A közlekedési infrastruktúra lendületet ad a fenntartható ingatlanpiac fejlődésének előmozdításához

A kiépített közlekedési infrastruktúra nemcsak az utazási igényeket elégíti ki, hanem megoldást jelent a városi tér alakítására is, lendületet adva a lakásépítési projekteknek, a városi területek fejlesztésének és a föld értékének növelésének.

Motiváció a TOD modellből

Dr. Nguyen Vu Phuong építész docens, az Építési Tisztviselők Stratégiai és Képzési Akadémiájának (Építési Minisztérium) igazgatóhelyettese szerint a jelenlegi TOD (Tranzit-Oriented Development) városfejlesztési modellek számos országban, például az Egyesült Államokban, Franciaországban, Japánban, Kínában... mind kétirányú kapcsolatot mutatnak: a modern infrastruktúra elősegíti az ingatlanfejlesztést, míg az ingatlanpiac forrásokat teremt az infrastruktúrába való újrabefektetéshez.

A közlekedési infrastruktúra lendületet ad a fenntartható ingatlanpiac fejlődésének előmozdításához.

Vietnámban a gyors urbanizáció üteme sürgető igényt támaszt az ingatlanokhoz kapcsolódó közlekedési infrastruktúra iránt a korlátozott költségvetési források közepette. A települések összevonásának folyamata és a kétszintű kormányzati modell megvalósítása felveti egy új, funkcionális területekre épülő megközelítés kérdését, amely a közlekedéstervezést összekapcsolja a városfejlesztéssel és az ingatlanpiaccal. Ez a megközelítés segít hatékonyan kiaknázni a föld értékét, biztosítani a lakhatási egyenlőséget és a lakáshoz való alkalmasságot az emberek fizetőképességével, a földalapok kereskedelmi lakások, szociális lakások (NOXH) és ökológiai ingatlanok számára történő ésszerű elosztásán keresztül.

Az Építési Minisztérium áttekintése szerint Vietnam gyorsforgalmi úthálózata eddig gyorsan bővült, mintegy 90 km-ről (2010) 1700 km-re (2024), és várhatóan 2025-re eléri a 3000 km-t. Az autópálya-rendszer jelentős lendületet adott az ingatlanpiacnak, különösen a szatellit városi területeknek, az ipari-logisztikai övezeteknek, az üdülő ingatlanoknak, és megemelte a telekárakat az övi útvonalak és az autópályák mentén. Ezenkívül a városi vasutak, amelyek a TOD és az ingatlanfejlesztés középpontjában állnak, például Hanoiban, két útvonalat (Cat Linh - Ha Dong, Nhon - Hanoi vasútállomás) használnak ki, Ho Si Minh-városban üzemel az 1. számú metróvonal, a Ben Thanh - Suoi Tien, és várhatóan 2035-re ez a két nagyváros több mint 600 km városi vasúttal rendelkezik majd. Ez a térbeli szerkezetátalakítás mozgatórugója, a szatellit városi területek és az ingatlanok kialakítása a TOD folyosó mentén.

Emellett számos repülőtéri és kikötői projekt is gyorsan megvalósul, mint például a Long Thanh Nemzetközi Repülőtér Projekt, a Cai Mep - Thi Vai tengeri klaszter, a Lach Huyen... amelyek fontos nemzetközi kapukká válnak, elősegítve a logisztikát, az ipart és a szolgáltató ingatlanokat - üdülőhelyeket, és erős "lökést" adva az ingatlanpiacnak a TOD, a szatellit városok és az új gazdasági folyosók irányába.

Vietnam infrastruktúrája azonban továbbra is komoly kihívásokkal néz szembe a tőkehiány, az intézményi korlátok, az erőforrások és a végrehajtási kapacitás hiánya miatt; az ingatlanpiac gyakran „virtuális lázban” van az elvárások, a spekuláció és a nem hatékony piacirányítás miatt; sok városi területet akkor fejlesztenek, amikor a forgalom még nem teljes, ami túlterheléshez és az összeköttetések hiányához vezet; a tervezés nincs összehangolva; miközben az olyan alapvető szegmensek, mint a szociális lakások, a munkásszállások és a diákkollégiumok, nem kaptak kellő figyelmet... Ez a valóság sürgősen szükségessé teszi egy átfogó stratégiát, amely biztosítja az infrastruktúra-fejlesztéshez szükséges tőkeegyensúlyt, és szorosan összekapcsolódik a városrendezéssel és a fenntartható ingatlanpiac-fejlesztés orientációjával.

Irány a fenntartható ingatlanpiac fejlődése

Az ingatlanszakértők úgy vélik, hogy a számos országban sikeres ingatlanpiacokon szerzett infrastruktúra-fejlesztési tapasztalatok alapján a TOD-modell fejlesztése egyaránt elősegíti a gazdaságot, megoldja a lakhatási problémákat és szabályozza a földárakat, és Vietnam alkalmazhatja azt az egyes városi területek intézményi feltételeinek, erőforrásainak és jellemzőinek megfelelő kiigazítása alapján. Ez egy hatékony pénzügyi mechanizmus, amely tőkét teremthet az infrastruktúrához, kiaknázhatja a metró- és vasútvonalak körüli földterületek értékét, és bevételt generálhat szociális lakások, diákkollégiumok, munkásszállások stb. fejlesztésére.

Dr. Nguyen Vu Phuong építész docens megjegyezte, hogy a közlekedési infrastruktúra ingatlanpiacon betöltött szerepének maximalizálása érdekében Vietnámnak orientációs és szinkron megoldások rendszerét kell alkalmaznia, amely a közlekedés és a földhasználat integrált tervezésére összpontosít, biztosítva, hogy a TOD a metró, a BRT, a körgyűrűk és az autópályák köré épüljön. A tömegközlekedéshez való hozzáférés keretein belül harmonikusan kell elrendezni a lakástípusokat: kereskedelmi lakások, szociális lakások, munkásszállások és diákkollégiumok.

Ezenkívül a kereskedelmi szolgáltató területek szinkron fejlesztése a kínálat és a kereslet egyensúlyba hozása érdekében, a társadalmi igazságosság, a civilizáció és a modernitás előmozdítása, különösen a szociális lakások, a megfizethető lakhatás, a munkásszállások, a diákkollégiumok és a metró/BRT-hez való közvetlen csatlakozás fejlesztésére fordított források biztosítása révén, mivel ez a csoport fogja a legtöbbet használni a tömegközlekedést; ugyanakkor alkalmazni kell a földterületekből, földárverésekből, városfejlesztési alapokból, az állomások körüli földterületek kiaknázásából és az infrastruktúrába való újrabefektetésből származó hozzáadott érték gyűjtésének mechanizmusát.

Ezenkívül a tömörített városi modell, a 15 perces városi modell szerint fejlődő nagyvárosokban csökkenteni kell a személygépkocsiktól való függőséget, elő kell mozdítani a tömegközlekedés használatát, javítani kell az életminőséget, és növelni kell a digitális technológia alkalmazását a forgalmi adatok kezelésében, hogy átláthatóvá tegyék a tervezési információkat, a telekárakat, a projekteket...

Az Építési Minisztérium kutatásai révén a TOD-politikák fenntartható és méltányos irányú kidolgozására és hamarosan történő befejezésére összpontosít. Különösen előírja a szociális lakások minimális arányát a TOD-ban, előírva a befektetők számára, hogy a TOD-projektekben a földterület vagy az alapterület legalább 20-30%-át szociális lakások, munkásszállások és diákkollégiumok számára tartsák fenn, biztosítva a méltányosságot és a megfizethetőséget; egy olyan modell kipróbálását végzi, amelyben a metróüzemeltető vállalkozások részt vesznek az állomások körüli ingatlanok hasznosításában, és a bevételek egy részét az infrastruktúrába és a szociális lakások fejlesztésébe fektetik be; együttműködik a helyi önkormányzatokkal a földalapok proaktív tervezése és fenntartása érdekében a kulcsfontosságú kereszteződésekben, a spekuláció elkerülése, a telekárak ellenőrzése és a megfizethető lakhatás ésszerű elrendezésének biztosítása érdekében...

„A közlekedési infrastruktúra nemcsak utak és hidak, hanem a városi területek alakításának és az ingatlanpiac szabályozásának eszköze is. A TOD modell hatékony alkalmazása eszközzé válik a lakásárak stabilizálásához, valamint a társadalmi egyenlőség és a megfelelő lakhatáshoz való hozzáférés biztosításához emberek milliói számára” – osztotta meg Dr. Nguyen Vu Phuong építész docens.

Forrás: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm