Hogyan kerülheted el az ingatlanpiaci csalások és ármanipuláció csapdáját?

DNVN - A CBRE vietnami vezérigazgatója, Duong Thuy Dung megerősítette az ingatlanpiacon tapasztalható „átverés” és „ármanipuláció” létezését, és azt tanácsolta a vevőknek, hogy legyenek rendkívül bölcsek és óvatosak a befektetés jövedelmezőségének mérlegelésekor, hogy elkerüljék a csapdákba esést.

A CBRE Vietnam (az amerikai ingatlanszolgáltató csoport, a CBRE része) által a 2025 második negyedévére vonatkozó Da Nang ingatlanpiaci főbb adatait ismertető sajtótájékoztatón a Vietnam Business News egyik riportere interjút készített Duong Thuy Dunggal, a cég vezérigazgatójával a térségben tapasztalható szokatlan jelekről.

Duong Thuy Dung, a CBRE Vietnam vezérigazgatója jelentést tartott a Da Nang ingatlanpiacának 2025 második negyedévének legfontosabb eseményeiről.

Hogyan látja a CBRE Vietnam a Da Nang-i lakások és telkek árának alakulását 2025 első felében?

Duong Thuy Dung asszony: A CBRE Vietnam nyilvántartása szerint a da nang-i piacon a toronyházak és lakások átlagos eladási ára 2025 első hat hónapjában körülbelül 85 millió VND/m2 volt, ami az ország legmagasabb ára, meghaladva még Ho Si Minh-város (82 millió VND/m2) és Hanoi (79 millió VND/m2) átlagos eladási árát is; ez 27%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest (Hanoiban körülbelül 30-35%-kal, Ho Si Minh-városban több mint 20%-kal nőtt az ár).

A telekárak Da Nangban várhatóan 15-20%-kal emelkednek a legtöbb nagyobb városi területen és a város kulcsfontosságú helyszínein 2025 első felében; a tengerpart és a folyópartok egyes kiemelt területein az áremelkedés elérheti a 20-25%-ot is. Ez jó hír a Da Nang piac számára, azonban bizonyos szempontból a vevők költségei itt magasabbak.

Jelenleg úgy tűnik, hogy Da Nangban „földláz” van, ami megismétli a 2018-2020-as helyzetet. Véleménye szerint ez valódi földláz, vagy egy spekulatív buborék?

Duong Thuy Linh asszony: Amikor a földárak emelkedéséről beszélünk, külön meg kell vizsgálni, hogy mely területeken tapasztalható áremelkedés, hogy megállapíthassuk, hogy földár-emelkedésről van-e szó vagy sem. A földár-emelkedés definíciója magában foglalja mind a valós, mind a mesterséges áremelkedéseket. Egyes területeken számos tényezőt figyelünk meg, mint például a javuló infrastruktúra, az átfogó fejlesztési tervezés és a jó hírű befektetők részvétele, amelyek hozzájárulnak a földárak emelkedéséhez.

Ez egy valódi áremelkedés. A vevők most már nagyon tájékozottak; látják, hogy a telekárak valóban emelkedtek a korábbiakhoz képest. Ennek ellenére továbbra is hajlandóak pénzt költeni a vásárlásra, mert ez egy valódi áremelkedés. Mindazonáltal vannak olyan területek is, ahol mesterséges áremelkedések történtek, ami azt jelenti, hogy az árak "a trendet követve" emelkednek.

Ez azt jelenti, hogy vannak olyan területek, ahol még semmi sem fejlődött, de "menedzselések" szerint infrastruktúra-fejlesztésekről, fúziókról vagy közelgő projektekről beszélnek... ami áremelkedéshez vezet. Ez a "trendkövető" jelenség Da Nangban is előfordul, de véleményünk szerint a mesterséges áremelkedés a térségben jelenleg nem olyan súlyos, mint 2018-2020-ban volt.

A 2018-2020 közötti időszakban Da Nangban elhúzódó földár-emelkedés volt tapasztalható, de nem sok termék került a piacra. Az ezt követő években is nagyon kevés projekt valósult meg a térségben. Az elmúlt két évben azonban számos projektet indítottak el jó hírű befektetők, és ezek a projektek nagyon jól fogynak.

Duong Thuy Dung asszony válaszol a Vietnam Business egyik riporterének kérdéseire.

A piaci abszorpciót tekintve azt látjuk, hogy ez az időszak eltér a 2018-2020 közötti időszaktól. Ezért nem aggódunk túlzottan egy spekulatív földbuborék miatt Da Nangban. Az egyéni befektetők vagy vásárlók, különösen más területekről érkezők szempontjából azonban óvatosságra van szükség a befektetési stratégiákat illetően.

Egyesek azzal érvelnek, hogy az utóbbi időben, amikor túlkínálat van lakásokból, a fejlesztők mesterségesen felfújják a telekárakat, hogy a gyanútlan vevőket lakások vásárlására csábítsák telek helyett. Ezután, amikor telekprojektek jelennek meg a piacon, hasonló taktikákat alkalmaznak, hogy a vevőket lakások vásárlására csábítsák. Ön szerint létezik-e ilyen gyakorlat a „gyanútlan vevők elcsábítására”, és milyen megoldások vannak a vevők jogos jogainak védelmére?

Duong Thuy Dung asszony: A „földspekuláció” jelensége nemcsak Da Nangban zajlik; olyan nagyobb piacokon is, mint Hanoi és Ho Si Minh- város… Azok a földárak, amelyek egyetlen nap alatt több mint 30%-kal emelkednek, mindenképpen egy buborékot jelentenek; lehetetlen, hogy a földárak ilyen gyorsan és valóban emelkedjenek. Magabiztosan állíthatom, hogy a hozzáértő vásárlók soha nem fogadnának el ilyen áremelkedést.

Talán a korábbi spekulatív földár-emelkedések oka az volt, hogy a vevők attól tartottak, hogy valaki más megveszi mindet, ha ők nem teszik meg, de a vevők egyre hozzáértőbbek, és soha nem fognak olyan területekre befektetni, ahol ilyen nyilvánvaló spekulatív buborékok vannak.

Azt, hogy van-e „átverési” taktika, eseti alapon kell mérlegelni, az adott projekttől függően. Szerintem ez egy „fogás” lehet házak és telkek eladására. Ez nem csak Da Nangra jellemző; hasonló helyzetek vannak más piacokon is, például Hanoiban. Egyes projektek még embereket is felbérelnek, hogy sorban álljanak a vásárláshoz, de a valóságban ez egy kamu sorban állás…

A probléma leghatékonyabb megoldását maguknak a vevőknek kell megtalálniuk, akár befektetnek, akár személyes használatra vásárolnak. Nagyon nehéz bizonyítani, hogy a projekttulajdonosok vagy a brókerek szándékosan emelik fel az árakat, és a hatóságok számára is nagyon nehéz beavatkozni ebben az ügyben. Ezért a legjobb megközelítés az, ha a vevők ébernek maradnak, és elkerülik a felfújt árak csapdáját.

Korábban a vevők nem rendelkeztek információkkal az ármanipulációról és a csalásokról, de most már jól informáltak. Most már elég bölcsek ahhoz, hogy felmérjék befektetésük megvalósíthatóságát, ahelyett, hogy vakon követnék a hirdetéseket vagy a projekttulajdonosok ígéreteit, mivel még a szerződéses megállapodások is gyakran gyenge lábakon állnak. A vevők maguk lesznek képesek elkerülni ezeket a csapdákat, mindenki másnál jobban.

Köszönöm, asszonyom!

Hai Chau

Forrás: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212