Hanoiban az apartmanárak az egekbe szöktek. Hogyan használjuk ki az „olcsó pénz” lehetőségét? A vietnamiak közvetlenül vásárolhatnak házakat és földet.

Az Állami Bank tájékoztat a jövőbeli lakásvásárláshoz nyújtott hitelekről, szakértők tanácsokat adnak, hogyan lehet kihasználni a 2024-es "olcsó pénz" lehetőségét, a vietnamiak közvetlenül vásárolhatnak házakat, földet... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

Az ingatlanpiac továbbra is az egyik legfontosabb piac, amelybe az emberek jelenleg befektetni szeretnének. A képen: A Green Garden városrendezési tervének perspektívája. (Forrás: Green Garden)

Nincs tiltás a jövőbeli lakások vásárlásához nyújtott hitelek tekintetében

A jövőbeli otthonok vásárlására felvett hitelek tilalmával kapcsolatos aggodalmak miatt az Állami Bank képviselője kijelentette, hogy a bankok és külföldi bankfiókok tőkemegfelelési mutatóit szabályozó, a 41/2016/TT-NHNN körlevelet módosító 22/2023/TT-NHNN körlevél, amely 2024. július 1-jétől hatályos, és nem korlátozza a jövőbeli otthonok vásárlásának jogát.

Konkrétan a 22-es körlevél nem változtatja meg az ilyen típusú lakásokra vonatkozó hitelekre vonatkozó szabályozásokat, és nem korlátozza a szervezetek és magánszemélyek jogait a jövőbeni lakásvásárláshoz.

A jelenlegi szabályozás szerint az ingatlanprojektek megvásárlására és megvalósítására nyújtott, magával az ingatlannal, a hitelből létrehozott projekttel biztosított hitelek ingatlanfedezetű hitelnek minősülnek. A lakáshitelként meghatározott hiteleknek olyan feltételeknek kell megfelelniük, mint például, hogy az adósságtörlesztés forrása nem a hitelből létrehozott ház bérleti díjából származó jövedelem, a ház az adásvételi szerződésnek megfelelően átadásra elkészült, a hitelből létrehozott házat függetlenül értékelni kell...

Ennek megfelelően az ingatlan- és lakásvásárlási hitelek, valamint a jövőbeli eszközöket felhasználó jelzáloghitelek esetében 30% és 120% közötti kockázati együtthatót alkalmaznak, amely a hitelállomány és a fedezet értékének arányaként kiszámított hitelfedezeti arány (LTV) függvényében változik.

Az Állami Bank képviselője szerint az új körlevél csökkenti a kockázati együtthatót a szociális lakásvásárlási célú hitelek esetében az ingatlan- és egyéb lakásvásárlási célú hitelekhez képest. Ennek megfelelően a szociális lakásvásárlási célú hiteleket alacsonyabb kockázati együtthatóval fogják rangsorolni a bankok tőkebiztonsági mutatójának kiszámításakor. Ez a lépés mozgásteret teremt, és ösztönzi a bankokat arra, hogy a kormány politikáinak és projektjeinek megfelelően folyósítsanak hiteleket szociális lakásvásárlási célra.

Ezenkívül a 22. körlevél 200%-ról 160%-ra csökkenti az ipari parkok ingatlanprojektjeinek finanszírozására nyújtott hitelek kockázati együtthatóját. A mezőgazdasági és vidékfejlesztési célokat szolgáló hitelekre szintén 50%-os kockázati együtthatót alkalmaznak.

Az ingatlan- és egyéb lakásvásárlási hitelekre vonatkozó szabályozásokat illetően az Állami Bank megerősítette, hogy azok változatlanok maradnak a korábbiakhoz képest.

Az Állami Bank új szabályozása szerint a lakásvásárlási szerződés szerinti elkészült ház állapota csak a lakáshitelekre vonatkozik (amelyeket alacsonyabb kockázati együtthatóval alkalmaznak az egyéb ingatlanfedezetű követelésekhez képest).

Amennyiben egy szervezetnek vagy magánszemélynek jövőbeni lakásépítésre vagy -vásárlásra van szüksége, és a jövőbeni lakást jelzáloggal terheli meg, akkor a 41. körlevél 2. cikkének 10. pontjában előírtak szerint ingatlanfedezetű kölcsönnek minősül, és a megfelelő kockázati együtthatót a 41. körlevél 9. cikkének 10. pontjában előírtak szerint alkalmazzák.

Így az Állambank megerősíti, hogy ez a szabályozás nem korlátozza a szervezetek és magánszemélyek jogait a jövőbeni lakásvásárláshoz, és nem ellentétes a hatályos szabályozással (Polgári jog, Lakásjog, Ingatlanjog, Befektetési jog 2020, Hitelintézetekről szóló törvény 2024).

Az egekbe szökő lakásárak

Az Építési Minisztérium szerint 2023 negyedik negyedévében a helyi önkormányzatok jelentéseiből és a piackutató szervezetek felméréseiből összeállított adatok alapján a lakásárak tovább fognak emelkedni Hanoiban és Ho Si Minh-városban, különösen a központi területeken.

A piacon szinte nincsenek olyan projektek a megfizethető lakások szegmensében (ár 25 millió VND/m2 alatt), hanem főként a középkategóriás lakások szegmensében (ár 25-50 millió VND/m2) vannak olyanok, amelyek alkalmasak tőkék mozgósítására és kereskedelemre.

Pontosabban, Hanoiban, 2023 negyedik negyedévében, egy összefoglaló jelentés szerint, egyes projektek átlagos árai emelkedtek olyan területeken, mint: Thanh Xuan kerületben körülbelül 3,5%-kal, Ha Dong kerületben körülbelül 3,7%-kal, Hoang Mai kerületben körülbelül 3,8%-kal, Nam Tu Liem kerületben pedig körülbelül 4,1%-kal...

Különösen a megfizethető lakások eladási ára 25-35 millió VND/m2; a középkategóriás lakások eladási ára körülbelül 35-50 millió VND/m2; a luxuslakások eladási ára meghaladja az 50 millió VND/m2-t, általában 60-70 millió VND/m2.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke a témával kapcsolatban elmondta, hogy a hanoi lakások ára az elsődleges piacon folyamatosan emelkedik, mivel ebben az időszakban nagyon kevés befektető kínál projekteket. Az ebben az időszakban kínálattal rendelkező befektetők többnyire nagybefektetők, akik nem küzdenek pénzügyi nehézségekkel, ezért a kínálati ár magas a profit maximalizálása érdekében. A hanoi lakások átlagos ára az elsődleges piacon 51,7 millió VND/m2.

Dinh úr szerint az elsődleges árszintet nehéz csökkenteni a ráfordítási költségek miatt (a lakásépítési index és az építőanyag-árak évente körülbelül 6%-kal emelkednek). Ezzel együtt az infláció és a kamatlábak is emelkednek. Ezenkívül az újonnan jóváhagyott kereskedelmi lakásépítési projektek száma egyre csökken, és a központi területeken már nem sok földterület maradt.

Ezenkívül ez a szakértő úgy értékelte, hogy bár a hanoi lakások ára az elsődleges piacon nem csökkent, a lakásvásárlók továbbra is profitálnak a befektetők politikai versenyében példátlan preferenciális politikákból.

„A vevők részletekben fizethetnek, kedvezményes kamatlábakat élvezhetnek, és a tőketörlesztési türelmi idő 2-3-szor hosszabb, mint az előző években. Ez növeli a lakáspiac likviditását” – osztotta meg Mr. Dinh.

Az ingatlan továbbra is egy érdekes befektetési csatorna.

Manh Quan úr, a Home Buyer Forum társalapítója jegyzeteket osztott meg a lakásvásárlókkal, hogy kihasználhassák a 2024-es „olcsó pénz” lehetőségét. Mr. Manh Quan megjegyezte, hogy a részvények és az arany mellett az ingatlanpiac továbbra is az egyik legfontosabb piac, amelybe az emberek jelenleg befektetni szeretnének. Bár még nem állnak készen arra, hogy azonnal pénzt fektessenek be, az emberek továbbra is nagyon érdeklődnek az ingatlanpiac iránt, hogy a jövőben döntéseket hozhassanak.

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

Thu Thiem városi lakóház, HCMC. (Forrás: VNA)

A piac új fejleményeket tapasztal, különösen a pénzforgalom tekintetében. Jelenleg az állam monetáris politikája szerint a bankok kamatlábai nagyon alacsonyak, egyes bankok kamatlába mindössze évi 3%-kal alacsonyabbak az inflációs célnál.

„Ez azt jelenti, hogy sok ember bankba helyezett pénze nemcsak hogy nem termel kamatot, hanem értékét is veszíti, ezért új befektetési csatornákat kell találniuk, természetesen beleértve az ingatlanokat is. Ezért érdeklődni fognak az új ingatlanprojektek, különösen a lakásprojektek iránt. A bankokba történő befizetés helyett olyan befektetési csatornát kell találniuk, amelyen keresztül fenntarthatják a pénz értékét” – mondta Manh Quan úr.

A One Mount Ingatlanközpont Piackutatási és Ügyfél-betekintési Központja szerint a hanoi lakások ára 2023-ban mindhárom szegmensben – megfizethető, közép- és felsőkategóriás – 16,3%-kal emelkedett az előző évhez képest. Ez nemcsak a jövedelmező kereskedésre irányuló befektetési tevékenységeket tükrözi, hanem az emberek valós lakhatási igényeit is mutatja.

Az elmúlt években a bejelentett adatok korlátozott kínálatot mutattak, Hanoiban nagyon kevés befejezett lakásprojekttel, a lassú építési engedélyezés miatt csak néhány projekttel. A lakásárak emelkedése is elkerülhetetlen.

„Bár a lakásárak emelkednek, azok az emberek, akiknek a jövedelmi helyzete vagy az alapvető szükségleteik nem halogathatók – például új családalapítás és háztartások szétválasztása –, továbbra is a vásárlás mellett döntenek” – jegyezte meg Mr. Quan.

Másrészt viszont a lakásárak elmúlt hónapokban tapasztalt emelkedése alapján Mr. Quan megfigyelése szerint a piac új elmozdulást mutat, sokan választanak inkább földszinti házakat és lakótelkeket, mivel az ilyen típusú ingatlanoknál egyes helyeken a hasznos területre jutó ár még mindig alacsonyabb, mint a lakásoknál, és az ingatlanárak sem emelkedtek jelentősen – az ingatlanpiacról szóló jelentések mind ezt mutatják.

Mr. Quan elmondta, hogy ez egy érthető változás is, mivel a lakások ára egyre magasabb, így az embereknek meg kell változtatniuk a döntéseiket, a sorházak és a lakótelkek vásárlása nem rossz döntés. Mivel a lakótelknek állandó vörös könyvük van, sokan szeretnek vásárolni is, mert az ilyen típusú ingatlanok ára stabil, sőt, a jövőbeni vagyon egyik formája, és több generációra is megmaradhat.

A vietnamiak közvetlenül vásárolhatnak házakat és földet.

Január 18-án a 15. Országgyűlés hivatalosan elfogadta a felülvizsgált földtörvényt. Az egyik olyan tartalom, amely nagy figyelmet kapott, a földhasználók jogaival kapcsolatos változások.

A földhasználók jogai alapvetően ugyanazon szabályzatban maradnak, mint a jelenlegi földtörvény. A módosított földtörvény módosításokat, kiegészítéseket és a földhasználók, köztük a vietnami származásúak jogainak bővítését írja elő.

Konkrétan a külföldön élő vietnamiak földhasználattal kapcsolatos jogait és kötelezettségeit illetően: Egészítsék ki azt az utasítást, hogy a külföldön élő vietnami állampolgárságú vietnamiak, akik vietnami állampolgárok, teljes jogokkal rendelkezzenek a földhöz kapcsolódóan (nem csak a lakóingatlanokhoz való jogokkal), mint az országban élő vietnami állampolgárok (az országban tartózkodó magánszemélyek), és tartsák fenn a jelenlegi törvényekkel megegyező politikát a külföldön élő vietnami származású személyekre vonatkozóan, hogy hozzájáruljanak a befektetések előmozdításához és a külföldön élő vietnami állampolgárok pénzátutalásaihoz az országba.

A vietnami állampolgárságról szóló törvény 3. cikkének 4. záradéka értelmében a külföldön élő vietnami származású személyek azok a vietnami személyek, akik korábban vietnami állampolgársággal rendelkeztek, akiknek állampolgárságát születésükkor vérvonaluk határozta meg, és akiknek gyermekei és unokái külföldön élnek és állandó jelleggel ott tartózkodnak.

Így egyszerűen érthető, hogy a korábban vietnami állampolgárságú emberek leszármazottai, még ha nem is rendelkeznek vietnami állampolgársággal, továbbra is teljes jogokkal rendelkeznek a földhöz kapcsolódóan, mint a vietnami állampolgárok az országban.

A földhasználati joggal rendelkező alanyok körének bővülése miatt a törvény kiterjeszti azokat az eseteket is, amikor az állam földhasználati díjjal terhelt földet juttat. A 2013. évi Földtörvény 55. cikke szerinti, földhasználati díjjal terhelt földet adó alanyok öröklése alapján a módosított Földtörvény 119. cikke számos olyan alannyal bővült, amelyeknek az állam földhasználati díjjal terhelt földet juttat.

Beleértve 2 vietnami származású személyekkel kapcsolatos esetet:

Először is, a külföldön élő vietnami származású személyek és a külföldi tőkével rendelkező gazdasági szervezetek földet kapnak kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósítására a lakásügyi törvény rendelkezései szerint; az ingatlanügyletekről szóló törvény rendelkezései szerint ingatlanprojektek átruházásából származó földet használnak azokban az esetekben, amikor az állam a beszedett földhasználati díjakból juttat földet.

Másodszor, a külföldön élő vietnami származású háztartások, magánszemélyek és személyek földterület-kártalanítás formájában kapnak földet, amikor az állam a módosított földtörvény rendelkezései szerint visszaszerzi a földet.

A törvény azt is előírja, hogy a kerületi népbizottság igazolást ad ki a földhasználóknak és a földhöz kapcsolódó vagyon tulajdonosainak, akik magánszemélyek, lakóközösségek és külföldön élő vietnami származású személyek.

[hirdetés_2]
Forrás