A paradox „trend”, hogy a tervezési korlátozásokkal rendelkező ingatlanokra vadásznak befektetés céljából

[hirdetés_1]

A szabályozás szerint a visszaszerzésről szóló határozattal rendelkező, tervezés alatt álló földterület nem ruházható át földhasználati jogra (földeladás). Azonban a visszaszerzésről szóló határozat nélküli, tervezés alatt álló földterületek esetében az adott esettől függően a földtulajdonos földhasználati jogai korlátozottak lehetnek, de a földet továbbra is eladhatja. A piacon a tervezés alatt álló földterületeket gyakran olcsóbban értékesítik.

A profittervezés által érintett „szörfös” házak

Nguyen Ngoc Anh asszony ( Nam Dinh ) elárulta, hogy hosszas keresgélés után végül egy 40 m2-es telket választott a Dong Thien utcában (Vinh Hung kerület, Hoang Mai kerület, Hanoi). A telek homlokzata 5 m2, a ház előtti sikátor több mint 4 méter széles, a tulajdonos pedig 3 milliárd VND-ért adja el, ami közel 75 millió VND/m2-nek felel meg. A környékbeli, körülbelül 100 millió VND/m2-es telkekhez képest ez a telek 1 milliárd VND-val olcsóbb. De érdemes megemlíteni, hogy 100%-ban szerepel az útépítési tervekben.

„ Az emberek gyakran félnek attól, hogy a földterületek tervezésébe bevonják őket, de én másképp gondolom. A főutak mentén fekvő telkeknél nagy a kockázata annak, hogy irtás áldozatai lesznek. De mivel a telkek mélyen sikátorokban helyezkednek el, és a tervezést már közel tíz éve készítik, de nem hajtják végre, felfüggesztett tervezéssé vált, és lehet, hogy meg kell szüntetni. Addigra a telkem sok profitot fog termelni. Jelenleg, az 1/2000-es tervezéssel az emberek még építhetnek normális házakat ” – magyarázta Ngoc Anh asszony.

Ngoc Anh asszony hozzátette, hogy szülei már 30 éve egy piros könyv nélküli házban élnek a Bach Dang utcában (Hai Ba Trung kerület, Hanoi ). A ház egy útépítési projektben is érintett, de a projekt évtizedek óta nem valósult meg, így az nem érintette a lakóhelyüket.

„ Az, hogy megvesz-e valaki egy olyan házat, ami tervezés alatt áll, mindenkinek a saját nézőpontjától függ. Az ingatlanárak most túl magasak, csak a tervezés alatt álló telkek olcsók és felelnek meg a családom jövedelmének” – osztotta meg Ngoc Anh asszony.

Sokan szeretnének olyan ingatlanokat vásárolni, amelyeket érint a tervezés. (Illusztráció: Ngoc Vy).

Az újságíróknak elmondta, hogy sok ingatlanügynök elmondta, hogy az utóbbi időben nemcsak a valódi lakhatási igényekkel rendelkező emberek, hanem a befektetők is hajlamosak olyan földeket vásárolni, amelyekkel kapcsolatos a tervezési problémák, hogy megvárják a kártérítést, és olyan földeket vásárolnak, amelyek a tervezés visszavonására várnak.

Pham Van Ho úr, egy befektető, aki a tervezési problémákkal küzdő földek felkutatására specializálódott, elmondta, hogy nem minden tervezési problémás földterületet nehéz eladni, és nem lesz rá vevő. Ha a földterület 100%-át érintik a tervezési problémák, akkor a főúton vagy hosszú távú lakosok által lakott területen fekvő földterületek továbbra is megvásárolhatók lakhatásra vagy eladó házak építésére. Ha a földterületet érinti az 1/2000-es tervezési probléma, akkor továbbra is lehet rajta házakat építeni, tehát nincs probléma. Ami az 1/500-as tervezési problémában lévő földterületeket illeti, feltétlenül kerüljük el azokat.

Azt mondta, hogy 2022-ben is milliárdokat fog keresni az ingatlankereskedelemnek köszönhetően a tervezés által érintett területeken. Konkrétan 3 lakást vásárolt Dinh Congban (Hoang Mai kerület, Hanoi), mindegyik 35 m2-es, 5 emeletes, vadonatúj építésű, de a 100%-os tervezés miatt mindössze 4,6 milliárd VND/lakásba kerül. Eközben ugyanazon a helyen a telkek ára körülbelül 150 millió VND/m2, ami körülbelül 5,3 milliárd VND/lakásnak felel meg.

Ezután Mr. Ho ismét eladta házanként 5 milliárd VND-ért, és kiszámolta, hogy a 3 házon több mint 1 milliárd VND profitot termelt.

Ho úr hozzátette, hogy nemrég vásárolt egy 500 m2-es kerti telket a Long Bien kerületben, és a tervek szerint ez a terület zöld parkká válik. Elmondta, hogy a terület tervezését közel 15 évvel ezelőtt engedélyezték, jelenleg sok ház épül itt, így nagyon nagy az esélye annak, hogy ezt a területet lakóövezetté alakítsák.

„ Ha a tervezést feloldják, és lakóterületté alakítják, nagy profitra tehetek szert ” – osztotta meg Mr. Ho.

Vigyázz a kockázatokra, az elásott tőke kockázatára

Nguyen Anh Tuan, a Tuan Anh Ingatlaniroda igazgatója elmondta, hogy a házak és telkek utáni, tervezési problémákkal küzdő vadászat trendje régóta „megfelelő” sok befektető számára, de az utóbbi időben, különösen 2021 eleje óta, egyértelmű „lázas” trend figyelhető meg.

„ Hanoiban számos felfüggesztett tervezési projekt van, így a kevés pénzzel rendelkező ügyfelek hajlamosak ezt a szegmenst keresni olcsó ingatlanok vásárlására. Valójában vannak olyan 50 éves tervezési projektek, amelyeket még nem valósítottak meg, miközben ugyanazon a helyen a tervezett telek akár a tervezésben nem szereplő telek árának felébe is kerülhet. Ha a tervezést szerencsésen megszüntetik, az ügyfelek nagyot nyerhetnek ” – mondta Tuan úr.

Sok, a tervezés által érintett ingatlan és földterület ára meglehetősen olcsó, ami sokak költségvetésének megfelel. (Illusztrációs fotó).

Tuan úr szerint ráadásul az utóbbi időben a részben tervezés alatt álló házak és telkek iránt sok befektető érdeklődik, mivel ezek ára sokkal olcsóbb, mint a hasonló helyen lévő telkeké. Megvan bennük az a mentalitás, hogy egyszerre élnek és várnak arra, hogy a tervezés növelje a telekárakat.

Tuan úr azonban figyelmeztetett, hogy bár a tervezett földterületek megvásárlása nyereséges, a kockázatok is nagyon magasak.

Tuan úr elemzése szerint a „felfüggesztett” tervezés lényegében olyan helyzetre utal, amikor a földhasználati tartalmú tervek végrehajtása elmarad, vagy ütemtervük csúszik. Ennek megfelelően a területen található összes ingatlan, amelynek visszaszerzését az állami szerv bejelentette egy bizonyos célra, de a terv szerint nem valósították meg, a „felfüggesztett” tervezéssel ragadt ingatlantermék.

A projekt „felfüggesztésének” vagy sem megállapításának határidejét egyértelműen meghatározza a 2013. évi Földtörvény 49. cikkének 8. záradéka, amelyet 2019-ben módosítottak és kiegészítettek. Konkrétan a visszavonás bejelentését követően, legfeljebb három évig, amennyiben nincs hivatalos döntés a használati cél megszüntetéséről vagy megváltoztatásáról, az illetékes jóváhagyó hatóságnak módosítania vagy visszavonnia kell a tervezést.

A valóságban azonban ez a folyamat nem néhány nap vagy hét alatt zajlik le. A vevőknek akár évekig is várniuk kell, hogy megtudják a projekt sorsát. Ha felfüggesztett tervezésű földterületbe fektetnek be, az tőkebevonást jelent.

Továbbá, ha olyan házat vagy földet vásárol, amelynek „felfüggesztett” tervezése van, és rendelkezik kerületi szintű éves földhasználati tervvel, a vevőt korlátozni fogják a ház hasznosításában, használatában, építésében, felújításában és javításában.

Ezenkívül abban az esetben, ha a vevők olyan ingatlantermékekbe fektettek be, amelyek „felfüggesztett” tervezés alatt állnak, és el szeretnének válni tőlük, számos nehézségbe ütköznek az átruházási és tranzakciós partnerek megtalálása során. Mivel az általános pszichológia szerint a legtöbb ügyfél továbbra is fél az ingatlanok tervezésétől.

Ngoc Vy

[hirdetés_2]
Forrás