Kína billió dolláros stratégiája a lakhatási válság kezelésére

Mr. Tap nagyratörő ambíciót vázol fel, miszerint 1,4 billió dollárt kíván elkölteni az állam szerepének fokozására az ingatlanpiac újjáépítésében és a lakhatási válság leküzdésében.

Kína hatalmas ingatlanpiaca zűrzavarban van, az árak esnek, a fejlesztők összeomlanak, és az emberek azon tűnődnek, hogy vajon még mindig életképes befektetés-e ez az ingatlan. A válság magával rántja Kína növekedését, és világszerte idegessé teszi a befektetőket.

Válaszul Hszi Csin-ping kínai elnök egy új stratégiát szorgalmaz, amelynek célja az állam szerepének növelése a lakáspolitikában egy olyan piacon, amelyet a magánszektor ural. A közelmúltbeli kormányzati megbeszéléseken részt vevő politikai tanácsadók szerint a stratégia két fő programon alapul.

Egy férfi sétál el a China Evergrande által épített befejezetlen lakóházak mellett Shijiazhuang külvárosában, Hobei tartományban, Kínában, 2024. február. Fotó: Reuters

Az egyik szerint a kormánynak problémás magáningatlan-projekteket kellene vásárolnia, és azokat bérbeadásra vagy továbbértékesítésre szánt ingatlanokká alakítania. A másik szerint a kormánynak több szociális lakást kellene építenie az alacsony és közepes jövedelmű családok számára.

A cél az, hogy a szigorú feltételek mellett, alacsony áron bérbe adható vagy eladó, államilag épített lakások arányát a jelenlegi 5%-ról legalább 30%-ra növeljék Kína lakáskínálatában.

Ezeknek a terveknek a költségei hatalmasak lesznek, a következő öt évben akár évi 280 milliárd dollárt is elérhetnek, összesen körülbelül 1,4 billió dollárt. Megfigyelők szerint ezek illeszkednek Hszi Csin-ping elnök szélesebb körű, a gazdaság feletti állami ellenőrzés kiterjesztésére és a magánszektor megfékezésére irányuló közelmúltbeli törekvéseibe.

Az 1990-es évek végén, amikor Kína elkezdte liberalizálni piacait, vezetői kezdetben egy kétszintű rendszert képzeltek el, amelyben egyesek magánfejlesztésű ingatlanokat vásárolnának, míg mások államilag támogatott szociális bérlakásokban laknának.

Az évtizedek során azonban a magánfejlesztők, mint például a China Evergrande, gyorsan terjeszkedtek, és egyre inkább uralják a kínai piacot. Ma a kínai háztartások több mint 90%-a rendelkezik saját otthonnal, szemben az Egyesült Államok mintegy 66%-ával.

A magánlakás-tulajdonlás felé való elmozdulás hatalmas vagyont teremtett Kínában. Az ingatlanpiac fellendülése azonban adósságbuborékot is okozott, ami felhajtja az árakat és sok fiatal családot megfoszt álmaik otthonától.

Miközben a piac tavaly zuhanni kezdett a túlzott ingatlanbefektetések megfékezésére irányuló, évekig tartó kormányzati kampányt követően, Kínán belüli és kívüli közgazdászok felszólították Pekinget, hogy tegyen határozottabb lépéseket az ágazat szerkezetátalakítása érdekében.

Kínában több millió üres lakás áll, és sok befejezetlen épület befejezéséhez pénzügyi támogatásra van szükség.

Egy tavaly decemberi konferencián Hszi Csin-ping egyértelművé tette, hogy a 2024-es prioritás az ingatlanszektor „új modelljének” kidolgozásának felgyorsítása, amely – egy, az ügyhöz közel álló személy szerint – nagy hangsúlyt fektet az állam által biztosított megfizethető lakhatásra.

Politikai tanácsadók szerint Hszi elnök úgy véli, hogy az ingatlanpiac, amely évek óta Kína növekedésének hajtóereje, és egykor a bruttó hazai termék (GDP) körülbelül negyedét tette ki, a továbbiakban nem fog olyan nagy szerepet játszani a gazdaságban.

Véleménye szerint túl sok hitelt használtak fel ingatlanspekulációkra, ami kockázatokat jelent a pénzügyi rendszerre nézve, szélesíti a gazdagok és szegények közötti szakadékot, és elterelte az erőforrásokat az olyan „reálgazdasági” ágazatoktól, mint a feldolgozóipar és a csúcstechnológia, amelyeket a kínai vezetők stratégiailag fontosnak tartanak az Egyesült Államokkal folytatott versenyükben.

Bizonyos szempontból Hszi úr terve visszavezetné a kínai ingatlanpiacot a gyökereihez. Évtizedekkel ezelőtt, Mao Ce-tung alatt a kínai állam ellenőrizte az ingatlanpiacot, és a legtöbb ember a munkahelye által biztosított otthonokban élt.

A belpolitikai megbeszélések során Ho Lifeng kínai miniszterelnök-helyettes, Hszi Csin-ping egyik legmegbízhatóbb tanácsadója azzal érvelt, hogy a nagyobb állami szerepvállalás segítene a kormánynak a felesleges lakáskínálat felszívásában, alsó határt szabna az ingatlanáraknak, és megvédené a bankokat a több százmilliárd dolláros leírásoktól, ha a piac tovább romlik.

A tanácsadók szerint egy másik vonzó tényező, hogy a magántulajdonban lévő ingatlanok államilag támogatott, bérbeadásra vagy eladásra kínált lakásokká alakítása elősegíthetné Hszi úr „megosztott jólét” célkitűzésének előmozdítását.

Hszi Csin-ping kínai elnök egy kormány által támogatott bérlakás-komplexumot vizsgál Sanghajban 2023 novemberében. Fotó: Xinhua

Az új stratégia nagyobb népszerűségre tett szert a tavaly októberben kiadott 14. számú kormányzati irányelvet követően. A dokumentum a következő öt évben mintegy 6 millió megfizethető lakás építését írja elő 35, több mint 3 millió lakosú városban.

A dokumentum nem részletezi a terv megvalósításának módját, de hangsúlyozza, hogy a kormány korlátozásokat fog bevezetni arra vonatkozóan, hogy kik vásárolhatnak állami tulajdonú ingatlanokat, és megtiltja azok nyílt piacon történő értékesítését.

A Kínai Népbank (PBOC) mintegy 70 milliárd dollárt különített el, amelyet három nagy fejlesztési banknak, a Kínai Fejlesztési Banknak, a Kínai Export-Import Banknak és a Kínai Mezőgazdasági Fejlesztési Banknak osztanak szét a stratégia megvalósításának elősegítésére.

A China Development Bank 2023 decemberében bejelentette, hogy közel 28,4 millió dollár értékű hitelkeretet biztosított Fuzhou városának egy megfizethető lakhatási projekt megépítésére. A projekt várhatóan 2026-ra befejeződése után körülbelül 701 otthont fognak értékesíteni kedvezményes áron alacsony jövedelmű családoknak.

A bank több mint 1,4 millió dolláros kölcsönt nyújtott a Hunan kormánynak szociális lakások fejlesztésére egy belvárosi kerületben.

Január elején a Kínai Népi Bank (PBOC) és a Nemzeti Pénzügyi Felügyeleti Hatóság (National Financial Supervision Authority) új irányelveket adott ki, amelyekben pénzügyi támogatást ígértek a kormány által támogatott bérleményekhez. Az irányelvek szerint az állami finanszírozás segíteni fog „a meglévő lakáskínálat felélesztésében”.

He Lifeng alelnök a kormány néhány tervét bemutatta az amerikai üzleti képviselőknek, amikor tavaly novemberben Hszi elnökkel San Franciscóba látogatott.

Hszi elnök és Joe Biden amerikai elnök csúcstalálkozója alkalmából Kína alelnöke főként a kormány által támogatott lakásépítési tervre összpontosított, és az ügyhöz közel álló források szerint elmagyarázta az amerikai vezetőknek, hogy ez segíteni fog a nagyvárosokban élőknek abban, hogy megengedhessék maguknak a lakásvásárlást.

A vita arra utal, hogy a kínai vezetők aggódnak amiatt, hogy a külföldi befektetők hogyan látják a kormány lakhatási problémára adott válaszát, és az elmúlt hónapokban elbocsátották a kínai részvényeket és kötvényeket.

Ha úr azonban nem említette azokat a lépéseket, amelyek megtételére számos külföldi bankár és befektető sürgette a kínai kormányt, például a bajba jutott magán ingatlanfejlesztők átszervezését, vagy a több millió olyan otthon befejezését, amelyekért kínaiak fizettek, de a fejlesztők pénzügyi nehézségei miatt még nem adták át őket.

A Nemzetközi Valutaalap (IMF) szerint Peking legsürgetőbb feladata egy átfogó terv kidolgozása, amely segíti a nehézségekkel küzdő fejlesztőket adósságaik átütemezésében, és arra kényszeríti a bankokat és más érdekelt feleket, hogy vállalják a veszteségeket. Bár fájdalmas, egy ilyen lépés segítene helyreállítani a piacba vetett közbizalmat.

A megbeszéléseken részt vevő politikai tanácsadók azonban azt mondják, hogy Peking továbbra is vonakodik közvetlen likviditási támogatást nyújtani a fejlesztőknek, attól tartva, hogy újra felfújja az ingatlanbuborékot, amelyet Hszi úr megpróbál leereszteni.

A kínai kormány ingatlanvásárlásai és bérlakásokká alakítása összetett kérdéseket vet fel a megfigyelők szerint, beleértve azt is, hogy a kormánynak piaci értéken kellene-e fizetnie. Az sem világos, hogy mi történik, ha a tulajdonosok nem akarnak eladni.

A közgazdászok megjegyzik, hogy az új szociális lakások építése könnyebb lenne, és elősegítené az építőipar fellendítését. Ez azonban azt is jelentené, hogy a lakáskínálat bővülne egy olyan időszakban, amikor Kína lakossága csökken. Az IMF előrejelzése szerint Kína új lakások iránti alapvető kereslete közel 50%-kal csökkenni fog a következő évtizedben.

Michael Pettis, a Pekingi Egyetem pénzügyprofesszora szerint, ha a kormány jelentősen növelné a megfizethető lakások kínálatát, azt a szegény háztartásokhoz juttatnák, „amire Kínának kétségbeesetten szüksége van”.

Ez segíteni fog az embereknek abban, hogy többet költsenek más dolgokra – mondta –, de még túl korai megmondani, hogyan fog megvalósulni a terv.

Zhiwu Chen, a Hongkongi Egyetem pénzügyprofesszora szkeptikusabb, és Kína új lakásépítési stratégiáját ahhoz hasonlítja, ahogyan Peking állami forrásokat használt fel részvények vásárlására, hogy megpróbálja támogatni a zuhanó tőzsdét.

Az ilyen erőfeszítések gyakran nem eredményezik fenntartható piacerősítést – jegyezte meg Chen. A problémás ingatlanprojektek megvásárlására fordított pénzköltés nem lesz hatékony az ország demográfiai kihívásai és a túlkínálat miatt.

Hozzátette, hogy a stratégia kellemetlen kérdéseket is felvethet a társadalmi egyenlőséggel kapcsolatban. Az, hogy az állam gyenge piaci körülmények között vásárol ingatlanokat fejlesztőktől, azt jelenti, hogy nemzeti forrásokat kell felhasználni egyes emberek támogatására, míg másokat nem.

„Ez vagyoneloszlási problémává válik” – mondta Chen. „Nem mindenkinek van több lakása Kínában, és nem hajlandó eladni.”

Az elmúlt években számos kínai város, például a közép-kínai Csengcsou és a Sanghaj közelében fekvő Szucsou, elindította saját programjait, amelyek célja, hogy több ezer eladatlan ingatlant vásároljanak meg a fejlesztőktől, majd azokat megfizethető lakásokká alakítsák át az alacsony jövedelmű családok számára.

Az ilyen programok segítenek felszívni a felesleges lakásokat, de a közgazdászok szerint nagyobb terhet rónak a helyi költségvetésre.

Egy másik figyelemre méltó erőfeszítés a szociális lakásépítés felé a közel egy évtizeddel ezelőtt indított „nyomornegyed-eltakarítási” kezdeményezés volt, amikor Kína ingatlanpiaca is küszködött.

A program keretében a központi bank kedvezményes finanszírozást nyújtott az állami tulajdonú bankoknak, amelyek ezután kölcsönt nyújtottak a fejlesztőknek, hogy földet vásároljanak városoktól és településektől, és további lakásokat építsenek. Cserébe a helyi önkormányzatok támogatást nyújtottak a nyomornegyedekből kitelepített családoknak, lehetővé téve számukra, hogy új lakásokat vásároljanak a nyílt piacon.

A kezdeményezés segített helyreállítani az ingatlanok iránti keresletet, de építési fellendülést váltott ki, ami tovább súlyosbította Kína lakáshiányát.

A közgazdászok hangsúlyozzák, hogy a jelenlegi lakhatási válság sokkal súlyosabb, így a kínai kormány hatalmas kihívással néz szembe a lakásárak és a túlkínálat problémájának megoldására irányuló erőfeszítéseiben.

Vu Hoang ( a WSJ, a Reuters és az AFP szerint)

Forráslink: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html