भूमि की कीमतें निर्धारित करना: लेखा-परीक्षण भी कठिन है

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18 अक्टूबर को हनोई में "आर्थिक सुधार और विकास को बढ़ावा देना: मुख्य बिंदु और राज्य लेखा परीक्षा की भूमिका" विषय पर एक मंच का आयोजन हुआ। इस मंच का एक महत्वपूर्ण विषय "भूमि प्रबंधन और भूमि मूल्य निर्धारण - व्यवहार और राज्य लेखा परीक्षा गतिविधियों में अपर्याप्तताएँ" था, जिसकी अध्यक्षता राज्य के उप महालेखा परीक्षक हा थी माई डुंग और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण उप मंत्री ले मिन्ह नगन ने की।

फोरम में न केवल रियल एस्टेट निवेशकों के प्रतिनिधियों ने कठिनाइयों के बारे में "शिकायत" की, बल्कि कुछ बड़े प्रांतों और शहरों ने भी उन कठिनाइयों को साझा किया जिनका इन अधिकारियों को सामना करना पड़ा।

इसलिए, कार्यशाला से यह अपेक्षा की जाती है कि वह भूमि की कीमतें निर्धारित करने में आने वाली कठिनाइयों और समस्याओं की "पहचान" करेगी, तथा वहां से राज्य लेखापरीक्षा के साथ समाधान का प्रस्ताव करेगी।

भूमि मूल्य निर्धारण ऑडिट में भी छवि 1 का सामना करना पड़ा — "भूमि प्रबंधन और भूमि मूल्यांकन - व्यवहारिक और राज्य लेखा परीक्षा गतिविधियों के माध्यम से अपर्याप्तताएँ" राज्य उप महालेखा परीक्षक हा थी माई डुंग और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण उप मंत्री ले मिन्ह नगन की अध्यक्षता में। चित्र: होआंग तु

प्रांतों और शहरों को भी भूमि की कीमतें निर्धारित करने में कठिनाई होती है।

कार्यशाला में हनोई पीपुल्स कमेटी ने कहा कि हाल के दिनों में इस एजेंसी ने भूमि अधिग्रहण, साइट क्लीयरेंस, मुआवजे और पुनर्वास के आधार के रूप में विशिष्ट भूमि की कीमतों का निर्धारण, भूमि अधिग्रहण, मुआवजा, समर्थन, पुनर्वास और शहर में सार्वजनिक निवेश परियोजनाओं (रिंग रोड 3 और रिंग रोड 4 परियोजनाएं; रेलवे परियोजनाएं, आदि) के कार्यान्वयन से संबंधित समस्याओं का त्वरित समाधान करने में जिला-स्तरीय पीपुल्स कमेटियों की पहल को बढ़ाने के लिए विकेंद्रीकरण और प्राधिकरण को पूरी तरह से लागू किया है।

व्यवहार में, हनोई सिटी पीपुल्स कमेटी का आकलन है कि सरकार के 15 मई, 2014 के डिक्री 44/एनडी-सीपी के खंड 3 के बिंदु डी के प्रावधानों के अनुसार वित्तीय स्वायत्तता में परिवर्तित हो चुकी सार्वजनिक सेवा इकाइयों के लिए भूमि किराये की कीमतें निर्धारित करने के लिए आवासीय भूमि की कीमतों का अनुप्रयोग अनुचित है।

इस बीच, खान होआ प्रांतीय पीपुल्स कमेटी को भी कई पिछली परियोजनाओं के लिए भूमि की कीमतें निर्धारित करने में "गलतियों को सुधारने" में परेशानी हो रही है।

खान होआ प्रांतीय जन समिति ने टिप्पणी की कि भूमि मूल्यांकन, किसी निश्चित समय पर, उपयोग के किसी निश्चित उद्देश्य के लिए भूमि के मूल्य का मौद्रिक रूप में आकलन है। भूमि मूल्यांकन अर्थव्यवस्था के साथ-साथ राज्य की भूमि प्रबंधन गतिविधियों में भी महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है।

क्षेत्र में भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया, मुआवज़ा और पुनर्वास सहायता के संग्रह हेतु विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण के कार्य के अतिरिक्त, खान होआ प्रांत को केंद्रीय निरीक्षण समिति और सरकारी निरीक्षणालय के निष्कर्षों के अनुसार उल्लंघनकारी परियोजनाओं के समाधान हेतु भूमि मूल्य निर्धारण का कार्य भी करना है। प्रांत के विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण के लिए यह एक नया, विशेष और अत्यंत कठिन कार्य है।

इस एजेंसी ने उल्लंघनकारी परियोजनाओं और भूमि उपयोग शुल्क वसूलने वाली परियोजनाओं पर काबू पाने के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण का कार्य साझा किया। प्रांतीय पार्टी समिति और प्रांतीय जन समिति की स्थायी समिति ने इसका बारीकी से निर्देशन किया है, लेकिन यह अभी भी धीमी है और निम्नलिखित समस्याओं के कारण सौंपे गए कार्यों की आवश्यकताओं को पूरा नहीं कर पाई है: योजनागत समायोजन, भूमि उपयोग की संरचना और स्वरूप में परिवर्तन के कारण परियोजनाओं को भूमि मूल्यों का पुनर्निर्धारण करना होगा; निवेश, भूमि, निर्माण योजना, विवरण, भूमि के प्रकार से संबंधित कानूनी दस्तावेजों में समस्याएँ; बाजार में भूमि की कीमतों का कोई आँकड़ा उपलब्ध नहीं है,...

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के योजना एवं भूमि संसाधन विकास विभाग ने मूल्यांकन किया कि भूमि मूल्य ढांचा और भूमि मूल्य तालिका, बाजार में सामान्य भूमि मूल्यों को ध्यान में रखते हुए, विनियमों के अनुसार बनाई गई थी।

हालांकि, संकल्प संख्या 19-एनक्यू/टीडब्ल्यू के सारांश परिणामों के माध्यम से, 2013 भूमि कानून के कार्यान्वयन का सारांश देते हुए, यह पता चलता है कि अब तक, भूमि की कीमतों पर कई कानूनी प्रावधान व्यवहार में प्रभावी नहीं रहे हैं, जिससे कई सीमाएं सामने आई हैं जैसे कि भूमि की कीमतें निर्धारित करने के कई तरीके जो भूमि उपयोग अधिकार बाजार पर जानकारी की वास्तविक स्थितियों के लिए उपयुक्त नहीं हैं, और अपूर्ण भूमि मूल्य डेटाबेस के संदर्भ में भूमि की कीमतों के राज्य प्रबंधन के लिए उपयुक्त नहीं हैं;

निवेशक कठिनाइयों के बारे में "शिकायत" करते हैं

कार्यशाला में बोलते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने 2013 भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार "विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने" के लिए "भूमि मूल्य निर्धारण" की वर्तमान स्थिति का आकलन दिया।

भूमि मूल्य निर्धारण लेखा परीक्षा भी चित्र 2 से मेल खाती है — "आर्थिक सुधार और विकास को बढ़ावा देना: अड़चनें और राज्य लेखा परीक्षा की भूमिका" मंच के अंतर्गत "भूमि प्रबंधन और भूमि मूल्य निर्धारण - व्यवहार और राज्य लेखा परीक्षा गतिविधियों की अपर्याप्तताएँ" कार्यशाला के प्रतिभागी। फोटो: होआंग तु।

श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, 2013 के भूमि कानून और डिक्री 44/2014/ND-CP ने "5 भूमि मूल्यांकन विधियां" और "भूमि मूल्यांकन विधियों का अनुप्रयोग" निर्धारित किया है, लेकिन वे पूर्ण नहीं हैं, विशिष्ट नहीं हैं, व्यावहारिक स्थिति के करीब नहीं हैं, कुछ प्रावधान वास्तव में "मानक" नहीं हैं, जैसे "घटाव विधि" निर्धारित करना जबकि यह केवल "तुलना विधि" की गणना तकनीक है; या "बड़े पैमाने पर भूमि मूल्यांकन विधि" निर्धारित नहीं की है जबकि वास्तव में राज्य ने "भूमि मूल्य फ्रेम" या "भूमि मूल्य तालिका" के भूमि मूल्य बनाने के लिए "बड़े पैमाने पर भूमि मूल्यांकन विधि" को लागू किया है; या केवल "भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि" को उन परियोजनाओं पर लागू किया है जहां भूमि भूखंडों और भूमि के टुकड़ों का मूल्य "भूमि मूल्य तालिका" के अनुसार 30; 20; 10 बिलियन वीएनडी से कम है, लेकिन उन परियोजनाओं पर लागू नहीं किया गया है जहां भूमि भूखंडों और भूमि के टुकड़ों का मूल्य अधिक है।

"भूमि मूल्यांकन विधियों" के अनुप्रयोग से विश्वसनीय परिणाम नहीं मिलते। उदाहरण के लिए, एक ही भूमि मूल्यांकन परामर्श इकाई द्वारा एक ही परियोजना में "भूमि मूल्य निर्धारण" के लिए दो अलग-अलग "भूमि मूल्यांकन विधियों" का प्रयोग किया जाता है, जिससे अक्सर लगभग 20% के अंतर के साथ दो अलग-अलग परिणाम प्राप्त होते हैं; या दो भूमि मूल्यांकन परामर्श इकाइयों द्वारा एक परियोजना में "भूमि मूल्य निर्धारण" के लिए एक ही "भूमि मूल्यांकन विधि" का प्रयोग करने पर भी दो बहुत अलग परिणाम प्राप्त होते हैं।

श्री चाऊ ने बिन्ह थुआन प्रांत में एक शहरी क्षेत्र परियोजना का उदाहरण दिया, जहां पहली राज्य एजेंसी ने भूमि का मूल्यांकन 900 बिलियन वीएनडी किया, दूसरी राज्य एजेंसी ने भूमि का निरीक्षण किया और उसका मूल्यांकन 1,800 बिलियन वीएनडी तक किया, तथा तीसरी राज्य एजेंसी ने पुनः निरीक्षण किया और भूमि का मूल्यांकन 3,000 बिलियन वीएनडी से अधिक किया।

क्योंकि भूमि की कीमतें निर्धारित करना कई निवेशकों के लिए कठिन हो रहा है, श्री ले होआंग चाऊ ने "भूमि की कीमतें निर्धारित करने, भूमि की कीमतों का मूल्यांकन करने, भूमि की कीमतों पर निर्णय लेने" के कार्य के लेखा-परीक्षण के कार्य को करने में राज्य लेखा परीक्षा की बहुत महत्वपूर्ण भूमिका का मूल्यांकन किया, "भूमि उपयोग शुल्क की गणना करने के लिए विशिष्ट भूमि की कीमतें निर्धारित करना, भूमि का उपयोग करने वाली परियोजनाओं के लिए भूमि किराया," "सार्वजनिक वित्तीय जानकारी, सार्वजनिक संपत्ति या सार्वजनिक वित्त के प्रबंधन और उपयोग से संबंधित वित्तीय रिपोर्टों की सटीकता और ईमानदारी का मूल्यांकन और पुष्टि करना, सार्वजनिक संपत्ति, कानून का अनुपालन और सार्वजनिक वित्त और सार्वजनिक संपत्ति के प्रबंधन और उपयोग में दक्षता"।

यहां तक कि लेखा-परीक्षण भी समस्याग्रस्त है।

राज्य लेखा परीक्षा क्षेत्र I ने कहा कि वर्तमान में, नियमों के अनुसार, हमारे पास भूमि मूल्यांकन के 5 तरीके हैं। लेखा परीक्षा पद्धति से पता चलता है कि: मुख्य रूप से स्थानीय क्षेत्र भूमि के लिए क्षतिपूर्ति करते समय विशिष्ट भूमि मूल्यों की गणना के लिए तुलना पद्धति का उपयोग करते हैं; नियोजन क्षेत्रों में भूमि मूल्यांकन के लिए अधिशेष पद्धति; कृषि भूमि मूल्यांकन में आय पद्धति और छोटे, कम मूल्य वाले भूखंडों के लिए भूमि मूल्य समायोजन गुणांक पद्धति।

कई इलाकों में, ज़मीन की विशिष्ट कीमतें तय करने में देरी होती है। भूमि उपयोग शुल्क वसूलने के लिए ज़मीन की कीमतें स्वीकृत करने का समय अक्सर ज़मीन आवंटन के समय से बहुत बाद का होता है। ऐसी कई परियोजनाएँ हैं जो ज़मीन की कीमतों की मंज़ूरी के बिना 2 से 3 साल तक चल रही हैं।

कई मामलों में, जब कोई योजनागत समायोजन होता है जो भूमि की कीमतों को प्रभावित करता है या जब 5-वर्षीय भूमि किराया मूल्य स्थिरीकरण चक्र समाप्त होता है, तो भूमि की कीमतों को समय पर समायोजित नहीं किया जाता है या किया ही नहीं गया है। भूमि मूल्यांकन में देरी के कारण भूमि उपयोग शुल्क समय पर राज्य के बजट में शामिल नहीं हो पाता है।

ऑडिट के माध्यम से, यह पाया गया कि कई परियोजनाओं में, भूमि की कीमतों का उचित मूल्यांकन नहीं किया गया था - मूल्यांकन के समय नीलामी मूल्य या बाजार संदर्भ मूल्य से बहुत कम। कई मामलों में, असमान तुलनीय परिसंपत्तियों के चयन, अनुचित परिमाणीकरण और विभिन्न कारकों के समायोजन के कारण, मूल्यांकित भूमि का मूल्य कम हो गया।

कुछ परियोजनाएँ मूल्यांकन के समय से बहुत दूर, तुलनीय परिसंपत्तियों का चयन करती हैं, लेकिन मूल्यांकन के समय के स्तर के अनुसार तुलनात्मक मूल्य को समायोजित करने के कारक को शामिल नहीं करती हैं। कई परियोजनाएँ नोटरी कार्यालय में बिक्री अनुबंध के अनुसार तुलनीय परिसंपत्तियों की मूल्य जानकारी लेती हैं, जिससे वास्तविक लेनदेन मूल्य की तुलना में अनुबंध पर मूल्य जानकारी की विश्वसनीयता और सटीकता सुनिश्चित नहीं होती है।

इसके अलावा, मूल्यांकन में शामिल कई कारकों का स्पष्ट आधार नहीं होता है, या वे वास्तविकता के अनुसार निर्धारित नहीं होते हैं जैसे: निवेश दर, अधिभोग दर, निवेशक का मानक लाभ मार्जिन, बिक्री लागत अनुपात, नकदी प्रवाह छूट गुणांक...

क्षेत्र I के राज्य लेखापरीक्षा ने इस प्रथा का मूल्यांकन किया और भूमि मूल्यांकन करते समय अधिशेष विधि से विकास निवेश लागत निर्धारित करने में आने वाली कठिनाइयों और अपर्याप्तताओं को दर्शाया। लेखापरीक्षा से पता चला कि विभिन्न क्षेत्रों में कोई एकरूपता नहीं थी: कुछ क्षेत्रों को निवेश दर के अनुसार स्थापित किया गया था, कुछ को विस्तृत अनुमान के अनुसार स्थापित किया गया था; कुछ क्षेत्रों ने अनंतिम गणनाएँ की थीं और विस्तृत निपटान की आवश्यकता थी।

राज्य लेखा परीक्षा की भूमिका

डॉ. वु दीन्ह आन्ह ने मूल्यांकन किया कि सामान्य रूप से भूमि मूल्यांकन और विशेष रूप से भूमि मूल्यांकन पद्धतियां हाल के समय में राज्य लेखापरीक्षा के प्रमुख लेखापरीक्षा विषयों में से एक हैं।

इस विषय-वस्तु के ऑडिट में भूमि मूल्य ढांचे को समाप्त करने पर केंद्रीय संकल्प की आवश्यकताओं का बारीकी से पालन करने की आवश्यकता है (डिक्री 96/2019/एनडी-सीपी में निर्धारित भूमि मूल्य ढांचा स्थानीय लोगों के लिए 2020-2024 की अवधि के लिए भूमि मूल्य सूची जारी करने का आधार है), बाजार सिद्धांतों के अनुसार भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए तंत्र और तरीके हैं, और भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए जिम्मेदार एजेंसी के कार्यों, कार्यों और जिम्मेदारियों को निर्धारित करते हैं।

तदनुसार, केंद्र सरकार भूमि मूल्य तालिकाओं के निर्माण में स्थानीय निकायों के निरीक्षण और पर्यवेक्षण के लिए मानदंड और प्रक्रियाएँ विकसित करती है। प्रांतीय जन परिषदें भूमि मूल्यों के कार्यान्वयन का निर्णय, निरीक्षण और पर्यवेक्षण करती हैं।

"राज्य लेखा परीक्षा भूमि मूल्यांकन, भूमि मूल्यांकन परिषद की स्वतंत्रता, भूमि मूल्यांकन परामर्श संगठनों की क्षमता, मूल्यांकनकर्ताओं की क्षमता और नैतिकता, साथ ही प्रचार और पारदर्शिता सुनिश्चित करने के लिए नियमों के अनुपालन का लेखा-जोखा करती है, जैसे: सार्वजनिक भूमि की कीमतें, व्यापारिक मंजिलों के माध्यम से अनिवार्य लेनदेन, बैंकों के माध्यम से भुगतान, कोई नकदी नहीं;..." - डॉ. वु दीन्ह आन्ह ने भूमि की कीमतें निर्धारित करने में राज्य लेखा परीक्षा की भूमिका पर अपनी राय दी।

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स्रोत