A szűk keresztmetszetek megszüntetése és a föld erőforrásainak áramlásának megnyitása

Képaláírás — Illusztráció fotó: Tuan Anh/VNA

Számos újítást építettek be az Országgyűlés határozattervezetébe, amelyek számos mechanizmust és politikát írnak elő a földtörvény végrehajtásának megszervezésében felmerülő nehézségek és akadályok elhárítása érdekében, mint például: a földár-keretrendszer eltörlése, az átláthatóság növelése, a települések decentralizációjának előmozdítása, valamint az állam, a lakosság és a vállalkozások érdekeinek harmóniájának biztosítása.

A szakértők által megnevezett első öt szűk keresztmetszet egyike a földrendezési rendszer és a kétszintű helyi önkormányzati modell (tartományi - helyi szint) közötti összeegyeztethetetlenség, amikor ez a modell 2025. július 1-jétől működésbe lép. Míg a 2024-es földtörvény továbbra is fenntartja a „járási szintű földhasználat-tervezésre és -tervezésre” vonatkozó rendelkezéseket, a jelenlegi kormányzati szervezeti modell a központilag irányított városokban vagy különleges közigazgatási- gazdasági egységekben a kétszintű városi önkormányzat szerint működött.

Ez a tervezési jóváhagyásokban a hatáskörök és a következetesség hiányosságaihoz vezet, ami a végrehajtási folyamat megszakításához vagy elhúzódásához vezet. Dr. Nguyen Dinh Tho, a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Stratégiai és Politikai Intézet ( Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium ) igazgatóhelyettese szerint a törvényt úgy kell módosítani, hogy a földhasználat-tervezés integrálható legyen az átfogó városfejlesztési tervezésbe és az erőforrás-felhasználás tervezésébe a helyi szinten. Ellenkező esetben a helyi önkormányzatok zavarosak lesznek a végrehajtás és a felügyelet során.

A tervezési szabályozásoknak a kétszintű kormányzati modellhez való igazításának késedelme nemcsak a törvény megvalósíthatóságát befolyásolja, hanem sok települést is arra késztet, hogy „utasításokra várjon”, ami blokkolja a beruházások áramlását. Ezért mielőbb egységes iránymutatást kell kiadni annak elkerülése érdekében, hogy a tervezés váljon az első „intézményi szűk keresztmetszetké” az új Földtörvény végrehajtásának láncolatában.

A második azonosított szűk keresztmetszet, hogy a földárverési és licitálási mechanizmusnak továbbra is számos hiányossága van, amelyek nem kedvezőek a befektetők számára. Az árverésen és licitálással történő földkiosztás és -bérbeadás célja, hogy biztosítsa a nyilvánosságot, az átláthatóságot és megakadályozza a csoportos érdekeket. A jelenlegi végrehajtási folyamat azonban számos korlátot tár fel.

Nincs egyértelmű iránymutatás az állam által kezelt földalapok éves fizetéssel történő földbérletének formájára vonatkozóan. Egyes településeken azt a helyzetet tükrözi, hogy „nem tudják, melyik megoldást alkalmazzák”, amikor a költségvetési bevételek biztosítására és a szociális területekre beruházó vállalkozások támogatására van szükség.

Ugyanakkor a földterületek árverezése előtti részletes 1/500-as tervdokumentáció követelménye nehézségeket okoz a végrehajtásban, különösen a vegyes használatú földterületek vagy a lakóövezetekkel tarkított állami földterületek esetében. Eközben az éves fizetéssel járó földbérleti forma megnehezíti a befektetők számára a költségek kiszámítását, a jelzáloghitelt, valamint a közép- és hosszú távú tőke mozgósítását.

Dr. Can Van Luc, a Nemzeti Pénzügyi és Monetáris Politikai Tanácsadó Testület tagja megjegyezte, hogy a földárverési mechanizmusnak rugalmasabbnak kell lennie, különösen a szociális infrastrukturális projektek kezdeti szakaszában. Ha merev, az akaratlanul is megszünteti a magánszektor motivációját – azt a területet, amelyet a 2024-es földtörvény a leginkább mozgósítani kíván. Mivel az árverési és pályáztatási szabályozások, valamint a földbérleti mechanizmusok szinkronjának hiánya nemcsak a befektetési vonzerőt csökkenti, hanem a költségvetési veszteség kockázatát is magában hordozza.

Ezért a kormány 339/NQ-CP számú határozatának kiadása a Nemzetgyűlés határozattervezetéről, amely számos mechanizmust és politikát ír elő a Földtörvény végrehajtásának megszervezésében felmerülő nehézségek és akadályok elhárítására, lehetővé téve a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium 136/TTr-BNNMT számú beadványában szereplő, a Földtörvény számos cikkének módosításáról és kiegészítéséről szóló törvénytervezetről szóló kutatási eredmények örökölhetőségét, egy lépés a helyes irányba, de ezt gyorsan konkretizálni kell egy végrehajtást irányító rendeletté, hogy a vállalkozások egyértelmű jogalappal rendelkezzenek - jegyezte meg Luc úr.

Emellett a szakértők által említett harmadik szűk keresztmetszet a föld-visszaszerzési szabályozás, amely nem terjed ki a fejlesztési gyakorlatokra és nem elég rugalmas. Bár a 2024-es földtörvény 79. cikke a 2013-as földtörvényhez képest kibővítette a föld-visszaszerzés körét, még mindig nem fedi le az összes stratégiai és sürgős jelentőségű projektet.

Konkrétan a törvény nem határozta meg egyértelműen a föld-visszaszerzés mechanizmusát egy földalap létrehozására a BT (építés-átadás) projektek finanszírozására, vagy a környezetszennyezés miatt áthelyezni kényszerülő vállalkozások földterületeinek átrendezésére... Ezenkívül az a szabályozás, hogy a föld-visszaszerzés csak a kompenzációs, támogatási és áttelepítési terv jóváhagyása után történhet, késedelmeket okoz, és rugalmasságot biztosít a sürgős projektek esetében.

Ezzel a szűk keresztmetszettel kapcsolatban Dr. Nguyen Quang Tuyen docens, a Hanoi Jogi Egyetem Tanácsának alelnöke elmondta, hogy a törvénynek tartalmaznia kell egy külön mechanizmust a kulcsfontosságú projektekhez, mert ha elég adminisztratív eljárásra várunk, akkor a nemzeti stratégiai infrastruktúra, például az autópályák, repülőterek és a nagy ipari parkok fejlesztése késik, sokkal nagyobb kárt okozva, mint a jogi kockázatok, amelyek miatt az irányító ügynökségek aggódnak.

Ez a szűk keresztmetszet azt is mutatja, hogy a földszerzési szabályozások rugalmasságának hiánya akadályozza az infrastruktúra fejlesztését – egy olyan területet, amelyet Vietnam fel kíván gyorsítani. A szakértők szerint az azonnali megoldás egy speciális engedélyezési mechanizmus tanulmányozása a kulcsfontosságú projektek számára, hasonlóan a közberuházásokról szóló törvényben vagy a pályáztatásról szóló törvényben szereplő mechanizmushoz, hogy elkerüljék a „szűk keresztmetszeteket” a kompenzáció és a terület megtisztítása terén.

A negyedik szűk keresztmetszet, amelyet meg kell szüntetni, a nem megfelelő, instabil földárképzési mechanizmus, amely aggodalmat kelt a végrehajtók körében. A 2024-es földtörvény megszüntette a „földár-keretrendszert”, és egy évente frissített földár-táblázat mechanizmusra váltott, amely jobban tükrözi a piaci árat. Ez figyelemre méltó előrelépés, de a jelenlegi árképzési mechanizmusnak még mindig számos szűk keresztmetszete van a gyakorlati alkalmazásban.

Először is, a konkrét földárak meghatározása túlságosan függ a tanácsadó szervezetektől és a piaci adatoktól, miközben az információs rendszer és a nemzeti földár-adatbázis még nem teljes, ami a települések közötti következetlen értékelési eredményekhez vezet. A többletmódszer – a projektek földárainak meghatározásának fő eszköze – nem szabványosított, ami a beruházási költségek növekedését okozza, negatívan befolyásolva a vállalkozások versenyképességét.

Dr. Tran Kim Chung, a Központi Gazdaságirányítási Intézet korábbi igazgatóhelyettese elmondta, hogy ha nem épül fel átlátható értékelési adatbázis, a megvalósítók mindig félni fognak a hibák elkövetésétől. Ennek eredményeként sok helyen „elkerülik az aláírást”, ami lassítja mind a közberuházások előrehaladását, mind a városi és ipari parkok fejlesztését. Ez a szűk keresztmetszet nemcsak technikai kérdés, hanem pszichológiai felelősség is a közfeladatok ellátásában. Amikor a földárak pénzügyi kötelezettségekhez kapcsolódnak, bármilyen eltérés ellenőrzéshez, vizsgálathoz vagy büntetőjogi felelősségre vonáshoz vezethet.

Ezért a kormánynak hamarosan ki kell adnia egy mechanizmust azok védelmére, akik megfelelően végrehajtják a folyamatot, miközben elő kell mozdítania a földárak adatainak digitalizálását, biztonságos jogi folyosót teremtve a települések számára, hogy merjenek cselekedni és merjenek felelősséget vállalni - javasolta Chung úr.

Ezenkívül a Földtörvény és a kapcsolódó törvények közötti szinkronizáció hiánya az átmeneti időszakban az ötödik szűk keresztmetszet, amelyet meg kell oldani. Ez egyben rendszerszintű szűk keresztmetszet is. Amikor a 2024. évi Földtörvényt kihirdetik, számos más törvény is módosul, kiegészül, vagy egyidejűleg lép hatályba, mint például a 2024. évi Lakásügyi Törvény, az Ingatlanüzletágról szóló törvény, a Versenytárgyalásokról szóló törvény, a Befektetési Törvény stb.

Azonban ezen törvények összeegyeztethetősége még mindig nincs szinkronban, ami sok településen zavart okoz az átmeneti időszakban. Például a kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához szükséges földhasználati jogok átruházásáról szóló szabályozást kiigazították a Nemzetgyűlés határozatában és a Kormány rendeletében, de időben nem „támasztották vissza” a Földtörvény irányadó dokumentumaiba. Egyes települések, mint például Hanoi, Ho Si Minh-város..., a rendeletre „váró” projektek helyzetét tükrözik, ami erőforrás-pazarláshoz vezet.

Jogi szempontból Truong Thanh Duc ügyvéd így nyilatkozott: „Nagy előrelépést tettünk a földtörvény módosításában, de ha a kapcsolódó törvényeket nem módosítják szinkronban, akkor továbbra is lesznek »törvényekre váró törvények«, ami megnehezíti a vállalkozások számára, hogy tudják, mire alapozzák befektetési eljárásaikat.”

Ennek a szűk keresztmetszetnek a leküzdésére a kormány proaktívan kiadta a 339/NQ-CP számú határozatot, amelyben egy külön határozatot terjesztett a Nemzetgyűlés elé kihirdetésre a földtörvény végrehajtásának megszervezésével kapcsolatos nehézségek elhárítását célzó mechanizmusokról és politikákról. Ahhoz azonban, hogy ez a határozat valóban hatályba lépjen, továbbra is részletes iránymutatásra van szükség a régi és az új szabályozás közötti átmenetről, elkerülve a „joghézag” kialakulását a beruházási projektek megvalósítása során – javasolták a jogászok.

Mivel a 2024. évi földtörvény végrehajtásának öt legnagyobb szűk keresztmetszetét a 10. ülésszakon tárgyalták, a 15. Nemzetgyűlés várhatóan megvitatja és hamarosan kiad egy speciális állásfoglalást a földtörvény végrehajtásának megszervezésével kapcsolatos nehézségek kiküszöbölésére szolgáló mechanizmusokról és politikákról, a kormány és a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium javaslatai alapján.

Emellett a szakértők a kapcsolódó törvények (befektetési jog, lakásjog, pályázati jog, építési jog) felülvizsgálatát és szinkronikus kiigazítását is javasolták az egységes megértés és a végrehajtási eljárások érdekében. Különösen fontos a földadatok digitalizálásának megerősítése, az éves földárlisták nyilvánosságra hozatala, átlátható alap létrehozása és a kezelőügynökségek jogi kockázatainak csökkentése. A szabályokat betartók képzése és védelme, a cselekvésre való merészség és a felelősségvállalás ösztönzése mellett elő kell mozdítani a kulcsfontosságú projektekhez kapcsolódó konkrét mechanizmusokat, biztosítva az infrastruktúra, az iparosodás és az urbanizáció előrehaladását.

A 2024-es földtörvény akkor fogja teljes mértékben betölteni szerepét, ha a fenti szűk keresztmetszeteket gyorsan és egyidejűleg azonosítják és megoldják. Csak így válhat a föld valóban a fenntartható fejlődés hajtóerejévé, és nem a jelenlegi integrációs és iparosodási folyamat „szűk keresztmetszetévé”.

Forrás: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm