Az emelkedő kamatlábak próbára teszik az ingatlanpiacot

Az inflációs nyomás visszatérése és a világ főbb jegybankjainak óvatos irányítási trendje leszűkítette a mozgásteret az alacsony kamatlábak fenntartása érdekében. (Fotó: PV)

Az ingatlanszektor gyakran az, amelyik a leginkább profitál a pénzforgalom ingadozásából. Miután hosszú ideig alacsony szinten tartották, a megtakarítási kamatlábak sok banknál rövid távon csendben emelkedtek, ami a hitelkamatok emelkedő trendjéhez vezetett. Bár az Állami Bank fenntartotta likviditástámogatási politikáját, és nem jelzett monetáris szigorítást, miután június óta nem indította újra a pénzkivonás csatornáját kincstárjegyeken keresztül, a kamatszint jelenleg nagy nyomás alatt van.

Valójában, amikor a kamatlábak meredeken emelkednek, az első és legnyilvánvalóbb hatás a piaci likviditás csökkenése. A lakásvásárlók, különösen a hitelt felvevők, felülvizsgálják pénzügyi terveiket. Eközben az ingatlanbefektetők óvatosabbak portfóliójuk bővítésével kapcsolatban, mivel a várható jövedelmezőség valószínűleg nem ellensúlyozza a megnövekedett tőkeköltségeket.

Ugyanakkor a projektfejlesztő vállalkozások kettős kockázattal néznek szembe: a pénzügyi költségek nőnek, miközben a kereslet csökken, ami a pénzforgalom lassulásához és az új kínálat szűküléséhez vezet. Amikor a kínálat csökken, a tranzakciók stagnálnak, és ezért az árak nehezen tudják fenntartani az előző időszakhoz hasonló emelkedő lendületet.

Az ingatlanpiac egy olyan szektor, amely nagymértékben függ a hitelpolitikától. (Fotó: PV)

A nagy adósságtőke-áttétel jellemzője, hogy az ingatlanpiac a kamatingadozások által leginkább és legmélyebben érintett befektetési csatorna. A múltban a vietnami piac 2011-2013 között meredek visszaesést tapasztalt, amikor a hitelkamatok meghaladták az évi 18%-20%-os küszöböt. Sok vállalkozásnak és befektetőnek el kellett adnia eszközeit a veszteségek csökkentése érdekében, ami a piac hosszú időre „befagyását” okozta, az ingatlanárak sok helyen 30-40%-kal csökkentek, még a központi régióban is.

Az ok részben a rövid lejáratú hitelekre támaszkodó befektetési mentalitásból ered, míg az ingatlanprojektek és -eszközök hosszú befektetési ciklusokkal rendelkeznek. Amikor a tőkeköltségek hirtelen megnőnek, a pénzforgalom megszakad, és az illikviditás kockázata szinte elkerülhetetlen.

A kedvezményes lakáshitelek is nyomást gyakorolnak. A kedvezményes időszak azonban csak átmeneti. A változó kamatozású időszakba lépve, ha az általános kamatláb emelkedik, a tartozás visszafizetésére irányuló nyomás jelentősen megnő. Sok ügyfél kerül abba a helyzetbe, hogy "nem fizet tőkét, de a kamat megduplázódott". Amikor a piaci likviditás alacsony, a termékek veszteségek csökkentése érdekében történő viszonteladása nehézkessé válik, és a rossz hitelek kockázata visszatérhet a hitelrendszerbe.

Az ingatlanpiaci vállalkozások kettős kockázattal néznek szembe, amikor a kamatlábak emelkednek. Egyrészt magasabb pénzügyi költségeket kell viselniük a projektek megvalósításához szükséges hitelekért. Másrészt a vásárlóerő csökken a piacon, amikor az embereknek nehézséget okoz a lakásvásárláshoz szükséges hitelekhez való hozzáférés.

Eközben a vállalati kötvények mozgósításának csatornája még nem állt helyre teljesen. Az új kibocsátások továbbra is óvatosak, míg a lejáró kötvények mennyisége továbbra is magas, ami arra kényszeríti sok vállalkozást, hogy a pénzforgalmat földterületeik eladásával, az építkezések elhalasztásával vagy a vállalkozókkal és bankokkal folytatott tárgyalásokkal kezelje.

A tartósan magas kamatláb nemcsak a folyamatban lévő projekteket érinti, hanem gyengíti a földalapok bővítésének és az új projektek indításának képességét is. Ennek eredményeként a lakáskínálat középtávon jelentősen csökkenhet.

Egy másik következmény a közberuházásokra és az infrastrukturális költségekre gyakorolt közvetett hatás. Amikor a nyersanyagárak, a munkaerőköltségek és a területtakarítás emelkedik, számos kulcsfontosságú közlekedési projekt előrehaladása lelassul. Ez közvetlenül befolyásolja az áremelkedési várakozásokat azokon a területeken, amelyekről azt jósolták, hogy „hasznot húznak az infrastruktúrából”, ami sok másodlagos befektetőt nehéz helyzetbe hoz.

Számos kihívás ellenére a vietnami ingatlanpiac hosszú távú kilátásai továbbra is pozitívak, köszönhetően az erős reál lakáskeresletnek és az urbanizációnak. Ahogy a gazdaság növekszik, az olyan szegmensek, mint a lakásépítés, az ipari ingatlanok, a bérbeadható irodák és a kiskereskedelem, stabil keresletet fognak fenntartani.

A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetsége úgy véli, hogy a lakásvásárlóknak jelenleg, amikor a kamatlábak még alacsonyak, és a kínálat helyreáll, érdemes kihasználniuk a lehetőséget. Ennek megfelelően a hitelek felhasználását biztonságos szinten, az ingatlan értékének 50%-ánál nem haladó szinten kell szabályozni, hogy elkerüljük a kockázatokat a kamatlábak esetleges megfordulása esetén. A vevőknek előnyben kell részesíteniük a jó hírű, erős pénzügyi kapacitással, jogi garanciákkal és előrehaladott építési folyamattal rendelkező befektetők projektjeit, különösen a jövőben kialakítandó lakástermékek esetében.

Forrás: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html