"Fékezést" indítanak a spekulatív tőke ingatlanpiacra történő áramlása ellen

Míg a személyi lakáshitelek lassan térülnek vissza, az ingatlannal kapcsolatos üzleti hitelek közel 30%-kal nőnek. Erre a helyzetre reagálva a kormány a közelmúltban utasította a Vietnami Állami Bankot (SBV), hogy szigorúan ellenőrizze a kereskedelmi bankokból, különösen azokból a bankokból érkező tőkeáramlást, amelyek nagy összegű hiteleket nyújtanak ingatlanpiacra.

A kereskedelmi bankok szigorúan ellenőrzik majd a nagy ingatlanhiteleket. Fotó : Duc Thanh

Jelentősen megnőtt az ingatlanhitelezés

A Vietnámi Állami Bank szerint 2025 augusztusának végére a teljes rendszerben a teljes hitelállomány több mint 11%-kal nőtt. Eközben a Dau Tu újság szerint a magánszemélyek lakásvásárlásra és -felújításra nyújtott hitelei lassan nőttek, míg az ingatlanüzleti hitelek önmagukban közel 30%-kal, azaz a teljes rendszer hitelnövekedési ütemének körülbelül háromszorosával nőttek.

A múlt héten Ho Duc Phoc miniszterelnök- helyettes a Vietnámi Állami Bankkal együttműködve kérte, hogy a hiteleket a kiemelt területekre irányítsák, miközben szigorúan ellenőrzik a kereskedelmi bankok pénzforgalmát, különösen az ingatlanhiteleket, amelyek nagy arányt képviselnek.

A tőkeszerkezetet tekintve látható, hogy a legtöbb ingatlanvállalkozás továbbra is főként banki hitelektől függ. A magas ingatlanárak, a piaci fellendülés jelei és az Állami Bank hitelezési mozgásterének lazítása arra késztette a bankokat, hogy jelentős hiteleket nyújtsanak a befektetőknek.

Eközben más közép- és hosszú távú tőkemobilizációs csatornák még nem álltak helyre egyértelműen. Az év elejétől 2025 augusztusának végéig az ingatlanvállalatok mintegy 61 000 milliárd VND értékben bocsátottak ki kötvényeket, ami a teljes kötvénykibocsátás 17%-át teszi ki. Ez a szám azonban nem elegendő az év eleje óta lejáró kötvények mennyiségének ellensúlyozására.

„A vállalati kötvények, amelyekről azt várták, hogy az ingatlanpiac legfontosabb tőkemobilizációs csatornái lesznek, eddig lassan tértek vissza, miközben a lejárati nyomás rekordmagas. A jó hír az, hogy a legnehezebb időszak elmúlt (a csúcsfutam 2025 augusztusára esik). Ha a piac továbbra is fellendül, a vállalkozások elkerülhetik a tömeges csőd kockázatát. Az elkövetkező időszakban azonban a vállalkozásoknak diverzifikálniuk kell a tőkeforrásaikat, kerülniük kell a befektetések szétszórását, és ellenőrizniük kell a lejárt adósságokat. Különösen a bankoknak kell a tőkeáramlást egészségesebb és fenntarthatóbb szegmensekbe irányítaniuk” – ajánlotta Dr. Can Van Luc, a miniszterelnök politikai tanácsadó testületének tagja.

Szakértők szerint az elmúlt évben az ingatlanpiac a fellendülés jeleit mutatta, számos szegmensben erős áremelkedés tapasztalható, de a likviditás továbbra is nagyon gyenge. Ennek fő oka, hogy a tőkeáramlás a kínálat felé torzul, és a felső kategóriás projektekben koncentrálódik. A szegmensek irracionalitása miatt a valódi otthonok vásárlásához szükséges hitelek iránti kereslet lassan növekszik. A magas lakásárak meghaladják a megfizethetőséget, annak ellenére, hogy a lakáshitel-kamatlábak elfogadható szinten vannak, így a valódi vásárlók továbbra is haboznak.

„Az ingatlanárak továbbra is magasak, de a brókerek a lassú eladásokra panaszkodnak. A több milliárd VND értékű középkategóriás szegmens kivételével, amely még mindig fogy, a legtöbb termék nehezen értékesíthető, és a piaci likviditás rendkívül gyenge” – mondta Phan Dung Khanh, a Maybank Befektetési Bank befektetési tanácsadásért felelős igazgatója.

Ingatlanspekulációk nehézségekkel küzdenek

Khanh úr elmondta, hogy a kormány új lépése azt mutatja, hogy az elkövetkező időszakban a spekulatív ingatlanpiacra, a vételre és eladásra irányuló tőkeáramlás szűkülni fog. Ugyanakkor számos törvényjavaslatot vizsgálnak és módosítanak a spekuláció korlátozása, a piac fenntartható fejlődésének irányítása és a gazdasági növekedés szolgálata érdekében.

Azzal a nézettel kapcsolatban, hogy az ingatlanpiac buborék jeleit mutatja, amikor a lakásárak túl magasra emelkednek, Nguyen Quang Huy, a Nguyen Trai Egyetem Pénzügyi és Banki Karának vezérigazgatója elmondta, hogy az árak meredek emelkedése főként a kereslet-kínálat szerkezetének egyensúlyhiányának tudható be, nem pedig kizárólag a spekulációnak.

„A projektek lassú legalizálása kínálati hiányhoz vezetett, miközben a lakások, ipari parkok és logisztikai infrastruktúra iránti kereslet hatalmas. A magas lakásárak a kínálati szűk keresztmetszetek eredményei, nem feltétlenül spekulatív buborék” – elemezte Mr. Huy.

Dr. Can Van Luc számításai szerint egy vietnami lakás ára jelenleg közel 26 év átlagos családi jövedelmének felel meg, míg a világátlag mindössze 15 év körüli. Az, hogy az emberek jövedelme nem tart lépést az ingatlanárak emelkedésének ütemével, nehéz problémát jelent, és a lakásárak csökkentése rendkívül nagy kihívást jelent.

A szakértők arra figyelmeztetnek, hogy bár a lakáshitel-kamatlábak jelenleg alacsonyak, ami segíti a piac vásárlóerejének fenntartását, ha a kamatlábak ismét emelkednek, sok hitelfelvevő elveszíti a pénzügyei egyensúlyának fenntartásának képességét, ami piaci instabilitáshoz vezet. Valójában az elsődleges ingatlanok továbbra is eladók, de a másodlagos ingatlanok (vétel és eladás) illikvidek, ami nagy kockázatot jelent a magas árú termékek tulajdonosai számára.

„Ahhoz, hogy kétszámjegyű gazdasági növekedést érjünk el, mind a pénzügyi, mind az ingatlanpiacnak stabilnak kell lennie. Ha a kettő közül az egyiknek problémái vannak, egyértelmű egy olyan válság kockázata, mint Kína, amely négy évig küzdött az ingatlanpiac miatt” – figyelmeztetett Dr. Can Van Luc.

Az állami ingatlan-gazdálkodási ügynökséggel kapcsolatban Vuong Duy Dung úr, az Építésügyi Minisztérium Lakásügyi és Ingatlanpiaci Igazgatási Osztályának igazgatóhelyettese elmondta, hogy az ingatlankínálat továbbra is korlátozott, jóval alacsonyabb, mint a kereslet. A kormány az akadályok elhárítására összpontosít, különösen a beruházási, építési és tervezési eljárásokban. Amikor az eljárási költségek és a megfelelési költségek csökkennek, a kínálat növekedni fog.

„A lakásárakat illetően, bár a piaci struktúra kiigazult, az alacsony költségű szegmens és az alacsony jövedelmű emberek lakhatása továbbra is komoly hiányosságokkal küzd. A kormány az elkövetkező időszakban további megoldásokat fog kidolgozni e szegmensek fejlődésének ösztönzésére, ugyanakkor politikákat fog kidolgozni a vállalkozások inputköltségeinek, különösen a földhasználati díjak csökkentésére” – mondta Dung úr.

VWAS Fórum 2025: „Új korszak, új ellenálló képesség”

A Finance - Investment Newspaper által 2025. szeptember 25-én, csütörtökön a hanoi Pullman Hotelben szervezett harmadik Vietnami Pénzügyi Tanácsadói Csúcstalálkozó 2025 (VWAS 2025) vezető hazai és nemzetközi szakértőket gyűjt össze, akik az új intézmények és az új dinamikák gazdaságra és pénzügyi piacokra gyakorolt ​​hatásának mélyreható megvitatására összpontosítanak. A fórum részletesen elemzi a hagyományos befektetési eszközosztályok áttörési növekedési pontjait, valamint a kriptovalutákban rejlő lehetőségeket.

A fórum a következő tevékenységeket tartalmazza:

A fő workshop két szekcióból áll, melyek a következő témákat mutatják be és vitatják meg: „A piaci rugalmasság támogatása”; „Áttörések keresése az eszközosztályok számára”.

Tipikus pénzügyi termékek/szolgáltatások elismerése 2025-ben a banki, biztosítási, ingatlan-, alapkezelési, értékpapír- és pénzügyi technológiai területeken.

Részletek: wwa.vir.com.vn

Forrás: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html