1 millió szociális lakás rekedt a tőke- és földalapban

Ellátási szűk keresztmetszet

Május 19-én az Építési Minisztérium konferenciát tartott a 2021 és 2030 közötti időszakban legalább 1 millió szociális lakás (SZ) építésébe történő befektetésről alacsony jövedelműek és ipari parkokban dolgozók számára (Projekt). Az Építési Minisztérium szerint a szociális lakáspolitikák végrehajtásának folyamata hiányosságokat tárt fel a szociális lakásfejlesztésre szánt földterületek tervezésében és elosztásában; a szociális lakások és a munkavállalói lakások (NOCN) fejlesztését ösztönző mechanizmusokban és politikákban... Az Építési Minisztérium benyújtott, a miniszterelnök pedig közzétett egy projektet, amely az alacsony jövedelműek és az ipari parkokban dolgozók szociális lakásainak fejlesztését az ország társadalmi-gazdasági fejlődésének egyik kulcsfontosságú feladataként határozza meg. A cél az, hogy 2030-ra összesen körülbelül 1 millió SZOCIÁLIS lakás létesüljön a településeken.

A szociális lakások kínálata szűkös, így a 120 000 milliárd VND értékű kedvezményes hitelcsomag nem generált kiugró adósságot.

Ebből a 2021–2025-ös időszakban körülbelül 428 000 szociális lakás építése valósul meg; a 2025–2030-as időszakban pedig körülbelül 634 200 szociális lakás építése. Ugyanakkor minden időszakban (2022–2025 és 2025–2030) konkrét szociális lakásépítési célokat kell kitűzni a településekre. A projekt sikeres megvalósításához azonosítani kell a nehézségeket és akadályokat a megoldások megtalálása érdekében, „meg kell találni a megfelelő betegséget a gyógyításhoz”.

A konferencián Nguyen Xuan Bac, az Állami Bank Gazdasági Szektorok Hitelezési Osztályának igazgatóhelyettese elmondta, hogy a kormány jóváhagyott egy 120 000 milliárd VND hitelcsomagot, amely kedvezményes hiteleket biztosít a szociális lakások és ipari lakások befektetőinek és vásárlóinak, de a végrehajtás 2 hónapja után sem sikerült folyósítani. Az Állami Bank a mai napig nem kapta meg az Építésügyi Minisztérium utasításai szerinti projektlistát, így a 120 000 milliárd VND hitelprogram keretében nem maradt fenn fennálló adósság.

Bac úr szerint a szociális lakások vásárlásának feltételeire vonatkozó jelenlegi szabályozással kapcsolatban is számos panasz éri a lakosságot, például: a lakóhelyre és a személyi jövedelemadó-köteles jövedelemre vonatkozó feltételek már nem megfelelőek a növekvő lakásárak összefüggésében. Ezek a nehézségek és problémák lesznek a fő okok, amelyek befolyásolják a 120 000 milliárd VND hitelprogram felhasználásának képességét.

A 120 000 milliárdos csomag gyakorlatba ültetése érdekében az Állami Bank képviselője felkérte a minisztériumokat és fióktelepeket, hogy vizsgálják felül és módosítsák a vonatkozó jogi dokumentumokat a szociális és ipari lakásokba való befektetés és építés jogi akadályainak, eljárásainak és folyamatainak megszüntetése érdekében, növelve ezen ingatlanpiaci szegmens kínálatát, és kielégítve az emberek valós igényeit. A tartományok és városok népi bizottságainak figyelmet kell fordítaniuk és földalapokat kell létrehozniuk a szociális lakásfejlesztéshez; haladéktalanul közzé kell tenniük a projektek listáját, hogy a kedvezményezettek hozzáférhessenek a kereskedelmi bankok hiteleihez; valamint fokozniuk kell a szociális és ipari lakásépítési projektek befektetőinek, valamint a helyi lakosoknak szóló propagandát a 120 000 milliárd VND hitelprogramról.

Eközben a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium rámutatott, hogy a szociális lakások hiányának oka az, hogy az új városi területeken és kereskedelmi lakásépítési projektekben a földalap 20%-át nem megfelelően, vagy nem a megfelelő célra használták fel. A nagyvárosokban és ipari parkokban kedvező helyen található szociális lakásépítésbe történő beruházásokhoz szükséges földalap hiánya továbbra is gyakori. Számos tartományi népbizottság nem fordított igazán figyelmet a szociális lakásfejlesztésre szánt földalapra, ezért vezetői felelősséget kell tulajdonítani ennek a kérdésnek. Jelenleg a felülvizsgált földtörvény tervezete kimondja, hogy a szociális lakásprojektek azok az esetek, amikor az állam visszaszerzi a földet fejlesztési célra, nemzeti érdekből, és mentesül a földhasználati díjak alól. Azokban az esetekben, amikor a földhasználati díjak mentesülnek, nincs szükség árverési eljárások lefolytatására, a földhasználati díjak kiszámítására... így sokkal kényelmesebb lesz.

Hanoiban szűkös a szociális lakások kínálata, ezért a Nam Tu Liem kerületben található NHS Trung Van nevű szociális lakásprojekthez több ezer regisztrációs kérelem érkezett, ami miatt az embereknek sorban kell állniuk.

A helyiek sokféle nehézségre panaszkodnak.

A konferencián Tran Hoang Quan úr, Ho Si Minh-város Építési Osztályának igazgatója elmondta, hogy a szociális lakások fejlesztése a városban még mindig számos problémával küzd, mint például a bonyolult beruházási eljárások; az 1/500-as léptékű részletes tervezés jóváhagyásának eljárásai, a földterületek kiosztása és a földhasználati díjak kiszámítása. Ezenkívül a földhasználati díjak és kauciók alóli mentességi eljárások – mint például a kereskedelmi lakások – végrehajtása mellett a szociális lakásprojekteknek további eljárásokat is le kell folytatniuk, mint például az eladási árak értékelése, a vevők és a részletfizetéssel vásárlók megerősítése, a költségellenőrzések a standard nyereség meghatározása érdekében... A kereskedelmi lakásprojektekben és a városi területeken, amelyek a földterület 20%-át szociális lakásépítésre tartják fenn, nincsenek előírások a területtisztítási kompenzációs költségek, az infrastruktúra-építési beruházási költségek meghatározására és ezen költségeknek a szociális lakásépítés földterület-alapjába történő elosztására vonatkozóan...

Binh Dinhben hamarosan már 500 millió VND-tól elérhető lakások lesznek.

Május 19-én reggel a Binh Dinh tartomány Népi Bizottsága megtartotta a Szakszervezeti Intézményi Övezetben épülő lakásépítési projekt alapkőletételi ünnepségét. Az alapkőletételi ünnepségen részt vett Truong Thi Mai asszony, a Politikai Bizottság tagja, a Titkárság állandó titkára, a Központi Szervezeti Bizottság vezetője, valamint a Központi Bizottság és Binh Dinh tartomány vezetői.

A Binh Dinh Tartományi Szakszervezeti Intézményi Területen megvalósuló lakásépítési projekt az egyetlen olyan projekt, amelyet a Vietnami Általános Munkásszövetség fejlesztett ki Binh Dinhben, az IEC Építőipari Befektetési és Elektromechanikai Részvénytársaság befektetőjeként; a Long Van városi területen, a Tran Quang Dieu kerületben (Quy Nhon város) épült, teljes területük 37 617 m², teljes beruházásuk meghaladja az 1100 milliárd VND-t. A projekt célja kizárólag az ipari övezetekben dolgozó munkások, szakszervezeti tagok és munkások számára kialakított lakóövezet építése. A projektet a miniszterelnök által jóváhagyott és a Vietnami Általános Munkásszövetség által végrehajtott „Beruházás szakszervezeti intézmények építésébe ipari övezetekben és exportfeldolgozó övezetekben” című projekt keretében hozták létre.

A projekt 4 toronyházat foglal magában, összesen 1500 lakással, a lakások alapterülete rugalmasan alakítható 50-70 m² között, az eladási ár pedig 500-700 millió VND/lakás között mozog. Az első lakások várhatóan 2024 negyedik negyedévében kerülnek átadásra.

Pham Anh Tuan úr, a Binh Dinh Tartományi Népi Bizottság elnöke hozzátette: „A tartomány a következő időszakban a tervek szerint folytatja a szociális lakásépítési projektek megvalósítását, különös tekintettel a munkások lakhatására; eltökélt szándéka, hogy 2025-ig mintegy 12 900 szociális lakás építésébe fektet be, ami 5 évvel korábban van, mint a miniszterelnök által Binh Dinh tartománynak kiírt terv, amely a 2023. április 3-án jóváhagyott, legalább 1 millió szociális lakás építésébe való befektetésről szól a 2021 és 2030 közötti időszakban az alacsony jövedelműek és az ipari parkok dolgozói számára.”

Thanh Quan

Quan úr szerint egyes szociális lakásépítési projekteknél a kártérítési és területrendezési munkálatok nagyon nehézkesek és elhúzódóak, a projektek megvalósítása lassú, vagy akár lehetetlen. A befektetőket támogató, kedvezményes kamatozású hosszú lejáratú tőke, amely hitelfelvételt biztosítana a szociális lakásépítési projektekbe való befektetéshez, valamint a szociális lakáspolitika kedvezményezettjeinek lakásvásárláshoz nyújtott hitelekhez, nem stabil és nem időszerű, az eljárások nagyon bonyolultak, és nehéz teljesíteni a kritériumokat. Az 1/2000-es léptékű rendezési tervek és az 1/500-as részletes tervek módosításának eljárásai nagyon nehezek és elhúzódóak. Az államnak még nincs olyan mechanizmusa, amely mobilizálná a szociális lakásokra rászorulók erőforrásait a szociális lakásépítéshez szükséges befektetési tőke létrehozására bankokon, hitelalapokon vagy lakástakarék-alap modelleken keresztül...

A megoldásokkal kapcsolatban Quan úr elmondta, hogy Ho Si Minh-város végrehajtotta a földhasználat felülvizsgálatát és tervezését, elegendő földalapot biztosítva a szociális lakások és ipari lakásépítési projektek megvalósításához a törvényi rendelkezéseknek megfelelően; nyilvánosan bevezette a szociális lakásbefektetési földalapokat a vállalkozások számára kutatási és beruházási javaslatok céljából. A város konkrét megoldásokat is kiadott, lerövidítve a földterületek kiosztására, a földbérletre, valamint a rizstermő földek és néhány más típusú (nem lakóterület) földterület szociális lakásépítési beruházási projektek megvalósítására való átalakítására vonatkozó adminisztratív eljárásokat.

Duong Duc Tuan, a Hanoi Népi Bizottság alelnöke elmondta, hogy Hanoi 2025-re mintegy 1,2 millió négyzetméter új ^{lakásépítést} tűzött ki célul, és számos koncentrált szociális lakásövezetbe készül beruházni. Tuan úr megjegyezte, hogy a szociális lakásépítésre szánt földterületek kötelező szabályozása továbbra is számos hiányossággal küzd. Például a Hanoi központjától távol eső projektek, mint például a Ba Vi, Ung Hoa, My Duc..., nem alkalmasak szociális lakásépítésre. Vagy a 2 hektárnál nagyobb kereskedelmi lakásépítési projektek, amelyeknek továbbra is a földterület 20%-át szociális lakásokra kell fenntartaniuk, nem megfelelőek és széttagoltnak minősülnek. Ha azonban nem akar földet kiosztani, akkor is jelentenie kell a miniszterelnöknek, hogy fontolja meg a földhasználati díjak fizetését a házak építése helyett, ami szükségtelenül elhúzódó eljárásokhoz vezet. Hanoi abban reménykedik, hogy proaktívan alternatív földalapokat tud létrehozni a koncentrált szociális lakásövezetekben épülő projektek szociális lakásépítésére. Ugyanakkor Hanoi városa felhatalmazást kapott arra, hogy módosítsa az ipari parkok és exportfeldolgozó övezetek tervezését a bérbeadásra szánt szociális lakások építésére szolgáló földalapok kiegészítése érdekében.

Nem éri el a célt, az ajánlat nem vonzó

Nguyen Thanh Nghi építésügyi miniszter elismerte, hogy az utóbbi időben a szociális lakásépítés célja nem teljesült a kitűzött célhoz képest. A szociális lakásépítést szabályozó politikai mechanizmus bizonyos tartalmak tekintetében nem felelt meg a követelményeknek, nem tartott lépést a valósággal, és nem egészült ki időben. A beruházási és építési eljárások, a vételi és eladási folyamatok kezelése, valamint a vételi és eladási politikák több lépésben és szakaszban zajlanak, és elhúzódnak. A befektetőket ösztönző politikák nem elég vonzóak, az állami költségvetés továbbra is nehézségekkel küzd a kedvezményes hitelek megszerzésében, és a helyi önkormányzatoknak nagyobb figyelmet kell fordítaniuk. A minisztérium határozattervezetet készít a szociális lakásépítésről, amelyet a kormánynak és a titkárságnak terjeszt elő kihirdetésre, hogy megerősítse a párt vezető szerepét az alacsony jövedelműek és a munkavállalók lakásépítésében.

---

A településeknek nagyobb figyelmet kellene fordítaniuk a szociális lakásokra.

A településeknek konkrét mechanizmusokkal és megoldásokkal kell rendelkezniük a projektek létrehozására, jóváhagyására, földterület-kiosztásra, földbérletre, területmegtisztításra, építési beruházási eljárásokra stb. vonatkozó adminisztratív eljárások lerövidítésére. A helyi költségvetések kiegyensúlyozása és elosztása további ösztönzők nyújtása érdekében, amelyek támogatják, bátorítják és vonzzák a vállalkozásokat a szociális lakásépítésbe való befektetéshez. Ezenkívül a településeknek felül kell vizsgálniuk és együtt kell működniük az illetékes minisztériumokkal és ágazatokkal az elmúlt időszakban jogi problémákba ütköző projektek megoldása érdekében, hogy felszabadítsák ezeket az erőforrásokat, különösen azokat a projekteket, amelyek tiszta földterülettel rendelkeznek, és azonnal átléphetnek az építési fázisba, kínálatot teremtve a piac számára.

Nguyen Van Sinh építésügyi miniszterhelyettes

Nincsenek utasítások arra vonatkozóan, hogyan kell a pénzt a szociális lakhatási kötelezettségek kifizetésére felhasználni.

A törvény még nem tartalmaz irányelveket a szociális lakások fejlesztésére vonatkozó kötelezettségeiket teljesítő kereskedelmi projektekből befolyt pénzeszközök felhasználására vonatkozóan. Ezért a központi minisztériumoknak és ágazati egységeknek hamarosan irányelveket kell kiadniuk e pénzeszközök kezelésére és felhasználására vonatkozóan. Létre kell hozni egy olyan eljárást, amely lerövidíti a befektetők kiválasztásának idejét általában a lakásépítési projektek, és különösen a szociális lakásépítési beruházási projektek esetében. Amennyiben a befektetők kiválasztása pályázat útján történik, külön szabályozást kell hozni a szociális lakástípusra vonatkozó pályázati eljárásról (egyszerűsítés, eljárások és végrehajtási idő lerövidítése).

Duong Duc Tuan úr, a Hanoi Népi Bizottság alelnöke

Sok hiányosság a szociális lakásépítésben

A szociális lakások és a helyi munkavállalók számára kínált lakások iránti kereslet igen nagy, de az ilyen típusú lakások fejlesztésének mechanizmusa még mindig számos hiányossággal küzd, mint például a kedvezményezettek korlátozott száma, valamint a szociális lakások adásvételének bonyolult eljárásai. Az állami költségvetési tőkével finanszírozott projektek esetében a szociális lakások árának meghatározását az eladás, bérbeadás vagy lízing előtt tartományi ügynökségeknek kell értékelniük, ami szintén hosszadalmas és költséges. A szociális lakásprojektekhez szükséges tőke mozgósítása számos nehézségbe ütközik a korlátozott állami támogatási tőke és a szociális lakásprojektek befektetői számára nehezen hozzáférhető mechanizmusok miatt...

Nguyễn Van Danh úr, a Binh Duong Tartományi Népi Bizottság alelnöke

---

Nguyen Van Sinh építésügyi miniszterhelyettes szerint a minisztérium elkészült a felülvizsgált lakásügyi törvény tervezetével, amelyet a kormány jóváhagyott, és amelyet a 15. Nemzetgyűlés 5. ülésszakán nyújtanak be a Nemzetgyűlésnek. Ennek megfelelően az Építési Minisztérium azt javasolta, hogy a kormány terjessze be a Nemzetgyűlésnek a szociális lakáspolitikák hatálybalépését követően (várhatóan 2024. január 1-jétől) hamarosan hatályba léphessenek, beleértve a következő politikákat: kedvezményezettek és feltételek; szociális lakásfejlesztés tervezése és földterület-elosztása; befektetők kiválasztása; projektek megvalósításának eljárásai; az állam preferenciális politikái stb. Ugyanakkor külön politikák lesznek a munkavállalók elhelyezésére és a fegyveres erők lakására vonatkozóan, hogy mechanizmusok ösztönözzék és ösztönözzék a fejlesztést.

„Az elkövetkező időszakban a minisztériumok és az ágazatok továbbra is együttműködnek majd az Országgyűlés szerveivel a módosított Lakástörvény kiegészítése és kihirdetése érdekében, összhangban a módosított Földtörvénnyel, a módosított Pályázati Törvénnyel, az adótörvénnyel stb. Jelentést készítenek a miniszterelnöknek, amelyet a Nemzetgyűlés Állandó Bizottsága elé kell terjeszteni megfontolásra és kiegészítésre a 2021–2025-ös és a 2026–2030-as időszakra vonatkozó középtávú közberuházási tervről a szociális lakáspolitika végrehajtása érdekében. Irányítják és koordinálják a településeket és a hitelintézeteket a gyors hitelezés és folyósítás érdekében, a kulcsfontosságú területekre és a megfelelő alanyokra összpontosítva a vállalkozások és az ingatlanprojektek számára, amelyek megfelelnek a törvényi feltételeknek; prioritásként kezelik a szociális lakásprojektek hitelportfólióját a szociális biztonság garantálása érdekében” – mondta Sinh úr.

Forráslink: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm