Javaslat a második lakás vásárlásához nyújtott hitelek szigorítására: Átlátható adatokra és megfelelő ütemtervre van szükség

Az Építési Minisztérium a közelmúltban új hitelkorlátot javasolt a második és azt követő lakásvásárlásokhoz, hogy kordában tartsa az ingatlanspekulációkat és csökkentse az ingatlanárakat. Konkrétan a második lakások vásárlói a szerződéses érték legfeljebb 50%-át vehetik fel kölcsönként, míg a harmadik és azon túli lakások esetében a hitelkeret nem haladhatja meg a 30%-ot.

A Lao Dong újság által szervezett „Az ingatlanpiaci tőkeáramlások és az ingatlanvásárlók számára kínált lehetőségek megfejtése” című szemináriumon Pham Thanh Tuan ügyvéd, a Hanoi Ügyvédi Kamara ügyvédje, ingatlanjogi szakértő véleményezte ezt a javaslatot.

A spekuláció megelőzése érdekében a második lakásvásárláshoz felvehető hitelek korlátozására vonatkozó javaslatot ésszerűnek tartják. (Illusztrációs fotó/CP)

Jogi szempontból mit gondol a második vagy több ingatlant vásárlók hitelének korlátozására vonatkozó javaslatról?

- Összességében a több ingatlantulajdonosnak, beleértve a második otthonokat is, nyújtott hitel korlátozására vonatkozó javaslat elméletileg súlyosan érintené a több ingatlantulajdonost.

Mivel általában a lakásvásárlóknak, különösen a befektetőknek, pénzügyi tőkeáttételt kell alkalmazniuk, és három fél, például a befektető, a bank és a lakásvásárló kombinációjával kell rendelkezniük.

Az Építési Minisztérium által javasolt, második és azon túli ingatlanokra vonatkozó hitelkeretek alkalmazása hatással lesz a bankok befektetői tőkeforrásaira. Először is, ez a javaslat hatással lesz a befektetők és a lakásvásárlók közötti tranzakciók számára.

A javaslat azonban alapvetően ésszerű, és olyan intézkedésnek tekinthető, amelyet megfelelő ütemtervvel és körülmények között kell alkalmazni. A piaci valóságot tekintve a politika hatékony alkalmazásához két feltételnek kell teljesülnie: a szükséges feltételeknek és az elégséges feltételeknek.

Az előfeltétel egy ingatlanpiaci adatbázis. Az adatoknak valóban tisztáknak, élőeknek, teljeseknek és mindig naprakészeknek kell lenniük.

Mert amikor nincsenek teljes körű adataink az ingatlanpiacról, arról, hogy egy személy hány házat birtokol, akkor nincs alapunk annak meghatározására, hogy egy személy hány ingatlannal rendelkezik. Ezt előfeltételnek tekintik.

Az alkalmazás elégséges feltétele, hogy politikáink következetesek legyenek. A hitelpolitikák mellett új politikákat kell alkalmaznunk a kamatlábak és a spekulációellenes adók terén. A legfontosabb a kínálat javítása.

Úgy gondolom, hogy a fenti javaslat alapvetően ésszerű, de alkalmazásának során meghatározott feltételeknek kell teljesülniük az adatok és a szinkronizáció biztosítása tekintetében. Csak így lesz a fenti irányelv célravezető és pontos.

Van ennek a javaslatnak egyértelmű jogi alapja, és ha végrehajtásra kerül, milyen szabályozásokat kell majd hozzáadni ahhoz, hogy elkerüljük az ütközéseket más törvényekkel, például a lakástörvénnyel, a földtörvénnyel vagy a hitelintézetekről szóló törvénnyel?

Amint említettük, két tényező van, amelyek közül a legfontosabb a szakpolitikai szinkronizáció, ami a projektek jogi nehézségeinek és akadályainak elhárítását jelenti.

Mert a legfontosabb egy olyan kínálati forrás megteremtése, amely biztosítja a kínálati és keresleti tényezőket. Ezt nagyon jól csináltuk az elmúlt időszakban, amikor a piacon megoldott és megvalósított projektek száma egyértelműen megmutatkozott.

Például a földterület nélküli lakásépítési projektek megvalósításának problémáját Hanoi egyedül 298 kereskedelmi célú lakásépítési projekt esetében oldotta meg, körülbelül 1500 hektáron. Ez a megoldás számos jogszabály módosítását igényli.

Másodszor, a hitelpolitikáról. A hitelpolitika számos jogi tényezőt foglal magában, nem csak a hitelintézetekről szóló törvényt és más vonatkozó törvényeket. Ez megköveteli a monetáris politika, a fiskális politika és a pénzügyi politika irányítását.

Ezenkívül progresszív adót javaslok a több ingatlannal rendelkezőkre.

A probléma megoldásának „gerinceként” azonban az adatfaktort kell tekinteni. Elegendő adat nélkül nem lehet minden politikai mechanizmust hatékonyan megvalósítani. Minden politikai mechanizmusnak teljes és átlátható adatokon kell alapulnia.

A probléma megoldásának „gerince” az adatfaktor. (Fotó: VNP)

Ha ezt a szabályozást alkalmazzák, mit gondol, uram, mik lesznek a legnagyobb nehézségek a végrehajtási folyamat során?

- Ez számos országot is aggaszt, nemcsak Vietnámot, hanem más országokat is, amikor az egyes személyek tulajdonában lévő vagy kezelt ingatlanok mennyiségén alapuló adó- vagy hitelpolitikát alkalmaznak.

Valójában a kérdésnek két legfontosabb tényezőjét kell értékelni. Először is, világosan meg kell különböztetnünk a spekulatív magatartást és a valódi lakástulajdonlási magatartást.

Ez egy nagyon nehéz feladat, mert például egy spekuláns megkérheti szüleit, testvéreit vagy rokonait, hogy ingatlant jegyeztessenek be a nevükre, hogy elkerülje a biztosítást. Ha csak az ingatlanok száma alapján döntenek, a biztosítás nem tud célt találni.

Például ebben az esetben egyértelműen azonosíthatók azok a spekulánsok, akik felkérik szüleiket, testvéreiket vagy rokonaikat, hogy képviseljék őket ezeken az ingatlanokon.

A fenti szabályozás, ha az ingatlanok számára épül, szükséges feltétel, de nem lesz elégséges. A megfelelő célpont meghatározásához más eszközöket és intézkedéseket is alkalmazni kell, például a progresszív adózást.

Másodszor, az ingatlanadatbázis jelenleg a befejezés és a szinkronizálás folyamatában van. Az erőforrás szektor a földadatokat, az építőipar a lakásadatokat, az adószektor az adóadatokat, a közjegyző a közjegyzői adatokat, a bank pedig a hiteladatokat kezeli.

Azonban ezen adatok konszolidációja, megosztása és szinkronizálása egy közös adatbázis létrehozása érdekében még folyamatban van. Ezért a kereskedelmi bankok a hitelek folyósításakor nem rendelkeznek teljes adatbázissal annak megállapítására, hogy egy személy hány ingatlannal rendelkezik.

Valójában a bankok is elismerték, hogy nem tudják pontosan meghatározni az egyén tulajdonában vagy kezelésében lévő ingatlanok számát. Ezért az ingatlanok száma alapján történő hitelbírálat felelőssége nagy kihívást jelent. Ez egy szükséges eszköz, de figyelembe kell venni az alkalmazás idejét és ütemtervét.

Ami a valódi lakásvásárlók és a spekulánsok megkülönböztetésének kritériumait illeti, a fejlett országok gyakran a pénzáramlásra és a pénzforrásokra támaszkodnak a nagyon szigorú kezelésük során.

A villany- és vízszámlák adatain keresztül, hogy ki fizette a költségeket stb., megállapítható az ingatlan valódi tulajdonosa. A jelenlegi vietnami körülmények között azonban ezeknek a kritériumoknak az alkalmazása továbbra is nagyon nehéz a korlátozott releváns adatok miatt.

Így, bár az OECD-országokhoz hasonló szabványok elérésére törekszünk, a jelenlegi időszakban szükségünk van egy ütemtervre az adatbázis fokozatos kiegészítéséhez, hogy az ingatlantulajdonon alapuló adó- és hitelpolitikák valóban hatékonyak lehessenek.

Köszönöm!

Forrás: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html