A vállalkozások nehézségekkel szembesülnek, amikor több százmilliárd dongot kell fizetniük a földhasználati célok megváltoztatásáért.

Mivel a gyárat a külvárosba kellett költöztetniük, hogy a saját földjükön építkezhessenek, majd éves törlesztőrészletekkel visszabérelhessék, a bérleti szerződés lejártakor a vállalkozás nehézségekbe ütközik, mivel "hatalmas" összeget kell fizetniük a felhasználási cél megváltoztatásáért.

Ahhoz, hogy földterületük legyen gyárak építéséhez, sok vállalkozásnak át kellett adnia a földjét az államnak, majd éves törlesztőrészletekkel vissza kellett bérelnie - Fotó: NH

A 2000-es években az állam kérésére Ho Si Minh-város gyártóüzemei ​​a külvárosokba költöztek, hogy elkerüljék a környezetszennyezést, és feladják a központi területeket a városi és szolgáltatási fejlesztés érdekében. Sokan a saját földjükre költöztették gyáraikat a külvárosban.

De mivel nincs 1/2000-es rendezési terv, és a terület nem alkalmas gyárak építésére, az embereknek át kell adniuk a földjeiket az államnak, majd ezt a földet éves díjak fizetésével, 5-10 éves rövid távú szerződések keretében bérbe kell adniuk.

Amikor azonban a bérleti szerződés lejár, vagy a vállalkozás fel akarja számolni a földbérleti szerződést, és újra ki akarja adni a régi rózsaszín könyvet, nehézségekbe ütközik.

Tipikus esetben Cuong úr két, összesen 5930 m²-es mezőgazdasági telket vásárolt a régi Binh Chanh kerületben a gyár áthelyezése céljából. 2006-ban a fenti földterületet átruházta a tulajdonában lévő cégre, hogy kérje a földterület rendeltetésének megváltoztatását termelési és üzleti célú földterületre.

Mivel azonban a telek a meglévő lakóépület-felújítási terv része, nincs 1/2000-es léptékű részletes építési terv, ezért a hatóságok úgy döntöttek, hogy rövid időre, 10 évre (2010-2020) bérbe adják a földet ennek a vállalkozásnak. A bérbe adott terület 5150 m² gyárépület számára, a fennmaradó 780 m² a csatornavédelmi folyosóhoz tartozik, így továbbra is mezőgazdasági terület.

2017-ben, a bérleti szerződés lejártának közeledte miatt a cég meg akarta hosszabbítani a bérleti szerződést, de a telek akkoriban a városi lakóövezeti területfelhasználási tervben szerepelt, és nem hosszabbítható meg, ezért a cég személyesen Cuong úrnak adta vissza a földet.

Ez idő alatt számos kérelmet nyújtott be földbérleti szerződés meghosszabbítására, földhasználati cél megváltoztatására vagy rózsaszín könyvek újbóli kiadására a jelenlegi vagy eredeti státusznak megfelelően, a bérleti szerződés lejárta utáni további használatra.

2024-re azonban csak 4800 m²-t alakíthatott át lakóterületté, de a földhasználati díj 100%-át kellett fizetnie, és a mezőgazdasági földterület árát nem vonhatta le. A fennmaradó 350 m²-nyi termelési és üzleti területet nem alakíthatta át lakóterületté, de nem kapott rózsaszín bérleti díjat, és kénytelen volt megújítani a földbérleti szerződést és fizetni az éves bérleti díjat.

Hasonlóképpen, Phuong asszony örökölte a földet, amelyet Ho Si Minh-városnak adományozott, hogy éves kifizetések formájában visszabérelje egy gyár építése céljából.

2018-ban a cég átruházta a földterületen lévő eszközöket Phuong asszonyra, és átadta neki a földet további használatra, de a szabályozás szerint Phuong asszony csak a fennmaradó időszakban, 2020-ig folytathatja a föld bérlését.

Phuong asszony az évek során kérte a régi vörös könyv újbóli kiadását, de a mai napig nincs erre vonatkozó jogi szabályozás, ami nehéz helyzetbe hozta.

„Nem tudom megváltoztatni a földhasználat célját, mert nem engedhetem meg magamnak a magas átalakítási díjat, de amikor az üzlet nehézkes, fel akarom számolni a bérleti szerződést, hogy csökkentsem a földbérleti költségeket, és újra megkapjam ugyanazokat a földhasználati jogokat, de nem tehetem. Ha kénytelen leszek fenntartani a földbérleti szerződés meghosszabbítását, nem tudom, meddig fog tartani” – mondta Phuong asszony.

A jogi szabályozás hiányosságainak leküzdésére van szükség

Szakértők szerint a 103-as rendelet nem tesz egyértelmű különbséget az éves bérleti díjjal járó magánterületek és az államilag bérbe adott közterületek között. E megkülönböztetés hiánya miatt lakóterületté alakításkor mindkét típusú terület után a lakóterület-használati díj 100%-át kell fizetni az átalakításkori földár szerint (a föld értéke 0).

Ennek eredményeként a földhasználóknak sokkal magasabb földhasználati díjat kell fizetniük, mint más mezőgazdasági parcelláknak, mivel a földhasználatért ténylegesen elköltött földértéket nem számítják ki.

A törvény jelenleg nem tartalmaz olyan mechanizmust, amely lehetővé tenné, hogy az emberek a földbérleti szerződésük lejárta után újra rózsaszín bérleti könyveket kapjanak a jelenlegi állapotukban vagy a földbérlet előtti állapotukban. A törvény ebben az esetben a föld visszaszerzésére sem tartalmaz szabályozást, ami számos problémát okoz a rózsaszín bérleti könyvek kiadásában a földbérleti szerződés lejárta után az emberek és a vállalkozások számára.

Tran Minh Cuong ügyvéd (Ho Si Minh-város Ügyvédi Kamarája) elmondta, hogy módosítani és kiegészíteni szükséges a háztartásoktól és magánszemélyektől származó éves bérleti díjakkal bérbe adott, örökölt vagy saját kezűleg létrehozott, nem állami, de az állam által bérbe adott földterületek földhasználat-átalakítási díjairól szóló 103. számú rendeletet. Lakóterületté alakításkor a földhasználati díjat a nem mezőgazdasági termelési és üzleti földterületek, illetve a mezőgazdasági földterületek esetében az átalakítás időpontjában érvényes díjként kell kiszámítani, nem pedig a lakóterület árának 100%-át kitevő mértéket alkalmazva.

Ezenkívül ezekben az esetekben joguk van a bérleti szerződést idő előtt felmondani, ha már nincs rá szükség, és a rózsaszín könyvet a lízingbeadás előtti aktuális állapotnak vagy földterület típusának megfelelően újra kiadni.

NGOC HIEN

Forrás: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm