Ingatlanóriások sorozata "leesett a lóról", Kína küzd a megmentésükért

Egy sor mágnás "leesett a lováról"

Kína ingatlanpiacát elhúzódó zűrzavar sújtja. A Country Garden magáningatlan-fejlesztő céget nemrégiben fizetésképtelennek nyilvánították amerikai dollárban kibocsátott kötvényeivel kapcsolatban, ami rávilágít a vállalat nehéz helyzetére, mivel a kínai ingatlanszektor nem mutatja a fellendülés jeleit.

A Country Garden elmulasztott egy 15,4 millió dolláros kötvénykamat-fizetést a 30 napos türelmi időszak végén, miután elmulasztotta az eredeti, szeptember 17-i fizetési határidőt. A Country Garden mulasztása a kötvénykamat-fizetés teljesítésében a múlt héten véget ért türelmi időszak alatt, a kötvénytulajdonosoknak küldött értesítés szerint nemteljesítésnek minősül.

A fizetésképtelenséget gyakorlatilag megerősítették, miután a vállalat a múlt héten kijelentette, hogy várhatóan nem lesz képes időben teljesíteni az összes külföldi adósságkötelezettségét. A Country Garden Kína történetének egyik legnagyobb adósságátstrukturálását tervezheti.

A Country Gardenben az utóbbi időben visszaestek az eladások, és több ezer fejlesztési projekt leállt Kína-szerte, ami jól mutatja Peking küzdelmét a világ második legnagyobb gazdaságát megrázó elhúzódó válsággal.

Az év első hat hónapjában az értékesítés 44%-kal esett vissza az előző év azonos időszakához képest. A vállalat részvényei is mintegy 70%-ot estek idén.

A csoport várhatóan több tucat másik, külföldön adósságátstrukturálást folytató fejlesztőhöz csatlakozik, de a nagy adósságai, beleértve a bankoktól és befektetési cégektől kapott hiteleket, továbbra is bizonytalanok.

Az Evergrande a világ legeladósodottabb ingatlanfejlesztője. (Fotó: SCMP).

Két évvel ezelőtt egy másik fejlesztő, az Evergrande fizetésképtelensége is aggodalmat keltett a kínai ingatlanpiac helyzetével kapcsolatban. Az Evergrande, amely egykor Kína vezető ingatlancége volt, ma a világ legeladósodottabb vállalataként ismert, több mint 300 milliárd dolláros adóssággal.

Az Evergrande továbbra is küzd hosszú távú szerkezetátalakítási tervének befejezésével, amelyet a közelmúltban meghiúsított a külföldi adósságának refinanszírozása.

A Bloomberg Billionaires Index szerint Xu Ka Yin úr, az Evergrande Group alapítójának vagyona jelenleg mindössze 979 millió USD. Ennek az az oka, hogy a vállalat részvényei 86%-kal estek azóta, hogy a kereskedés augusztus végén újraindult.

Az Evergrande elnöke Kína második leggazdagabb embere volt 2017-ben 42 milliárd dolláros vagyonnal. Vagyona azóta 98%-kal csökkent. A kínai hatóságok illegális tevékenységek gyanúja miatt nyomoznak ellene.

Miután a kínai kormány megtagadta az Evergrande kisegítését, kénytelen volt eladni a cég részvényeit és személyes vagyonát, beleértve a műalkotásokat és a kalligráfiákat is. Állítólag tavaly egy másik, több mint 200 millió dollár értékű londoni (Egyesült Királyság) villát is eladott.

A cég sorsa egy hongkongi bírósági meghallgatástól függ, amelyen egy hitelező felszámolási kérelmét tárgyalják. Ha a bíróság a kérelemnek helyt ad, az Evergrande további nehézségekkel fog szembesülni, miközben megpróbálja befejezni a hitelezőinek kiegyenlítésére irányuló szerkezetátalakítási tervet.

Sok vállalkozás kerülhet a „mocsárba”

Gary Ng, a Natixis bank vezető közgazdásza szerint más ingatlanpiaci vállalkozások is ki vannak téve annak a veszélynek, hogy belesodródjanak a „mocsárba”.

A kínai ingatlanfejlesztők évek óta a hazai és külföldi kötvénykibocsátásokra támaszkodnak az újrabefektetések finanszírozására. A fejlesztők gyakran még a befejezés előtt eladják a lakásaikat, és a bevételt új fejlesztések finanszírozására használják fel.

De ahogy a politikai döntéshozók 2020-ban szigorú „három vörös vonal” politikával próbálták megfékezni az új hitelezést, az ingatlanfejlesztők régi modellje összeomlott.

A 2020-as év legnagyobb ingatlancégei közül több mint 25 csődbe ment (Fotó: SCMP).

2020-ban Kína 10 legnagyobb ingatlancsoportjának többsége a fogyasztói bizalom csökkenése közepette meredeken visszaesett az értékesítésben, ami fokozta az aggodalmakat a fejlesztők likviditásával kapcsolatban.

Szakértők szerint a kínaiak egyre szívesebben vásárolnak államilag támogatott fejlesztőktől házakat, mivel így kisebb a valószínűsége a csődnek.

A kínai politikai döntéshozók a jelenlegi helyzet korrigálása érdekében tavaly novemberben bejelentették az ingatlanszektor támogatását célzó intézkedéseket.

A bankok új hitelkereteket is nyitottak magasabb minőségű fejlesztők, köztük a Country Garden számára. De eddig nem sikerült megakadályozniuk a likviditási válságot.

A 2020-as év legnagyobb fejlesztői közül több mint 25 mára fizetésképtelenné vált. A Bloomberg által összeállított adatok szerint a kínai fejlesztők a 2021-ben fennálló 175 milliárd dolláros dollárkötvényből mintegy 115 milliárd dollárral fizetésképtelenné váltak. Számos hazai bankhitel is átstrukturálás vagy újrabefektetés előtt áll.

Miközben a fejlesztők aggódnak, Peking és a helyi önkormányzatok eddig hangsúlyozták a befejezetlen lakásépítési projektek befejezésének szükségességét.

Bár nincsenek átfogó adatok a befejezetlen fejlesztési projektek számáról, a rendelkezésre álló adatok arra utalnak, hogy a befejezetlen projektek teljes száma csökkent 2021-hez képest, de továbbra is magas.

Politikai dilemma

Idén a kínai kormány arra törekedett, hogy nagyobb támogatást nyújtson a vásárlóknak. A bankok szeptemberben csökkentették a kamatlábakat, hogy a jelzáloghitelek felét fedezni tudják. Egyes városi önkormányzatok júliusban feloldották a lakásvásárlási korlátozásokat.

A szakértők szerint az ingatlanpiaci válság eddig nem okozott jelentős ingadozásokat az ingatlanárakban. Az új lakások árai, amelyek a kínai ingatlanpiac kulcsfontosságú mérőszámai, egyes nagyvárosokban estek, de másokban továbbra is emelkednek.

„Számos intézkedés célja a hazai piac stabilizálása és a fejlesztők számára elegendő likviditás biztosítása a meglévő lakások befejezéséhez és az adósságok csökkentéséhez. De amikor ennyi cél van, nehéz feladat biztosítani, hogy minden rendben legyen” – hangsúlyozta a Natixis bank szakértője a Financial Timesnak .

Az elemzők szerint Kína számos intézkedést vezetett be az ingatlanpiac fellendítése érdekében, de ezek nem voltak hatékonyak, mivel nehezen sikerül egyensúlyt teremteni a megfelelő likviditási támogatás biztosítása és az ágazatban zajló spekulációk megfékezésére tett kísérletek között.

Szakértők szerint az ingatlanszektor válsága egyelőre nem okozott erős ingadozást a lakásárakban (Fotó: CNBC).

„Kína az elmúlt két évben küzdött az ingatlanpolitikája egyensúlyának megteremtésével. Még mindig nehezen találják a módját az ingatlanválság megoldásának. Az eddig megtett intézkedéseik azonban nem voltak elegendőek a nagy ingatlancsoportokkal kapcsolatos hitelkockázatok csökkentéséhez” – mondta Larry Hu, a Macquarie Egyetem vezető közgazdásza a Financial Timesnak .

Az ingatlanválság nehéz problémát jelent Kína számára, mivel az építőipar és az ingatlanszektor az ország növekedésének fő mozgatórugói. Az ingatlanszektor és a kapcsolódó iparágak Kína GDP-jének körülbelül egynegyedét teszik ki.

Rory Green, a TS Lombard bank szakértője szerint a kínai döntéshozók láthatóan két évvel ezelőtt megértették a tőkeáttétel csökkentésének fontosságát.

„De a hiba az, hogy nincs tervük arra vonatkozóan, hogyan fogják ezt megváltoztatni, és hogyan készülnek fel az ágazatban bekövetkező változásokra. Nagyon nehéz hirtelen megváltoztatni a növekedési modellt, és megpróbálni átcsoportosítani az erőforrásokat az ingatlanszektorból, különösen akkor, ha ilyen nagymértékben kötődik a háztartásokhoz és a helyi önkormányzatokhoz a pénzügyi rendszerben” – magyarázta Green úr.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/loat-dai-gia-bat-dong-san-nga-ngua-trung-quoc-chat-vat-giai-cuu-20231028161106366.htm