Sürgősen szükség van szociális lakások építésére - 1. rész: Ahol problémák vannak, ott megoldások is vannak

A 34-CT/TW irányelvben a Titkárság úgy értékelte, hogy a 2020-ig tartó Nemzeti Lakásfejlesztési Stratégiában és a 2030-ig tartó jövőképben szereplő szociális lakásfejlesztési célok közül sok nem teljesült. A szociális lakások kínálata továbbra is korlátozott a tényleges kereslethez képest, míg az átlagár továbbra is túl magas a kedvezményezettek jövedelméhez képest.

Ezenkívül a szociális lakások állami irányítása továbbra is számos gyengeséggel és hiányossággal küzd. A városi területeken a szociális lakások fejlesztésére szánt földalap aránya, valamint az állami költségvetés által az e szegmensre vonatkozó kedvezményes hitelprogramokhoz nyújtott támogatás továbbra is alacsony; a társadalmi erőforrásokat nem mozgósították kellőképpen a részvételhez...

Ezen okok miatt a szociális lakások fejlesztése a számos politikai támogatás ellenére sem a várt módon valósult meg. Ez a kitűzött célok elérését is nagyon megnehezíti. Számos nehézség „kötelezi” a célokat.

A célpont „megkötésének” nehézsége

Hoang Hai úr, az Építésügyi Minisztérium Lakásügyi és Ingatlanpiaci Igazgatási Osztályának igazgatója elmondta: „Jelenleg még mindig vannak olyan települések, amelyek nem adták ki időben a „Legalább 1 millió szociális lakás építésébe való befektetés alacsony jövedelműek és ipari parkokban dolgozók számára a 2021-2030 közötti időszakban” projekt megvalósítására vonatkozó terveket; nem határozták meg egyértelműen a szociális lakásépítésbe való befektetéshez szükséges földterületek iránti igényt, amely alapul szolgálna a szociális lakásépítéshez elegendő földterület kiosztásának megtervezéséhez... Ugyanakkor számos, szociális lakásépítésbe befektető vállalkozás továbbra is nehézségekkel küzd a földterületekhez való hozzáférés terén, például a földterület-elosztás megtervezésében, a befektetéseket vonzó projektek nyilvánosságra hozatalában. Egyes projektek jóváhagyták a befektetési politikákat és kiválasztották a befektetőket, azonban a beruházások és az építkezések megvalósítása nem halad ütemterv szerint...”

Ráadásul a 120 000 milliárd VND értékű preferenciális hiteltőke folyósítása még mindig lassú a kívánságokhoz és a gyakorlati szükségletekhez képest. Arról nem is beszélve, hogy nincs sok kereskedelmi bank, amely részt venne a szociális lakások fejlesztését támogató hitelezésben – jegyezte meg Hai úr.

A kormány 2024-re célul tűzte ki 130 000 szociális lakás építésének befejezését országszerte. A 2024 első negyedévének végére vonatkozó statisztikák azonban azt mutatják, hogy az ország mindössze 8 szociális lakásprojektet fejezett be, ami a kitűzött lakásszám kevesebb mint 30%-a. Ez az előrelépés azt mutatja, hogy az idei 130 000 szociális lakás befejezésére kitűzött cél még mindig messze van a „céltól”, és nagy erőfeszítéseket igényel a megvalósítása.

Helyi szempontból Huynh Thanh Khiet úr, Ho Si Minh-város Építési Osztályának igazgatóhelyettese elmondta, hogy jelenleg a legnagyobb nehézséget a költségvetési beruházási tőke hiánya jelenti, ezért azt nem lehet teljes mértékben az állam tulajdonában lévő szociális lakásprogramok építésére fordítani, hogy teljes mértékben megoldják az olyan politikai szereplők problémáit, mint a káderek, a köztisztviselők, a közalkalmazottak stb.

Jelenleg Ho Si Minh-város a tőke mindössze 10%-át különítette el szociális lakásprogramok megvalósítására. A terv szerint mostantól 2025-ig 37 700 milliárd VND-ra van szükség. A város azonban csak a mintegy 3770 milliárd VND-s költségvetési keretet tudja teljesíteni. 2030-ra a városnak 86 400 milliárd VND-ra van szüksége, de a költségvetésből csak 8600 milliárd VND-t tud elkülöníteni, a fennmaradó összeget pedig csak szociális tőkeforrásokból tudja felhasználni.

Rugalmas típus

Egyesek szerint a szociális lakhatási program sikertelenségének egyik oka az, hogy olyan embereknek adnak el házakat, akik nem engedhetik meg maguknak a megvásárlásukat. Nguyen Van Dinh úr, ingatlanjogi szakértő, így nyilatkozott: „Az eladásra és lízingelésre szánt szociális lakhatási termékek mellett a bérbeadásra szánt szociális lakások kérdésében is szükség van a fejlődést elősegítő politikákra. Mivel a szociális lakhatás elsősorban az alacsony jövedelmű csoportokat célozza meg.”

A szakértő szerint a 2023-as, augusztus 1-jén hatályba lépett lakásügyi törvény eltörölte azt a szabályozást, hogy a szociális lakásprojektek befektetőinek az alapterület 20%-át bérbeadásra kell fenntartaniuk. Ez azt jelenti, hogy ha a lakások 100%-a eladható, az államnak ki kell egészítenie a kínálatot új bérleményekkel.

A 2023-as Lakástörvény csak azt írja elő, hogy az ipari parkokban dolgozók lakhatásának típusa a bérlemény. Így az alacsony jövedelmű csoportoknak, akik nem ipari parkokban dolgoznak, mint például a fizikai munkások és a szabadúszók a városi területeken, szinte semmilyen lehetőségük nincs arra, hogy szociális bérlakásokhoz jussanak.

Ugyanezen a véleményen volt Trinh Quang Minh úr, a Vietnami Általános Munkaügyi Szövetség Szakszervezeti Intézményi Projektirányítási Testületének vezetője is: „A szociális lakások építése eladásra nagyon nehéz, mivel az eljárások hosszadalmasak, az eladási ár magasabb, mint az alacsony jövedelmű munkavállalók jövedelme; a szabályozások nem vonzóak a befektetők számára, mivel a nyereségkorlát mindössze 10%... Ezért a bérbeadásra szánt szociális lakások fejlesztése ésszerűbb lesz, megfelel a tényleges igényeknek, és megfelel a munkavállalók jövedelmének. Ráadásul a bérleti díjak iránti kereslet nagyon nagy, míg a kínálat szűkös, a piacon a bérleti díjak nagyon magasak.”

Jelenleg a Vietnami Általános Munkásszövetség egy szociális lakásbérlési tervet javasolt, amelyben a bérleti díjak megegyeznek a piaci árral vagy annál alacsonyabbak. Tipikus példa erre a Vietnami Általános Munkásszövetség Ha Nam tartományban indított kísérleti szociális lakásbérlési projektje, amelyet nemrég indítottak el, és rövid időn belül teljesen kiadtak.

A projekt bérleti díja havi 1,2 és 1,4 millió VND között mozog, míg a külső bérleti díj havi 2 és 3 millió VND között mozog. Minh úr szerint azonban három nehézség merül fel a szociális bérlakások építése során: a befektetési források vonzása, a projekt elhelyezkedése és a bérleti díj.

Üzleti szempontból Le Huu Nghia úr, a Le Thanh Építőipari Kereskedelmi Vállalat igazgatója a következőket elemezte: Ha 1000 szociális lakásba fektetünk be, egységenként körülbelül 500 millió VND, a beruházási költség szintén elérheti az 500 milliárd VND-t. 1000 lakás bérlése esetén, havi 3-3,5 millió VND áron, a befektető havi 3-3,5 milliárd VND, évi 30-35 milliárd VND bevételre számíthat.

Ha a befektető kereskedelmi hitelt vesz fel évi 10-13% feletti kamatlábbal, akkor az 500 milliárd VND-t további 50 milliárd VND kamatot kell fizetnie, és a befektető biztosan veszít pénzt. Eközben a 2023-as lakásügyi törvény szerint a bérlakások fejlesztése a szociális lakások értékesítéséből származó nyereségnek csak 10%-át fogja realizálni. Az új szabályozás szerint a bérlakások már nem részesülnek állami beruházásban a technológia és a szociális infrastruktúra terén, így egyetlen befektető sem mer bérlakás-projektet megvalósítani - hangsúlyozta Nghia úr.

Eltávolítás a szabályzatból

Míg sok település nehézségekkel küzd a szociális lakáspolitika végrehajtása során, Hai Phong városában a politika végrehajtása figyelemre méltó eredményeket ért el. Hai Phong város eddig 31 szociális lakásprojekthez hagyta jóvá a politikát és választott ki befektetőket, összesen 36 600 egység nagyságrendben; ebből 9 projekt építése megkezdődött, összesen körülbelül 15 000 egység nagyságrendben. Ezzel a számmal a 2021-2025 közötti időszakban várhatóan mintegy 16 200 egység készül el, és ez meghaladja a kormány által kitűzött 15 400 egységes szociális lakásfejlesztési célt.

Ez azt mutatja, hogy a nehézségek továbbra is fennállnak, de megoldandók, kezdve a politikákkal, és Hai Phong története is tipikus példa erre. Ezen pozitív eredmények elérése érdekében Hai Phong város szorosan betartotta az ingatlan- és lakásügyi törvény rendelkezéseit. Ennek megfelelően a Hai Phong Városi Pártbizottság figyelmet fordított az irányításra, a Városi Népi Tanács 5 határozatot fogadott el, a Városi Népi Bizottság 13 kapcsolódó végrehajtási határozatot adott ki.

Hai Phong város különösen rugalmasan és hatékonyan alkalmazta a jelenlegi mechanizmusokat és politikákat a befektetési és üzleti környezet, különösen a lakhatási eljárások, beleértve a szociális lakásokat is, javítása érdekében. Ezáltal átlátható, nyitott és barátságos üzleti környezetet teremtett, számos nagyszabású beruházási projektet vonzott, és hatékonyan kielégítette az emberek szociális lakások vásárlására és bérlésére irányuló igényeit.

Hoang Hai igazgató tájékoztatott arról, hogy bár néhány fontos eredményt sikerült elérni, a szociális lakásépítés megvalósításában még mindig vannak hiányosságok. Jelenleg az Építési Minisztérium a 2023. évi Lakásügyi Törvény és a 2023. évi Ingatlanügyi Üzleti Törvény kihirdetését követően részletező és irányító rendeletek, határozatok és körlevelek végrehajtására, befejezésére és a települések irányítására összpontosít.

Ugyanakkor az Építésügyi Minisztérium továbbra is arra ösztönzi a településeket, hogy a „Legalább 1 millió szociális lakás építésébe való befektetés alacsony jövedelműek és ipari parkokban dolgozók számára a 2021-2030 közötti időszakban” projekt célkitűzése, valamint a 2024-ben elkészülő szociális lakásokról szóló mellékletben foglalt célok alapján sürgősen dolgozzanak ki egy konkrét tervet a szociális lakásprojektekbe való beruházások megvalósítására a kitűzött célok biztosítása érdekében.

A 2021–2030-as időszakra vonatkozó, 2045-ig kitűzött Nemzeti Lakásfejlesztési Stratégia végrehajtása érdekében az Építésügyi Minisztérium dokumentumot küldött a tartományok és a központilag irányított városok népi bizottságainak a 2024-es és a 2021–2025-ös időszakra vonatkozó lakásfejlesztési tervek kidolgozásáról és kiigazításáról; a dokumentum világosan meghatározza az alacsony jövedelműek szociális lakásainak, a Népi Fegyveres Erők lakásainak és a munkásszállásoknak az igényeit és céljait, hogy megfeleljen a 2023-as Lakástörvénynek.

Az Országgyűlés 2024-es Felügyeleti Programjának végrehajtása mellett az Országgyűlés legfőbb felügyeletet fog gyakorolni az „Ingatlanpiac-gazdálkodásra és szociális lakásfejlesztésre vonatkozó politikák és törvények végrehajtása 2015-től 2023 végéig” témában. A felügyeleti téma célja az elért eredmények, korlátok és nehézségek értékelése; az okok azonosítása, valamint az ügynökségek, szervezetek és magánszemélyek felelősségének tisztázása az ingatlanpiac-gazdálkodásra és szociális lakásfejlesztésre vonatkozó politikák és törvények végrehajtásának hatékonyságának javítása érdekében. Ebből kiindulva megoldásokat javasol a kapcsolódó politikák és törvények javítására.

A teljes politikai rendszer szinkron részvételével, proaktív szellemben, „ahol probléma van, ott megoldás is van”, a szociális lakáspolitika megvalósítása megfelel a kitűzött céloknak és a társadalmi elvárásoknak.

2. lecke: Könnyítse meg a hozzáférést a munkavállalók számára

Forrás: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594