Ingatlanok: Az ingatlanárak valószínűleg emelkedni fognak, de nehezen csökkenhetnek. A 2025-ös piaci forgatókönyvek előrejelzése szerint Hanoi új földárlistája láncreakciót fog kiváltani.

Az ingatlanárak valószínűleg nem fognak csökkenni, a szakértők két piaci forgatókönyvet jósolnak 2025-re, a hanoi új földárlista láncreakciót fog kiváltani, aktiválva a lakásárak szintjét... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

A következő 2-3 évben az ingatlanpiac egyértelműbbé válik, jelentős változásokkal, beleértve az áringadozásokat és a befektetők, valamint a lakásvásárlók keresletének kiigazítását. (Fotó: Anh Phuong)

Nő a kínálat, az ingatlanárak csökkentése továbbra is nehézkes

Az újonnan megnyílt lakások kínálata 2024-ben eléri majd a mintegy 35 000 egységet, ami magasabb a korábbi 22 000-24 000 egységes előrejelzésnél. 2025-re ez a szám várhatóan 40 000 lakásra fog emelkedni mindkét fő piacon, Hanoiban és Ho Si Minh-városban. A szakértők azonban általában úgy vélik, hogy bár a kínálat jelentősen megnő, továbbra is nehéz lesz „lehűteni” az ingatlanárakat.

A CBRE Vietnam vezérigazgatója, Duong Thuy Dung a 2025-ös ingatlanpiac előrejelzésekor azt nyilatkozta, hogy az ingatlanárak nem fognak csökkenni, de nem is fognak olyan gyorsan emelkedni, mint az elmúlt időszakban. Az emelkedés 2024-hez képest 5-8% lehet. Az, hogy hogyan lehet olyan árat kialakítani, amely megfelel az emberek fizetőképességének, továbbra is nehéz kérdés, és nagy kihívást jelent a piac számára, amelyre jelenleg nincs válasz.

Dung asszony elemzése szerint a hanoi lakásár-index 64%-kal emelkedett 2019 második negyedévéhez képest, ami kétszerese a Ho Si Minh- városban mért növekedésnek. Az átlagos elsődleges eladási ár megközelíti a 60 millió VND/m2-t.

Ugyanezzel a nézettel egyetértve Dr. Dinh Trong Thinh gazdasági szakértő docens is megjegyezte, hogy 2024-ben a hanoi lakáspiac gyors áremelkedésnek indul. A lakásárak a 2022-es átlagos 40 millió VND/m2-ről 2024 harmadik negyedévének végére több mint 70 millió VND/m2-re emelkedtek. Figyelemre méltó, hogy a piacon már nincsenek 60 millió VND/m2 alatti árú projektek, sok középkategóriás projekt ára 100 millió VND/m2 felett is van.

A nagy meleg időszakokban az eladási ár általában napról napra, hétről hétre emelkedik, de a likviditás továbbra is magas. A lakások és befektetések iránti felgyülemlett kereslet felszabadult, amikor számos ösztönző van a vásárlók és a befektetők piacba vetett bizalmának helyreállítására. A fellendülő kereslet, miközben a kínálat továbbra is szűkös, felfelé hajtotta az árakat.

Kapcsolódó hírek

Lenyűgöző fotók 2024-ből: Az egész világot megdöbbentették a példátlan és történelmi események

A szakértők szerint bár a hanoi lakások áremelkedése lelassult, 2025-ben nehéz lesz csökkenteni az eladási árakat a megnövekedett telekköltségek miatt. Valójában a hanoi piac Ho Si Minh-város növekedési forgatókönyvét követi. A következő 2-3 évben az ingatlanpiac egyértelműbbé válik, jelentős változásokkal, beleértve az áringadozásokat és a kereslet kiigazítását mind a befektetők, mind a lakásvásárlók részéről. Az előrejelzések szerint 2025-ben Hanoiban az összes elsődleges kínálat a felsőkategóriás és luxus szegmensekben lesz; amelyből a luxus 36%-ot tesz ki.

Üzleti szempontból Ngo Huu Truong úr, a Hung Thinh Corporation vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy az ingatlanárakat nehéz lesz csökkenteni az elkövetkező időszakban. Ennek egyik oka, hogy a projektek jóváhagyási folyamata gyakran elhúzódik, ami növeli a beruházási költségeket.

Az ingatlanárakkal kapcsolatban Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke azt is megjegyezte, hogy mostantól 2025 végéig az új törvény rendelkezéseit nem alkalmazták teljes mértékben, hanem továbbra is a régi problémából próbálnak kiindulni. Ezért a földárak várhatóan ésszerű szinten maradnak. A 2026-2027-es időszakban azonban, ha mostantól addig sem történik megfelelő kiigazítás, nagyobb nyomás nehezedik majd az árakra.

Dinh úr szerint két forgatókönyv lehetséges az ingatlanpiacon. Megfelelő szabályozás esetén a piac 2026-2027-ben is stabil marad. De ha nincs megfelelő technikai kiigazítás, az ingatlanárak magasabb, ésszerűtlenebb szintre emelkedhetnek. És akkor a piac ismét nehéz helyzetbe kerülhet.

A piac a legnehezebb időszakán ment keresztül.

Az Építésügyi Minisztérium nemrégiben bejelentette az építőipar 2024-es 10 legfontosabb mutatóját. 2024 különösen mérföldkőnek számít a növekedés szempontjából, elérve a mintegy 7,8-8,2%-ot, ami a 2020 óta a legmagasabb érték, meghaladva a kormány által a 01. számú határozatban kitűzött célt (6,4-7,3%).

Ez egyben a legmagasabb növekedési ütem, amelyet az építőipar elért 2020 óta, amely a gazdaság teljes GDP-növekedésének hajtóereje. Az urbanizációs ráta elérte a 44,3%-ot, meghaladva az Országgyűlés által kitűzött 43,7%-os célt. Az építőipar a kormány által kitűzött két másik célt is elért, többek között: a szennyvízgyűjtés és -tisztítás aránya 18%, valamint az országos átlagos lakóterület 26,5 m2 alapterület/fő.

Az ingatlanpiac tavalyi állapotát értékelve az Építésügyi Minisztérium kijelentette, hogy számos szinkron megoldást vezettek be a piac nehézségeinek elhárítására. A miniszterelnök ingatlanprojektek megvalósítását akadályozó nehézségek és akadályok elhárításával foglalkozó munkacsoportja a helyi önkormányzatokkal és ingatlanvállalatokkal együttműködve információkat és helyzeteket gyűjtött össze, és minden egyes projektet áttekintett, hogy megvitassa, irányítsa és megválaszolja azokat a megvalósítás során felmerülő nehézségek és akadályok elhárítása érdekében.

„Az ingatlanpiac pozitív változásokon ment keresztül, a legnehezebb időszakon is túljutott, hogy lendületet vegyen a fellendülésnek és a fejlődésnek” – hangsúlyozta az Építési Minisztérium.

Az elmúlt év másik kiemelkedő eseménye a szociális lakások fejlesztésére fordított különös figyelem volt. Május 24-én a Titkárság kiadta a 34. számú irányelvet a párt vezető szerepének megerősítéséről a szociális lakások fejlesztésében az új helyzetben.

Az Építésügyi Minisztérium benyújtja a kormánynak a szociális lakásépítés kedvezményes tőkeforrásairól szóló határozattervezetet. Ennek megfelelően javasolja egy 100 000 milliárd VND kedvezményes csomag végrehajtását kötvénytőkéből nyújtott szociális lakáshitelekre, 5 évre szólóan. A fenti erőfeszítések képezik az előfeltételét annak, hogy az elkövetkező időszakban felgyorsuljon a szociális lakások fejlesztése országszerte.

Hanoi új földárlistájának hatása

Hanoi nemrégiben kiadott és 2024. december 20-án hatályba lépett földárlistája szerint Hanoi egyes területein a földárak 2-6-szor magasabbak a 2019-ben kiadott földárlistához képest. A legmagasabb földár különösen a Hoan Kiem kerület egyes útjaihoz tartozik, elérve a közel 700 millió VND/m2-t.

Egyes vélemények szerint Hanoi új földárlistájának alkalmazása a lakásárak további emelkedését okozhatja.

Az Építési Minisztérium jelentése szerint, ha a 2024-es földártáblázatot alkalmazzák, az ingatlanprojektek földhasználati költségei jelentősen megnőnek a korábbiakhoz képest. Ennek az az oka, hogy a lakás- és ingatlanárakat befolyásoló fő költségek közé tartoznak: a területrendezési kártérítési költségek, a földhasználati díjak, a projektek építési költségei, mint például a lakhatás, az ingatlan, az adók, a kapcsolódó díjak...

Különösen a földhasználati díjakkal kapcsolatos költségek teszik ki gyakran egy lakásprojekt teljes költségének nagy részét, a toronyházak esetében 7-20%-tól a villák és sorházak esetében 25-50%-ig terjedve.

Az Építésügyi Minisztérium szerint az új földárlista alkalmazása láncreakciót fog indítani, 15-20%-os ingatlan- és lakásárak emelkedését indítja el a korábbiakhoz képest.

Vu Cuong Quyet úr, a Dat Xanh Mien Bac vezérigazgatója elmondta, hogy a vállalkozások számára a földárlista megléte segíti a földárak piaci árakhoz szorosan kapcsolódó értékelését. A kiigazított földárlista fontos alapot jelent a vállalkozások számára a földadók meghatározásához.

Ha azonban a földadót piaci ár alapján határozzák meg, a vállalkozások földhasználat-átalakítási adója magasabb lesz, ezáltal a vevők számára az ingatlanok eladási ára magasabb lesz.

Eladhatok egy lakást, amit az új szabályozás szerint részletekben fizetek?

A részletfizetéses lakásvásárlás olyan trend, hogy sokan szívesebben saját házat vásárolnának anélkül, hogy azonnal nagy összeget költenének. Milyen szabályokat kell betartani részletfizetéses lakásvásárlás esetén?

A lakások részletfizetéssel történő adásvételét a 2023. évi lakásügyi törvény 167. cikke szabályozza a következőképpen:

- A felek megállapodtak benne, és az a lakásvásárlási szerződésben egyértelműen szerepel.

- A részletfizetés időtartama alatt a lakást vásárló használhatja és felelős a karbantartásáért, kivéve, ha másként állapodtak meg, vagy a lakás jótállási ideje alatt.

Különösen a 2023. évi Lakástörvény 167. cikkének 2. záradéka erősíti meg: A részletekben vagy részletekben fizető lakásvásárló csak a lakás teljes árának kifizetése után folytathat adásvételi, eladási, ajándékozási, csere-, jelzáloggal terhelt vagy tőkebevonási tranzakciókat egy másik személlyel, kivéve, ha a felek másként állapodtak meg.

E szabályozás szerint, ha a jelenleg részletfizetéssel rendelkező lakás vevője el akarja adni azt valaki másnak, akkor a teljes vételárat köteles megfizetni az eladónak, kivéve, ha a felek másként állapodtak meg.

Így, ha a befektetővel részletfizetéssel vagy az eladónak történő részletfizetéssel vásárol lakást, a vevő csak a lakás vételárának teljes összegének megfizetése után adhatja el azt egy másik személynek, kivéve, ha a felek másként állapodtak meg.

Hasonlóképpen, banki részletfizetési kölcsön jelzáloggal történő fedezése esetén, ha azt másnak szeretné eladni, a 2015. évi Polgári Törvénykönyv 321. cikkének 5. pontja értelmében a jelzáloghitelező eladhatja a banknak jelzáloggal terhelt lakást másnak, ha a bank beleegyezik, vagy a törvény rendelkezései szerint.

Ennek megfelelően, ha a felek megegyeznek, vagy a bank beleegyezik a lakás részletekben történő eladásába, a következő módszerek alkalmazhatók:

- A befektető aláírta a Lakásadásvételi Szerződés Átruházási Okiratát anélkül, hogy benyújtotta volna a Tanúsítvány kiállítására vonatkozó kérelmet az állami szervhez.

- A felek aláírják a lakás régi részletfizetési szerződésének felmondását, és az eladó közvetlenül az új vevővel írja alá a lakás adásvételi szerződést (amennyiben a régi vevő nem ruházta át a Vörös Könyvet), vagy írásbeli megállapodást köt a lakás részletfizetéses adásvételéről három fél között: a régi vevő, az eladó és az új vevő.

- Kössön háromoldalú megállapodást a bank, a vevő és az eladó között, amelyben a bank beleegyezik, hogy a részletekben fizetendő lakást egy másik személynek adja el. Ezzel egyidejűleg oldja fel az ingatlanra vonatkozó jelzálogot, írja alá újra az adásvételi szerződést, és adja át a Vörös Könyvet az új vevőnek.

Ebben az esetben a felek a bank kölcsönkötelezettségét a 2015. évi Polgári Törvénykönyv 370. cikkének rendelkezései szerint átruházhatják egy másik személyre.

Így a vevő részletekben is eladhatja a lakást, ha az eladó ehhez a fenti elemzés szerint hozzájárul, vagy ha a részletet teljes egészében kifizette, vagy a felek megállapodása szerint.