Az ok, amiért nagyon kevés vállalkozás képes a földterület 100%-áról tárgyalni

Az akadályok és problémák eltávolítása

Június 21-én, az V. ülésszak munkaprogramja szerint az Országgyűlés egész nap a földtörvény (módosított) tervezetének megvitatásával foglalkozott.

A Nemzetgyűlés ülésének margóján Quan Minh Cuong, a Nemzetgyűlés küldöttje – Dong Nai tartomány Nemzetgyűlési küldöttségének vezetője – Nguoi Dua Tinnel beszélgetve véleményt nyilvánított a társadalmi-gazdasági fejlesztési projektek megvalósításához szükséges földhasználattal kapcsolatos egyes tartalmakról.

A társadalmi-gazdasági fejlesztési projektek földhasználatra vonatkozó szabályozásával kapcsolatban, földhasználati jogok megszerzésére vagy birtoklására vonatkozó megállapodások révén, Cuong úr elmondta, hogy a földhasználatot használó projektekhez kapcsolódó földkiosztás és földbérlet végrehajtása során jelenleg a tervezet tartalma szerint a következő sorrendben elsőbbséget élveznek: földbérlet a földhasználati jogok árverésen keresztül, pályáztatás a földhasználatot használó projektek befektetőinek kiválasztására; és a földhasználati megállapodások révén a végső döntés.

Quan Minh Cuong, a nemzetgyűlés küldötte - Dong Nai tartomány nemzetgyűlési küldöttségének vezetője.

A valóságban a társadalmi-gazdasági fejlesztési projektek megvalósítására vonatkozó földhasználati jogokról szóló megállapodás segített a projekt gyors megvalósításában, előmozdította a földhasználat hatékonyságát, és elkerülte a terület megtisztításával, kártalanításával, támogatásával, áttelepítésével kapcsolatos panaszokat, önkéntes megállapodás alapján, így rendelkezik az emberek konszenzusával... Ugyanakkor az állam költségvetési bevételekkel is rendelkezik a földhasználat-átalakítási díjak beszedése révén.

A 27. cikk 1. záradékának b) pontja rendelkezései szerint azonban „Kereskedelmi célú lakásépítési projekt megvalósításához használt földterület esetén meg lehet állapodni lakótelkek vagy lakótelkek és lakóteleknek nem megfelelő földterületek használati jogának átvételében”.

Így abban az esetben, ha a projekt határán nincs „legalább 1 m2” lakóterület, akkor nem megengedett a megállapodás, és számos különböző következménnyel jár.

„Ezért úgy gondolom, hogy külön szabályozásnak kellene lennie azokra az esetekre, amikor a földterület nem lakóterület, amennyiben megfelel a tervezési típusoknak, megfelel a földhasználati cél megváltoztatásának feltételeinek és a projekt megvalósításához szükséges egyéb feltételeknek, akkor a szabályozás lehetővé teszi a megállapodás végrehajtását. Így a nehézségek és a hiányosságok megoldódnak” – mondta Cuong úr.

Ezen felül Cuong úr azt is javasolta, hogy tanulmányozzák és engedélyezzék a mezőgazdasági földterületekre vonatkozó megállapodások végrehajtását kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához.

Korlátozza a kompenzációval és a támogatás értékével kapcsolatos panaszokat

Ugyanakkor ajánlott tanulmányozni egy „semleges” módszer alkalmazását a földterületek megtisztítására a társadalmi-gazdasági fejlesztési projektek megvalósítása érdekében.

Cuong úr szerint a vállalatok és a földhasználók közötti önkéntes földhasználati jogmegállapodás elősegíti a projektek gyors megvalósítását, elősegíti a földhasználat hatékonyságát és elkerüli a panaszokat, így nyilvánvaló előnyökkel jár.

A valóságban azonban nagyon kevés vállalkozás képes a földterület 100%-áról tárgyalni, mivel gyakran előfordulnak olyan esetek, amikor a földhasználók kisebbsége nem működik együtt a projektbefektetővel, különösen azokban az esetekben, amikor a földhasználók tudják, hogy a telek helye nem választható el a projekt határától, és indokolatlanul magas árakat követelnek, akár a piaci ár sokszorosát is.

Ilyenkor a befektetőknek vagy indokolatlanul magas árakat kell elfogadniuk a projekt megvalósításához, ami olyan következményekkel jár, mint a földárak emelkedése, nehézségek a kártérítésben, az áttelepítési támogatásban, vagy a földhasználati jogok tárgyalásában a térségben zajló más projektek esetében.

Amennyiben a befektető nem fogadja el a túl magas árat, az torlódást okoz a projektfejlesztésben, és pazarolja a földterületeket a földhasználati jogokról megállapodott terület nagy részén.

Ezért a legtöbb befektető azt szeretné, ha az állam visszaszerezné a földet a projektek megvalósításához, de a földterületek rekultivációja gyakran okoz panaszokat, különösen a kompenzációs értékkel kapcsolatos panaszokat.

„Ezért szükségesnek tartom egy olyan „semleges” módszer tanulmányozását és megvalósítását, amely a fenti két módszer előnyeit érvényesíti és hátrányait csökkenti, ösztönözve a társadalmi-gazdasági fejlesztési projektek megvalósítását célzó földhasználati jogokra vonatkozó megállapodásokat.”

„Abban az esetben, ha a befektető a terület 80%-ában megegyezett, és nehezen megy neki az alku, mert a földhasználók fennmaradó kisebbsége ésszerűtlen árakat követel, az állam támogatni fogja a terület fennmaradó 20%-ának visszaszerzését” – elemezte Cuong úr.

A földszerzés gyakran okoz panaszokat, különösen a kártérítési értékkel kapcsolatos panaszokat.

A Dong Nai delegáció vezetője elmondta, hogy a tervezet előírja a földárak piaci elvek szerinti meghatározásának módszerét, valamint a konkrét földárak kiszámítását azokban az esetekben, amikor az állam visszaszerzi a földeket, így lehetőség van arra, hogy a befektetők által más területekre vonatkozóan megállapodott egységárakra hivatkozzanak a visszaszerzési esetekben. Innen kiindulva korlátozza a kártérítéssel és a támogatási értékekkel kapcsolatos panaszokat is, biztosítva azoknak az embereknek a jogait, akiknek a földjét visszaszerzik.

Így megoldja a földhasználati jogokra vonatkozó megállapodásokon keresztül megvalósított társadalmi-gazdasági fejlesztési projektek problémáit, amelyekben a földhasználók kisebbsége túl magas megállapodási értéket követel, ami torlódást okoz a projektfejlesztésben.

A földértékelési módszerekkel kapcsolatban Cuong úr elmondta, hogy a tervezet csak 4 földértékelési módszert ír elő, és eltörli a többletmódszert. A gyakorlatban azonban a többletmódszert széles körben alkalmazzák nagy földterületek, vegyes funkciójú építési beruházási projektek földárának meghatározására, amelyek különböző célokat szolgálnak, mint például lakásépítés, kereskedelem, szolgáltatások, irodák, szállodák stb.

„Tehát a kérdés az, hogy a fennmaradó földértékelési módszerek betölthetik-e a többletmódszer szerepét?” – tűnődött.

Kijelentette, hogy az ingatlan típusától függően különböző értékelési módszereket fognak alkalmazni. Például nagy, sokféle rendeltetésű telkek esetében az összehasonlító módszer alkalmazása nagyon nehéz és nem kivitelezhető, mivel nincsenek információk a hasonló méretarányú, földhasználati célú és tervezési kritériumokkal rendelkező, összehasonlítható ingatlanokról.

A jövedelemmódszer esetében olyan projektekre alkalmazzák, amelyeket üzembe helyeztek, üzemeltettek és éves üzleti cash flow-t generáltak. A földár-korrekciós együttható módszer alkalmazásakor a problémát az évente gyűjtött földáradatok minősége (az éves árlista összeállításához), valamint az értékelendő földterület tervezése és földhasználati szerkezete szempontjából kiemelkedő tényezők számszerűsítésének szükségessége jelenti.

„Ahelyett, hogy hipotetikus tényezők miatt elhagynánk a többletmódszert, szabványos és konkrétabb szabályozást kell kidolgozni a számítás során alkalmazott paraméterekre vonatkozóan, hogy szinkronizálni és egységesíteni lehessen a földárak meghatározásának munkáját, és előmozdítani azokat az előnyöket, amelyeket ez a módszer nyújt bizonyos esetekben, amikor konkrét földárakat kell meghatározni” – javasolta Cuong úr .

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html