Mi a megoldás az egekbe szökő lakásárak "lehűtésére"?

Ésszerű földárlista összeállítása

A VARS kutatási adatai azt mutatják, hogy a lakásárak folyamatosan új szinteket döntenek, magas szinten, messze meghaladva az emberek többségének jövedelmének növekedési ütemét.

Ez a helyzet sürgősen szükségessé teszi az ingatlanpiac állami irányításának hatékonyságának javítását – áll a kormányzati újságban.

Ennek megfelelően, valahányszor a lakások, sorházak, telkek stb. ára emelkedik, a közvélemény azonnal a második ingatlanadót fogja emlegetni, mint megoldást a lakásárak „lehűtésére”. Valójában nem ez az első alkalom, hogy ezt a politikát javasolják. Azonban a sokszori „emelés, letétel” után a második ingatlanadó még mindig csak egy sajtóvita tárgya.

„Az ingatlanpiac stabilizálására irányuló erőfeszítéseknek a földterületekre, a befektetésekre, a szociális lakásokra stb. vonatkozó politikákra kell támaszkodniuk, ahelyett, hogy pusztán az adózásra hagyatkoznának” – erősítette meg Le Xuan Nga úr, a BHS Property vezérigazgatója.

Nga úr szerint a belvárosban a telekárak nagyon magasak, ami a befektetőknek „fejfájást” okoz a telek megtisztításának kompenzációja, a telekadó stb. miatt. Az éves telekárlista megjelenésével ezek a költségek a jövőben tovább fognak emelkedni.

Miután számos piaci ingadozási ciklust látott, Mr. Nga elismerte, hogy soha ezelőtt nem volt még ilyen nehéz egyensúlyt teremteni a végtermék árának és a projekt építési költségeinek között. Egy vállalkozás szemszögéből nézve Mr. Nga úgy véli, hogy amíg a telekárak ésszerűen vannak felépítve, az ingatlanárak minden bizonnyal csökkenni fognak.

Korábban az Építésügyi Minisztérium úgy értékelte, hogy az éves földár-táblázatokra vonatkozó szabályozások alkalmazásakor a lakásárak 15-20%-kal emelkedhetnek.

Növelni a szociális lakások kínálatát a valóban rászorulók számára

A Dau Tu újságnak adott interjújában Pham Duc Toan, az EZ Property Company vezérigazgatója elmondta, hogy csak a lakáspiacon szinte lehetetlen, hogy a kereskedelmi projektek árai csökkentsék azokat. A Savills 2024 harmadik negyedéves jelentése szerint az új lakások átlagára elérte a 69 millió VND/m2-t, ami negyedéves és éves szinten 6%-os növekedést jelent.

„Azt hiszem, az ingatlanárak csökkentésének kulcsa a főváros kapuövezeteiben található szociális lakások lesznek. Amikor ezek a projektek befejeződnek, a hanoi lakásárak 30-40%-kal csökkennek majd a jelenlegihez képest” – állította Toan úr.

Toan úr szerint Hanoiban sok szociális lakásprojekt túl messze található a központtól (Hoai Duc és Quoc Oai kerületekben...), és a technikai és társadalmi infrastruktúra még mindig kezdetleges, így bár az eladási ár viszonylag alacsony, mindössze 10-14 millió VND/m2 körül van, több mint 20 alkalommal nyitották meg már eladásra, és még mindig nem fogyott el minden lakás.

Az EZ Property Company vezérigazgatója úgy véli, hogy az államnak proaktívan kellene felhasználnia a költségvetési tőkét a szociális lakások fejlesztésére. A végrehajtó ügynökségek akár félre is tehetik a profitcélokat, és ezt társadalombiztosítási célú közberuházásnak tekinthetik.

Szingapúr az egyik úttörő ország e politika megvalósításában. Az 1960-as évek óta az Oroszlán-sziget kormánya létrehozta a Lakásfejlesztési Hatóságot, amely a szociális lakások fejlesztésére összpontosít. Jelenleg Szingapúrban a lakástulajdonlási arány közel 90%, ami a világ legmagasabbjai közé tartozik. Ebből a lakosság több mint 80%-a szociális lakásokban él.

Ha azonban a szociális lakásépítési projekteket nem számítjuk, Szingapúrban az ingatlanárak Ázsia legmagasabbjai közé tartoznak. Ez az ingatlancápák és a pénzügyi mágnások „játszótere”. Még akkor is, amikor Szingapúr 20-30%-ra emelte a második ingatlanadót, a kereskedelmi projektek árai tovább emelkedtek.

Szabályos városok fejlesztésére van szükség az ingatlanárak csökkentése érdekében

2023-ra Hanoi lakossága körülbelül 8,5 millió fő lesz, és évente átlagosan 200 000 fővel bővül. A lakosság nagy része a belvárosokban koncentrálódik, ami nagy nyomást gyakorol a város infrastruktúrájára.

Ezért hosszú távon szükséges a műholdas városok fejlesztésének bővítése. Ez egy nagyon fontos lépés lesz a piac stabilizálásában és az ingatlanárak csökkentésében. Meg kell azonban jegyezni, hogy a csatlakozó közlekedési infrastruktúra, valamint a kísérő infrastruktúra kiépítése nagy problémát jelent majd az állami költségvetés számára, és megvalósítása sok időt vesz igénybe.

Ennek megfelelően a külvárosi területeket több szolgáltatással kell ellátni, különösen tömegközlekedési rendszerekkel, például buszokkal és vonatokkal, hogy elősegítsék a külvárosi kerületek összekapcsolását Hanoi központi területével.

Akkoriban a főváros már nem lesz az egyetlen választás a letelepedésre és a megélhetésre, a népesség és a városi infrastruktúra terhei is csökkennek, a lakásárak pedig fokozatosan stabilizálódnak.

Hosszú távon a piac stabilizálása és az ingatlanárak csökkentése érdekében szükséges a műholdas városok fejlesztésének bővítése.

Dr. Tran Xuan Luong (Nemzeti Gazdaságtudományi Egyetem) elmondta: „Hosszú távon ki kell bővítenünk a műholdas városok fejlesztését. Ez egy nagyon fontos lépés lesz a piac stabilizálásában és az ingatlanárak csökkentésében. Meg kell azonban jegyezni, hogy a csatlakozó közlekedési infrastruktúra, valamint a kísérő infrastruktúra kiépítése nagy problémát jelent majd az állami költségvetés számára, és megvalósítása sok időt vesz igénybe.”

Pham Duc Toan úr szerint a külvárosi területeket több létesítménnyel kell ellátni, különösen a tömegközlekedési rendszerekkel, például a buszokkal és vonatokkal. Ez lesz az aduász, amely segít összekötni a külvárosi kerületeket Hanoi központi területével.

„Innentől kezdve a helyi gazdaság fellendül, és több vállalkozás költözik be. Amikor a főváros már nem az egyetlen lehetőség a letelepedésre és a megélhetésre, a lakosság és a városi infrastruktúra terhei is csökkenni fognak, és a lakásárak fokozatosan stabilizálódnak” – jegyezte meg Mr. Toan.

Nguyen Giang úr, Ha Dong városából, Hanoiból származó ingatlanügynök elmondta, hogy az ingatlanárak „lehűlésének” kulcsa a főváros kapuövezeteiben található szociális lakások lesznek. Amikor ezek a projektek befejeződnek, a hanoi lakásárak 30-40%-kal csökkennek majd a jelenlegihez képest.

„Azonban Hanoiban számos szociális lakásprojekt túl messze található a központtól (a Hoai Duc és a Quoc Oai kerületekben...), és a technikai és társadalmi infrastruktúra még mindig kezdetleges, így bár az eladási ár viszonylag alacsony, mindössze 10-14 millió VND/m2 körül van, több mint 20 alkalommal nyitották meg már eladásra őket, és még mindig nem fogyott el minden lakás” – mondta Giang úr.

Giang úr szerint az államnak proaktívan kellene felhasználnia a költségvetési tőkét a szociális lakások fejlesztésére. A végrehajtó ügynökségek akár félre is tehetik a profitcélokat, és ezt állami beruházásnak tekinthetik, amelyet társadalombiztosítási célokra hajtanak végre – írja a Thanh Tra újság.

Ne tegyél minden tojást egy kosárba.

Az ókortól fogva a vietnámiak mindig is hitték, hogy „minden négyzetcentiméter föld aranyat ér”. Ez az oka annak, hogy egy ház vagy telek nemcsak lakóhely, hanem pénztartási és jövedelmező befektetési lehetőség is.

Ne tegyél minden tojást egy kosárba, amit ingatlannak hívnak.

Dr. Tran Xuan Luong szerint azonban ez a koncepció kezd némileg szélsőségessé válni. Sokan, akiknek nincs pénzük, azonnal „beleöntik” azt az ingatlanokba, láthatatlanul „hullámokat” keltve, és az ingatlanárak emelkedését okozva.

Tran Vu úr, a DHCONS Építőipari Részvénytársaság értékesítési igazgatója rámutatott, hogy sok ember korlátozott pénzügyi ismeretei és jogi ismeretei miatt könnyen csábíthatják és manipulálhatják őket az egyének és a szervezetek, "minden tojásukat egy kosárba téve", amit ingatlanügyeknek hívnak.

Sokan spekulálnak ingatlanokkal anélkül, hogy tudnának róla, mégis azt hiszik, hogy befektetnek. Különösen a földterületek esetében sokan költenek telkeket külvárosokban, majd az egekbe szökő árakat számítanak fel, annak ellenére, hogy ezek az ingatlanok nem képviselnek semmilyen hozzáadott értéket.

A 2021 és 2030 közötti időszakra vonatkozó, 2050-ig szóló Fővárosi Tervezési Projekt szerint Hanoi két várost fog közigazgatása alá vonni, nevezetesen a Hoa Lac Tudományos és Képző Várost, valamint az Északi Várost, amely magában foglalja a Soc Son és Me Linh kerületek közigazgatási határait, valamint Dong Anh kerület egy részét. Ezenkívül Hanoi további két város létrehozásának vizsgálatát is javasolta, köztük egy turisztikai várost a Son Tay - Ba Vi térségben, valamint egy déli repülőtéri várost Phu Xuyen - Ung Hoa-ban, írja a Thanh Tra újság.

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/giai-phap-nao-de-ha-nhiet-gia-nha-dang-tang-thang-dung-204241010162723893.htm