A hanoi lakásárak átlépték a csúcsot, a lakástulajdonosok a profitot, nem a veszteséget csökkentik, felfedve a legdrágább szociális lakásprojektet

A befektetők „játszóteréről” 2025-ben, a hanoi lakásárak túllépték a csúcspontjukat, a főváros legdrágább szociális lakásprojektjéről, a tervezés nélkül hosszú évekre használatba adott földterületekre vonatkozó vörös könyvek kiadásának szabályozásáról szóló megjegyzések... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

2024 végére Hanoiban és Ho Si Minh-városban a lakásárak meglehetősen magasak lesznek. Ha ebben a két városban bérbeadásra szánt lakásokba fektetünk be, a bérleti díj a vételárhoz képest nem igazán vonzó, annak ellenére, hogy a bérlakások iránti kereslet nagy. (Fotó: Gia Thanh)

A befektetők „játszótere” 2025-ben

Vu Cuong Quyet úr, a Dat Xanh Mien Bac vezérigazgatója elemezte, hogy 2024 végére Hanoiban és Ho Si Minh-városban meglehetősen magasak lesznek a lakásárak. Ha ebben a két városban bérlakásokba fektetünk be, a bérleti díj a vételárhoz képest nem igazán vonzó, annak ellenére, hogy a bérlakások iránti kereslet nagy.

Eközben a vidéki lakáspiacon nagyon kedvezőek a bérleti és vételi árak.

Quyet úr úgy értékelte, hogy Hanoiban és Ho Si Minh-városban a földterületek meglehetősen drágák. A két város körzetében azonban a földárak az utóbbi időben nem emelkedtek drámaian, csak körülbelül 5-10%-kal, így az ár még mindig elfogadható.

Ezért a Dat Xanh Mien Bac vezetői úgy vélik, hogy a vidéki földterületek 2025-ben is jó befektetési szegmenst jelentenek.

Emellett Quyet úr arra számít, hogy a üdülőhelyi ingatlanpiac 2025-ben jelentősen fellendül, amikor a Vietnamba látogató külföldi turisták száma 2024-ben meghaladja a 17 milliót. Elmondása szerint egyes üdülőhelyi ingatlanpiacok Phu Quoc-on, Nha Trangban, Quang Ninhben... javulni fognak.

A sorházak ára Hanoiban és Ho Si Minh-városban továbbra is magas, miközben a bérleti díjak iránti kereslet nem változott drámaian.

„2025-ben nem várok sokat a sorházak szegmensétől Hanoiban és Ho Si Minh-városban; de a vidéki területeken, különösen ott, ahol sok ipari park van, az árak 2024-ben nem fognak emelkedni, így több változás lesz, mint a nagyvárosokban” – mondta Mr. Quyet.

Mr. Quyet megjegyezte, hogy 2025-ben a befektetőknek figyelniük kell az ártényezőre, nem szabad hagyniuk, hogy a tömeghatás befolyásolja őket, és azt gondolniuk, hogy az ingatlanárak mindig emelkedni fognak, még akkor is, ha a magas árak továbbra is emelkedni fognak.

„A nagyvárosi árakkal ez már nem a befektetők »játszótere« lesz, hanem a valódi lakhatási igényű emberek és a hosszú távú befektetők »játszótere«. Ha rövid távú spekulációba fektetsz be nagyvárosokban, az nagyon kockázatos lesz.”

„Befektetéskor figyelmet kell fordítani az ingatlanpiaci szegmensre, amely a jövőben fenntartható pénzáramlást teremt. Ugyanakkor szükséges ingatlanpiaci kutatásokat végezni az ipari városokban, különösen a nagy külföldi befektetési tőkével rendelkező tartományokban, mint például Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong vagy Binh Duong, Long An , Dong Nai... Azonban, ami még ennél is fontosabb, figyelmet kell fordítani a jogi kérdésekre. Ha valaki az olcsó árakra vágyik, és olyan projektekbe fektet be, amelyekhez nem tartozik elegendő jogi dokumentum, az nagyon veszélyes lesz” – figyelmeztetett Mr. Quyet.

Eközben Le Dinh Chung úr, az SGO Homes Ingatlanbefektetési és Fejlesztési Rt. vezérigazgatója megjegyezte, hogy 2025-ben a nagyvárosokban, mint például Hanoi, az alacsony és magas épületek árai nem fognak drámaian emelkedni, mint korábban. A másodlagos termékek esetében nem lesznek nagy áringadozások, csak az elsődleges termékek árai fognak emelkedni a megnövekedett inputköltségek miatt.

„A tavalyi év utolsó két hónapjában a piac egyértelmű lehűlés jeleit mutatta, amikor a másodlagos termékek, például a lakások ára 200-500 millió VND-val csökkent, az alacsony építésű házak ára is csökkent. Ezzel az árcsökkenéssel a lakások és az alacsony építésű házak iránti befektetési kereslet már nem nagy. A professzionális befektetők inkább a vidéki piacokra költöznek, ahol kényelmes közlekedési infrastruktúra kapcsolódik Hanoihoz; ipari parkok és sűrű népsűrűség jellemzi őket” – értékelte Mr. Chung.

Az SGO Homes vezérigazgatója szerint a földpiac továbbra is egy olyan szegmens, amely nagy vonzerővel bír a befektetők számára. Rövid távon, körülbelül 2-3 éven belül a földpiac továbbra is a leghatékonyabb befektetési csatorna.

Emellett a vidéki toronyházak szegmense, ahol az árak 2-3 milliárd VND között mozognak, szintén vonzani fogja a befektetőket.

Az újonnan megnyílt projektek abszorpciós üteme lassulni fog.

A Vietnámi Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke, Nguyen Van Dinh szerint a 2025-ben megnyíló lakásprojektek továbbra is figyelmet kapnak, kereskedni fognak velük, és jól fognak abszorpcióra kerülni, de az abszorpciós ütem valószínűleg lassulni fog. A lakáspiac továbbra is a likviditást fogja uralni.

Dinh úr szerint azonban a lakáspiaci likviditás továbbra is a nagyvárosi projektekben fog koncentrálódni. A lakáskereslet, különösen a befektetési kereslet, továbbra is az elővárosi területek, valamint a 2. és 3. szintű tartományok és városok felé fog eltolódni, ahol az árak alacsonyabbak, és a jövőben nagyobb a növekedés lehetősége.

A piaci áttekintés azt mutatja, hogy egy „forró” növekedési időszak után a lakások – Hanoiban a legkedveltebb termék – ára 2024 vége óta kissé csökkent. A vásárlóerő némileg lelassult, és az eladási árak is kissé csökkentek azoknak a lakástulajdonosoknak, akiknek gyorsan kell eladniuk ingatlanukat. Azok, akik korábban lakásokba fektettek be, elfogadták, hogy csökkentik az eladási érdeklődésüket, mivel a nyereség meglehetősen magas volt a lakásárak több tucat százalékos emelkedésének időszaka után.

Jelenleg a hanoi lakásárak általában változatlanok maradnak, vagy kismértékben csökkennek a csúcsidőszakhoz képest. A tranzakciók volumene is jelentősen csökkent a 2024 novembere előtti időszakhoz képest. A Batdongsan.com.vn felmérése szerint a Vinhomes Smart City projekt másodlagos piacán 2024 novemberében a stúdiólakások ára általában 2-2,2 milliárd VND/lakás között mozgott, de 2024 decemberétől napjainkig egyes lakástulajdonosok sürgősen eladni kényszerülnek, a kínálati ár csak 1,98-2 milliárd VND/lakás között ingadozik...

Hasonlóképpen, ezt a jelenséget más projekteknél is megfigyelték. Az ingatlanügynökök szerint azonban ezzel az árral a tulajdonos nyereséggel, nem pedig veszteséggel adja el az ingatlant.

A lakóingatlan-kínálat 2025-ben is tovább fog növekedni, mintegy 10%-kal 2024-hez képest; számos projekt problémái megoldódtak, és 2025-ben újra megvalósulnak; sok projektnek vannak tervei az „indításra” is, hogy kihasználják a piac fellendülésének lehetőségeit.

Az ingatlankínálat várhatóan továbbra is főként az északi tartományok nagyvárosi területeiből és a nagybefektetők városaiból fog származni. Különösen a lakáspiac vezető szegmense, főként az 50 millió VND/m2 feletti árkategóriájú ingatlanoké.

Bár a kínálat növekszik, a kereslethez képest még mindig szűkös, és mivel főként nagybefektetők nagyvárosi projektjeiből származik, az eladási ár továbbra is magas szinten „rögzült”. Eközben a másodlagos árszint is lassabban fog növekedni, kisebb mértékben, 7-10%-kal fog emelkedni 2024-hez képest.

Ennek az az oka, hogy a jelenlegi árszint meglehetősen magas. A piac lassuló növekedése annak is köszönhető, hogy sok régi, infrastruktúra és közművek nélküli lakás átvételi ára túl magas a tényleges értékükhöz képest.

Hanoi legdrágább szociális lakásprojektjének várható költsége 25 millió vietnami dong/m2 lesz.

A Tan Trieu községben, Thanh Tri kerületben (Hanoi) található szociális lakások eladási árát előzetesen 25 millió VND/m2-re becsülik. Ha jóváhagyják, ez lesz Hanoi valaha volt legmagasabb szociális lakására.

A fenti árat a Hanoi Építési Minisztérium jelentette be, miután a projekt tavaly év végén megkezdődött.

Ezt a projektet a Városi Infrastruktúra Fejlesztési Befektetési Társaság (Udic), a Hanoi Villamosenergia- és Vízművek Részvénytársaság (Haweicco) és a DAC Hanoi Lakásfejlesztési és Építőipari Részvénytársaság konzorciuma fekteti be. A projekt Ha Dinh új városi területén, Tan Trieu községben (kereskedelmi név: Udic Eco Tower) épül fel 1. számú telken.

Az Építési Minisztérium szerint a szociális lakásprojektben található lakások becsült eladási ára körülbelül 25 millió/m2. A fenti egységárral számolva egy 70 m2-es lakás a projektben körülbelül 1,75 milliárd VND-ba kerül.

A becsült bérleti díj körülbelül 150 000 VND/m²/hó. Egy 70 m²-es lakás becsült bérleti díja 10,5 millió VND/hó.

A bérleti díj 390 000 VND/m²/hó, egy 70 m²-es lakásért várhatóan 27,3 millió VND-t kell fizetni havonta.

Az Építési Minisztérium közölte, hogy a hivatalos árat a befektető fogja bejelenteni, miután az állami irányítási ügynökség a szabályozásoknak megfelelően felmérte.

A projekt szociális lakásvásárlási kérelmeinek várható beérkezési ideje 2025 negyedik negyedéve.

2023 előtt a fővárosban a szociális lakások eladási ára 13-17 millió VND/m2 között ingadozott. Ha jóváhagyják, ez lesz Hanoi történetének legmagasabb szociális lakására.

Korábban, reagálva a választók véleményére a szociális lakások magas áráról a munkavállalók többségének, különösen az alacsony jövedelműeknek a jövedelméhez képest, az Építésügyi Minisztérium közölte, hogy a szociális lakások árának meghatározási eljárásának megkönnyítése érdekében a 2023-as Lakástörvény előírja, hogy az eladási árat a lakásépítés beruházási tőkéjének megtérüléséhez szükséges összes költség kiszámítása alapján határozzák meg.

A bérleti vételár az eladási árként kerül meghatározásra, és nem tartalmazza a bérlő által a Lakástörvény rendelkezései szerint fizetett lakásfenntartási díjat. A bérleti díjat a befektető és a bérlő állapodja meg. Abban az esetben, ha a befektető a nyertes ajánlati árat használja, nem szükséges újraértékelni a szociális lakás eladási árát és bérleti vételárát.

Az Építési Minisztérium szerint a 85. cikkely ösztönzőket ír elő a szociális lakásbefektetők számára, mint például a földhasználati díjak és a földbérleti díjak alóli mentességet, az adótörvények szerinti adókedvezményeket, a befektetők 10%-os nyereségre jogosultak, földterületet vagy kereskedelmi alapterületet kapnak, és ezt nem kell figyelembe venniük a szociális lakások áraiban.

„Ezek a szabályozások hozzájárulnak a szociális lakásokba történő beruházások és fejlesztések ösztönzéséhez és előmozdításához, valamint a szociális lakásárak mérsékelt szinten tartásához, hogy az alacsony jövedelmű tisztviselők, munkavállalók és munkások is vásárolhassanak házat és stabilizálhassák életüket” – hangsúlyozta az Építésügyi Minisztérium.

Szabályozás a vörös könyvek kiadásáról a tervezés nélkül, hosszú éveken át használatba adott földterületekre vonatkozóan

Az 1996-os jogosulatlan földosztás idején nem volt tervezés, de 2024-re, ha az nincs összhangban a tervezéssel, akkor kiadható-e földhasználati jog igazolás?

A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium a következő észrevételeket teszi ezzel a kérdéssel kapcsolatban:

A 2024. évi Földtörvény 140. cikkének 2. záradéka szerint, azokban az esetekben, amikor háztartások és magánszemélyek engedély nélkül kiosztott földet, valamint 1993. október 15. és 2004. július 1. előtt használt földet használnak, és a föld fekvése szerinti település Népi Bizottsága a járási szintű földhasználati tervezéssel, az általános tervezéssel, az övezeti tervezéssel, az építési tervezéssel vagy a vidékrendezéssel összhangban vitás kérdéseket nem támasztva elismerik, a földhasználati jogokról és a földhöz kapcsolódó vagyon tulajdonjogáról szóló igazolást (vörös könyv) kapnak a jelen törvény 138. cikkének 3. és 6. záradékában foglaltak szerint.

Ennek megfelelően a használatban lévő földterületnek meg kell felelnie a fent említett öt tervezési típus egyikének ahhoz, hogy felvehessék a vörös könyvbe.

„A fenti szabályozások alapján azokban az esetekben, amikor a földkijelölés időpontja 1996-ban nem volt a hatósági hatáskörön belül, és nem történt tervezés, de 2024-re nem a tervezéssel összhangban van, a Földtörvény 140. cikkének rendelkezései szerint nem lesz jogosult a vörös könyv kiadásának figyelembevételére” – tájékoztatott a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html