Hogyan kerüljük el a „tyúkterelődés” és az ingatlanárak „felfújásának” csapdáját?

DNVN - A CBRE Vietnam vezérigazgatója, Duong Thuy Dung megerősítette, hogy „csirkék terelésének” és az „ingatlanárak felfújásának” a helyzete áll fenn, és azt tanácsolta a vásárlóknak, hogy legyenek nagyon bölcsek és józanok annak mérlegelésekor, hogy a befektetés hatékony-e vagy sem, hogy elkerüljék a csapdákba esést.

A CBRE Vietnam (a CBRE Real Estate Services Group, USA vállalatcsoport tagja) által kiadott, a 2025 második negyedévére vonatkozó da nang-i ingatlanpiaci kiemelt adatok bejelentésekor a vietnami üzleti újságíró Duong Thuy Dunggal, a cég vezérigazgatójával beszélgetett a térségben tapasztalható szokatlan jelekről.

Duong Thuy Dung, a CBRE Vietnam vezérigazgatója jelentést készített a Da Nang ingatlanpiacának 2025 második negyedévi helyzetéről.

Hogyan rögzíti a CBRE Vietnam a Da Nang-i lakások és telkek árának alakulását 2025 első felében?

Duong Thuy Dung asszony: A CBRE Vietnam szerint a da nang-i piacon a toronyházak és lakások átlagos eladási ára 2025 első 6 hónapjában körülbelül 85 millió VND/m2 volt, ami az ország legmagasabb ára, magasabb, mint Ho Si Minh-város (82 millió VND/m2) és Hanoi (79 millió VND/m2) átlagos eladási ára; ez 27%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest (Hanoiban körülbelül 30-35%-kal, Ho Si Minh-városban több mint 20%-kal nőtt az ár).

A telekárak Da Nangban 2025 első felében a legtöbb nagyobb városi területen és a város kulcsfontosságú helyszínein 15-20%-kal fognak emelkedni; még a part menti és folyó menti kiemelt területeken is akár 20-25%-os áremelkedés is lehet. Ez jó hír a Da Nang piac számára, de bizonyos szempontból a vásárlóknak itt magasabb költségeket kell fizetniük.

Jelenleg Da Nangban egyfajta „földláz” jelei mutatkoznak, megismételve a 2018-2020-as helyzetet. Véleménye szerint ez valódi földláz, vagy virtuális földláz?

Duong Thuy Linh asszony: Amikor a földárak emelkedéséről beszélünk, meg kell határoznunk, hogy pontosan mely területen emelkedtek a földárak, hogy megállapíthassuk, földárakról van-e szó vagy sem. A földárak definíciója magában foglalja mind a valós, mind a virtuális áremelkedéseket. Egyes területeken számos tényezőt figyelünk meg, mint például a javuló infrastruktúra, az összehangolt általános tervezés és a jó hírű befektetők részvétele, amelyek hozzájárulnak a földárak emelkedéséhez.

Ez egy valódi áremelkedés. Maguk a vevők is nagyon tájékozottak most, ránéznek, és tudják, hogy a telekárak valóban magasabbak, mint korábban. Ennek ellenére továbbra is hajlandóak pénzt költeni a vásárlásra, mert ez egy valódi áremelkedés. Vannak azonban olyan területek is, ahol virtuális áremelkedések vannak, azaz "követő" áremelkedések.

Vagyis vannak olyan területek, ahol még semmi sincs, de "valahol hallották", hogy infrastruktúrával kapcsolatos dolog, fúzió vagy projekt készülőben van... így az áremelkedések "követik a példát". Ez a "követő példa" valójában Da Nangban történik, de véleményünk szerint a környéken jelenleg nem olyan súlyos a virtuális árláz, mint 2018-2020-ban.

A 2018 és 2020 közötti időszakban Da Nang elhúzódó földlázzal küzdött, de nem sok termék került piacra. A következő években szinte egyetlen projekt sem valósult meg a térségben, de az elmúlt 2 évben számos projektet vezettek be a piacra jó hírű befektetők, és ezeknek a projekteknek a fogyasztási kapacitása nagyon jó.

Duong Thuy Dung asszony interjút adott a Vietnam Business egyik riporterének.

A piaci abszorpciót vizsgálva azt látjuk, hogy ez az időszak eltér a 2018-2020-as időszaktól. Ezért nem aggódunk túlságosan a virtuális földláz miatt Da Nangban. Az egyéni befektetők vagy egyéni vásárlók, különösen a más helyekről érkező vásárlók szempontjából azonban óvatosnak kell lennünk a befektetés módját illetően.

Egyes vélemények szerint az utóbbi időben, amikor nagy a lakáskínálat, a befektetők túl magasra fújják a telekárakat ahhoz, hogy „csirkéket tereljenek”, és telek helyett lakásokat vásároljanak. Amikor a földprojektek piacra dobják termékeiket, hasonló trükköket alkalmaznak, hogy „visszatereljék” őket. Véleménye szerint létezik-e ilyen „csirkék terelésének” helyzete, és mi a megoldás a vevők jogos jogainak védelmére?

Duong Thuy Dung asszony: Valójában a „csirketereléssel” nem csak Da Nangban, hanem olyan nagy piacokon is előfordul, mint Hanoi, Ho Si Minh- város… Ha a föld ára az egyik nap több mint 30%-kal emelkedik, akkor másnap az már tényleg egy igazi láz, a föld árának soha nem volt ilyen gyors növekedése a valóságban. Megerősíthetem, hogy az okos vásárlók soha nem fogadnák el ezt az áremelkedést.

Lehetséges, hogy a virtuális földláz a múltban azért alakult ki, mert a vásárlók attól féltek, hogy ha ők nem veszik meg, akkor valaki más veszi meg az egészet. A vásárlók azonban egyre bölcsebbek, és soha nem fektetnek be olyan területekre, ahol ilyen nyilvánvaló a virtuális láz.

Az, hogy kialakul-e a „csirketereléssel” járó helyzet, esettől és projekttől függ. Szerintem ez egy „trükk” lehet a házak és telkek eladására. Nemcsak Da Nangban, hanem más piacokon is, például Hanoiban, hasonló a helyzet. Vannak olyan projektek, amelyek embereket bérelnek fel, hogy sorban álljanak vásárláshoz, de valójában ez egy virtuális sorban állás…

A probléma leghatékonyabb megoldását maguknak a vásárlóknak kell megtalálniuk, legyen szó személyes befektetésről vagy megélhetésről. Nagyon nehéz bizonyítani, hogy a projekttulajdonosok vagy a brókerek szándékosan emelik az árakat, és a kormány számára is nagyon nehéz beavatkozni ebbe az ügybe. Ezért a legjobb, ha a vásárlók résen vannak, hogy elkerüljék a profitcsapdába esést.

Ha a múltban a vevők nagyon tájékozatlanok voltak az árfelfújó és „csirkecsábító” trükkökkel kapcsolatban, most már sokan figyelmeztették őket. Elég bölcsek ahhoz, hogy megfontolják, hogy a befektetés hatékony-e vagy sem, ahelyett, hogy a projektgazda reklámjaira vagy vállalásaira hallgatnának, mert még a kötelezettségvállalási szerződés is nagyon laza. A vevők azok, akik mindenki másnál jobban megkímélik magukat az ilyen csapdáktól.

Köszönöm!

Hai Chau

Forrás: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212