने की।

इस मंच पर न केवल रियल एस्टेट डेवलपर्स के प्रतिनिधियों ने कठिनाइयों के बारे में शिकायत की, बल्कि कई प्रमुख प्रांतों और शहरों ने भी उन बाधाओं को साझा किया जिनका सामना उनके संबंधित अधिकारियों को करना पड़ रहा था।

इसलिए, कार्यशाला में भूमि की कीमतों के निर्धारण में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं की पहचान करने और फिर राज्य लेखापरीक्षा कार्यालय के सहयोग से समाधान प्रस्तावित करने की उम्मीद है।

भूमि की कीमतों का निर्धारण करना और लेखापरीक्षाएं आयोजित करना भी कठिनाइयाँ प्रस्तुत करता है (चित्र 1)। — उप महालेखा परीक्षक हा थी माई डुंग और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण उप मंत्री ले मिन्ह नगन की अध्यक्षता में आयोजित "भूमि प्रबंधन एवं भूमि मूल्यांकन – व्यवहार में कमियां एवं राज्य लेखापरीक्षा गतिविधियां" विषय पर व्याख्यान। फोटो: होआंग तू।

प्रांतों और शहरों को भी भूमि की कीमतों का निर्धारण करने में कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है।

कार्यशाला में, हनोई पीपुल्स कमेटी ने कहा कि हाल के दिनों में, उसने विकेंद्रीकरण और अधिकार प्रत्यायोजन को पूरी तरह से लागू किया है, जिससे भूमि अधिग्रहण; स्थल की सफाई; मुआवजे और पुनर्वास के आधार के रूप में विशिष्ट भूमि मूल्यों का निर्धारण; और भूमि अधिग्रहण, मुआवजे, समर्थन, पुनर्वास और शहर में सार्वजनिक निवेश परियोजनाओं (रिंग रोड 3, रिंग रोड 4 परियोजनाएं; रेलवे परियोजनाएं, आदि) के कार्यान्वयन से संबंधित बाधाओं को शीघ्रता से हल करने में जिला-स्तरीय पीपुल्स कमेटियों की सक्रिय भूमिका में वृद्धि हुई है।

व्यावहारिक अनुभव के आधार पर, हनोई नगर जन समिति का आकलन है कि 15 मई, 2014 के सरकारी फरमान 44/एनडी-सीपी के खंड 3 के बिंदु डी में निर्धारित अनुसार, वित्तीय स्वायत्तता में परिवर्तित हो चुकी सार्वजनिक सेवा इकाइयों के लिए भूमि पट्टे की दरों को निर्धारित करने के लिए आवासीय भूमि की कीमतों को लागू करना अनुचित है।

इस बीच, खान्ह होआ प्रांत की पीपुल्स कमेटी को भी कई पिछली परियोजनाओं के लिए भूमि की कीमतों के निर्धारण में हुई "त्रुटियों को सुधारने" में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।

खान्ह होआ प्रांत की जन समिति ने बताया कि भूमि मूल्यांकन किसी विशिष्ट उद्देश्य के लिए, किसी विशेष समय पर भूमि के मौद्रिक मूल्य का अनुमान है। भूमि मूल्यांकन अर्थव्यवस्था के साथ-साथ राज्य की भूमि प्रबंधन गतिविधियों में भी महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है।

खान्ह होआ प्रांत को न केवल प्रांत में भूमि उपयोग शुल्क, भूमि पट्टा शुल्क और पुनर्वास मुआवजे की वसूली के उद्देश्य से विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने होते हैं, बल्कि केंद्रीय निरीक्षण समिति और सरकारी निरीक्षणालय द्वारा निष्कर्ष निकाले गए परियोजनाओं में उल्लंघनों को दूर करने के लिए भी भूमि मूल्य निर्धारित करने होते हैं। यह प्रांत के विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण कार्य के लिए एक नया, विशेष और अत्यंत कठिन कार्य है।

इस एजेंसी ने बताया कि उल्लंघन वाली परियोजनाओं और भूमि उपयोग शुल्क वसूलने वाली परियोजनाओं के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने का कार्य प्रांतीय पार्टी स्थायी समिति और प्रांतीय जन समिति द्वारा बारीकी से पर्यवेक्षित किया जा रहा है, लेकिन यह अभी भी धीमा है और कई बाधाओं के कारण कार्य की आवश्यकताओं को पूरा नहीं कर पाया है: योजना में संशोधन, संरचना में परिवर्तन और भूमि उपयोग के स्वरूपों में बदलाव वाली परियोजनाओं के लिए भूमि मूल्यों का पुनर्मूल्यांकन आवश्यक है; निवेश, भूमि, निर्माण योजना, विवरण और भूमि प्रकारों से संबंधित कानूनी दस्तावेजों में बाधाएं; बाजार भूमि मूल्यों पर आंकड़ों की कमी आदि।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के भूमि योजना एवं विकास विभाग ने आकलन किया कि भूमि मूल्य ढांचा और भूमि मूल्य तालिका प्रचलित बाजार भूमि मूल्यों को ध्यान में रखते हुए, नियमों के अनुसार विकसित किए गए थे।

हालांकि, संकल्प संख्या 19-एनक्यू/टीडब्ल्यू की समीक्षा और 2013 के भूमि कानून के कार्यान्वयन की समीक्षा के परिणाम बताते हैं कि भूमि मूल्य संबंधी कानून के कुछ प्रावधान व्यवहार में अब प्रभावी नहीं हैं, जिससे कुछ सीमाएं उजागर होती हैं जैसे कि भूमि उपयोग अधिकारों पर बाजार की जानकारी से संबंधित वास्तविक परिस्थितियों के लिए भूमि मूल्य निर्धारण की कुछ विधियां उपयुक्त नहीं हैं, और अपूर्ण भूमि मूल्य डेटाबेस के संदर्भ में भूमि मूल्यों के राज्य प्रबंधन के लिए उपयुक्त नहीं हैं;

निवेशक कठिनाइयों की शिकायत करते हैं।

संगोष्ठी में बोलते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (होआरईए) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने 2013 के भूमि कानून में निर्धारित "विशिष्ट भूमि कीमतों को निर्धारित करने" के लिए "भूमि मूल्यांकन" की वर्तमान स्थिति का आकलन प्रस्तुत किया।

भूमि की कीमतों का निर्धारण करना और लेखापरीक्षाएं आयोजित करना भी कठिनाइयाँ प्रस्तुत करता है (चित्र 2)। — "आर्थिक सुधार और विकास को बढ़ावा देना: बाधाएं और राज्य लेखापरीक्षा की भूमिका" मंच के अंतर्गत आयोजित कार्यशाला "भूमि प्रबंधन और भूमि मूल्यांकन - व्यवहार में कमियां और राज्य लेखापरीक्षा गतिविधियां" में भाग लेने वाले प्रतिभागी। फोटो: होआंग तू।

श्री ले होआंग चाउ के अनुसार, 2013 के भूमि कानून और डिक्री 44/2014/एनडी-सीपी में "भूमि मूल्यांकन की 5 विधियाँ" और "भूमि मूल्यांकन विधियों का अनुप्रयोग" निर्धारित हैं, लेकिन ये अपूर्ण, अपर्याप्त और व्यावहारिक स्थिति के अनुरूप नहीं हैं। कुछ नियम वास्तव में "मानक" नहीं हैं, जैसे कि "कटौती विधि" का प्रावधान, जबकि यह केवल "तुलनात्मक विधि" की एक गणना तकनीक है; या "सामूहिक भूमि मूल्यांकन विधियों" के प्रावधान का अभाव, जबकि व्यवहार में राज्य ने "भूमि मूल्य रूपरेखा" या "भूमि मूल्य तालिका" में भूमि मूल्य निर्धारित करने के लिए "सामूहिक भूमि मूल्यांकन विधियों" का उपयोग किया है; या "भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि" का अनुप्रयोग केवल उन परियोजनाओं पर लागू होता है जहाँ भूमि भूखंड का मूल्य "भूमि मूल्य तालिका" के अनुसार 30, 20 या 10 अरब वीएनडी से कम है, न कि उन परियोजनाओं पर जहाँ भूमि भूखंड का मूल्य इससे अधिक है।

भूमि मूल्यांकन विधियों का प्रयोग हमेशा विश्वसनीय परिणाम की गारंटी नहीं देता। उदाहरण के लिए, यदि एक ही परियोजना का मूल्यांकन एक ही भूमि मूल्यांकन परामर्श फर्म द्वारा किया जाता है, लेकिन भूमि मूल्य निर्धारण के लिए दो अलग-अलग विधियों का उपयोग किया जाता है, तो अक्सर लगभग 20% के अंतर के साथ दो भिन्न परिणाम प्राप्त होते हैं। इसी प्रकार, यदि दो अलग-अलग भूमि मूल्यांकन परामर्श फर्म भूमि मूल्य निर्धारण के लिए एक ही विधि का प्रयोग करती हैं, तो भी दो बहुत भिन्न परिणाम प्राप्त होंगे।

श्री चाउ ने बिन्ह थुआन प्रांत में एक शहरी विकास परियोजना का उदाहरण दिया, जहां पहली सरकारी एजेंसी ने जमीन का मूल्य 900 अरब वीएनडी आंका, दूसरी सरकारी एजेंसी ने निरीक्षण किया और उसका मूल्य 1,800 अरब वीएनडी आंका, और तीसरी सरकारी एजेंसी ने पुनः निरीक्षण किया और उसका मूल्य 3,000 अरब वीएनडी से अधिक आंका।

चूंकि कई निवेशकों के लिए भूमि मूल्य निर्धारण करना कठिन सिद्ध हो रहा है, इसलिए श्री ले होआंग चाउ ने "भूमि मूल्य निर्धारण, भूमि मूल्य मूल्यांकन और भूमि मूल्य निर्णय लेने" की प्रक्रिया के लेखापरीक्षा में राज्य लेखापरीक्षा कार्यालय की महत्वपूर्ण भूमिका पर जोर दिया। इसमें "भूमि उपयोग परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क की गणना हेतु विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करना" और "सार्वजनिक वित्तीय जानकारी, सार्वजनिक संपत्तियों या सार्वजनिक वित्त एवं सार्वजनिक संपत्तियों के प्रबंधन एवं उपयोग से संबंधित वित्तीय रिपोर्टों की सटीकता और सत्यता का आकलन एवं सत्यापन करना, कानून का अनुपालन सुनिश्चित करना और सार्वजनिक वित्त एवं सार्वजनिक संपत्तियों के प्रबंधन एवं उपयोग में प्रभावशीलता की पुष्टि करना" शामिल है।

यहां तक कि लेखापरीक्षा प्रक्रिया में भी कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।

राज्य लेखापरीक्षा कार्यालय क्षेत्र I के अनुसार, वर्तमान में भूमि मूल्यांकन की पाँच विधियाँ हैं। लेखापरीक्षा अभ्यास से पता चलता है कि: स्थानीय निकाय भूमि के मुआवजे के लिए मुख्य रूप से तुलनात्मक विधि का उपयोग करते हैं; योजनाबद्ध क्षेत्रों में भूमि के मूल्यांकन के लिए अधिशेष विधि; कृषि भूमि के मूल्यांकन के लिए आय विधि; और छोटे, कम मूल्य वाले भूमि भूखंडों के लिए भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि का उपयोग करते हैं।

कई इलाकों में जमीन की विशिष्ट कीमतों के निर्धारण में देरी हो रही है; भूमि उपयोग शुल्क वसूलने के लिए जमीन की कीमतों को मंजूरी देने का समय अक्सर जमीन के आवंटन के समय से काफी बाद में होता है, और कुछ परियोजनाओं को जमीन की कीमत की मंजूरी के बिना 2 से 3 साल लग जाते हैं।

कई मामलों में, जब योजना संबंधी समायोजन भूमि मूल्यों को प्रभावित करते हैं या जब 5 वर्षीय भूमि पट्टा मूल्य स्थिरीकरण अवधि समाप्त होती है, तो भूमि मूल्यों को समायोजित नहीं किया जाता है, या समय पर समायोजित नहीं किया जाता है। भूमि मूल्यांकन में देरी के कारण भूमि उपयोग राजस्व को राज्य बजट में शीघ्रता से जुटाने में विफलता होती है।

ऑडिट से पता चला है कि कई परियोजनाओं में, भूमि का मूल्य अनुचित तरीके से निर्धारित किया गया था - विजयी बोली मूल्य या मूल्यांकन के समय के बाजार संदर्भ मूल्य से काफी कम। कई मामलों में, भिन्न-भिन्न तुलनीय संपत्तियों के चयन और विभेदकारी कारकों के लिए अनुचित मात्रात्मक समायोजन के कारण भूमि के मूल्यांकित मूल्य में कमी आई।

कुछ परियोजनाएं मूल्यांकन तिथि से काफी समय बाद तुलनीय संपत्तियों का चयन करती हैं, लेकिन मूल्यांकन तिथि पर बाजार स्तर के अनुसार तुलनीय मूल्य को समायोजित करने में विफल रहती हैं। कई परियोजनाएं नोटरी कार्यालयों में बिक्री अनुबंधों से तुलनीय संपत्तियों के मूल्य की जानकारी प्राप्त करती हैं, जो वास्तविक लेनदेन मूल्य की तुलना में अनुबंध मूल्य की विश्वसनीयता और सटीकता की गारंटी नहीं देता है।

इसके अलावा, मूल्यांकन में शामिल कई कारकों का कोई स्पष्ट आधार नहीं है या उन्हें वास्तविकता के अनुसार अनुचित तरीके से निर्धारित किया गया है, जैसे: निवेश लागत, अधिभोग दर, निवेशक का लक्षित लाभ मार्जिन, बिक्री व्यय अनुपात, नकदी प्रवाह छूट दर, आदि।

राज्य लेखापरीक्षा कार्यालय क्षेत्र प्रथम के व्यावहारिक अनुभव के आकलन से भूमि मूल्यांकन में अधिशेष विधि का उपयोग करके विकास निवेश लागत निर्धारित करने में कठिनाइयों और कमियों का पता चला है। लेखापरीक्षा में विभिन्न क्षेत्रों में एकरूपता का अभाव पाया गया: कुछ क्षेत्र निवेश लागत अनुमानों का उपयोग करते हैं, अन्य विस्तृत लागत अनुमानों का; और कुछ अनंतिम गणनाओं के बाद विस्तृत अंतिम निपटान का उपयोग करते हैं।

राज्य लेखापरीक्षा कार्यालय की भूमिका

डॉ. वू दिन्ह अन्ह ने आकलन किया कि सामान्य तौर पर भूमि मूल्यांकन, और विशेष रूप से भूमि मूल्यांकन विधियाँ, हाल के समय में राज्य लेखापरीक्षा कार्यालय के प्रमुख लेखापरीक्षा लक्ष्यों में से एक रही हैं।

इस विषयवस्तु के ऑडिट में भूमि मूल्य निर्धारण ढाँचों को समाप्त करने संबंधी केंद्रीय संकल्प (डिक्री 96/2019/एनडी-सीपी में निर्धारित भूमि मूल्य ढाँचा वर्तमान में स्थानीय निकायों द्वारा 2020-2024 की अवधि के लिए भूमि मूल्य सारणी जारी करने का आधार है) की आवश्यकताओं का कड़ाई से पालन करना आवश्यक है, साथ ही बाजार सिद्धांतों के अनुसार भूमि मूल्य निर्धारण के लिए तंत्र और विधियों की स्थापना करना और भूमि मूल्य निर्धारण का कार्य सौंपे गए एजेंसियों के कार्यों, जिम्मेदारियों और दायित्वों को परिभाषित करना भी आवश्यक है।

तदनुसार, केंद्र सरकार भूमि मूल्य सूची तैयार करने की प्रक्रिया में स्थानीय निकायों के निरीक्षण और पर्यवेक्षण के लिए मानदंड और प्रक्रियाएं स्थापित करेगी। प्रांतीय जन परिषदें भूमि मूल्य सूचियों पर निर्णय लेंगी और उनके कार्यान्वयन का निरीक्षण और पर्यवेक्षण करेंगी।

“राज्य लेखापरीक्षा कार्यालय भूमि मूल्यांकन कार्य, भूमि मूल्यांकन परिषदों की स्वतंत्रता, भूमि मूल्य निर्धारण करने वाले परामर्शदाता संगठनों की क्षमता, मूल्यांकनकर्ताओं की योग्यता और नैतिकता, साथ ही पारदर्शिता सुनिश्चित करने वाले नियमों के अनुपालन की लेखापरीक्षा करता है, जैसे: भूमि मूल्यों का सार्वजनिक प्रकटीकरण, विनिमय के माध्यम से अनिवार्य लेनदेन, बैंकों के माध्यम से भुगतान और नकद रहित लेनदेन;…” - डॉ. वू दिन्ह अन्ह ने भूमि मूल्य निर्धारण में राज्य लेखापरीक्षा कार्यालय की भूमिका पर अपने विचार प्रस्तुत किए।

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स्रोत