Ingatlanügyletek kölcsönszerződések felhasználásával: A vevők sajnálják! (Előző cikk)

Az ingatlanpiac túl van a „legforróbb” szakaszán. Azonban a kölcsönszerződések felhasználásával lebonyolított ingatlanügyletek továbbra is léteznek, amelyek következményei nem oldódtak meg egyik napról a másikra. Ezért, mielőtt az állami irányítási szerv tovább szigorítaná a törvényi szabályozást, az embereknek alaposan meg kell fontolniuk és tanulmányozniuk kell a kölcsönszerződés feltételeit, amikor „tollra teszik” az ingatlanügyletet, hogy elkerüljék a „dilemmába” kerülést.

Ingatlanügyletek kölcsönszerződések felhasználásával: A vevők tele vannak megbánással! (1. rész) - Az 584. alaprajz "gócpontjából"

Ingatlanügyletek kölcsönszerződések felhasználásával: A vevők megbánják! (2. rész) - Együttműködés vagy tőkemobilizációs "csapda"

Az ügyfeleknek olyan ingatlantermékeket kell felkutatniuk és választaniuk, amelyek egyértelmű jogi státusszal rendelkeznek és jó hírű befektetőkhöz tartoznak (a képen: Xuan Hung városi terület, Quang Thang kerület, Thanh Hoa város). Fotó: PV

"A toll leesik, a csirke meghal"

Visszatérve LD asszony történetéhez – egy olyan ügyfélhez, aki földet vásárolt az MBQH 2125 2. fázisában. LD asszony elmondta: „Miután »megállapodtunk az adásvételben« a földtulajdonossal, elmentem elvégezni a kölcsönszerződés nevének átruházásához szükséges eljárásokat a céggel. A szerződés aláírása előtt nem vizsgáltam meg alaposan a projekt jogi vonatkozásait, különösen a megvásárolni kívánt termékkel (egy nyers ház) kapcsolatos információkat, hanem egyszerűen azt gondoltam, hogy egy telket veszek. Nem tudtam, mennyire értékes a kölcsönszerződési eljárás a termék megvásárlásának jogáért. Amikor a befektető bejelentette, hogy sürgősen házat kell építenem, elővettem a szerződést, hogy újra elolvassam; ugyanakkor megismerkedtem a törvényi rendelkezésekkel, és rájöttem, hogy a kölcsönszerződéseken keresztüli tranzakciók nagyon kockázatosak. Most, „passzív” helyzetben, a családomnak azt kellett tennie, amit a befektető kért.”

„Ha alaposan tanulmányozzuk a jövőbeli lakások vételének és eladásának feltételeivel, valamint a hitelszerződés jogszerűségével és a kapcsolódó bonyolult eljárásokkal kapcsolatos információkat, nemcsak én, hanem sokan mások sem fognak ilyen formában földet vásárolni, hanem olyan telkeket fognak keresni, amelyek egyértelmű jogi státusszal rendelkeznek az ügyletek lebonyolításához” – osztotta meg LD asszony a részleteket.

Az LT C ügyfél, aki földet vásárolt az MB 584 címen, azt mondta: „... a kölcsönszerződés aláírása előtt a bróker elvitt a BNB LLC vezetőségi irodájába, hogy „bemutassa” az „alkönyvet”, és megígérte, hogy amint a projektet minősítik, a földhasználati jogokat azonnal átruházzák. Mivel megbíztam mind a befektetőben, mind a brókerben, kölcsönszerződést írtam alá két szomszédos telek „megvásárlására”. Most, ha házat építek, aggódom, hogy elveszítem mind „a tehenet, mind az istállót”; de ha nem építek, nem tudom, mikor tudom visszaszerezni a befektetett pénzt...”.

A Thanh Hoa város Dong Huong kerületében található A-TM3 kereskedelmi és lakóövezeti projekt (rövidítve A-TM3 Site) befektetője, a BNB Company Limited szintén „felkavarta” a vásárlók érdeklődését, miután 2023 áprilisa óta erősen reagáltak az üzletre. Az A-TM3 Site számos vásárlója szerint a befektető a termékinformációkkal kapcsolatban kétértelműség jeleit mutatta, konkrétan eladásra kínált telkeket „hirdetett”, de befejezetlen házakká „alakította” azokat; ugyanakkor arra kényszerítette a vásárlókat, hogy indokolatlanul magas összegeket fizessenek, amikor saját ház építésébe szeretnének befektetni.

Amikor azonban a vállalkozás kölcsönszerződés formájában tőkét mozgósított, az A-TM3 Tervben született egy, a befektetői kiválasztás eredményeit jóváhagyó határozat, és a Tartományi Népi Bizottság 2019. augusztus 21-i 3345/QD-UBND számú határozatában egyértelmű információk szerepeltek a projekt nagyságrendjéről, a végeredmény pedig egy befejezetlen, külsőleg befejezett ház volt. „Véletlenül” aláírt szerződéseket az ügyfeleknek el kellett fogadniuk, mert még ha fel is akarták volna mondani a szerződést, a befektetett pénz visszaszerzése nem volt könnyű, különösen a pangó ingatlanpiac és a maihoz hasonló nehézségekkel küzdő vállalkozások körülményei között.

Korábban a Thanh Hoa újság is kapott egy petíciót számos háztartástól Nong Cong és Thieu Hoa kerületekből, Thanh Hoa városból földterület „vásárlásával” kapcsolatban egy kölcsönszerződés keretében. Azonban amikor a földterületet átadták a „vevőnek”, azt valaki más foglalta el.

Le Thi Phuong ügyvéd, a Thanh Hoa tartományi ügyvédi kamara Le Phuong Hoang Law Company Limited igazgatója szerint kétféle kölcsönszerződés létezik, és mindkét esetben az ügyfelek hátrányos helyzetben vannak.

Először is, abban az esetben, ha a kölcsönszerződés nem tartalmaz olyan tartalmat, amely kimutatná, hogy a kölcsön összege a hitelfelvevő projektjében szereplő földterület/földterület, illetve a földterülethez kapcsolódó ingatlan értékéhez kapcsolódik, a kölcsönszerződés nem rendelkezik azzal a kötelező érvényű kötelezettséggel, hogy a hitelfelvevőnek (aki egyben a projekt befektetője is) át kell ruháznia a hitelezőre a földhasználati jogokat, a földterülethez kapcsolódó konkrét ingatlant. Ez a szerződés egyszerűen egy polgári jogi kölcsönszerződés, a kockázat az, hogy amikor az ingatlan átruházhatóvá válik, és az ingatlan ára a saját javára megemelkedik, a befektető nem köt ingatlan-átruházási szerződést, hanem csak a tőke és a kamat (ha van ilyen) hitelezőnek történő visszafizetésébe vállalkozik, ami pénzügyi veszteséget okoz a hitelezőnek.

Másodszor, a szerződés tartalmaz egy olyan tartalmat, amely bemutatja a kölcsönösszeg és a hitelfelvevő projektjében szereplő telek/földterület, ház közötti kapcsolatot. A kölcsönszerződés egy színlelt tranzakció esete is lehet, amely eltitkolja a tényleges tranzakciót, amely egy jövőben létrejövő ingatlan-adásvételi tranzakció (jelenleg a projekt a törvényi rendelkezések szerint nem értékesíthető). Ebben a szerződésben, ha vita merül fel, és a két fél egyike bírósághoz fordul, fennáll annak a veszélye, hogy mind a színlelt tranzakciót (ami egy kölcsönügylet), mind az eltitkolt tranzakciót (ami egy ingatlan-adásvételi tranzakció) a bíróság érvénytelennek nyilvánítja. A jogi következmény az, hogy a hitelező (vevő) csak a pénzt kapja vissza, de az ingatlant nem.

Tanuld meg alaposan a törvényt

Potenciális befektetési csatornaként azonban a jövőben létrehozott ingatlanok számos potenciális kockázattal járnak, ha a vevő nem ellenőrzi alaposan a projekt jogszerűségét a jogszerű tranzakciók biztosítása érdekében.

A törvény most nagyon konkrét szabályokat tartalmaz az ingatlanügyletek formáira vonatkozóan. Vu Thanh Binh úr, a Thanh Hoa Építési Osztály igazgatóhelyettese szerint az Ingatlankereskedelmi Törvény hatálybalépése után az Építési Osztály számos propaganda- és terjesztési formát alkalmazott a szervezetek és magánszemélyek körében, hogy megfeleljen a törvény ingatlanügyletekre, különösen a jövőben létrejövő ingatlanokra vonatkozó rendelkezéseinek.

Ennek megfelelően a 66/2014/QH13 számú Ingatlantörvény 55. cikke szerint a jövőben létesülő ingatlanok üzleti forgalomba hozatalának feltételei a földhasználati jogokról szóló dokumentumok, a projektdokumentumok, az illetékes hatóságok által jóváhagyott építési tervek, az építési engedélyek – amennyiben építési engedély szükséges –, valamint a projekt előrehaladásának megfelelő műszaki infrastruktúra építésének átvételéről szóló dokumentumok megléte; a jövőben létesülő társasházak vagy lakóépületek esetében az épület alapozásának átvételéről szóló jegyzőkönyvnek kell lennie. Emellett a jövőben létesülő lakások eladása, bérbeadása vagy megvásárlása előtt a befektetőnek írásban értesítenie kell a tartományi lakásgazdálkodási ügynökséget arról, hogy a lakás eladásra vagy lízingvásárlásra alkalmas.

Emellett a 99/2015/ND-CP számú rendelet 19. cikke előírja a kereskedelmi lakásépítésekre vonatkozó tőkemobilizációs szerződések aláírását is. Ennek megfelelően a kereskedelmi lakásépítésbe történő beruházásokra vonatkozó tőkemobilizációs szerződések aláírása csak a Lakástörvény 69. cikkének 2., 3. és 4. pontjában előírt formákban történhet, és a következő szabályozásoknak kell megfelelniük: A tőkehozzájárulásban, befektetési együttműködésben, üzleti együttműködésben, közös vállalkozásokban és egyesületekben részt vevő felek a nyereséget (készpénzben vagy részvényekben) csak a szerződésben meghatározott tőkehozzájárulási arány alapján oszthatják fel; a befektetők nem alkalmazhatják az ebben a pontban előírt tőkemobilizációs formát vagy a tőkemobilizáció más formáit lakástermékek felosztására, illetve a regisztráció, a letét, a lakásvásárlási jog vagy a projektben lévő földhasználati jogok megosztására a tőkemobilizáló fél számára.

Sok ügyfél, aki házat épít a Thanh Hoa város Dong Huong kerületében, az A-TM3-as kereskedelmi és lakóövezeti projekten, aggódik, mert nem tudja, mikor fogja a befektető lefolytatni a földhasználati jog igazolásának kiállításához szükséges eljárásokat. Fotó: PV

Vu Thanh Binh úr a következőket javasolja: „Ingatlanügyletek lebonyolításakor az ügyfeleknek világosan meg kell érteniük a jogszabályok rendelkezéseit, különösen a projekt jogi dokumentumait, a befektető kapacitását, valamint a jövőbeli lakások fejlesztésére szolgáló tőke vételének és eladásának feltételeire vonatkozó szabályozásokat, hogy elkerüljék a kockázatokat a nem egyértelmű jogi státuszú projektekben való részvételkor.”

A valóságban azonban az állam irányítási szabályozásainak „megkerülése” érdekében a befektetők számos különböző „trükköt” alkalmaznak, és a jövőbeni lakások adásvétele vagy a tőkemobilizálás többnyire polgári tranzakciókon keresztül történik, olyan fogalmakkal, mint a „kölcsönszerződések”, „betétek”, „együttműködési szerződések”... „Az állami irányítási szerveknek nincs alapjuk az ilyen típusú tranzakciók kezelésére” – tette hozzá Vu Thanh Binh úr.

A Thanh Hoa ingatlanpiac izgalmában az ingatlantermékek mindig olyan drágák, mint a „friss garnélarák”. A projektek nagy részét eladták és számos másodlagos befektetőn „átadták” mióta „papíron” léteztek; de az Építési Minisztérium adatai szerint a befektetési politikára jóváhagyott projektekből csak 30-at értesített az Építési Minisztérium vételre, eladásra vagy tőkebevonásra való alkalmasságról, ami bizonyítja, hogy a „törvény megkerülésének” minősülő adásvétel meglehetősen gyakori. Szerencsére találkoztunk egy jó hírű befektetővel, aki a mobilizált tőkét a megfelelő célra használta fel, és az ügyfél jogai garantáltak voltak. Abban az esetben, ha egy „hírhedt” befektetővel találkoztunk, aki „elvette” a pénzt, hogy egy másik projektbe fektessen be, az a tény, hogy az ügyfél nem kapta meg az ingatlanterméket, vagy később problémákba ütközött, valójában számos következménnyel járt.

Az ügyfelek által jelenleg tapasztalt problémákkal, különösen az átfedésben lévő földterület-kiosztással és a földhasználati jogok megadásának késedelmével szembesülve, Le Thi Phuong ügyvéd, a Thanh Hoa Tartományi Ügyvédi Kamara Le Phuong Hoang Ügyvédi Irodájának igazgatója a következőket tanácsolja: Ami azt illeti, hogy a befektető még nem fejezte be a földhasználati jogok vevőnek történő kiadására vonatkozó eljárásokat, vita alakulhatott ki a két fél között. Abban az esetben, ha a két fél nem tud tárgyalni és kibékülni, a vevő pert indíthat az eladó ellen a bíróságon a rendezés érdekében. Abban az esetben, ha a befektető ugyanazon földterület esetében kölcsönszerződést ír alá kívánságbejegyzéssel, vagy akár adásvételi szerződést köt több ügyféllel, a 2015. évi Büntető Törvénykönyv 174. cikke értelmében a 2017-ben módosított és kiegészített 174. cikkelyben foglaltak szerint csalárd tulajdoneltulajdonításra utaló jelek mutatkoznak; az ügyfeleknek ebben az esetben petíciót kell benyújtaniuk a rendőrségi nyomozó szervhez elfogadás és rendezés céljából.

Jelentőcsoport

Forrás: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm