Emelkedő lakáshitel-kamatlábak: Újabb próbatétel az ingatlanpiac számára

Érthető, hogy a bankok az év végi megnövekedett hitelkereslet és a betéti kamatlábak lassú emelkedése miatt emelik a hitelkamatlábakat.

Változó kamatláb: Kéthavonta 3-szor módosítva

Dang Khac Truong úr, a V. Bank ügyfele elmondta, hogy az elmúlt hónapban lakáshitelének kamatlába megháromszorozódott. Ennek megfelelően a hitel változó kamatlába 14,8%/év, ami 2,4%-os növekedést jelent a 2025 szeptemberében alkalmazott kamatlábhoz (12,4%/év) képest.

„A tavalyi év elején, látva az alacsony kamatlábakat, vettünk egy lakást, és 3 milliárd vietnami dongot kölcsönöztünk a banktól. A kedvezményes kamatláb időszakában a hitel még elviselhető volt, de a kedvezményes időszak lejárta után a hitel teljesen megfojtotta a családomat. A jelenlegi kamatláb mellett csak a kamat, amit a családomnak fizetnie kell, közel 40 millió vietnami dong havonta. Plusz a tőke, minden hónapban több mint 60 millió vietnami dongot kell fizetnie a családnak ezért a hitelért” – mondta Truong úr.

Idén a teljes rendszer hitelállománya mintegy 20%-kal nőtt, miközben a tőkemobilizáció lassan haladt. A 2025 harmadik negyedévére vonatkozó pénzügyi jelentés szerint akár 8 banknál is csökkent a betétmobilizáció, köztük az ABBanknál, a BacABanknál, az Eximbanknál, a Kienlongbanknál, a NamABanknál, a PGBanknál, a VietBanknál és a VPBanknál . A hitelek és a mobilizáció közötti nagy különbség arra kényszerítette a bankokat, hogy az elmúlt hónapokban emeljék a megtakarítási kamatlábakat a tőkebevonás érdekében, a hitelkamatok is emelkedtek, és az első érintettek a lakásvásárlók voltak.

Phan Le Thanh Long gazdasági szakértő, az AFA Csoport vezérigazgatója elmondta, hogy érthető, hogy a bankok az év végi megnövekedett hitelkereslet és a mobilizációs kamatlábak lassú emelkedése miatt emelik a hitelkamatlábakat. A lakásvásárlóknak gondosan ki kell számolniuk az adósságtörlesztési képességüket, hogy elkerüljék a pénzügyi egyensúlyhiányt. Egy 2-3 milliárd VND összegű lakásvásárlási hitel esetében a hitelfelvevőnek legalább havi 80 millió VND összjövedelemmel kell rendelkeznie a pénzügyi biztonság garantálása érdekében.

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) a közelmúltban arra figyelmeztette a lakásvásárlókat, hogy legyenek óvatosak pénzügyi terveikkel a hitelkamatok emelkedésekor, mivel a megnövekedett hitelkamatok csökkentik a piaci likviditást. A 2023-2024-es időszakban számos befektető és bank indított 5,5%-os/év kamatlábú, akár kamatmentes, akár 5 éves tőketörlesztési türelmi idővel rendelkező hitelcsomagokat. Amikor azonban a kedvezményes időszak véget ér, és elkezdődik a változó kamatozású időszak (10-14%/év), a tartozás visszafizetésére irányuló nyomás jelentősen megnő.

Amikor a piaci likviditás alacsony, a termékek veszteségek csökkentése érdekében történő viszonteladása nehézkessé válik, ami növeli a rossz hitelek hitelrendszerbe való visszatérésének kockázatát. Ebben az összefüggésben a VARS azt javasolja, hogy az emberek ne vegyenek fel az eszközök értékének 50%-ánál többet hitelként, hogy elkerüljék a kockázatokat a kamatlábak emelkedésekor, és ugyanakkor átlátható jogi státuszú projekteket válasszanak.

Teszt a bankok, a lakásvásárlók és az ingatlanpiac számára

Dr. Can Van Luc, a BIDV vezető közgazdásza rámutatott arra a tényre, hogy a vevők több mint 80%-a kevesebb mint 1 évig tart ingatlant, főként rövid időn belül vásárolnak és adnak el profitot termelve, ami azt jelenti, hogy az ingatlanspekulációk aránya nagyon magas.

Szakértők szerint Vietnámban nagyon magas a tőkeáttételes lakásvásárlások aránya. A vevőknek a ház értékének csak 20-30%-át kell kifizetniük, a fennmaradó 70-80%-ot a banktól veszik fel. Normális esetben az 1 évnél rövidebb futamidejű hitelek esetében a vevők kedvezményes kamatlábakat élveznek, vagy a befektető fizeti a kamatot a nevükben. Amikor a kedvezményes időszak véget ér és a likviditás lelassul, miközben a kamatlábak emelkednek, a befektetők hirtelen nyomás alá kerülnek az adósság visszafizetése érdekében, fennáll a pénzügyi terv kudarcának és az eladás kockázata.

Elmondható, hogy a lakáshitel-kamatlábak emelkedése új kihívások elé állítja az ingatlanpiacot. Ennek megfelelően a pénzügyi tőkeáttételhez kapcsolódó ingatlanok nagy kockázatokkal néznek szembe. A lakáshitel-kamatlábak emelkedése lehetőséget kínál a piac számára az ingatlanszegmens és a buborékszegmens megkülönböztetésére is.

A szakértők arra számítanak, hogy a jelzálogkamatlábak emelkedésével a spekuláció fokozatosan megszűnik. A stagnáló ingatlanárak lehetőséget kínálnak a valós szükségletekkel és stabil anyagi forrásokkal rendelkezők számára a megfelelő termékek kiválasztására. Különösen a szociális lakások kínálata fog növekedni az elkövetkező időszakban, ami egészségesebbé teszi a piaci szegmens szerkezetét.

Dr. Pham The Anh docens (Nemzeti Közgazdaságtudományi Egyetem) szintén úgy értékelte, hogy az ingatlanpiac likviditása csökken, különösen a magas kategóriás szegmensben, amelyet könnyű megvenni, de nehéz eladni.

Szakértők szerint a csökkent piaci likviditás és a megnövekedett hitelkamatok összefüggésében, ha nem történik hitel- és adóreform, tőkeáramlás-átalakítás és fejlesztési modellinnováció, az ingatlanpiac rendkívül nagy kockázatokkal néz szembe.

Legyen óvatos a kedvezményes kamatlábak esetében lakásvásárláskor

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) azt javasolta a lakásvásárlóknak, hogy legyenek óvatosak a kedvezményes kamatozású házak vásárlásakor.

Ennek megfelelően az elmúlt években a piac élénkítése érdekében számos befektető és kereskedelmi bank indított el nagyon alacsony kamatozású lakáshitel-csomagokat. A kedvezményes időszak azonban csak átmeneti, a változó kamatozású időszakba lépve, ha az általános kamatláb emelkedik, a tartozás visszafizetésére irányuló nyomás jelentősen megnő. Sok ügyfél került olyan helyzetbe, hogy nem fizetett be tőkét, de a kamat megduplázódott. Amikor a piaci likviditás alacsony, a termékek viszonteladása a veszteségek csökkentése érdekében nehézzé válik.

A VARS elemzése szerint a nagy adósságtőke-áttétel jellemzője, hogy az ingatlanpiac a kamatingadozások által leginkább és legmélyebben érintett befektetési csatorna. A múltban az ingatlanpiac 2011 és 2013 között meredek visszaesést mutatott, amikor a hitelkamatok meghaladták az évi 18-20%-ot, sok vállalkozásnak és befektetőnek el kellett adnia eszközeit a veszteségek csökkentése érdekében, ami a piac hosszú időre „befagyását” okozta, az ingatlanárak számos területen, beleértve a központi területet is, 30-40%-kal csökkentek.

Forrás: https://baodautu.vn/lai-vay-mua-nha-tang-phep-thu-moi-cho-thi-truong-bat-dong-san-d436886.html