Hanoi ingatlanpiacának „pulzusának követése”

A főváros ingatlanpiacának év végi állapotát értékelve a megfigyelők szerint a lakások továbbra is a legnagyobb pénzforgalmú szegmenst képviselik. Emellett a befektetési célú ingatlanok, mint például a telkek, hamarosan újra fellendülnek.

A valódi kereslettel rendelkező szegmens továbbra is forró

Nguyễn Quốc Anh, a Batdongsan.com vezérigazgató-helyettese szerint az utóbbi időben a lakások voltak a piac fellendülésének vezető „hulláma”. Amikor azonban a piac stabil szakaszba lép, a lakásoknak át kell adniuk „sztár” pozíciójukat más szegmensek javára.

„A korábbi ciklusokban, amikor a piac stabil fejlődési szakaszba lépett, 100 VND befektetéssel, a lakások csak 136 VND-t hoztak, de telekkel akár 300 VND-t is” – mondta Mr. Quoc Anh.

A fenti vizualizáció azt mutatja, hogy a piac különböző szakaszaiban a lakások, bár jó profitmarzsokkal rendelkeznek, nem a legvonzóbb befektetési típusok. Ha a jelenlegi piac a korábbi ingadozási ciklusok szabályai szerint működik, akkor a lakások a túlmelegedést követően oldalirányban elmozdulnak és lassabban növekednek, mint más szegmensek.

FELMELEGEDIK AZ INGATLANPÁR HANOI KÖZELÉBEN

Nemcsak Hanoi külvárosi kerületeit, hanem a fővárost körülvevő tartományok ingatlanpiacát is számos befektető figyeli. Le Dinh Chung úr, az SGO Homes vezérigazgatója rámutatott az okra, hogy mivel a belvárosban az ingatlanárak túl magasak, sok befektető a szomszédos tartományokba és városokba irányítja át pénzét.

„A Hanoit körülvevő tartományok piaca a fellendülés pozitív jeleit mutatja, számos területen az árak meghaladják a régi szintet. Jelenleg a befektetők két gazdasági tengely mentén célozzák meg az ingatlanokat, beleértve a Bac Ninh - Bac Giang - Vinh Phuc tengelyt és a Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh tengelyt. Ezek mind olyan területek, ahol sok a fejlesztési lehetőség, jó a közlekedési infrastruktúra, és ipari parkokhoz kapcsolódnak” – tájékoztatott Chung úr.

Quoc Anh úr azt jósolja, hogy a következő évben a lakások továbbra is a piac felkapott pontjai lesznek, míg más szegmensek, mint például a családi házak és a sorházak, a jövő év elejétől lesznek vonzóbbak. A befektetési orientációjú ingatlanok esetében a tranzakciók volumene 2025 közepétől folyamatosan növekszik.

Nguyen Thac Cuong, a Mai Viet Land vezérigazgató-helyettese azt is elmondta, hogy az ingatlanpiaci igényeket kielégítő ingatlanok nagyon magas áron kelnek el, és a közeljövőben sincsenek jelek a lassulásra. Mostantól a jövő év első feléig továbbra is a pénzforgalmat kiaknázó szegmensek, mint például a lakások és a belvárosi villák fogják vezetni a piac fellendülését.

Hasonlóképpen Le Dinh Chung úr, az SGO Homes vezérigazgatója megjegyezte, hogy mostantól 2025-ig a magánházak és lakások ára tovább fog emelkedni, de mérsékelt ütemben, ahelyett, hogy drámaian emelkedne, mint 2024 elején.

Más szemszögből nézve Phan Le Thanh Long, az AFA Group vezérigazgatója és a Vietnami Pénzügyi Tanácsadók Közösségének (VWA) társalapítója elemezte, hogy a hanoi lakásárak újra egyensúlyba kerülnek az emberek jövedelmével. Ez azonban csak akkor fog igazán megtörténni, ha a következő 5 évben a fővárosban elegendő szociális lakásépítési projekt lesz az emberek igényeinek kielégítésére.

Figyelmeztetés külvárosi ingatlanokba történő befektetéskor

Az előző ciklusok fejleményei alapján még nem jött el a telkek ideje. A valóság azonban ennek az ellenkezőjét mutatja, hiszen a lakótelkek iránt az idei év első fele óta folyamatosan nagy a kereslet. Sok helyen "elképzelhetetlen" áremelkedések voltak.

Le Dinh Chung úr a jelenség magyarázatára azt mondta, hogy ezek csupán helyi lázak, a befektetők nem tudnak lakásokat vásárolni az új projektek hiánya miatt, ezért a földterületekhez fordulnak. Ezenkívül az is közrejátszik, hogy sok helyi önkormányzat nem határoz meg magas kikiáltási árat a földterületek árverezésekor.

„A közelmúltbeli külvárosi földárverések nagy figyelmet keltettek a befektetők körében, mivel a kikiáltási ár és a szükséges letét viszonylag alacsony (sok telek kikiáltási ára kevesebb, mint 10 millió VND/m2). Ez egyben kiskapu a spekulatív befektetők számára is. Ez rossz következményekkel járt, és a piaci földárakat túlzottan magas szintre emelte” – osztotta meg Chung úr a földpiac legújabb fejleményeit.

TN úr, aki korábban részt vett földárveréseken Thanh Oai és Hoai Duc kerületekben, szerint a „földvadász” csoportok az elkövetkező időszakban nem mernek majd olyan magasra licitálni, mint korábban. Mert ha igazán magas árat határoznak meg az árverés megnyerése érdekében, ezeket a földterületeket nagyon nehéz lesz eladni.

„A Thanh Cao községben (Thanh Oai kerület) található 55/68-as telkek kauciójának elvesztése ezen csoportok kudarcba fulladt befektetése, mivel rosszul mérték fel a piacot. A telekárak túl magasak voltak, ami megnehezítette a brókerek számára, hogy magasabb áron értékesítsék az ingatlant, és végül kénytelenek voltak elengedni a kauciót. Elmondható, hogy tőkét veszítettek a Thanh Oai-i üzletben” – erősítette meg TN úr.

TN úr szerint Hanoi külvárosában az ingatlanok ára sokszorosan meghaladja a valós értéküket. Tien Yen községben (Hoai Duc kerület), ahol az árverésre került sor, sikátorokban álló házak állnak, a telkek ára 133 millió VND/m2, az árat 60-70 millió VND/m2-re "felfújták", ami ugyanolyan drága, mint a belvárosi lakások ára.

„A külvárosi ingatlanpiac nem a kezdő befektetőknek való. Amennyiben a piac visszaesik, a belvárosi házaknak/teleknek csak körülbelül 30%-kal kell csökkenteniük a veszteségeiket ahhoz, hogy vevőket találjanak, de a külvárosi kerületekben, még ha a befektetők 50%-kal csökkentik az árat, akkor is nehéz lesz eladni őket” – figyelmeztetett TN úr.

Nguyễn Quốc Anh úr is hasonló véleményen van. Szerinte a befektetési szegmensekben, mint például a földterületen, bár az ár néhány év alatt 2-3-szorosára is emelkedhet, a likviditás viszonylag korlátozott, és az ár hosszú ideig stagnálhat, amikor a piac lelassul.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html