Spekulációellenesség, ingatlanárak ellenőrzése: Hitelszigorítás vagy adók?

VTV.vn - Sok vitát váltott ki az a javaslat, amely korlátozná a második vagy többlakásos ingatlanok vásárlására felvehető hiteleket az árak ellenőrzése és az ingatlanspekulációk megelőzése érdekében.

Javaslat a második vagy több lakást vásárlóknak nyújtott hitelek korlátozására

A második vagy többlakásos ingatlant vásárlóknak nyújtott hitelek korlátozására irányuló javaslat nagy figyelmet kap, különösen a rövid távú befektetők részéről. Ez a javaslat szerepel az ingatlanárak ellenőrzésére és korlátozására szolgáló mechanizmusról szóló határozattervezetben, amelyet az Építési Minisztérium véleményezésre elküldött az illetékes minisztériumoknak és ágazatoknak.

Konkrétan a Tervezet három piacszabályozási tartalmat vázol fel, beleértve: a lakásvásárlókra vonatkozó hitelpolitikát, az ingatlanügyleti központokat és a megfizethető kereskedelmi lakások fejlesztését. A lakásvásárlókra vonatkozó hitelpolitikával kapcsolatban az Építésügyi Minisztérium azt javasolja, hogy a kormány kötelezze a hitelintézeteket a lakásvásárláshoz nyújtott hitelek korlátozására, kivéve a szociális lakásokat.

Pontosabban, a második lakást vásárlók várhatóan a vételár legfeljebb 50%-át vehetik fel kölcsönként. Harmadik lakást vásárlók esetében a kölcsön összege nem haladhatja meg a 30%-ot.

Az Ingatlanügyletekkel Kapcsolatos Ügyleti Központ létrehozására irányuló javaslat mellett, amely nyilvánosságra hozza a tranzakciókat és elősegíti a megfizethető lakhatás fejlesztését, az Építési Minisztérium közölte, hogy a határozat célja egy olyan konkrét jogi mechanizmus létrehozása, amely ellenőrzi, szabályozza és fokozatosan csökkenti a lakásárakat a többség, különösen a jó és közepes jövedelmű csoportok jövedelmének megfelelő szintre. A hangsúly az ingatlanpiac nyilvános és átlátható szabályozásán van, szigorúan ellenőrizve a spekulációt és az ármanipulációt.

Egyre népszerűbb a javaslat, amely korlátozná a második lakást vásárlóknak nyújtott hiteleket, különösen a rövid távú befektetők körében. Szemléltető fotó.

Sok egymásnak ellentmondó vélemény

A piac szerint a házvásárláshoz felvehető maximális hitelkeret az ingatlantermék típusától és az egyes bankok szabályozásától függ. A kereskedelmi lakásépítési projektek számos befektetője rugalmas politikát alkalmaz, ahol a vevőknek csak 10-30%-ot kell előleget fizetniük. Ezt követően a bank folyósítja a fennmaradó összeget, ami azt jelenti, hogy a vevők az ingatlantermék teljes árának 70-90%-át vehetik fel kölcsönként.

Egy ilyen hatalmas előny mellett a második és több család hiteleinek korlátozására irányuló javaslat vegyes véleményeket vált ki. A vállalkozások szerint, ha alkalmazzák, ez a szabályozás korlátozni fogja a rövid távú befektetőket – azokat, akik banki hitelprogramokat vesznek igénybe ingatlanvásárlásra rövid távú kereskedés céljából. Másrészt olyan vélemények is vannak, hogy a hitelkorlátozási politika hatással lehet azokra a személyekre, akiknek hosszú távon kell ingatlant vásárolniuk vagy befektetniük.

Dinh Hoang Thang úr (Long Truong kerület, Ho Si Minh -város) régóta befektetőként bérbe adható lakásokba fektet be, ezzel is növelve családja jövedelmét.

Azt mondta, hogy a második lakás vásárlására felvehető hitelek korlátozására irányuló javaslat segítene elriasztani a rövid távú befektetőket, különösen a spekulánsokat. Ha a szabályozást végrehajtják, proaktívan átütemezné az ingatlan értékének 50%-a alatti hiteleket is, hogy azok illeszkedjenek befektetési portfóliójához.

„Döntéshozatalkor azt is ki kell számolnunk és mérlegelnünk kell, hogy az hogyan fogja befolyásolni a befektetési portfóliónkat. És egyértelműen ez a szabályozás csökkenteni fogja azoknak az embereknek a számát és a motivációt, akik második vagy harmadik ingatlant szeretnének birtokolni, csökkentve a spekulációt. Hosszú távon azt hiszem, ez jót fog tenni a társadalomnak” – jegyezte meg Mr. Thang.

A második vagy több lakást vásárlóknak nyújtott hitelek korlátozására irányuló javaslat vegyes véleményeket váltott ki.

Tran Thi Hong Hai (Tan Phu kerület, Ho Si Minh-város) jelenleg megfelelő ingatlanterméket keres befektetésre a közeljövőben. Ez az első alkalom, hogy piacra lépett. A megtakarítások mellett a hitelek is nagyon fontosak a hozzá hasonló fiatalok számára. Amikor meghallotta a második lakáshitelek hitelfeltételeinek szigorítására vonatkozó javaslatot, aggódott, mert ez csökkentheti a befektetési termékekhez való hozzáférést.

„Véleményem szerint ez a javaslat korlátozza az erőforrásokat és a támogatást, valamint némileg korlátozza a kereshető termékkínálatot, vagy valahogyan még inkább vonakodik attól, hogy további befektetéseket keressek az ingatlanportfólióban” – osztotta meg Hai asszony.

Egyes vállalkozások szerint az ingatlanpiac a fellendülés útján halad. A termékkínálat jelenleg a közép- és felsőkategóriás szegmensekre összpontosít, amelyeket befektetőknek szánnak. Eközben a piac továbbra is hiányt szenved az alacsony költségű lakások szegmensében, amely a valódi lakhatási igényű embereket szolgálná ki. A vállalkozások úgy vélik, hogy ha korlátozzák a lakásvásárláshoz nyújtott hiteleket, az befolyásolhatja a piaci likviditást.

Tran Khanh Quang úr, a Viet An Hoa Ingatlanbefektetési Részvénytársaság vezérigazgatója elmondta: „Jelenleg azt látjuk, hogy az ingatlanpiacon a lakosság több mint 60-70%-a befektető, míg a tényleges lakosok csak 20-30%-ot tesznek ki. Ha túl alaposan alkalmazzuk, azaz korlátozzuk a második és harmadik lakásokra felvett hiteleket, és egyre inkább szigorítjuk a hitelezést, akkor a piac egyértelműen sokkot fog kapni.”

Más vélemények szerint a második vagy több lakást vásárlók hitelének szigorítására irányuló javaslat nem tesz egyértelmű különbséget azok között, akik valódi lakhatásra vásárolnak, és azok között, akik hosszú távú bérbeadásra fektetnek be. Valójában vannak olyan esetek, amikor a szülők kölcsönt vesznek fel gyermekeiknek házat venni, amikor nincsenek meg a megfelelő anyagi feltételeik. Ezért, ha ezt a hitelkorlátozást alkalmazzák, az sok család jogos szükségleteit befolyásolhatja napjainkban.

Átfogó megoldások a lakásárak fenntartható módon történő szabályozására

A tervezet nem tiltja meg a második vagy harmadik lakás tulajdonlását. Itt a tervezet csak a hitelpolitikát szabályozza, ami azt jelenti, hogy az állam tőkeáramlás-szabályozási eszközöket használ a spekuláció és a pénzügyi kockázatok kordában tartására. A szakértők úgy értékelik, hogy ez az irány összhangban van a jogszabályokkal és a nemzetközi gyakorlattal.

A javasolt többszintű hitelpolitika nem érinti az emberek érdekeit, hanem a rendszerszintű kockázatok kezelését célozza. Ennek azonban átfogóbb megoldásokkal kell együtt járnia a lakásárak ellenőrzése érdekében.

A kutatóegységek adatai azt mutatják, hogy a lakásárak közelmúltbeli emelkedése nem elsősorban a beruházásoknak, hanem a kínálat hiányának tudható be. Az ok jogi problémákban, a magas telekárakban és az építési beruházási költségekben keresendő. Ezért a befektetők a profit érdekében a felső kategóriás projektekre fognak összpontosítani.

Például Ho Si Minh-városban az Avison Young jelentése szerint a harmadik negyedévben elindított új lakásprojektek száma többnyire felsőkategóriás és luxuslakások voltak, átlagos eladási áruk 125 millió - 232 millió VND/m2 között volt. Ez az ár 5-8%-kal emelkedett az előző negyedévhez képest.

A Savills Vietnam piackutató cég úgy véli, hogy a hiteleszközök használata helyett a politikáknak a lakáskínálat feloldásának problémájára kell összpontosítaniuk.

Gianh Huynh asszony, a Savills vietnami kutatási osztályának igazgatója a következőket javasolta: „Reformálnunk kellene a projektjóváhagyási folyamatokat, hogy felgyorsítsuk az új projektek piaci előrehaladását. Az elakadt projekteket speciális mechanizmusokkal kellene megoldani. Meg kellene oldani a kínálati problémát, diverzifikálni a kínálatot, különösen az olcsó lakások kínálatát. Amikor a kínálat elegendő lesz a kereslet kielégítésére, a piac önmagát szabályozza az árak terén.”

Az Építésügyi Minisztérium javaslatával a kutatóegységek úgy vélik, hogy a hitelkeretekbe való beavatkozás befolyásolhatja a kereskedelmi bankok függetlenségét. Mivel a hitelezési tevékenységek az egyes bankok kockázatértékelési folyamatától és hitelezési kritériumaitól függenek, amelyek az adós fizetőképességén alapulnak.

Ezenkívül annak meghatározása is kihívást jelent, hogy hány ingatlannal rendelkezik a hitelfelvevő, mivel ehhez csatlakozni vagy hozzáférni kell az ingatlan-adatbázis rendszerhez. Ezek az adatok még mindig fejlesztés alatt állnak, és a gyakorlati alkalmazásuk hosszú időt vesz igénybe.

Hatékonyabb adózás?

David Jackson, az Avison Young Vietnam vezérigazgatója az ingatlanpiac kezelésével kapcsolatos megoldásokról kifejtve véleményét elmondta, hogy az adózási módszer hatékonyabb lenne. Konkrétan a magasabb személyi jövedelemadó kivetése a második és harmadik ingatlanokra, vagy az ingatlan tartási idején alapuló ingatlanforgalmi adó lenne a megvalósíthatóbb megoldás az viszonteladás korlátozására, ezáltal csökkentve a spekuláció ösztönzését.

Avison Younggal egyetértve a Ho Si Minh-városi Természeti Erőforrások és Környezetgazdaságtan Intézete úgy értékelte, hogy a tervezetnek el kell választania az ingatlanpiac irányítását és a hitelpolitikát. Mivel a bankszektor a hitelezési lehetőségek felszámolása felé halad, és korlátlan hitelezési lehetőségekkel rendelkezik. Ezért a második vagy többlakásos ingatlan vásárlására nyújtott hitelek korlátozásának bevezetése befolyásolhatja a bank folyósítását.

Dr. Pham Viet Thuan, a Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetgazdaságtan Intézetének igazgatója a következőket javasolta: „A korlátozás érdekében úgy gondolom, hogy a nyilvántartások vezetésének időtartamán alapuló adókulcsokat kellene alkalmaznunk. Például, ha valaki 12 hónapon belül ingatlant vásárol vagy megnyer egy árverést, és eladja, az eladási ár 20%-át szedjük be. Ezzel szemben, ha valaki 36 hónapnál idősebb, akkor 10%-ot, 60 hónapnál idősebb pedig 2%-ot szedünk be, mint most.”

Látható, hogy a spekuláció korlátozása szükséges lépés, de a hiteleszközök használatához világos, lépésről lépésre kidolgozott ütemtervre van szükség. Először is ki kell tölteni az ingatlanügyletek adatbázisát, hogy egyértelműen azonosítható legyen, kik a befektetők, a spekulánsok és kik az ingatlanvásárlást végzők. Innentől kezdve a hiteleszközök hatékonyak lesznek, segítve a piac átlátható, világos és tisztességes irányban történő fejlődését minden résztvevő számára.

Az Építésügyi Minisztérium a közelmúltban ingatlankódok létrehozását és azok információs rendszerben történő kezelését javasolta. Ugyanakkor előírta a szervezetek és magánszemélyek számára, hogy 2026-tól kezdődően adják meg a lakástulajdoni adatokat a Nemzeti Információs Rendszerbe való integráláshoz. Ez a javaslat szerepel a lakásügyi és ingatlanpiaci adatbázisok létrehozásáról és kezeléséről szóló rendelettervezetben.

Ennek megfelelően minden ingatlanprojekt automatikusan egyedi kódot kap, biztosítva az azonosíthatóságot és a változtatások hiányát az adatok életciklusa során. A tartományi szakosított ügynökség ezt a kódot a projekt jóváhagyásakor hozza létre a területen.

Az Építésügyi Minisztérium közölte, hogy az új szabályozás segít javítani a gyűjtött adatok minőségét, ezáltal átláthatóbbá teszi az információkat, szabályozza a piacot és kielégíti a társadalom jogos igényeit.

Forrás: https://vtv.vn/chong-dau-co-kiem-soat-gia-bat-dong-san-siet-vay-hay-danh-thue-100251028152621733.htm