 |
| A következő 2-3 évben az ingatlanpiac egyértelműbbé válik, jelentős változásokkal, beleértve az áringadozásokat és a befektetők, valamint a lakásvásárlók keresletének kiigazítását. (Fotó: Anh Phuong) |
A megnövekedett kínálat ellenére az ingatlanárak várhatóan nem fognak csökkenni.
Az új lakások kínálata 2024-ben várhatóan eléri a körülbelül 35 000 egységet, ami magasabb a korábbi 22 000-24 000 egységes előrejelzésnél. 2025-re ez a szám várhatóan 40 000 lakásra nő mindkét fő piacon, Hanoiban és Ho Si Minh-városban. A szakértők azonban általában egyetértenek abban, hogy még a kínálat jelentős növekedése esetén is nehéz lesz lehűteni az ingatlanárakat.
A 2025-ös ingatlanpiac előrejelzésekor Duong Thuy Dung, a CBRE Vietnam vezérigazgatója úgy véli, hogy az ingatlanárak nem fognak csökkenni, de már nem is fognak olyan gyorsan emelkedni, mint az elmúlt időszakban. Az emelkedés 5-8% között lehet 2024-hez képest. Az, hogy hogyan lehet megfizethető árakat elérni az átlagember számára, továbbra is nehéz kérdés és komoly kihívás a piac számára, amelyre jelenleg nem ismert a válasz.
Dung asszony elemzése szerint a hanoi lakásár-index 64%-kal emelkedett 2019 második negyedévéhez képest, ami kétszerese a Ho Si Minh- városban mért növekedésnek. Az átlagos elsődleges eladási ár megközelíti a 60 millió VND/m2-t.
Ezzel a nézettel egyetértve Dr. Dinh Trong Thinh docens, gazdasági szakértő, megjegyezte, hogy 2024-ben a hanoi lakáspiac gyors és figyelemre méltó áremelkedést mutatott. A lakásárak, amelyek 2022-ben átlagosan 40 millió VND/m2-t tettek ki, 2024 harmadik negyedévének végére több mint 70 millió VND/m2-re emelkedtek. Figyelemre méltó, hogy a piacon már nincsenek 60 millió VND/m2 alatti árú projektek, sőt számos középkategóriás projekt ára meghaladja a 100 millió VND/m2-t.
Intenzív kereslet idején az eladási árak általában naponta vagy hetente emelkednek, de a likviditás továbbra is magas. A lakások iránti felgyülemlett kereslet, mind a lakhatás, mind a befektetés céljából, végre kitört, mivel különböző tényezők helyreállították a vásárlók és a befektetők bizalmát a piacon. Ez a keresletnövekedés, párosulva a kínálat folyamatos szűkösségével, felfelé hajtotta az árakat.
| Kapcsolódó hírek |
 Lenyűgöző fotók 2024-ből: Az egész világot megdöbbentették a példátlan és történelmi események. |
A szakértők úgy vélik, hogy bár a hanoi lakásárak emelkedő trendje lelassult, 2025-ben nehéz lesz csökkenteni az eladási árakat a növekvő telekárak miatt. Valójában a hanoi piac ugyanazt a növekedési forgatókönyvet követi, mint Ho Si Minh-város. A következő 2-3 évben az ingatlanpiac egyértelműbbé válik, jelentős változásokkal, beleértve az áringadozásokat és a kereslet kiigazítását mind a befektetők, mind a lakásvásárlók részéről. Az előrejelzések szerint 2025-ben Hanoiban a teljes elsődleges kínálat a high-end és a luxus szegmensekbe fog tartozni; a luxus szegmensek 36%-ot tesznek ki.
Üzleti szempontból Ngo Huu Truong úr, a Hung Thinh Group vezérigazgató-helyettese úgy véli, hogy az ingatlanárakat nagyon nehéz lesz csökkenteni az elkövetkező időszakban. Ennek egyik oka az, hogy a projektek jóváhagyási folyamata gyakran jelentős időt vesz igénybe, ami növeli a beruházási költségeket.
Az ingatlanárakkal kapcsolatban Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanszövetség alelnöke szintén megjegyezte, hogy mostantól 2025 végéig az új törvény szabályozásait nem alkalmazták teljes mértékben, és a meglévő szabályozásokat továbbra is alkalmazzák. Ezért a földárak várhatóan ésszerű szinten maradnak. A 2026-2027-es időszakban azonban, ha mostantól addig nem történnek megfelelő kiigazítások, nagyobb nyomás nehezedik majd az árakra.
Dinh úr szerint két forgatókönyv lehetséges az ingatlanpiac számára. Megfelelő szabályozás esetén a piac 2026-2027-ben stabil marad. Ha azonban nem történnek megfelelő technikai kiigazítások, az ingatlanárak magasabb, ésszerűtlenebb szintre emelkedhetnek. Ebben az esetben a piac ismét nehézségekkel fog szembesülni.
A piac túl van a legnehezebb időszakán.
Az Építésügyi Minisztérium nemrégiben bejelentette az építőipar 2024-es 10 legfontosabb mutatóját. Ezek közül 2024 jelentős, körülbelül 7,8-8,2%-os növekedési ütemet jelent, ami a 2020 óta a legmagasabb érték, meghaladva a kormány által a 01. számú határozatban kitűzött célt (6,4-7,3%).
Ez egyben a legmagasabb növekedési ütem, amelyet az építőipar elért 2020 óta, és amely a gazdaság teljes GDP-növekedésének motorja. Az urbanizációs ráta elérte a 44,3%-ot, meghaladva az Országgyűlés által kitűzött 43,7%-os célt. Az építőipar a kormány által kitűzött két másik célt is elérte, többek között a szennyvízgyűjtés és -tisztítás 18%-os arányát, valamint az országos átlagos lakóterület 26,5 m2/fő elérését.
Az elmúlt év ingatlanpiaci helyzetét értékelve az Építésügyi Minisztérium kijelentette, hogy számos átfogó megoldást hajtottak végre a piaci nehézségek kezelésére. A miniszterelnök ingatlanprojektek megvalósításával kapcsolatos nehézségek és akadályok megoldásával foglalkozó munkacsoportja a helyi önkormányzatokkal és ingatlanpiaci vállalkozásokkal együttműködve információkat gyűjtött és értékelte a helyzetet, minden egyes konkrét projektet felülvizsgálva iránymutatást, megoldásokat kínálva, valamint kezelve a megvalósítás során felmerülő nehézségeket és akadályokat.
„Az ingatlanpiac pozitív változásokon ment keresztül, a legnehezebb időszakon is túljutott, hogy lendületet vegyen a fellendülésnek és a fejlődésnek” – hangsúlyozta az Építési Minisztérium.
Az elmúlt év másik kiemelkedő eseménye a szociális lakások fejlesztésére fordított különös figyelem volt. Május 24-én a Párt Központi Bizottsága kiadta a 34. számú irányelvet a pártvezetés megerősítéséről a szociális lakások fejlesztése terén az új helyzetben.
Az Építésügyi Minisztérium benyújtja a kormánynak a szociális lakásépítés kedvezményes tőkeforrásairól szóló határozattervezetet. Ennek megfelelően egy 100 000 milliárd VND értékű kedvezményes hitelcsomag végrehajtását javasolja szociális lakások számára kötvénytőkéből, 5 évre szólóan. Ezek az erőfeszítések képezik majd az alapot a szociális lakások országos fejlesztésének felgyorsításához az elkövetkező időszakban.
Hanoi új földárlistájának hatása.
A nemrégiben kiadott és 2024. december 20-tól hatályos hanoi földárlista szerint Hanoi egyes területein a földárak 2-6-szor magasabbak a 2019-ben kiadott földárlistánál. A legmagasabb földárak Hoan Kiem kerület egyes utcáiban találhatók, elérve a közel 700 millió VND/m2-t.
Egyesek úgy vélik, hogy Hanoi új földárlistájának bevezetése a lakásárak további emelkedéséhez vezethet.
Az Építésügyi Minisztérium jelentése szerint, ha a 2024-es földárlistát alkalmazzák, az ingatlanprojektek földhasználati költségei jelentősen megnőnek a korábbiakhoz képest. Ennek az az oka, hogy a lakás- és ingatlanárakat befolyásoló fő tényezők a következők: a földkártérítés és -mentesítési költségek, a földhasználati díjak, a projektek építési költségei (például a lakás- és ingatlanárak), az adók és a kapcsolódó díjak.
Különösen a földhasználati díjak teszik ki jellemzően egy lakásprojekt teljes költségének nagy részét, a toronyházak esetében 7-20%-tól a villák és sorházak esetében 25-50%-ig terjedve.
Az Építésügyi Minisztérium szerint az új földárlista alkalmazása hullámhatást vált ki, amely az ingatlan- és lakásárak 15-20%-os emelkedését idézi elő a korábbiakhoz képest.
Vu Cuong Quyet úr, a Dat Xanh Észak-Vietnam vezérigazgatója elmondta, hogy a vállalkozások számára a földárlista megléte segíti a földértékelés folyamatát, hogy az jobban tükrözze a piaci árakat. A kiigazított földárlista fontos alapot jelent a vállalkozások számára a földadó meghatározásához.
Ha azonban a telekadót piaci érték alapján határozzák meg, a vállalkozások földhasználat-átalakítási adója magasabb lesz, ami az ingatlanok magasabb eladási árát eredményezi a vevők számára.
Szabad-e az új szabályozás szerint eladni egy olyan lakást, amelyet még részletekben fizetnek?
A részletfizetéses lakásvásárlás népszerű trend azok számára, akik anélkül szeretnének saját otthont vásárolni, hogy nagy összeget kellene előre fizetniük. Milyen szabályokat kell betartani részletfizetéses lakásvásárlás esetén?
A lakások halasztott vagy részletfizetéssel történő adásvételét a 2023. évi lakásügyi törvény 167. cikke szabályozza a következőképpen:
- A felek megállapodása szerint, és a lakásvásárlási szerződésben egyértelműen meghatározottak szerint.
- Amíg a lakást részletekben fizetik, a vevő jogosult azt használni, és felelős a karbantartásáért, kivéve, ha másként állapodtak meg, vagy a lakás jótállási ideje alatt.
Konkrétan a 2023. évi Lakástörvény 167. cikkének 2. záradéka kimondja, hogy: A részletekben vagy halasztott fizetéssel fizető lakásvásárlók csak a teljes vételár megfizetése után bonyolíthatnak le másokkal olyan tranzakciókat, mint a vétel, eladás, ajándékozás, csere, jelzáloggal való megterhelés vagy tőkebevonás.
E szabályozás szerint, ha egy lakást részletfizetéssel vásárló másnak kívánja eladni, köteles a teljes vételárat az eladónak megfizetni, kivéve, ha a felek másként állapodtak meg.
Ezért, ha a fejlesztővel kötött részletfizetési megállapodás alapján vásárol lakást, akkor csak a teljes vételár kifizetése után adhatja el azt másnak, kivéve, ha a felek másként állapodtak meg.
Hasonlóképpen, amikor egy lakást banki részletfizetési kölcsönhöz vesznek igénybe jelzálogként, ha a jelzálogos adós azt másnak kívánja eladni, a 2015. évi Polgári Törvénykönyv 321. cikkének 5. pontja szerint a jelzálogos adós eladhatja a banknak jelzáloggal terhelt lakást egy másik személynek, ha a bank beleegyezik, vagy a törvény előírja.
Ennek megfelelően, ha a felek megegyeznek, vagy a bank beleegyezik a részletekben fizetendő lakás eladásába, a következő módszerek alkalmazhatók:
- A fejlesztő aláírta a lakás adásvételi szerződésének átruházásáról szóló dokumentumot, mielőtt benyújtotta volna a tulajdonjogi igazolás iránti kérelmet az állami hatóságokhoz.
- A felek felmondják a lakásra vonatkozó régi részletfizetési szerződést, és az eladó közvetlenül az új vevővel köt új lakásvásárlási szerződést (amennyiben a régi vevő még nem ruházta át a tulajdonjogot), vagy írásbeli megállapodást köt a lakás részletfizetéses adásvételéről a három fél – a régi vevő, az eladó és az új vevő – között.
- Háromoldalú megállapodást kell kötni a bank, a vevő és az eladó között, amelyben a bank vállalja, hogy részletekben eladja a vételárban lévő lakást egy másik félnek. Ezzel egyidejűleg fel kell oldani a jelzáloghitelt, új adásvételi szerződést kell aláírni, és a tulajdonjogot (Vörös Könyv) át kell ruházni az új vevőre.
Ebben az esetben a felek a 2015. évi Polgári Törvénykönyv 370. cikke szerint átruházhatják a bank kölcsönkötelezettségeit egy másik félre.
Ezért a vevő eladhatja a lakást, miközben továbbra is részletekben fizeti a vételárat, ha az eladó beleegyezik – a fentebb elemzettek szerint –, vagy ha az összes részletfizetést teljesítette, vagy ha mindkét fél megállapodott benne.
Hozzászólás (0)